אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> תורן היבלר ואח' נ' ועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה

תורן היבלר ואח' נ' ועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה

תאריך פרסום : 09/03/2012 | גרסת הדפסה
עש"א
בית משפט השלום חדרה
33692-09-11
05/03/2012
בפני השופט:
נאסר ג'השאן

- נגד -
התובע:
1. שושנה תורן היבלר
2. צבי אבני
3. שרון אבני

הנתבע:
ועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה
פסק-דין

פסק דין

1.לפניי ערעור על החלטת שמאי מכריע לעניין היטל השבחה לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשל"ה- 1965 (להלן: "החוק") בנוסחו לפני תיקון מס' 84 לחוק (חוק התכנון והבנייה ( תיקון מס' 84 והוראת שעה) התשס"ח- 2008 ס"ח תשס"ח מס' 2165 עמ' 637 מיום 10.7.2008).

2.בטרם הצגת המחלוקת והכרעה בה, ראיתי לנכון להבהיר כי חרף הוראות סעיף 14 לאחר תיקון 84 הנ"ל, הובא הערעור בפניי, מאחר והליך ההשגה על שומת היטל ההשבחה - החל לפני חקיקת התיקון הנ"ל (שכן דרישה לתשלום היטל השבחה הוצאה ביום 13.5.2008- ראו נספח 2 לכתב הערעור; סכום ההיטל שולם ביום 20.5.2008- ראו נספח 4 לכתב הערעור ואילו שומה אחרת מטעם המערער הומצאה לידי המשיבה בחודש 6/2008). משהחלו הליכי ההשגה בהתאם לסעיף 14 בנוסחו הקודם לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס' 84, הרי ממשיכים הליכי ההשגה לפי מתווה זה (ראו הוראת התחולה האמורה בסעיף 11 (ב) לחוק הקובעת כי התיקון יחול על לוח שומה שהוצג ביום תחולת התיקון- 1.1.2009).

רקע:

3.המערערים היו בעלי הזכויות בחלקה הידועה כחלקה 331 בגוש 10037 ברחוב אחד העם פינת רחוב הק בחדרה, ששטחה הרשום בלשכת רישום המקרקעין הוא 620 מ"ר (להלן: "המגרש"). המערערים מכרו זכויותיהם במגרש, ובעת מימוש הזכויות הוציאה המשיבה שומת היטל השבחה, לפיה נקבע כי על המערערים לשלם סך 211,939 ₪, וזאת בהתאם לחוות דעת שמאי מטעם המשיבה- שהכין השמאי עמירם ברבקוב (נספח 3 לכתב הערעור). הסכום שולם תחת מחאה, כפי שעולה מנספח 4 לכתב הערעור.

4.בחוות דעת השמאי ברבקוב נקבע כי שלוש תוכניות משביחות חלות על החלקה, הראשונה היא חד/ 765 (י"פ 3075 מיום 12.7.1984- להלן : "תב"ע חד/765") השנייה היא חד/947 שאושרה ביום 2.12.1993 והשלישית היא חד/ 1001 (י"פ 4365 מיום 3.12.1995) (להלן: "תוכנית חד/1001"). השמאי הנ"ל קבע כי קיימות עוד שלוש תוכניות שאינן משביחות את ערך המגרש והן : חד/1001/ג; חד/450/ה'; ו- חד/450/ח'.

5.המערערים הגישו "שומה אחרת", מטעם השמאי אייל טדי הראל. בשומה שערך השמאי הראל, מסכים הוא כי התוכנית תב"ע חד/765 השביחה את החלקה והוא מסכים כי תב"ע חד'947 (שקבעה אפשרות בניית מרתפים) אף היא השביחה את החלקה (כאשר אף לשיעור ההשבחה קיימת מחלוקת בין השמאים). השמאי מטעם המערערים קבע כי שתי תוכניות החלות על המגרש תב"ע חד/891 (י"פ 3945 מיום 21.11.1991- להלן : תב"ע 891") ותב"ע חד/ 1001 אינן משביחות את המגרש, אף שהן מרחיבות ומגדילות את אפשרויות הניצול של המגרשים בתחום התוכנית למטרות הבנייה. לפי השמאי הראל שתי תוכניות אלה אינן משביחות, מאחר והוראות הבנייה בהן (המרחיבות את אפשרויות ניצול המגרש) חלות על מגרשים בעלי שטח מינימאלי של 1,000 מ"ר. למעשה, מסכים השמאי מטעם המערערים כי אילו היה בבעלות המערערים מגרש ששטחו הוא 1,000 מ"ר שתי התוכניות הנ"ל היו משביחות אותו והיה מקום להטיל בגינן היטלי השבחה, אולם מאחר ומדובר במגרש ששטחו נופל מ- "שטח מגרש מינימאלי" כהגדרתו בתוכניות הנ"ל, הרי אין התוכנית חלה עליו, וזכויות הניצול האמורות בתוכנית אף הן אינן חלות עליו.

6.הצדדים מינו שמאי מכריע (תחילה מונה השמאי מר גרשון גורן ומשלא ניתנה חוות דעתו הגישו המערערים ערעור לבית משפט זה ועפ"י הסכמה אליה הגיעו, מונה שמאי אחר במקומו- השמאי דוד טיגרמן (להלן: "השמאי המכריע"). עפ"י חוות דעתו של השמאי המכריע מיום 21.3.2011 נקבע כי תוכנית חד/765 (הקובעת כי מגרש מינמלי על פי התוכנית הינו של 500 מ"ר) היא תוכנית משביחה. לגבי שתי התוכנית שבמחלוקת חד/891 וחד/1001 קבע השמאי המכריע, כי למרות שתוכניות אלה ממקמות את המגרש באזור מע"ר (מגורים בלבד) שבו שטח המגרש המינמאלי הוא 1,000 מ"ר, נוכח הוראות שתי התוכניות אשר הגדילו את אחוזי הבנייה ואת מספר הקומות המותר - הרי יש לראות בהן כתוכניות משביחות.

7.בחוות דעתו, קבע השמאי המכריע את הנקודות שבמחלוקת בין הצדדים וקבע כי תוכנית חד/891 אשר שינתה את קודמתה וקבעה כי המגרש יהיה באזור מע"ר (בנייה רוויה) ואפשרה אחוזי בנייה מוגדלים עם אפשרות בניית מספר קומות ותב"ע חד/1001 שאף היא הגדילה את זכויות הניצול הן תוכניות משביחות. באשר לטענה, לפיה הוראות הבנייה המשביחות בשתי התוכניות הנ"ל חלות על מגרש ששטחו אינו נופל מ- 1,000 מ"ר, קבע השמאי המכריע, חרף ההוראה הנ"ל, כי מדובר בתוכניות משביחות ולמסקנה זו הוא מגיע לאור הניתוח שלהלן (בעמוד 15 לחוות דעתו):

"תוכנית חד/891 שינתה את הזכויות בחלקה ממגורים ב' צמודי קרקע לאזור מע"ר וכן קבעה שטח מגרש מינמלי של 1,000 מ"ר לצורך ניצול הבנייה. לכאורה נראה כי לא ניתן לנצל זכויות אלו, אך התייחסות הועדה המקומית לנושא כפי שהוצגה בישיבת השמאי המכריע מיום 9.2.2011 מחד, והעבודה כי בפועל מומשה בנייה רוויה, מאידך, מעידה כי תוכנית זו היא תוכנית משביחה. יחד עם זאת המגבלה בתוכנית חד/891 מחייבת הפחתה בשווי, בשל אי התאמה למגרש מינימלי"

8.משכך, קבע השמאי המכריע כי שתי התוכניות הנ"ל הן תוכניות משביחות וקבע כי סכום היטל ההשבחה בגין תוכנית חד/891 עומד, נכון ליום אישור התוכנית, ע"ס 25,531 ₪ ואילו בגין תוכנית חד/1001 בסך 34,428 ₪ נכון ליום אישורה.

המחלוקת:

9.על קביעותיו הנ"ל של השמאי המכריע הוגש הערעור שלפניי. בערעור טענו המערערים כי טעה השמאי המכריע משקבע כי תוכניות שקובעות כי הן חלות על מגרש שגודלו המינימאלי הינו 1,000 מ"ר תיחשבנה כ-"משביחות", מקום שאין חולקין כי שטח מגרשם של המערערים הוא 620 מ"ר (כפי שעולה מחוות דעתו של השמאי המכריע).

10.בדיון שהתקיים ביום 19.2.2012 הסכימו הצדדים כי השאלה שבמחלוקת היא משפטית (ולא שמאית או עובדתית)- והיא האם צדק השמאי המכריע כאשר קבע כי ערכו של המגרש ששטחו נופל משטח מגרש מינימאלי כהגדרתו בתוכנית, עלה כתוצאה משתי התוכניות הנ"ל, אף שהוראות התוכנית המשביחה קובעות מפורשות כי לא תותר בנייה במגרש ששטחו נופל מ- 1,000 מ"ר .

11.עיון בטענות הצדדים מעלה, כי אין מחלוקת כי שתי התוכניות קובעות הוראות בנייה, ובין היתר קבעו הן כי שטח המגרש המינימאלי הוא 1,000 מ"ר, וכפועל יוצא מכך התוכניות הנ"ל השביחו מגרשים שבתחומן ששטחם הוא מעל 1,000 מ"ר. המחלוקת מצומצמת אפוא לשאלה אם תוכניות אלה משביחות מגרשים ששטחם נופל מ- 1,000 מ"ר.

טענות הצדדים:

12.המערערים טוענים, כי פרשנותו של השמאי המכריע להוראות התוכנית וקבלת עמדת המשיבה היא טעות משפטית המצריכה התערבות בית המשפט. לטענתם, צדק השמאי מטעמם כאשר לא ראה בתוכניות שבמחלוקת כמשביחות, לאור הוראותיהן של שתי התוכניות שקבעו כי בתחום התוכנית לא תותר בנייה על מגרש ששטחו יפחת מן השטח המינימלי, ובכך קבעו התוכניות כי אין בידי הבעלים של מגרשים שאינם עונים על תנאי הנ"ל, זכות מוקנית לבנות על מגרשים שאינם עונים על התנאי הנ"ל. המשמעות המעשית היא, כי כל ההוראות שהגדילו את אחוזי הבנייה והרחיבו את יכולת הניצול, אינן חלות על המגרש מושא המחלוקת וכפועל יוצא מכך אף אינן משביחות אותו.

13.מאידך טוענת המשיבה, כי תוכניות אלה (חד/891 ו- חד/1001) משביחות הן את המגרש חרף העובדה כי שטח המגרש נופל מ – 1,000 מ"ר. לטענת המשיבה, נקבעו בתשריט התוכנית מגרשים בגדלים שונים, לרבות מגרש המערערים המופיע כחלקה נפרדת, ולמרות שמוסדות התכנון היו מודעים למגרשים (חלקות) אלה - אושרו התוכניות הנ"ל, והדבר מלמד כי מגרשים אלה ברי ניצול חרף שטחם. באשר להוראה שבתקנון התוכנית הקובעות שטח מגרש מינימאלי באזור בו מצוי מגרש המערערים, טוענת המשיבה בעיקרי הטיעון מטעמה, כי מדובר בהוראה "המתייחסת למגרשים עתידיים שיווצרו עקב חלוקה במסגרת תשריט החלוקה" (ראו הטענה בסעיף 14 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).

14.טענה נוספת בפי המשיבה- והיא שקיים נוהג המעוגן בפרשנות סבירה של הוראות התוכנית, לפיו מתירים מוסדות התכנון לבעלי מגרשים ששטחם נופל מ- 1,000 מ"ר והנמצאים באיזור מע"ר לבנות על מגרשיהם, ללא נקיטת הליך תכנוני מיוחד (כגון הקלה) ואין להתעלם מנוהג זה.

15.המשיבה טוענת כי פרשנות השמאי המכריע, לפיה ההוראה שקובעות גודל מגרש מינימאלי אינה פוגעת באפשרות ניצלו - היא פרשנות סבירה. סבירות הפרשנות עולה מהתנהגות הועדה המקומית לתכנון ובנייה לאחר מכירת המגרש, שכן לאחר שרוכש המגרש הגיש בקשה למתן היתר בנייה, ניתן בידו היתר ללא צורך בהליך הקלה (סעיף 18 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ