1. התובע הגיש כנגד הנתבעת בקשה לביצוע שטר שהוא שיק על סך 30,000 ₪ משוך מחשבונה של הנתבעת לפקודת התובע.
השיק חולל בהוראת אי כיסוי מספיק.
השיק ניתן כשיק בטחון בהתאם להוראות הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים לפיו שכרו הנתבעת ובעלה מהתובע דירה באוגוסט 2010 (להלן: "הסכם השכירות").
תקופת השכירות הוארכה מספר פעמים מדי שנה ובתום השנה השישית – לא הוארכה עוד.
לטענת התובע הותירו הנתבעת ובעלה חובות בגין דמי שכירות ונזקים שגרמו למושכר.
הנתבעת הכחישה כי הותירה חובות כלשהם ונזקים במושכר.
2. בכתב התשובה מטעמו, לאחר מתן רשות להתגונן לנתבעת, טען התובע כי הנתבעת הותירה חוב בסך כולל של 26,737 ₪ לפי הפירוט כדלקמן:
א. שבעה ימי איחור בהשבת החזקה במושכר לתובע לפי 500 ₪ ליום ובסך כולל של 3,000 ₪.
לטענת התובע היו אמורים הנתבעת ובעלה לפנות את המושכר ביום 7.9.16 אך פינו אותה בפועל ביום 13.9.16.
לטענת הנתבעת מועד הפינוי תואם בהסכמה עם התובע והיא אף סייעה לתובע למצוא שוכר חליפי.
הנתבעת פינתה את המושכר כבר קודם ליום 13.9.16 אך התובע סירב להיפגש עמה על מנת לקבל את המפתח עד ליום 13.9.16.
ב. עלות שיפוץ המושכר בסך 11,586 ₪.
לטענת התובע נצרך להרוס קיר פנימי ובמה שהקים בעלה של הנתבעת במושכר ולשפץ נזקים שהותירו הנתבעת ובעלה במושכר, נזקים שהיה עליהם לתקנם בהתאם להוראות הסכם השכירות.
הנתבעת הכחישה קיומו של פגם וליקוי שאינו נובע מבלאי טבעי וטענה כי התובע האריך מדי שנה את הסכם השכירות ולא טען דבר לעניין החזקת המושכר בשום שלב.
לטענתה התובע הסכים לשיפורים שביצעו במושכר ואף בקש כי יוותרו על כנם אלא אם כן יבקש להסירם.
עוד טענה הנתבעת כי רק לאחר הפינוי פנה אליהם התובע בטענות בלתי פוסקות בדבר מצב המושכר ובעלה אף הגיע למושכר במשך 3 ימים בהם ניסה לסדר, לנקות ולארגן את המושכר לשביעות רצונו של התובע.
ג. חוב ארנונה בסך 1,028 ₪.
לטענת התובע לא שילמו הנתבעת ובעלה את חוב הארנונה לחודש ספטמבר 2016.
לטענת הנתבעת כל החובות לרשויות שולמו במשך כל תקופת השכירות שארכה כ 6 שנים רצופות. הוראת הקבע לטובת העיריה הופסקה בחודש בו פינו את המושכר כך שכל חוב שהצטבר הינו חוב של התובע.
ד. הפרשי חוב דמי שכירות בסך 2,300 ₪.
על פי תחשיב דמי שכירות מספטמבר 2014 ועד ספטמבר 2015 בקיזוז חוב צריכת מים, חשמל וארנונה בגין המרתף באותה השנה, נותרה יתרת חוב בסך 2,112 ₪ לחובת הנתבעת. לכך הוסיף התובע 188 ₪ יתרת חוב נוספת.
לטענת הנתבעת נשאו מדי שנה במלוא התשלומים בגין חשבונות המושכר כולו למרות שחלקו (המרתף) לא היה בחזקתם ותשלומי יתר אלו קוזזו מדמי השכירות רק בסוף השנה דבר שגרם להם קושי תזרימי.
ה. 17 ימי אובדן דמי שכירות בסך 2,773 ₪.
עקב ביצוע עבודות השיפוץ במושכר במשך 17 יום לא ניתן היה להשכיר את המושכר ולכן חושב הפסד דמי שכירות לפי 163 ₪ ליום.
לטענת הנתבעת לא היה כל צורך בשיפוץ המושכר למעט בלאי סביר כך שאין להשית עליה את עלות תקופת השיפוץ.
ו. אובדן שולחן עץ ושש כסאות בסך 3,600 ₪.
הנתבעת הכחישה כי קבלה לחזקתה רהיטים אלו. הרהיטים אוחסנו במרתף והוצאו משם על ידי התובע.
ז. החלפת זכוכית שבורה בסך 450 ₪
לטענת הנתבעת מדובר בתיקון שעלותו מוטלת על התובע.
ז. שיפוץ הגינה בעלות 2,000 ₪.
לטענת התובע הזניחו הנתבעת ובעלה את הגינה ואף כלבם גרם נזק בגינה ונותרו בו בורות.
הנתבעת הכחישה כל נזק שנגרם לגינה ואף טענה כי שטח הגינה גודר למנוע כניסתו של הכלב. לטענתה הוסכם כי התובע יתקין דשא סינטטי אך לא עשה כן. כמו כן טענה הנתבעת כי שיפוץ הגינה כלל לא בוצע ועל כן אין לזכות את התובע בסכום זה.
3. דיון והכרעה:
א. שבעה ימי איחור בהשבת החזקה במושכר
טענה זו נסמכת על מועד מוסכם לפינוי לאחר מתן הארכת מועד לפינוי המושכר בת חודש ימים, דהיינו, עד ליום 7.9.16 ובעקבות 5 הארכות בנות שנה כל אחת מדי שנה.
לטענת התובע נטלו הנתבעת ובעלה לעצמם שבוע נוסף ללא רשות ועל כן מבקש הוא לחייבם בפיצוי המוסכם.
הנתבעת הכחישה וטענה באופן חד משמעי כי פינו את המושכר במועד. ב"כ התובע נסמכת על מיילים שהוחלפו בין הצדדים המעידים לכאורה על שהות במושכר עוד ביום 13.9.16. על כך השיבה הנתבעת כי בעלה שב להוסיף ולתקן על פי דרישותיו של התובע. גרסה זו נראית לי יותר במיוחד לאור מייל שכתב התובע לנתבעת ובו הציע לנתבעת להישאר במושכר שבוע נוסף. תשובתו בעניין מייל זה בחקירתו הנגדית במעמד הדיון היתה: "כי ראיתי שהם לא מסיימים. היא עם רגל שבורה, הוא עובד קשה עד 3 לפנות בוקר. אמרתי, אני אתן להם עוד כמה ימים" (עמ' 21 בפרוטוקול שורות 1-2).
התנהלות זו כאשר הוא מתכוון לדרוש מהנתבעת פיצוי מוגדל בגין ימים אלו – אינה התנהגות הוגנת ובתום לב.
לפיכך, הנני לדחות תביעה זו.
ב. עלות שיפוץ המושכר
נספח 11 לתצהיר העדות הראשית מטעם התובע הוא מקבץ המיילים מ 12-13.9.16 המעיד על תלונותיו של התובע באשר למצב המושכר ומורה לבעלה של הנתבעת לעבור על כל הבית ולשים דגש על כתמים ולכלוך בקירות אותם יש לצבוע ולנקות כמו גם במרפסות. נדרשו באותם מיילים גם התקנת ברזי אמבטיה שחסרים ומושב אסלה שבור.
במייל מיום 13.9.16 טוען התובע כי הדירה לא נצבעה ובמרפסות כלל לא בוצע דבר. כאן מוסיף התובע את עובדת מצבו המלוכלך של החצר, קיומן של בורות שהכלב חפר והעשבים השוטים שצמחו בו.
התובע מציין כי הושאר קיר שנבנה בסלון כאשר הוסכם שרק אם יחפוץ בו התובע לא יוכל לפרקו. ישנה התייחסות ללכלוך באמבטיות, בחניה וזכוכית שבורה בדלת.
צורף גם מייל מיום 11.9.16 ממנו עולה כי התובע ביקר במושכר באותו יום עם דייר פוטנציאלי בתקווה כי הבית מוכן למסירה אך לצערו התבדה.
מוסיף התובע במייל הנ"ל ואומר כי לאחר התייעצות משפטית שערך פנה וקיבל הצעה מקבלן שיפוצים לביצוע צביעה של המושכר כולו, החלפת זכוכית שבורה בדלת, התקנת 2 ברזי אמבטיה, ניקיון החצר, החלפת מושב אסלה באמבט הורים וניקיון כללי. בסה"כ 7,500 ₪.
לכך קדם מכתבו של התובע אל הנתבעת ובעלה מיום 10.9.16. כאן מוזכרים הלכלוך על הקירות והרצפה, חסרונם של ברזים במקלחות, מושב האסלה השבור, חסרונם של השולחן והכיסאות, והזנחת החצר. רק כאן מופיעה דרישה לפירוק הבמה.
להוכחת סכום התביעה בגין סעיף זה צירף התובע הצעת מחיר בסך 11,586 ₪ מיום 15.9.16 וקבלה בגין התשלום בפועל.
הצעת מחיר זו יקרה יותר מאשר הצעת המחיר אותה העלה על הכתב במייל ששלח מיום 11.9.16. אין הסבר מדוע בחר בהצעה יקרה יותר.
התובע הגיש תמונות המעידות כי המושכר אכן לא נצבע (תמונות 6-11). למרות חשיבות העניין, אין התובע מפרט מתי צילם תמונות אלה.
לטענת הנתבעת, צולמו התמונות בטרם צבע וניקה בעלה את המושכר בעצמו.
סעיפים 10, 11 ו 13 להסכם השכירות הם הבסיס לתביעתו של התובע. סעיפים אלו מטילים אחריות על השוכרים להשיב את המושכר במצבו כפי שהתקבל לידם, לתקן נזקים שאירעו בתקופת השכירות למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל ומקובל.
דהיינו, אין חובת צביעה כללית של המושכר אלא אם נפגע הצבע כתוצאה משימוש שאינו סביר ורגיל במושכר.
התובע מטיל יהבו על התמונות שצילם להוכחת הכתמים והנזקים בקירות המושכר אך אינו מציין או מבהיר כיצד נזקים לכאורה אלו אינם תוצאה של בלאי סביר שהרי אין להניח כי תקופת החזקה של 6 שנים תותיר את קירות הבית באותו מצב כלאחר ביצוע צביעת המושכר כפי שמוצע בהצעת המחיר אותה הציג התובע.
אף לא התרשמתי מהתמונות כי מדובר בקירות במצב תחזוקתי גרוע כה משמעותי שיכול להעיד על נזק שאינו בלאי סביר.
במייל מבעלה של הנתבעת מיום 13.9.16 נאמר: "יצאתי עכשיו מהדירה בשקמים אחרי שצבעתי כתמים, ניקיתי ותקנתי שונות, פניתי פסולת מהחצר האחורית והצואה שדיבר עליה, גם במרפסת העליונה פיניתי משהו שנישאר. מה שנותר לעשות זה, לנקות את ריצפת המרפסת העליונה ומעט גננות ועישוב בגינה האחורית."
תשובתו של התובע כשעתיים לאחר מכן, הוא מייל זועם בו הוא מציין כי דבר לא נצבע ולא בוצעו התיקונים הרלוונטיים.
התובע לא הביא עדות של מבצע הצביעה אשר יעיד על מצבו של המושכר בטרם בוצעה הצביעה ואף אין בהצעת המחיר כל פירוט מה הם הנזקים והליקויים בקירות המושכר. מדובר בהצעת מחיר סתמית בגין צביעת דירת מגורים כאשר אף הקבלה סתמית באותה מידה.
השוכרים לא חויבו בהתאם להסכם השכירות לבצע צביעה של המושכר אלא רק תיקון הנזקים שנגרמו בקירות המושכר שלא בעקבות בלאי סביר. נזקים וליקויים אלו לא הוכחו.
כמו כן לא הוכח כלל כי הנתבעת ובעלה נדרשו בהסרת הקיר בסלון והבמה סמוך למדרגות המרתף כנדרש על פי המוסכם בין הצדדים וכאמור בהארכת הסכם שכירות מאוגוסט 2014 שם נכתב:
"כל השינויים שבוצעו במושכר נשארים בבעלות המשכיר אלא אם ביקש המשכיר בכתב לפרקם".
בכל מקרה לא הוכח ביצוע עבודות אלה כאשר הצעת המחיר נספח 12 אינו מזכיר ביצוע עבודות אלה.
לפיכך הנני דוחה את התביעה בגין החיוב בצביעת המושכר ושיפוצו אך לעומת זאת יש מקום לחייב בגין מושב אסלה שבור והשלמת מזלף דוש לשתי אמבטיות בסך כולל של 403 ₪ אשר החיוב בגינם מופיע בהצעת המחיר נספח 12 לתצהיר עדות התובע והינו סביר.
ג. חוב ארנונה:
התובע הגיש קבלה המעידה על תשלום ארנונה ואגרת שמירה בסך 1,028 ₪.
מאן דהוא ציין בכתב יד על פני הקבלה כי שולם עבור חודש ספטמבר 2016 אך אם כך הדבר הרי שיש לחייב רק בגין החלק היחסי של חודש זה, דהיינו, במחצית לכל היותר.
הנתבעת לא המציאה כל ראיה על תשלום הארנונה בגין חודש ספטמבר.
לטענתה הודיעה לעירייה על חדילת חזקה בתחילת ספטמבר, דהיינו, אין מחלוקת כי הארנונה בגין החזקה עד 13.9.17 לא שולמה.
לפיכך, תשלם הנתבעת מחצית החיוב הנתבע בסך 500 ₪.
ד. הפרשי חוב דמי שכירות
טענת החוב אינה ברורה.
הארכת הסכם ראשונה מיום 5.8.11 מציינת במפורש כי הופחתו סך 420 ₪ לחודש מדמי השכירות החודשיים בגין ארנונה, מים, חשמל עבור המרתף.
דהיינו, הנתבעת ובעלה שילמו את החשבונות במלואם כאשר החזר בגין שימוש הדייר במרתף הושב להם באמצעות הפחתה בדמי השכירות.
במסמך זה צוין בסופו: "בסוף שנת השכירות המוארכת יערך חשבון נוסף לתיאום חשבונות המנוצלים ע"י שוכר המרתף".
מאמירה זו ניתן להסיק כי אכן מדובר בהערכה בלבד של התשלומים שישלמו הנתבעת ובעלה עבור חשבונות המרתף במהלך שנת השכירות המוארכת.
לא צורף הסכם הארכת השכירות משנת 2012 אלא רק זו משנת 2013. שם נרשמה הפחתה בדמי השכירות בסך 680 ₪ בחודש בגין 580 ₪ סכום שימוש של יחידת המרתף כמו ארנונה, מים וחשמל בצירוף 100 ₪ משנה קודמת. ואכן, נרשם בהסכם ההארכה כי הנתבעת ובעלה מסרו 12 שקים בסכום חודשי הנמוך ב 680 ₪ מסכום דמי השכירות המוסכם.
בתום המסמך נרשם: "בתום השכירות שמתחדשת יערך חשבון צריכה מדויק להשלמת השכירות".
אמירה זו אינה מתיישבת עם הוספה בכתב יד בתחשיב ההפחתה הנדרשת: "+100 משנה קודמת". מאחר ואין בידינו את הסכם ההארכה משנת 2012, לא ידוע מה פירוש אמירה זו והתובע לא נשאל על כך.
הסכם הארכת השכירות משנת 2014 נוקט בלשון זהה אך הוסף בכתב יד ליד ציון הסכום החודשי להפחתה המלים: "לפי קריאת מונה".
גם כאן בוצעה הפחתה של דמי השכירות החודשיים.
אף במסמך זה נרשם "בתום השכירות שמתחדשת יערך חשבון צריכה מדויק להשלמת השכירות".
הסכם הארכת השכירות משנת 2015 כולל בחובו בהדפסה את המילים: "ע"פ חישוב קריאות מונים" וכן נכתב: "מצורף חישובי הקריאות והארנונה". חישובים אלו לא צורפו על ידי התובע.
במסמך הארכת הסכם שכירות משנת 2015, האחרון בסדרה, בוצעה הפחתה בסך 555 ₪ בגין צריכת ארנונה, מים וחשמל במרתף לפי חישוב קריאות מונים. גם כאן נרשם כי מצורף חישובי הקריאות והארנונה, אך לא צורף בפועל.
כאן נרשם בסוף המסמך: "בתום השכירות דהיינו ב 6.8.16 המוארכת יערך חשבון צריכת חשמל, מים, וארנונה למרתף."
התובע מצרף כנספח 6 מסמך שכותרתו: "נספח להסכם השכירות".
במסמך זה, השונה בנוסחו משאר מסמכי הארכת השכירות הקודמים.
שם נרשם בשורה השניה והשלישית: "חישוב צריכת מים חשמל וארנונה למרתף מספטמבר 2014 ועד ספטמבר 2015" בהמשך צוינו קריאות מונים וחישוב חשבונות המרתף בסך כולל של 3,780 ₪.
לאחר מכן נרשמו נתונים שלא ברור מה הם וכן: "השוכרים קיבלו זיכוי חודשי עקב שימוש בהוצאות המרתף בהארכת הסכם 2014 לפי 731 ₪ לחודש" ולכן יש להשיב לתובע סך של 2,112 ₪.
מסמך זה אינו חתום על ידי הנתבעת ובעלה ולא ברור כיצד ומתי נערך כאשר התובע נסמך עליו בתצהירו לאחר שמצאו כחלק מנספח אשר צורף על ידי הנתבעת לתצהירה התומך בהתנגדות.
גרסה תמוהה כאשר עולה מנספחים חתומים אחרים כי מדובר בתחשיב בדיעבד ובמיוחד על פי קריאות מונים כבר בשנת 2014. בכל מקרה, תוכנו עומד בסתירה לתחשיב המבוצע בהסכם הארכת השכירות משנת 2015 לפיו נדרשו הנתבעת ובעלה ליתן שקים בסכומים נמוכים מדמי השכירות המוסכמים. התובע נמנע מצירוף התחשיבים שבוצעו באותה עת – ללא הסבר מניח את הדעת.
ניכר כי אכן בשנה המוארכת הראשונה בוצעה הערכה אך שנתיים לאחר מכן כבר הוסיפו 100 ₪ לתיקון התחשיב משנה קודמת כך שקיים ספק בגרסת התובע לפיה חבים לו הנתבעת ובעלה הפרשים בגין דמי שכירות.
עוד יצוין כי אין זה סביר כי בכל שנה הופחת משיעור דמי השכירות המגיעים מהנתבעת ובעלה ודווקא בשנה האחרונה, נותרו הם חייבים לתובע כספים באמצעות תחשיב שאינו ברור ואינו הגיוני.
לפיכך הנני דוחה את החיוב בגין הפרש דמי שכירות.
ה. ימי אובדן דמי שכירות
לטענת התובע ארך שיפוץ המושכר משך זמן של 17 ימים.
לא צורפה כל ראיה לכך, כגון עדותו של המשפץ, אך ממילא אין לחייב את הנתבעת בשיפוץ המושכר כאמור לעיל.
כמו כן, לא צורפה כל ראיה כי ניתן היה להשכיר את המושכר מיד לאחר שיצאו הנתבעת ובעלה מן המושכר.
17 ימים אינו מספר ימים בלתי סביר כהפרש זמנים בין פינוי המושכר ובין כניסתו של דייר חדש גם אם לא היו מתבצע שיפוץ במושכר.
ו. אובדן שולחן עץ ושש כסאות:
אין כל ראיה לשווי מטלטלין אלו במיוחד כאשר אין כל ראיה ועדות למצבם עת נמסרו לנתבעת ובעלה בד בבד עם החתימה על הסכם השכירות לראשונה.
מסירתם לידי הנתבעת ובעלה כאמור בהסכם השכירות יוצר אחריות של הנתבעת ובעלה למטלטלין אלו.
לטענת הנתבעת, אוחסן במרתף שהושכר לה בתחילה אך לאחר מכן יצא מתחום המושכר והושכר לדייר אחר. הריהוט הושאר שם ללא שימוש אך טענה זו לא הוכחה. היה מקום לציין כי המטלטלין הושבו לתובע ככל שאכן כך היה בהוראות הארכת השכירות הראשונה.
לפיכך, הנני להעריך את שווי המטלטלין בסך 600 ₪ בלבד בהתחשב בגיל משוער של הריהוט.
ז. החלפת זכוכית שבורה
אין מדובר בנזק שהוא בלאי סביר לפיכך, הנני לחייב בגין עלות בסך 450 ₪ - סכום שאומנם לא הוכח באמצעות קבלה אך נכלל בהצעת המחיר של המשפץ ומוערך כסביר על ידי.
ח. שיפוץ הגינה:
התובע צירף שתי תמונות של החצר. התובע הודה כי בעלה של הנתבעת הפסיק להשקות את הגינה לאחר שקיבל הוראה מהמועצה לחסוך במים והודיע לו על כך. גרסה זו עולה היטב בקנה אחד עם גרסת שני הצדדים כי הוסכם על הנחת דשא סינטטי במקומו. בנסיבות אלה אין התובע יכול להלין על העדרו של הדשא.
יוער כי עולה מתמונות שהגישה הנתבעת כי הגינה היתה מטופחת במדשאה נאה לפחות כ 3 שנים לאחר תחילת השכירות וזאת לנוכח דמות בתה של הנתבעת כבת שלוש או ארבע המופיעה בתמונות שהגישה ואשר נולדה בסמוך לתחילת השכירות.
אין כל ראיה כי התובע אכן ביצע שיפוץ לגינה ואף נטען על ידו כי הנזק לכאורה, בא לידי ביטוי בקיזוז מעלות שכר הדירה של הדייר החדש בסך של 2,000 ₪.
טענה זו לא הוכחה באמצעות הצגת הסכם השכירות הרלוונטי אך בכל מקרה, היה על התובע לשאת בעלות הדשא הסינטטי כך שבכל מקרה לא הוכח כלל כי נגרם נזק כל שהוא לתובע גם בהפחתה זו.
אשר על כן הנני דוחה את התביעה בגין שיפוץ הגינה.
4. עולה מכל האמור לעיל כי התובע הוכיח חיוב בסך 1,953 ₪ בלבד.
בנסיבות העניין שבהן מוגשת תביעה על סך 30,000 ₪ ממנה נותר סכום בשיעור כ 7% בלבד לחיוב הנתבעת, מן הדין לחייב את התובע בהוצאות המשפט.
יש להניח בסבירות גבוהה כי לו היתה הנתבעת נדרשת לשלם סכום זה מתחילה, לא היה מתנהל הליך משפטי כלל.
לפיכך, ישלם התובע לנתבעת הוצאות משפט בסך 5,000 ₪ ובפועל ישלם לנתבעת סך של 3,047 ₪ לאחר קיזוז חובה של הנתבעת כלפיו.
תיק ההוצאה לפועל 506854-10-16 יסגר.
ניתן היום, ט"ו טבת תשע"ח, 02 ינואר 2018, בהעדר הצדדים.
