תביעה לפינוי מושכר, שעניינה פינוי נכס, המשמש סניף הנתבעת בקניון חוצות באשקלון, אותו שוכרת הנתבעת על פי הסכמי שכירות מתחדשים מזה כ- 22 שנה.
1.התובעות 1-2 הינן בעליו של נכס הידוע כיחידה מספר 127, בקניון חוצות המצוי במקרקעין הידועים כתת חלקה 18, חלקה מס' 109 בגוש 1210 (להלן:- "הנכס" או "המושכר"), כאשר על פי הנטען, בעבר היה מר הנר בנימין הבעלים של הנכס יחד עם "גראונד א.ש. בע"מ. התובעת 3 הינה החברה העוסקת בניהול הקניון (התנהלות הצדדים נעשתה בעיקר אל מול תובעת זו ולכן תובעת 3 תכונה להלן:- "התובעת", אך אין בכך כדי לקבוע כי דווקא היא זו שהיתה מוסמכת להתקשר בהסכמים, כאשר בפועל, נתבעת זו אינה הבעלים של המושכר ומשכך סמכויותיה בנוגע להשכרת הנכס מוגבלות ממילא).
2.בין הנתבעת ובין הבעלים הרלוונטיים נחתם ביום 16.1.94 הסכם שכירות, לפיו שכרה הנתבעת את הזכויות בנכס לתקופה של 10 שנים. ביום 28.6.06 נחתם הסכם שכירות נוסף לפיו שכרה הנתבעת את הנכס לתקופה שבין 1.7.04 ועד 1.7.07 (כוללת מועד שכבר חלף) וכן ניתנו לנתבעת שלוש אופציות להמשיך ולשכור את הזכויות בנכס למשך התקופות הבאות: תקופת האופציה הראשונה, החל מיום 1.7.07 ועד ליום 30.6.10, תקופת האופציה השנייה, החל מיום 1.7.10 ועד ליום 30.6.13 ותקופת האופציה השלישית, החל מיום 1.7.13 ועד ליום 30.6.16.
ביום 13.7.09 שלחה הנתבעת באמצעות הגב' אירית מזרחי, מנהלת הנכסים במועד הרלוונטי, מכתב בו היא מודיעה על כוונתה לממש את תקופת האופציה השנייה שבין 1.7.10 ועד ליום 30.6.13 :
"בהמשך לשיחתנו בנושא ועל פי החלטת הנהלת ניו פארם הננו מודיעים בזאת על מימוש האופציה לתקופה נוספת ל-3 שנים החל מ- 1.7.07 עד 1.7.13 וזאת בהתאם לזכות המוקנית לנו על פי חוזה. למען הסדר הטוב נא אשר בחתימתכם הודעה זו... ."
מר שאול לזר, מנהל הקניון וחברת הניהול במועד הרלוונטי, אישר מימוש האופציה בכתב ידו כך:
"אירית שלום וחג שמח, אישור מימוש האופציה מאושר בכפוף לתנאי הסכם מ- 28.6.04 ובכפוף לשינוי דמ"נ כמפורט בשיחתנו".
ביום 31.7.13 הודיעה הנתבעת בהודעת דואר אלקטרוני שנשלחה על-יד עו"ד שירלי קוק, מנהלת הנכסים בנתבעת (שהחליפה את הגב' מזרחי בתפקידה כמנהל נכסים) אל מר מורדי קלפה, מנכ"ל הקניון ומנהל חב' הניהול, על מימוש האופציה ביחס לתקופת השכירות שבין 1.7.13 ל- 30.6.16. מעבר לכך התעניינה עו"ד קוק באשר לתקופה שלאחר סיום ההתקשרות, בשים לב לכך שביום 30.6.16 מסתיימת תקופת האופציה האחרונה:
"בעניין מימוש האופציה- האופציה מוארכת אוטומטית אלא אם מודיעים אחרת.
למען הסדר הטוב, ראה מייל זה כהודעת מימוש.
מתי אנחנו יכולים להיפגש? אנחנו צריכים לדעת מה קורה ב- 2016. "
הנתבעת בחרה לממש את כל האופציות שניתנו ומשאלו תמו דרשה התובעת שהנתבעת תפנה את הנכס.
3.טענת הנתבעת היא, כי בין הצדדים קיים הסכם שלישי נוסף, בעל פה, לפיו תוסיף לשכור את הנכס למשך 10 שנים נוספות ולכן, לא מתקיימת עילה לפינויה מהנכס.
הנתבעת טוענת, כי במהלך שנת 2008, על רקע המצב הביטחוני ששרר בארץ ובמיוחד באזור הדרום, בין מר לזר ובין מר נסים חסאן, שכיהן במועד הרלוונטי כמשנה למנכ"ל המשביר 365 החזקות בע"מ שהינה חברת האם של הנתבעת, הושגו הסכמות כדלקמן:
1. הנתבעת תתחייב לממש מראש את כל תקופות האופציה שניתנו לה בהסכם השכירות שנחתם בשנת 2006.
2. תקופת השכירות תוארך ב-10 שנים עד לשנת 2026.
3. בתמורה להתחייבות הנתבעת, התובעת תעלה את דמי השכירות בתקופות האופציות ב- 5% בגין כל תקופת אופציה ולא ב- 10% כפי שהיה קבוע בהסכם.
לטענת הנתבעת, הסכמות אלו עוגנו בהסכמה מאוחרת שהושגה עם מנהל הקניון בשנת 2010.
הנתבעת רואה בסיכום הדברים בעל-פה הסכם מחייב שנכרת בין הצדדים. לטענת הנתבעת, ביום 3.10.11, שלחה התובעת מכתב לנתבעת ובו הודאת בעל דין בדבר קיומו של הסכם כאמור. אשר לתנאי ההסכם, טוענת הנתבעת, כי תנאים אלו ניתן ללמוד מהסכמים קודמים, כאשר גם במהלך השנים 2004-2006, עד אשר נחתם בין הצדדים הסכם שכירות נוסף, פעלו הצדדים על פי הסכם שכירות קודם.
4.במאמר מוסגר יצויין כי הנתבעת הגישה בחודש יוני 2016 המרצת פתיחה לסעד הצהרתי (ה"פ 23767-06-16) המתנהלת לפניי, במסגרתה התבקש בית המשפט להצהיר כי בין הנתבעת לתובעות נכרת הסכם מחייב מכוחו זכאית הנתבעת להמשיך לשכור ולהחזיק בנכס עד ליום 30.6.2026, על פי אותה הסכמה בעל פה.
יצויין, כי כמשיבה נוספת בהמרצת הפתיחה צורפה חברת סופר פארם (ישראל) בע"מ (להלן:- "סופר פארם"), שהיא חברה מתחרה של הנתבעת, אשר כרתה עם התובעות הסכם שכירות, לפיו תשכור מהתובעות את הנכס החל מיום 1.7.16, מייד עם תום תקופת ההסכם עם הנתבעת. הסכם שכירות זה נחתם אל מול סופר פארם כבר בשנת 2011 ולטענת הנתבעת, נכרת בחוסר תום לב, מבלי שניתנה לה, כשוכרת הנכס לאורך שנים ארוכות, הזדמנות לנהל משא ומתן באשר להשכרתו, כאשר שיקוליה של התובעת מונעים משיקולים כלכליים גרידא.
עוד יצויין בהקשרה של המרצת פתיחה זו, כי בהליך שלפניי הגישה הנתבעת בקשה לעיכוב הליכים עקב עניין תלוי ועומד, בקשה שנדחתה על ידי, כאשר סברתי, כי דרך המלך לניהול ההליך היא בתביעת פינוי מושכר (נטענה אף טענה, כי ההליך אינו מתאים לתביעה זו) ואין מקום לעקוף הליך זה בדרך של הגשת תביעה שעילתה ההגנה הנטענת בהליך זה, אם ניתן לברר הטענה במסגרת ההליך שלפניי ובוודאי אם ניתן לברר הטענות קודם לבירורן במסגרת המרצת הפתיחה.
5.התובעות טוענות, כי סיכום כאמור לא היה אלא מדובר היה בחילופי דברים במהלך ניהול משא ומתן אשר לא השתכלל לכדי הסכם. הנתבעת הציעה את הצעתה התובעת קיבלה את ההצעה אלא שלא נערך כל הסכם בכתב כמתחייב מדרישת החוק ביחס לעסקה במקרקעין ואף לא התקבל אישור מהגורמים המוסמכים לאשר תנאים אלו. בפועל אף נהגו הצדדים לאחר מכן על פי הסכם השכירות משנת 2006, כאילו לא הושגה כל הסכמה ובכך ישנו חיזוק לטענת התובעות, כי לא נכרת כל הסכם מחייב.
6.ביום 3.10.11 שלח ב"כ התובעת לנתבעת מכתב ממנו ניתן ללמוד על התנהלות העניינים (מכל מקום על כוונת התובעת). כל צד אוחז באמור במכתב להוכיח טענותיו לכן ובשל חשיבות הדברים אצטט חלקו על אף אריכות הדברים:
"5.בחודש יולי 2010 (בתוך תקופת האופציה השנייה) פנתה מנהלת הנכסים מטעמכם למרשתי והציעה לה כי חברתכם תחתום על הסכם להארכת הסכם השכירות עד לשנת 2026, בתמורה לכך שדמי השכירות יעלו בתקופות האופציה ב- 5% במקום ב-10% כפי שנקבע בחוזה השכירות. מרשתי נעתרה להצעתכם מתוך רצון להקל ולסייע לכם.
6. דא עקא, שלאחר שמרשתי נתנה את הסכמתה להצעתכם, מנהלת הנכסים בחברתכם התחלפה, ומרשתי לא שמעה מכם דבר במהלך תקופה ארוכה. כמו כן, ההסכם להארכת תקופת השכירות לא נחתם מעולם, ואילו אתם המשכתם לשלם את דמי השכירות כפי ששולמו בתקופת האופציה הראשונה- ללא כל תוספת- לא של 10% ולא של 5% (!!!)
7. לאחר שחלפו מספר חודשיים, פנו אליכם נציגי מרשתי בהצעה להארכת חוזה השכירות בתנאים מסוימים וכן קצבו זמן לקיבול ההצעה מצדכם. לאחר התמהמהות רבה, השבתם להצעת מרשתי בהצעה מחודשת ובתנאים אחרים. ההצעה המחודשת ששלחתם בתגובה, לא אך שאחרה לבוא, כי אם הייתה שונה מהצעת מרשתי, באופן שלא היה מקובל על דעתה.
8. לפיכך, וכן לאור העובדה התוספת בדמי השכירות הנוגעת לתקופת האופציה השנייה מעולם לא שולמה על ידכם למרשתי (בניגוד מוחלט לאמור בחוזה השכירות), הודיע לכם נציג מרשתי כי מאחר ולא ביצעתם קיבול להצעה שהוצעה לכם, חברת אורות ניהול קניון באשקלון בע"מ רואה עצמה חופשייה להתקשר עם כל צד בהסכם חדש.
9. בהתאם לאמור לעיל יובהר, כי חוזה השכירות שחתמתם מול מרשתי לא יוארך מעבר לתקופת האופציה המופיעות בו, וכי מרשתי רואה עצמה חופשייה מכל התחייבות כלפי ניו פארם דראגסטור בע"מ בעניין זה." (ההדגשה במקור- ס.כ.).
7.הנתבעת טוענת, כי במכתב זה מצויה "הודאת בעל דין" לכך שבין הצדדים נכרת הסכם מחייב, התובעת מציינת במפורש כי הנתבעת הציעה הצעה כמפורט במכתב היא קיבלה ההצעה ובכך נכרת הסכם מחייב אשר התובעת כיום מבקשת "להשתחרר" מהתחייבויותיה לפי הסכם זה בשל שיקולים כלכלים גרידא ולאור העובדה שנחתם בינה ובין החברה המתחרה הסכם שכירות בנוגע לנכס.
התובעת מנגד טוענת כי דווקא ממכתב זה ניתן ללמוד על כוונתה כי ההסכמה להצעת הנתבעת הייתה במסגרת ניהול משא ומתן אשר לא התקדם ועל כן פנתה והודיעה לנתבעת, כי המשא ומתן בניהם לא הבשיל לכדי הסכם מפאת חוסר שיתוף פעולה מצידה לקדם עריכה וחתימה על הסכם בכתב שיקבל את אישורם של הדרגים המוסכמים לאשרו ועל כן מבהירה בצורה מפורשת כי נוכח האמור, המצב המשפטי הוא כי הצדדים מחוייבים לאמור בהסכם שנחתם בשנת 2006, הא ותו לא.
התובעת טוענת, כי בהמשך למכתב זה, המשיכו הצדדים להתנהל בהתאם להסכם השכירות, כשהנתבעת אף פונה אל התובעת מידי פעם בבקשה לנהל משא ומתן באשר להארכת תקופת השכירות לאחר סיומו, כאשר רק בחודש אפריל 2016, פחות משלושה חודשים לפני מועד סיום ההסכם ופינוי המושכר, העלתה הנתבעת לראשונה את טענתה בדבר קיומו של הסכם בעל פה להארכת תקופת השכירות.
8.בדיון שהתקיים לפניי העידו מטעם התובעת מר שאול לזר, מי שהיה מנהל חברת הניהול עד לחודש אפריל 2010 וכן מר מרדכי קלפה, מנהל חברת הניהול החל מחודש יוני 2011 ועד היום.
מטעם הנתבעת העיד מר נסים חסאן, אשר שימש עד לשנת 2011 כמי שממונה על תחום הנדל"ן אצל הנתבעת ומי שמשמש כיום כיועץ חיצוני של הנתבעת.
9.השאלה העומדת לדיון בהליך שלפניי הינה השאלה העובדתית, האם בין הצדדים נכרת בשנת 2008, או בשנת 2010 הסכם שכירות בעל פה, לפיו מוארכת תקופת השכירות למשך 10 שנים נוספות ולכן התובעת אינה רשאית לפנות את הנתבעת מהמושכר.
10.טענתה הראשונה של התובעת הינה במישור המשפטי, טענה שלצערי לא זכתה להתייחסות של ממש מצד הנתבעת הינה, כי הסכם שכזה, גם אם נכרת, אינו בר תוקף, שכן, בהתאם להוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, טעונה הסכם בכתב (סעיף 8 לחוק). היות ועסקת שכירות הינה עסקה במקרקעין, הרי שעסקה זו אף היא טעונה הסכם בכתב (סעיף 79 לחוק פוטר את דרישת הכתב בשכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים).
על פניו, משאין הסכם בכתב בין הצדדים, לא ניתן לראות בכל הסכמה בעל פה שהושגה בין הצדדים כהסכמה תקפה ומכאן, בהעדר הסכם, הסתיימה תקופת השכירות החוזית ועל הנתבעת לפנות את הנכס.
11.יכולתי לפטור עצמי באמור, אך למרות זאת ובשל האפשרות לראות במכתב מיום 3.10.11 כעונה על הדרישה הראייתית בכתב להתחייבות לעסקה במקרקעין, אתייחס ליתר טענות הצדדים, גם לגופו של עניין באשר לעצם כריתתו של ההסכם בעל פה.
12.אזכור ראשון להסכם בעל פה בין הצדדים, ניתן למצוא במכתבה של התובעת לנתבעת מיום 3.10.11. לבד ממכתב זה, כל ההתנהלות בין הצדדים אינה מגלה קיומו של הסכם כזה, גם לא ברמיזה.
בין אם לפני כתיבתו של מכתב זה, ובין אם לאחריו, הנתבעת הוסיפה לחדש את תקופת האופציה. בשנת 2013 ואף פנתה אל התובעת בפניות שונות בבקשה לנהל משא ומתן באשר להארכת תקופת השכירות.
אם לא די בכך, הרי שבשנת 2013, נודע לנתבעת על כוונתה של התובעת להשכיר את הנכס לסופר פארם. הנתבעת שלחה לתובעת מכתב ביום 6.8.13, שבו היא מציינת, כי היתה לה ציפייה לגיטימית לנהל עם התובעת משא ומתן באשר להשכרת הנכס עם תום תקופת השכירות וכי בעקבות ציפייה זו, אף השקיעה הנתבעת השקעות בנכס.
בתשובה לפנייתה זו של הנתבעת, השיבה התובעת לנתבעת במכתב מיום 8.8.13, בתשובה שאינה משתמעת לשתי פנים:
"2.אין למרשתך זכות קדימה לשכירת הנכס לאחר תום תקיפת השכירות המוסכמת ותקופות האופציה, ומרשתי לא התחייבה מעולם להשכיר את המושכר למרשתך לאחר תקופה חודש יולי 2016.
3. תשומת לבך מופנית להוראת סעיף 7.4 לנספח א' להסכם השכירות בו נאמר: "על אף כל דבר האמור לעיל, הרי שבכל מקרה לא תעלה תקופת השכירות הכוללת, לרבות תקופות האופציה, על 12 השנים".
תשומת הלב מופנית גם להוראת סעיף 45 להסכם השכירות הקובע כי "כל שינוי ו/או תיקון להסכם ייעשה אך ורק במסמך מפורש בכתב ובחתימת הצדדים להסכם זה. כל טענה כי הצדדים שינוי הסכם זה בהתנהגותכם לא תשמע, לא תובא ולא תתקבל כל ראייה בקשר לכך."
4. בנסיבות אלה תסתיים תקופת השכירות במועד החוזי בעוד כשלוש שנים- ולמשרתך די והותר זמן היערכות לסיום השכירות במקום."
עם התקרב סיום השכירות, שוב פנתה הנתבעת לתובעת, ביום 2.4.15, בניסיון נוסף לנהל משא ומתן, תוך הכרה מוחלטת בכך שהסכם השכירות התקף הוא ההסכם משנת 2004.
הנתבעת מציינת:
"1.חברת ניו פארם בקניון אשקלון פועלת בקניון מזה למעלה מעשר שנים, אשר במהלכם עברה תקופות קשות בהן ספגה העיר אשקלון ירי טילים, בין היתר פגיעת רקטה ישירה בקניון.
2.הסכם השכירות בין הצדדים צפוי להסתיים בשנת 2016, לאחר שחברתכם חתמה על הסכם שכירות עם חברת סופר פארם, על מנת שזו תפעיל את המושכר עם סיום הסכם השכירות.
3. למותר לציין כי לאחר תקופת שכירות ארוכת שנים היינו מצפים כי תינתן לחברתנו לכל הפחות הזדמנות לנהל משא ומתן להארכת הסכם השכירות. ..."
13.טענתה של הנתבעת הינה, כי התובעת ניצלה את עצם העובדה שמר חסאן, שעמו הגיעה התובעת להסכמות בדבר הארכת תקופת השכירות לא עבד יותר אצל הנתבעת ולכן התנהגה כאילו לא הושגו הסכמות בעל פה, כאשר ברקע כבר נחתם הסכם שכירות עם סופר פארם, הסכם שאמנם לא הוצג תאריכו, אך ממנו ניתן ללמוד, כי נחתם כבר בחודש פברואר 2011, אף לפני משלוח המכתב מיום 3.10.11.
14.גרסתו של מר חסאן הובאה, כאמור לראשונה, במכתבה של הנתבעת מיום 4.4.16. במכתב זה מציינת הנתבעת:
"הסיכום בדבר הארכת תקופת שכירות מרשתי בחנות, הושג בין המשנה למנכ"ל מרשתי דאז, מר ניסים חסאן, ובין מר שאול לזר, אשר שימש באותה עת כמנכ"ל הקניון. למען שלמות התמונה יצוין, כי הסיכום כאמור הושג, בתאום עם המשכיר, בהתאם למצג שהציג בפני מרשתי ובהסתמך על אשר סוכם עמו, זאת בין השאר, לאחר שהקניון ספג במאי 2008, פגיעת גראד ישירה אשר הובילה לקריסת קומה שלמה בקניון והשבתתה כליל מפעילות, וכן לאחר מבצע "עופרת יצוקה" בחודש דצמבר 2008, במסגרתו הקניון היה סגור משך מספר שבועות, כאשר כל אלו גרמו לפגיעה בתוצאות הכלכליות של מרשתי ודרשו השקעה מרובה מצדה בחידושה ושדרוגה של החנות, כמו גם בפעולות שיווק אינטנסיביות ואגרסיביות, וכל זאת בעלות כוללת של מאות אלפי שקלים."
בהמשך, במסגרת המרצת הפתיחה אותה הגישה הנתבעת, טען מר חסאן בתצהירו, כי בשנת 2008 התנהלו מגעים בינו ובין מר לזר, כאשר במסגרת אותם מגעים ועל רקע המלחמה, הושגה בין הצדדים הסכמה באשר להארכת תקופת השכירות למשך 10 שנים נוספות, בתנאים כפי שפורטו מעלה. מר חסאן ביקש באותו תצהיר לתמוך טענותיו במכתב התובעת מיום 3.10.11. עוד ציין מר חסאן, כי בשנת 2011 בוצעו חילופי גברא אצל הנתבעת, אך ההסכמות שהושגו הוסכמו עוד בטרם עזב את עבודתו אצל הנתבעת.
על הדברים האמורים חזר מר חסאן גם בתצהירו שהוגש במסגרת ההליך שלפניי. במסגרת תצהירו זה ציין מר חסאן, כי ההסכם נכרת בשנת 2010 0בסמוך למחצית השנה, כפי שהדבר עולה מהמכתב מיום 3.10.11.
15.במהלך חקירתו הנגדית, הסביר מר חסאן, כי אותם "מגעים" שהתנהלו עם מר לזר בשנת 2008, היו למעשה שיחת טלפון שהתקשר מר חסאן למר לזר בעקבות נפילת הטיל בקניון, על מנת להביע תמיכה בקניון, כאשר במסגרת אותה שיחה, במסגרת השיח בנוגע לעתיד, דובר על כך שהנתבעת תוסיף לשהות בנכס למשך עוד 10 שנים. כשמר חסאן מציין את דבריו של מר לזר: "הוא אמר כל מה שתרצה תקבל, תישאר איתנו לנצח." (עמ' 19 ל0פרוטוקול שורה 8). בשיחת טלפון זו סוכמו עיקרי הדברים, לרבות מחיר דמי השכירות, שיהיה זהה לתוספת בתקופת האופציה.
בהמשך, הסביר מר חסאן, כי היו שתי שיחות וכשנשאל מפורשות לעניין שנת 2010, ציין, כי בעקבות חילופי גברא אצל התובעת, התקשר שוב, הוא אינו זוכר עם מי שוחח, עם מר לזר, או עם מחליפו, מר רוני צאבן ואז סוכם, כי תנאי ההסכמה עם מר לזר שרירים וקיימים וכי יצא מסמך בנושא. גם כאן התנהלה שיחת טלפון אחת.
בסיכומיה טוענת הנתבעת, כי "נכון הדבר כי בשנת 2008 היה סיכום בדבר הארכת תקופת השכירות אולם יתר הפרטים סוכמו בשנת 2010."
16.הנני סבורה, כי טענותיה אלה של הנתבעת הינן טענות שיש קושי רב בצידן. הנתבעת לא פרטה טענותיה באופן מלא, כאשר בתחילה אף ניתן היה לסבור, כי גרסת הנתבעת הינה, כי ישנו סיכם דברים בין מר לזר ובין מר חסאן בשנת 2008, אלא שבהמשך צויין, כי סיכום הדברים המפורש הינו רק משנת 2010, כאשר רק במהלך עדותו של מר חסאן הועלתה הטענה, כי אותו סיכום דברים משנת 2010 הינו סיכום דברים שנעשה עמו ישירות.
מר לזר לעומת מר חסאן טען, כי מעולם לא פגש את מר חסאן וכי אינו מכיר אותו, טענה שנטענה כבר בתצהיר העדות של מר לזר. למרות זאת, לא טרח מר חסאן לבאר בתצהירו, כי אותה שיחה שבמסגרתה נכרת ההסכם בין הצדדים הינה שיחת טלפון, שכל מטרתה הראשונית היתה לנסות ולסייע ולהזדהות עם הקניון עקב נפילת הטיל, כשתוך כדי השיחה נכרת הסכם וכי לא מדובר ב"מגעים", כפי שניסח מר חסאן בתצהירו, באופן שבו ניתן להסיק, כי התנהל משא ומתן ממושך.
ייתכן ולו היה נשאל מר לזר בנוגע לשיחת טלפון שהתקיימה מצד שוכרת הנכס לאחר נפילת הטיל, היה יודע מר לזר לספר, כי אמנם היתה שיחת טלפון כזו ובכך היתה נפתרת המחלוקת בין הצדדים בנוגע לשיח שהתנהל ביניהם (אם כי לא ברור האם מר לזר היה יודע לתת אישור בנוגע לזהותו של המתקשר). מכל מקום, מהתצהיר בוודאי לא ניתן להבין כי מדובר באותה שיחת טלפון בודדת בשנת 2008 וגם לא יפלא, כי מר לזר לא ידע לזהות את מר חסאן.
17.מר לזר טען מפורשות בתצהירו ובעדותו, כי כל המגעים עם הנתבעת נוהלו עם הגב' אירית מזרחי ומר לזר אף ציין מפורשות, כי נוהל עמה משא ומתן בנוגע להארכת תקופת השכירות מעבר לשנת 2016.
התובעת עצמה במכתבה מיום 3.10.11 מאשרת, כי אמנם התקיימו מגעים להמשך ההתקשרות (אותם היא מייחסת לשנת 2010), אך מכל האמור, כלל לא השתכנעתי, כי בשנת 2008 הצדדים התקשרו בהסכם כלשהו (ויודגש, כי אמנם הניסוח המשפטי של הנתבעת הינו כי הושגו הסכמות בשנת 2008, אך הן גובשו לכדי הסכם בשנת 2010, אלא שמר חסן בעדותו ציין מפורשות, כי אותן הסכמות משנת 2010 רק חזרו על מה שהוסכם קודם לכן).
התרשמותי היא, לאור גרסתו של מר לזר, המכחישה ניהול משא ומתן עם מר חסאן, כי לו אמנם התקיימה בין השניים שיחה בשנת 2008, כל שנעשה במסגרתה הוא הצהרת כוונות ונכונות בנוגע לעתיד וכשם שמר חסאן לא ביקש לאכוף על התובעת התחייבות בדבריו של מר לזר שציין באותה שיחה "כל מה שתרצה תקבל, תישאר איתנו לנצח", כך נראה, כי אין מדובר בהסכמות שהיתה כוונה לאוכפן, מבלי להגיע להסכמות מפורשות.
יש לזכור, כי השיחה האמורה לא נועדה לשם ניהול המשא ומתן כאמור, יש להניח, כי לפני שני הצדדים לא היה מונח ההסכם השכירות החתום ואף אחד מהצדדים לא ידע מהו המועד המדוייק שבו מסתיים ההסכם ומהו שיעור דמי השכירות ואף לא התוספת לשכירות. לא נראה סביר בעיניי, כי הצדדים ידעו במהלך אותה שיחה את פרטי ההסכמות ביניהם באופן שבו יכלו לרדת לפרטי הפרטים בנוגע לתנאי הסכם שכירות עתידיים, כל זאת, כאשר מר לזר טרוד באותה שעה בניהול הקניון במצב שנוצר עקב נפילת הטיל.
למען הסר ספק, הצדדים לא נשאלו בעניין, אלא שכשבאה אנוכי לבחון את סבירות הגרסה בראייה אובייקטיבית, אין לי אלא לתמוה בעניין.
מכל מקום, שעה שגם הנתבעת עצמה מאשרת, כי לא ניתן לראות בהסכמות משנת 2008 הסכם, הרי שיש לקבוע, כי לא נכרת הסכם כלשהו בין הצדדים בשנת 2008.
18.מכאן להסכמות בשנת 2010.
התובעת טענה במכתבה מיום 3.10.11, כי נוהל משא ומתן עם מנהלת הנכסים אצל הנתבעת, יש להניח, כי כוונת הדברים היתה לגב' אירית מזרחי.
מר חסאן טוען, כי הסיכום נעשה עמו, כאשר לראשונה במהלך ישיבת ההוכחות טען, כי יכול והשיחה התנהלה עם מר רוני צבאן, מנהל הקניון באותה עת ולא עם מר לזר.
בין אם לפי גרסת התובעת במכתבה האמור ובין אם לפי גרסתו של מר חסאן, אמור היה להיחתם מסמך, שיש בו כדי לשקף את הסכמות הצדדים.
כפי שהדבר עולה מתוך המכתב מיום 3.10.11, לאחר אותו סיכום, התנהל בין הצדדים משא ומתן נוסף, שבמהלכו הוחלפו הצעות נוספות, כשהצעתה האחרונה של התובעת התקבלה בהצעה חדשה של הנתבעת, אשר נדחתה על ידי התובעת.
למעשה, הראיות היחידות בנוגע להתקשרות זו הינן המכתב מיום 3.10.11 ועדותו של מר חסאן, אשר עלתה לראשונה בחקירתו הנגדית, כאשר עיון בתצהיריו מלמד, כי היאחזות הנתבעת במכתב מיום 3.10.11 על מנת להוכיח הסכמות שהושגו, מלמדת, כי הנתבעת אף מאשרת את תוכן המכתב לגבי זהות המתקשרים בהסכם, שאם לא כן היה מקום לצפות ממר חסאן, כי יציין מפורשות בתצהירו כי ההסכמה משנת 2010 הושגה על ידו בשיחה אותה קיים עם מנהל התובעת.
19.איני סבורה, כי ניתן לקבוע, בהסתמך על ראיות אלו, כממצא, כי אמנם הצדדים התקשרו בהסכם.
אם מבקשת הנתבעת להיאחז במסמך מיום 3.10.11 כהודאת בעל דין, הרי שיש להיאחז בהסכמה זו על פי לשונה.
בהתאם למכתב זה, אמנם הושגה הסכמה, אך באותה נשימה צויין, כי הסכמה זו היתה הסכמה בעל פה, שהוסכם לגביה, כי תעוגן במסמך בכתב, שלא נערך. זאת ועוד, באותו מכתב צויין מפורשות, כי על אותם תנאים המשיך להתנהל משא ומתן, שלא עלה יפה, כך שבסופו של דבר לא הושגה הסכמה.
המסקנה היחידה לדידי שניתן אם כן להגיע אליה מאותו מסמך היא, כי היתה נכונות של הצדדים להאריך את הסכם השכירות. נכונות זו לא גובשה לכדי הסכם סופי ולפיכך, לא נקשר הסכם בין הצדדים.
20.מר חסאן עצמו, כבר לא עבד אצל הנתבעת בשנת 2011. מר חסאן גם לא יכול להעיד לפיכך על תוכן המשא ומתן שהתנהל עם גורמים אחרים בנתבעת ולטענתו הגב' מזרחי אף מודרה מהטיפול בנכס דנן, כך שגם אם הושגו מולה הסכמות, הן אינן מחייבות.
הגב' מזרחי לא הובאה לעדות. הנתבעת הסבירה, כי הדבר נובע משיקולים אלו ואחרים שבעקבותיהם הגב' מזרחי אף עזבה את עבודתה בחברה. אך גם מחליפתה של הגב' מזרחי, עו"ד שירלי קוק לא העידה. בהקשרה של עו"ד קוק יש מקום לציין, כי גם אם המשא ומתן לא התנהל עמה, הרי שהיא יכולה היתה להעיד, מתוך רישומי החברה על מסמכים המצויים בתיק הנכס וכן על משא ומתן שהתנהל לאחר שהגב' מזרחי עזבה את החברה, לאור טענת התובעת במכתב מיום 3.10.11, כי הוסיף להתנהל משא ומתן בין הצדדים.
מכאן, יש לפנינו אמירה יחידה, של מר חסאן, שהוא עד מעוניין (בניגוד למר לזר, שאינו עובד עוד אצל התובעת), כאשר עדות זו הובאה לראשונה רק במהלך החקירה הנגדית, כך שהתובעת אף לא יכולה להיתה להיערך לשם העדת מר רוני צבאן, על מנת שיסתור את גרסתו של מר חסאן.
זאת ועוד, יש לזכור, כי נטל ההוכחה בעניין קיומו של הסכם שכירות נוסף רובץ לפתחה של הנתבעת, אשר טוענת לקיום ההסכם. הנתבעת אשר ראתה, כי מר צבאן לא העיד מטעם התובעת וסברה, כי הושגה עמו הסכמה, יכולה היתה להעיד את מר צבאן, שאינו עובד התובעת, כעד מטעמה, אם כי כאמור, מר חסאן עצמו לא ידע להעיד האם הגיע להסכמות עם מר צבאן או עם מר לזר.
21.נוסף לכל האמור, בעקבות המכתב מיום 3.10.11, לא ניתנה תגובה כלשהי של הנתבעת. הנתבעת טענה, כי ככל הנראה לא קיבלה מכתב זה בזמן אמת, אלא שטענה זו לא הוכחה, שהלוא מר חסאן לא עבד אצל הנתבעת החל מראשית שנת 2011 ועד היום ולא יכול להעיד לפיכך על תכתובות בין הצדדים לתקופה האמורה.
22.התנהלות הצדדים לאחר מכן אף היא מלמדת, כי הצדדים לא ראו עצמם קשורים בהסכם כלשהו.
גם התנהגותו של מר חסאן לאחר אותו הסכם בעל פה מלמדת, כי לא נכרת כל הסכם מחייב.
ראשית, מר חסאן לא ידע לומר מדוע לא נתן הנחיה לשנות משיעור דמי השכירות, שכן על פניו, ההסכמה כוללת גם הסכמה לשנות משיעור דמי השכירות בתקופת האופציה (באופן שבו הנתבעת תשלם דמי שכירות מופחתים).
שנית, מר חסאן ציין, כי הוא אינו נוהג לערוך הסכמים שנים ארוכות לפני, אם כי ציין מנגד, כי הובטח לו שיועבר מסמך בכתב. מר חסאן אף לא טרח ליידע מי מעובדי החברה בדבר אותן הסכמות אליהן הגיע וגם לא ציין אותן בתיק הנכס, כאשר לפחות ככל שהדבר נוגע לשיעור דמי השכירות, היה מצופה, כי יערך רישום כלשהו. בינתיים גם מר חסאן וגם מר צאבן ומר לזר המשיכו בדרכם ואותה הסכמה בין שני אנשים נותרה לא יותר מאשר הסכמה ביניהם.
התנהלות זו בוודאי מלמדת על תוכן ההסכמה ועל המשקל שיש ליתן לה.
23.גם לעצם העובדה שלא נכרת הסכם בכתב בין הצדדים, הגם שהוסכם כי ייחתם הסכם כזה, ישנו משקל באשר למשקל ההסכמה שהושגה.
כב' השופט י' דנציגר בע"א 8320/09 אלי חדד נ' מרדכי שמיר (29.3.11, פורסם בנבו), התייחס לכוונת הצדדים שעה שהתכוונו לחתום על הסכם מאוחר:
"צדדים העורכים הסכם מוקדם בכתב ומסכימים במסגרתו לחתום על חוזה בשלב מאוחר יותר, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת. ברם, חזקה זו ניתנת לסתירה אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה [ראו למשל: עניין לנדמן, בעמ' 150; ע"א 62/78 זימלר נ. חברת מהנדס א. יניצקי בע"מ, פ"ד לב (3) 296, 303 (1978); עניין בוטקובסקי, בעמ' 65]. פועל יוצא של דברים אלו הוא כי זיכרון דברים המקיים את התנאי האמור יש בו כדי לעמוד בדרישת הכתב המעוגנת בסעיף 8 לחוק המקרקעין. מובן כי בהתקיים חזקה ראייתית כאמור, הרי שהנטל לסתור אותה עובר לכתפי הצד הטוען להיותו של זיכרון הדברים בגדר חוזה מחייב. מפסק הדין בעניין רבינאי עולה כי סתירת החזקה תתאפשר בהתקיים שני מבחנים – גמירות דעת, המכונה בעניין רבינאי "כוונת הצדדים", ומסוימות..
אם שעה שנערך מסמך בכתב והוסכם על מסמך נוסף שיערך בין הצדדים, קיימת חזקה כי ההסכם המוקדם אינו בסיס להתקשרות מחייבת, על אחת כמה וכמה נכון הדבר שעה שלא נערך הסכם בכתב ושעה שהמשא ומתן מתנהל על ידי מי שאינו מוסמך לקבל החלטות, אם כי הוא מוסמך לנהל משא ומתן וגם לא תמיד מתנהל המשא ומתן באמצעותו (ראה בעניין זה עדותם העקבית גם של מר לזר וגם של מר קלפה, אשר כלל לא ידע על קיומו של משא ומתן בעניין). במקרה דנן, על פניו, התנהלות הצדדים לאחר השיח בעל פה אף מלמדת, כי לא היתה גמירות דעת להתקשרות וכי הצדדים נהגו בפועל כאילו אין הסכם.
24.כיוון שכך, אין בידי לקבוע ממצא על סמך דבריו של מר חסאן ולכן מצאתי מקום לקבוע, כי לא נכרת בין הצדדים הסכם גם לא בשנת 2010.
מכל מקום, גם אם היתה כוונה לכרות הסכם כאמור, הרי שהצדדים בהתנהגותם לימדו, כי הם חוזרים בהם מתוכנו של הסכם זה וכי הוא אינו מחייבם.
התנהלות הצדדים לאחר שנת 2011 מלמדת, כי הצדדים אמנם לא ראו עצמם קשורים בהסכם כלשהו והתובעת עצמה אף התקשרה בהסכמים נוגדים עם חברות אחרות, שהנתבעת יודעת עליהם, אך לא עושה דבר על מנת לשנותם.
25.ייתכן ויש מקום לבוא בטרוניה אל התובעת, על כי בעת שהתקשרה עם חברת סופר פארם בהסכם לא ניהלה משא ומתן מקביל אל מול הנתבעת (אם כי עובדה זו לא הוכחה, לאור האמור במכתב מיום 3.10.11, לעניין משא ומתן שלא התגבש לכדי הסכמות), אלא שעה שהנתבעת שותקת לפחות שלוש שנים עובר לסיום תקופת השכירות, ולא נוקטת בהליך משפטי כלשהו, מתבקשת אצל התובעת (ובוודאי אצל השוכרת החדשה) המסקנה, כי הנתבעת השלימה עם המצב וכי התובעת רשאית להמשיך ולקיים את ההסכמים שנכרתו אל מול סופר פארם.
26.לאור כל האמור, שעה שלא הוכח קיומו של הסכם בתוקף בין הצדדים, אני מורה על פינויה של הנתבעת מהמושכר.
על מנת למנוע מחלוקות לעניין הפינוי ולאור טענת הנתבעת, כי פינוי סמים מסוכנים (תרופות) אורך זמן, והגם שהיה על הנתבעת להיערך לכך מראש, מצאתי מקום לקבוע, כי הפינוי יעשה עד לא יאוחר מיום 23.2.17.
אני מחייבת את הנתבעת בהוצאות התובעת בסכום של 20,000 ₪.
בשולי הדברים ולאור התנהלותם העסקית של הצדדים לאורך שנים וככל שלא יהא בכך כדי לפגוע יתר על המידה באינטרסים של צדדים שלישיים, מצאתי מקום להמליץ לצדדים לשבת אל שולחן המשא ומתן על מנת להגיע להסכמות בדבר כריתתו של הסכם שכירות חדש.
בהקשר זה, מצאתי מקום לציין, כי עצם הטענה המועלית בנוגע לתוצאות כריתת הסכם שכירות אל מול סופר פארם כהסדר כובל אינה מעלה ואינה מורידה בנוגע למערכת היחסים שבין הצדדים (ולכן גם לא היה מקום לצירוף ראיה נוספת בסיומו של הליך), אך יכול ויש לקחת זאת במסגרת משא ומתן, ככל שיתקיים בין הצדדים.
ניתן היום, כ"ב חשוון תשע"ז, 23 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
