אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שרגא ואח' נ' אוצר

שרגא ואח' נ' אוצר

תאריך פרסום : 19/03/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום ירושלים
6856-09
14/03/2013
בפני השופט:
אברהם רובין

- נגד -
התובע:
1. עומר גל שרגא
2. אריק שרגא

הנתבע:
חיים יוסף איצ'ר
פסק-דין

פסק דין

זוהי תביעה לאכיפת הסכם להעברת זכות דיירות מוגנת.

הנתבע החזיק כדייר מוגן בדירה המצויה ברחוב יפו 56 (קומה ג') בירושלים, אשר שייכת לנתבע הפורמאלי (להלן – "שטרן"). התובע 2 הוא אביו של התובע 1 והוא חיפש עבורו דירה. ביום 13/01/09 נכרת הסכם משולש בין התובעים לבין הנתבע ושטרן, בגדרו הוסכם כי הנתבע יעביר לתובעים את זכות הדיירות המוגנת שלו תמורת סך של 175,000 ₪ (ראו – נספח ב' לתצהיר התובע 2). בהסכם נקבע כי התובעים ישלמו לנתבע סך של 100,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם, וכי יתרת התמורה תשולם עד ליום 31/01/09 כנגד פינוי הדירה (סעיפים 3(א) ו-3(ג) להסכם). כמו כן, נכתב בהסכם כי שטרן זכאי לדמי מפתח בסך של 43,750 ₪, אשר לפי האמור בסעיף 3(ב) להסכם כבר שולמו לו לפני חתימת ההסכם. יוצא, אם כן, כי התובעים היו אמורים לשלם לנתבע 175,000 ₪. במעמד חתימת ההסכם שולם לנתבע סך של 100,000 ₪, ובהמשך שולם לו סכום נוסף של 20,000 ₪ (ראו – נספחים ג-ד לתצהיר התובע). ואולם, כאשר הגיע המועד המוסכם לפינוי הדירה ולתשלום יתרת התמורה עלה ההסכם על שרטון; התובעים לא שילמו את יתרת התמורה והנתבע לא פינה את הדירה. על הסיבה לאי ביצוע ההסכם חלוקות הדעות, ומכאן התביעה שלפניי.

התובעים טוענים כי הנתבע הפר את ההסכם בכך שלא פינה את הדירה, ולכן הם לא שילמו לו את יתרת התמורה. על כן הגישו התובעים את התביעה שלפניי, בגדרה הם עותרים לאכיפת ההסכם ולפינוי הנתבע מן הדירה. כמו כן דורשים התובעים פיצוי מוסכם בסך של 40,000 ₪, וכן היתר לפיצול סעדים על מנת להגיש נגד הנתבע תביעה כספית.

הנתבע טוען כי הוא לא פינה את הדירה מפני שהתובעים לא שילמו לו את יתרת התמורה המוסכמת. לטענת הנתבע, הצדדים הסכימו בעל פה שהזכויות בדירה יועברו לתובעים תמורת סך של 100,000 דולר (400,000 ₪), אך לבקשת התובעים ושטרן הוא הסכים כי בהסכם הכתוב ירשם כי התמורה עומדת על סך של 175,000 ₪ בלבד. בהמשך לכך הסכימו הצדדים כי במעמד חתימת ההסכם ישלמו התובעים לנתבע לא רק סך של 100,000 ₪ כפי שנכתב בהסכם, אלא סכום נוסף של 55,000 דולר במזומן. הנתבע טוען כי במעמד החתימה על ההסכם אמנם שולם לו סך של 100,000 ₪, ברם לגבי הסכום הנוסף אמר לו התובע 2 כי יש בידיו רק 53,000 דולר נוספים, וכי הוא "צריך לרדת לחלפן כדי לקנות 2,000 דולר נוספים" (סעיף 8 לתצהיר הנתבע). הנתבע האמין לתובע 2 וחתם על ההסכם. לאחר מכן השניים ירדו לרחוב כדי ללכת לחלפן. או אז, כך לגרסת הנתבע, ברח ממנו התובע 2 בלי לשלם לו את הסכום הנוסף של 55,000 דולר. הנתבע ממשיך וטוען, כי לאחר שיחות שקיים עם התובע 2 הסכים האחרון לשלם לו את יתרת התמורה, והוא אף שילם על החשבון 20,000 ₪ נוספים. לאור זאת נערך הנתבע להמשך ביצוע ההסכם. לדבריו, הוא שכר דירה חדשה, והוא אף פינה את הדירה נושא דיוננו, אם כי הוא השאיר בידיו את המפתח עד שהתובעים ישלמו לו את יתרת התמורה. הנתבע גר כחודש בדירתו החדשה, ברם משבוששו התובעים לשלם לו את יתרת התמורה הוא עזב את הדירה החדשה ושב לגור בדירה נושא דיוננו, בה הוא גר עד היום. להשלמת התמונה אציין, כי הנתבע לא השיב לתובעים סכום כלשהו למעט, לטענתו, סך של 20,000 ₪.

דיון והכרעה

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נוגעת לשאלה האם הוסכם ביניהם שמחיר הדירה יעמוד על סך של 100,000 דולר, כנטען על ידי הנתבע. בטרם אכריע בסוגיה זו אתייחס לשתי טענות סף של הנתבע.

הנתבע טוען, כי גם אם הוסכם שמחיר הדירה יעמוד על סך של 175,000 ₪ הרי שדין התביעה להידחות משני נימוקים; ראשית, משום שלא הוכח כי שטרן הוא בעל הזכויות בדירה. ושנית, משום שגם לשיטת התובעים הם לא שילמו לו יותר מ-120,000 ₪ בעוד שהיה עליהם לשלם לו, אפילו לשיטתם, 175,000 ₪. טענות אלו אינן משכנעות. דין הטענה הראשונה להידחות משום שמשעה שהנתבע הסכים ששטרן יהיה צד להסכם המשולש, ומשעה שהוא שכר את הדירה משטרן ובכל התקופה הוא התייחס לשטרן כאל בעל הזכויות בדירה, אזי הנתבע מושתק מלטעון ששטרן אינו בעל הזכויות בדירה (ראו- רע"א 7836/06 חאבני נ. אטבליסמנט- פורסם באתר נבו (2007); ע"א 112/70 די-יונג נ. סטרולוביץ' פ"ד כד (1) 679 (1970)). יתר על כן, שטרן הגיש ביום 25/11/10 ייפוי כוח מאת אחיותיו, שותפותיו בנכס, לפיו הוא מוסמך לנהל את הנכס ולהשכיר אותו, וכי הן מקבלות על עצמן כל החלטה שתתקבל בתובענה שלפניי. ובאשר לטענה השנייה, על פי נוסחו של החוזה החיוב לפנות את הדירה שלוב בחיוב לשלם את יתרת התמורה. התובע בעצמו טוען כי הוא לא מסר את מפתחות הדירה לתובעים ב-31/01/09 כיוון שהוא סבר שמגיע לו סכום נוסף של 55,000 דולר מעבר לסך של 55,000 ₪ שהיה אמור להשתלם לו לפי ההסכם הכתוב. יוצא אפוא, שמשעה שהנתבע סירב לפנות את הדירה כל עוד לא ישולם לו הסכום הנוסף הרי שהוא הפר את ההסכם, אלא אם אשתכנע באמיתות גרסתו לפיה הסכום הנוסף אכן הגיע לו בדין. על כן, לא ניתן לנתק את טענות הנתבע זו מזו, ועל כורחך גורל הגנתו של הנתבע יוכרע על יסוד טענתו לפיה התובעים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו לו את הסכום הנוסף.

האם הוסכם כי התובעים ישלמו לנתבע סך של 100,000 דולר עבור הזכויות בדירה? התובעים טוענים כי הנתבע מנוע מלטעון את הטענה האמורה כיוון שהיא סותרת את ההסכם הכתוב (ראו – סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותמאנית). דין טענה זו להידחות כיוון שכחריג לאמור בסעיף 80 נפסק שמותר להוכיח בעדים:

"שסכום הנקוב במסמך הוא נמוך מהמחיר המוסכם, ונכתב בחוזה כדי להתחמק מתשלום אגרת הרישום או ממס שבח מקרקעין"

( ראו- ע"א 22/63 בן ציון נ' מלמד פ"ד יז (3) 1410, 1418 (1963) ; וכן- ע"א 1570/92 בנק המזרחי נ. ציגלר פ"ד מט (1) 369; ע"א 4997/92 צביח נ. צביח פ"ד נ (2) 524, 526 (1996)).

לגופו של ענין העידו בפני התובע 2 והנתבע, זה בכה וזה בכה, כך שמדובר ב"גרסה מול גרסה". ואולם, בחומר הראיות יש מספר אינדיקציות התומכות בגרסת הנתבע.

ראשית, הנתבע טען כי הוא נערך לקיום ההסכם ולשם כך הוא שכר דירה חדשה ואף עבר לגור בה ביום 25/02/09. את טענתו הוכיח הנתבע באמצעות הסכם שכירות שמתייחס לדירה החדשה (נספח ג' לתצהירו), ובאמצעות קבלה מחברת ההובלות שהובילה את חפציו לדירה החדשה (נספח ד' לתצהיר). העובדה שהנתבע שכר דירה חדשה מלמדת על כך שהיה בכוונתו לקיים את ההסכם, וכי אירע דבר מה ששיבש את תכניותיו.

שנית, הנתבע שלח לתובעים בזמן אמת, 22/03/09, מכתב בו הוא דרש מהם לשלם לו סך של 73,000 דולר כתנאי למסירת הדירה (ראו – נספח ה' לתצהיר הנתבע). התובעים לא השיבו למכתב זה ורק אז, ביום 28/3/13, הנתבע שב ותפוס חזקה בדירה (ראו- קבלה נוספת של חברת ההובלה – נספח ו' לתצהיר). התובעים אמנם טוענים כי לא קיבלו מכתב זה, אולם אני מאמין לנתבע כי מכתב זה נשלח אליהם, ודי בעובדת משלוח המכתב כדי ללמד על כך שכבר בזמן אמת טען הנתבע שהתובעים חייבים לו סכום נוסף מעבר למה שננקב בהסכם הכתוב.

שלישית, הנתבע רכש את הזכויות בדירה נושא דיוננו בשנת 2007 בסכום של 55,000 דולר (ראו – ת/8), ולכן אין סביר שהוא מכר את הזכויות לתובעים אך שנתיים מאוחר יותר, בסכום של 175,000 ₪, שהם שווי ערך לכ-45,000 דולר בלבד, וזאת עוד לפני ניכוי חלקו של בעל הבית בדמי מפתח.

רביעית, סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בסעיף 3(ב) להסכם – 40,000 ₪ - מתיישב טוב יותר עם טענת הנתבע שהתמורה המוסכמת עמדה על 400,000 ₪ ולא על 175,000 ₪. פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מערך העסקה הוא פיצוי מקובל בהסכמים הנוגעים למקרקעין ( ראו- ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובניין נ. בני יעקב נדל"ן - פורסם באתר נבו (2006) בפסקה ט' לפסק הדין; ע"א (מחוזי חיפה) 8130/10/12 שמואל נ. שוורצמן- פורסם באתר נבו (2013) והאסמכתאות המובאות שם), בעוד שלגרסת התובעים סכום הפיצוי מהווה 28.85% מסכום המכר, והתובע 2 התקשה להסביר בעדותו מדוע נקבע סכום פיצוי כה גבוה ביחס לשווי העסקה, או מדוע נבחר סכום זה בכלל.

וחמישית, במסגרת ההליכים הסכימו הצדדים כי הנתבע והתובע 1 ייבדקו בפוליגרף לגבי השאלה האם הוסכם שהדירה תימכר בסכום של 100,000 דולר, וכי תוצאות הבדיקה יהוו ראיה כשרה בתיק יחד עם שאר הראיות. בהמשך לכך, שני הצדדים נבדקו, והבודק חיווה דעתו כי הנתבע דובר אמת וכי התובע דובר שקר. ב"כ התובע תקף את ממצאי הבודק ואף חקר את הבודק ארוכות, ברם חוות דעת הבודק לא נסתרה. ב"כ התובעים טוען כי מסקנות הבודק בנוגע לנתבע שגויות, כיוון שהוכח שהנתבע עישן סיגריית "גראס" בבוקר הבדיקה ולטענת ב"כ התובעים הדבר השפיע על ממצאי הבדיקה. טענה זו לא הוכחה. הבודק הסביר בחקירתו הנגדית כי הוא ידע שהנתבע נטל סמים בבוקר הבדיקה כיוון שהנתבע סיפר לו על כך מיוזמתו. הבודק ציין כי לפי מחקרים שנערכו לצריכת גראס אין השפעה על היכולת להיבדק בבדיקת פוליגרף (ראו – ת/1 – ת/2). הבודק העיד כי יש לו ניסיון בבדיקת אנשים שצרכו סמים (עמ' 17 ש' 18-17), וכי עובר לבדיקה הראו חיישני המכונה כי מצבו של הנתבע זהה למצבו של אדם נורמלי שאינו צורך סמים (עמ' 20 ש' 20-18). ולבסוף, הבודק הסביר כי התגובתיות של הנתבע לשאלות שנשאל הייתה נורמאלית, דהיינו, לא נרשמה אפאתיות מוגזמת אשר מאפיינת מי שנטל סמים מדכאים לפני בדיקת פוליגרף (עמ' 19 ש' 33-27; עמ' 20 ש' 16). ב"כ התובע הוסיף וטען, כי הנתבע ברא לעצמו מציאות מדומה, בין אם בשל השימוש בסמים ובין אם מסיבה אחרת, ועל כן כאשר הוא נבדק במכונת הפוליגרף לא נמצאו לגביו תגובות המעידות על אמירת שקר. הבודק אישר בחקירתו כי ידועים בספרות מקרים מן הסוג הנטען על ידי ב"כ התובע (עמ' 19 ש' 18-16), ברם הוא גם העיד כי הוא לא הבחין אצל הנתבע בהתנהגות לא נורמטיבית כלשהי: "הוא דיבר לעניין, בבהירות, התגובות שלו היו תגובות אותנטיות של אדם שנמצא בקשב לשאלות שנשאל..." (עמ' 18 ש' 14). התרשמות זו דומה להתרשמותי שלי מהנתבע שהעיד בפניי. הוא אמנם היה נרגש מאוד בזמן חקירתו, ברם לא התרשמתי כי הוא בודה מליבו מציאות דמיונית. ולבסוף, ב"כ התובעים לא הביא שום ראשית ראיה שתרמז על כך שטענתו מבוססת. על כן, גם טענה זו נדחית. להשלמת התמונה אציין, כי במקביל לבדיקת הנתבע נבדק גם התובע 1 בפוליגרף והמומחה חיווה דעתו כי גרסתו אינה אמת. אינני מעניק משקל ניכר לבדיקה זו כיוון שאין חולק על כך שהתובע 1 טען כי הוא איננו יודע מכלי ראשון מה סוכם בין התובע 2 לבין הנתבע, ולכן עצם העובדה שהוא שיקר בבדיקה יכולה ללמד, לכל היותר, על כך שגרסתו הסובייקטיבית לפיה "למיטב ידיעתו" לא סוכם על תשלום נוסף איננה נכונה, ואין בה כדי ללמד על מה שסוכם בפועל בין התובע 2 לבין הנתבע.

אני ער לכך שגרסתו של הנתבע אינה נקיה מפגמים. ראשית, יש לתהות מדוע הנתבע היה מוכן להמשיך בעסקה למרות שהתובע 2 ברח ממנו לאחר חתימת החוזה. שנית, בקדם המשפט הראשון התקשה הנתבע לספק גרסה ברורה ועקבית לגבי הסכום שהובטח לו תמורת הדירה. ושלישית, הנתבע הגיש הסכם שמכוחו הוא רכש את הדירה מבעליה הקודמים תמורת 85,000 דולר (נספח א1 לתצהיר הנתבע), דא עקא, שבהסכם זה נעשה שינוי בכתב יד כך שבמקום המחיר האמתי שהוסכם – 55,000 ₪ - נרשם סכום של 85,000 ₪ (לעניין המחיר האמתי ראו- החוזה המקורי שצורף כ-ת/8), אם כי אין הוכחה שהנתבע הוא שעשה את השינוי בהסכם. חרף כל האמור אני סבור כי האינדיקציות שפורטו לעיל חזקות יותר מתמיהות אלו, ובמיוחד העובדה שהנתבע עזב את הדירה וחזר אליה לאחר חודש, דבר שמעיד על כך שהוא התכוון לקיים את ההסכם.

לאור כל האמור התביעה נדחית.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ