אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שיקולי צדק בתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה

שיקולי צדק בתשלום פיצויים לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה

תאריך פרסום : 07/09/2008 | גרסת הדפסה
עמ"ן
בית המשפט המחוזי בירושלים
509-08,510-08
03/09/2008
בפני השופט:
נעם סולברג

- נגד -
התובע:
1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
2. מרק ושנטל בלזברג

עו"ד הדס יצחקי
עו"ד שמואל פיינגולד
הנתבע:
נעמי דרייזין ברנובר
עו"ד אנדי שוורץ אינג'
פסק-דין

נושא הדיון

1.       שני ערעורים מנהליים לפניי, שנדונו במאוחד, על החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ירושלים (להלן - ועדת הערר) מיום 8.1.2008.

על-פי ההחלטה (בתיק ימ-283/06+240-1) נדחו ערריהן של המשיבה (להלן - דרייזין) ושל המערערת הראשונה (להלן - הוועדה המקומית) על החלטת השמאי המכריע בשומתו מיום 11.6.2006 לעניין הפגיעה הצפויה מתכנית 8026 (תכנית המערערים 2, להלן - בלזברג) למקרקעין של דרייזין (חלקה 26 בגוש 30041) שברחוב נחלת צדוק 10, נחלת אחים, ירושלים.

2.       על-פי החלטת ועדת הערר, על הוועדה המקומית או בלזברג, בהתאם להסכם ביניהם, לשלם לדרייזין את סכום הכסף שפסק השמאי המכריע, 168,000 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 5.5.03, וכן הוצאות משפט בסך של 4,000 ש"ח בצרוף מע"מ ו-25% משכר טרחת השמאי בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.

רקע

3.       תכנית נקודתית 8026, מטעם בלזברג, היא תכנית לבניית בית בן שש קומות, שתיים מהן מתחת לפני הקרקע, במקרקעין הסמוכים לאלו של דרייזין. התכנית אושרה ביום 5.5.2003. דרייזין טענה כי התכנית פוגעת, וכי גרמה לירידת ערך המקרקעין שלה. לפיכך תבעה פיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן - חוק התכנון והבניה). הוועדה המקומית דחתה את התביעה. דרייזין עררה על ההחלטה (ערר 125/05). לבקשת הוועדה המקומית צורפו בלזברג כמשיבים, שכן בטרם אושרה תכניתם ניתן מטעמם כתב שיפוי לוועדה המקומית. ועדת הערר החליטה על מינוי שמאי מכריע, מר אהוד המאירי, אשר קבע כי אמנם ישנה פגיעה בת-פיצוי במקרקעין, והעמידה על שיעור של 2% מערך המקרקעין של דרייזין.

4.       על החלטת השמאי המכריע הוגשו עררים, הן על-ידי דרייזין והן על-ידי הוועדה המקומית. כמה וכמה טענות טענו שם, אולם ענייננו כאן בשתיים בלבד: זו העוסקת בהתחשבות בציפיות, וזו המתייחסת לסעיף 200 לחוק התכנון והבניה. בעניין הציפיות, קבעה ועדת הערר כי יש לבחון את ירידת הערך תוך התחשבות גם בציפיות הסבירות שהיו בנוגע למקרקעין הפוגעים, בשים לב למצב התכנוני הצפוי לפני אישור התכנית הפוגעת; אשר לסעיף 200, שעניינו ב"פטור מתשלום פיצויים" אף כשקיימת פגיעה, באחד מן המצבים המנויים בסעיף, כשהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים, קבעה ועדת הערר כי הפגיעה אמנם אינה עוברת את תחום הסביר, אולם לא מתקיים התנאי הנוסף; קרי, לא הורם הנטל להראות כי "אין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים", כלשון סעיף 200. ועדת הערר אימצה את קביעתו ואת נימוקיו של השמאי המכריע, כי בעניין דנן "זה נהנה וזה חסר" (סעיף 85 להחלטת ועדת הערר), כי מדובר בתכנית שמטרתה היחידה היא להעשיר יזם פרטי, וכי כתב השיפוי מבטיח כי הקופה הציבורית לא תיפגע. הוועדה הוסיפה וקבעה כי "לטעמנו, במקרים בהם קיים כתב שיפוי, הרציונל העומד מאחורי סעיף 200 כמעט ולא קיים ורק במקרים נדירים שבנדירים ייקבע שמן הצדק שלא ליתן פיצויים במקום שהוכחה פגיעה" (סעיף 93 להחלטה). בהסתמך על דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289 (2004), קבעה הוועדה כי "מטרת סעיף 200 הינה למנוע את החשש שהוועדה המקומית לא תקדם תכנית מסויימת, שהיא סבורה שהינה ראויה, עקב החשש מתביעות לפי סעיף 197" (סעיף 95 להחלטה). קיומו של כתב שיפוי מטעם יזם התכנית לטובת הוועדה המקומית מונע את החשש הזה - "כתב השיפוי מהווה 'תחליף' חוזי לסעיף 200 הסטטוטורי" (סעיף 97 החלטה) -  כך שאין עוד מקום לעשות שימוש בסעיף 200 במקרים שבהם קיים כתב שיפוי, שכן אין כל אינטרס מוגן העומד נגד זכות הקניין של הפרט שנפגעה. גם מטעמי הוגנות - הטעימה וועדת הערר - אין מקום לעשות שימוש בסעיף 200 ולקבוע כי מי שנפגע מהיתר שקיבל זולתו לבניית בית פרטי, לא יהא זכאי לפיצוי.

5.       עיקרו של דבר, ועדת הערר סברה כי ההיתר שניתן לבלזברג אינו מיטיב עם הציבור אלא עמם בלבד, באשר מדובר ביוזמה פרטית שלהם. על רקע זה, בהתחשב בכתב השיפוי שניתן, כנ"ל, דחתה הוועדה את הטענה בדבר תחולתו של סעיף 200 לחוק התכנון והבניה.

ההתחשבות בציפיות

6.       השמאי המכריע, וכמוהו גם ועדת הערר, דחה את טענתה של דרייזין כי את הציפיות לגבי בנייה עתידית יש לבחון ביחס למועד שבו אושרה תכנית 3949, לתוספת זכויות במקרקעין שלה. בדין נדחתה טענה זו, שכן שיטת החישוב היא בחינת שוויים של המקרקעין הנפגעים ערב התכנית הפוגעת, לעומת שוויים לאחר שאושרה: "אומדן הפגיעה בשווי המקרקעין תעוצב בשיטת השומה הידועה כשיטת 'לפני ואחרי', דהיינו, השוואה בין שווי המקרקעין ערב אישורה של התכנית הפוגעת לבין שווי המקרקעין לאחר אישורה של התכנית הפוגעת" (עמוד 21 פיסקה 9 להחלטת השמאי המכריע; ראו גם ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית, פ"ד מ"ב(3) 228 (1988)).

          לפיכך, קבע השמאי המכריע כי "לא נכון לקבוע כי השווי במצב הקודם נגזר אך ורק מהתכנון ההיסטורי ובהתעלם ממגמות התכנון (כוחות השוק), הואיל וכל קונה פונטציאלי שהיה מתעתד לרכוש את המקרקעין נשוא חוות הדעת (חלקה 26) היה לוקח בחשבון את העובדה כי קיימת הסתברות גבוהה שעל החלקה שמולו יבנו בית מודרני שעונה לצרכי הסביבה והשוק כיום. התכניות החדשות השונות שאושרו כבר בשכונה, לאורך השנים האחרונות, מצביעות על המגמה התכנונית באזור. לפיכך צפוי/קיימת הסתברות גבוהה שעל כל מגרש תוגש ת.ב.ע נקודתית המרחיבה את זכויות הבניה. השאלה הנותרת היא מהו היקף הבניה שיאושר בפועל, מספר הקומות וצורת הבנוי. קונה סביר היה משקלל את העובדה כי יש להניח שיהיה שינוי תכנוני, ברם, היקף השינוי ומהותו לא ברורים. קונה סביר במערכת ציפיותיו היה צופה שיוקם בנין בגובה דומה לבנין הנדון. לפיכך בחישוב הפגיעה נלקחה בחשבון פגיעה בקומת הגג בלבד" (עמוד 23).

7.       בלזברג טענו כי טעה השמאי המכריע, ולא יישם כראוי את קביעתו-שלו; וכי ועדת הערר נגררה אחריו בטעותו. על פי דבריו של השמאי המכריע עצמו היה עליו לקבוע כי קונה פוטנציאלי סביר של החלקה הנפגעת צריך היה לשער שבחלקה הפוגעת ייבנה בית בן ארבע קומות, בהתאם לתכניות אחרות שאושרו בסביבה, ולא בניין הדומה לזה של דרייזין. התכנית הנקודתית לתוספת זכויות בחלקה של דרייזין (תכנית 3949) אושרה 13 שנים לפני אישור התכנית הנקודתית הפוגעת (תכנית 8026) שביוזמת בלזברג. בלזברג טוענים כי ביום אישור התכנית הפוגעת, בחלוף שלוש עשרה שנים, ברור היה כי יאושרו תכניות כמו זו שאושרה, היינו של בניית בניינים בני ארבע קומות, כפי שנבנו לרוב בשנים האחרונות בסביבה המדוברת, גם אם שלוש עשרה שנה קודם לכן לא הייתה ציפייה שכזו. לפיכך, לטענתם, התוצאה שאליה הגיע השמאי אינה נכונה; אילו התייחס, כמצופה מדבריו-שלו עצמו, למועד הקובע כיום אישור התכנית הפוגעת - היה בא לכלל מסקנה שהציפיות שהיו אז תאמו לתכנית שאושרה, ולפיכך לא נגרם כל נזק לדרייזין.

8.       זו טענה נאה והגיונית, אולם לא השתכנעתי כי נפלה שגגה תחת ידו של השמאי המכריע. אמת היא כי עברו י"ג שנים מיום אישור תכנית 3949 ועד לאישור תכנית 8026, ובמהלכן אושרו תכניות לבניית בתים בני ארבע קומות באזור. עם זאת, השמאי, על יסוד התרשמותו בשטח, ועל סמך ניסיונו המקצועי, קבע באופן מודע כי הציפייה הסבירה הייתה דווקא לאישור תכנית לבניין הדומה לזה של דרייזין, בן שלוש הקומות, שנבנה על-פי תכנית 3949. טעמיו עמו, אף כי לא שטח אותם בפרטות בפנינו. כמדומני, לא שגגה היא זו, כי אם הכרעה מקצועית, וכדין עשתה ועדת הערר שלא ראתה להתערב בה.

ראש הנזק של התארכות זמן המכירה

9.       השמאי המכריע קבע בהחלטתו כי הפגיעה הריאלית בשווי המקרקעין של דרייזין היא בשיעור של 1%, בשל הפגיעה בנוף הנשקף מקומת הגג. הוסיף השמאי והסביר כי תוצאה זו מתקבלת על סמך חישוב מתמטי, אך בדרך כלל שוק המקרקעין אינו מתנהל בדרך מתמטית. "לכן בנכסי יוקרה כמו הנכסים מושא שומה זו, הביטוי הכלכלי בשל הפגיעה הכוללת באה לידי [ביטוי] בגורם 'הזמן העודף' הנדרש למכירת נכס ב' לעומת נכס א' ומשמעותו דחיה בקבלת המחיר הנדרש, דחיה זו מתורגמת למונחי ריבית ('מחיר הכסף'). 'הזמן העודף' במקרה זה נאמד לכדי מספר חודשים, והדחיה (הפגיעה) במכירה ובקבלת התמורה עשויה לנוע בגבולות 2% ממחיר הנכס" (סעיף 11.4 בעמוד 30 להחלטת השמאי המכריע).

בלזברג טוענים כי ראש הנזק של התארכות זמן המכירה, אינו מוכר לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, שכן זהו נזק כלכלי עקיף, שעניינו איננו בפגיעה בתכונות המקרקעין ובשימוש שניתן להפיק מהם.

10.     הצדק לכאורה עם בלזברג. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה פורש בפסיקה כמקים זכות לפיצוי רק כשמדובר במקרקעין שנפגעו הם-עצמם, ישירות, מן התכנית הפוגעת. שינוי בערכם הריאלי של המקרקעין, כתוצאה משינוי בתכונותיהם, באפשרות השימוש בהם או בתועלת שניתן להפיק מהם, הוא זה המקים זכות לפיצוי לפי סעיף 197 הנ"ל.

11.     "תרגומו" של הנזק הריאלי לנזק כלכלי, כפי שעשה השמאי המכריע בענייננו, איננו הולם לכאורה את הדרך שבה פרשה הפסיקה את החוק. דעתי נוטה לסווג את התארכות משך הזמן הצפוי למכירה, כנזק כלכלי עקיף, ולא כנזק למקרקעין עצמם; אין לה נגיעה במקרקעין ולא השפעה על התכונות המקרקעיות שלהם. נזק שכזה, איננו בר-פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

12.     ברם, אינני סמוך ובטוח לחלוטין במסקנה הלכאורית הנ"ל, ויש בגישתי הרחבה מסויימת ביחס למה שנקבע בפסיקה. אמנם להתארכות משך הזמן הצפוי למכירת הבית, אין נגיעה למקרקעין. במובן זה, מצב הדברים דומה למצבים שנדונו בפסקי הדין שעליהם ביקש להסתמך בא-כוחם המלומד של בלזברג, ואלו הם: בע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זבולון נ' קורן, פ"ד מ(3) 640, 643-644 (1986), נדחתה תביעתו של בעל מקרקעין שטען כי פחת מספר הנזקקים לשרותיה של תחנת הדלק שעל המקרקעין, עקב יישום תכנית שכללה סלילת כביש חדש. נפסק כי מדובר בנזק כלכלי עקיף שאינו מצדיק פיצוי לפי סעיף 197; בדומה נפסק לגבי טענת בעלי זכויות במקרקעין שעל חלקם הופעלה תחנת דלק, כי הנגישות לתחנה פחתה בשל שינויים תכנוניים. נפסק שלתכנית אין השפעה על המקרקעין עצמם, כי לא נפגע השימוש בהם, לא נפגמה ההנאה מהם ולפיכך מדובר בנזק כלכלי גרידא, שאיננו בר-פיצוי לפי סעיף 197 (בר"ם 10510/02 עע"ם 10549/02 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה נ' כהן (ניתן ביום 31.12007)); כך גם לגבי טענת בעלי מקרקעין, כי בעקבות יישום תכנית, ירד נפח התנועה ברחוב שבו נמצאים המקרקעין הגובלים בתכנית, וכפועל יוצא מכך פחתו דמי השכירות שגבו בגין השכרת יחידות שהיו בנויות במקרקעין ושימשו למסחר ולתעשייה (בר"ם 5514/06 רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה (ניתן ביום 17.10.06)).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ