אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שינוי במדיניות רשויות התכנון לא מספיק כדי להקים הגנת סיכול לקבלן עקב הפרת הסכם

שינוי במדיניות רשויות התכנון לא מספיק כדי להקים הגנת סיכול לקבלן עקב הפרת הסכם

תאריך פרסום : 06/08/2006 | גרסת הדפסה
א
בית משפט השלום חיפה
20996-02
03/08/2006
בפני השופט:
א. טובי

- נגד -
התובע:
לנדסברג אילן
עו"ד ח' פולמן
הנתבע:
1. צאלים קבלנות בנין בע"מ
2. קלביר זאב

עו"ד א' בן ארי
פסק-דין

א.         העובדות הנדרשות

1.         התובע הינו החוכר הרשום של מגרש הנמצא ברחוב הראשונים בקרית חיים וידוע כחלקה 52 בגוש 11581 (להלן: "המגרש"). שטחהמגרש 1,007 מ"ר וצורתו מלבנית, כשעל מחציתו עומד בית מגורים המורכב משלושה מפלסים - השניים העליונים שימשו למגורים והתחתון שימש כמחסן. מחציתו הנותרת של המגרש פנויה.

2.         במסגרת הסכם גירושין בין התובע לבין אשתו לשעבר, נותר בית המגורים בידי האישה בעוד שיתרת המגרש- בידי התובע. התובע פנה לגור בשכירות והאישה המשיכה להתגורר בבית עד שרכשה בחודש יולי 1998 דירה בפרויקט שהקימה הנתבעת 1 , חברה קבלנית רשומה (להלן: "הנתבעת").

3.         מאוחר יותר, ובזיקה לרכישה הנ"ל, פנתה הנתבעת אל התובע בהצעה לעסקת קומבינציה על יתרת המגרש. בעזרתה גם נמצאו רוכשים לבית המגורים של האישה.

4.         ביום 23.6.99 נחתם הסכם הקומבינציה (להלן: "ההסכם") בין כלל הצדדים- התובע ("המוכר"), הנתבעת באמצעות מנהלה הנתבע 2, ורוכשי הדירה של האישה, יהודה ורות פוקס ("הקונים"). סוכם כי הנתבעת תבנה על חלקו הפנוי של המגרש בניין דירות במטרה למכרן לצדדים שלישיים כשבתמורה יקבל התובע את המפלס התחתון בבית המגורים הישן לאחר שיוסב על ידי הנתבעת לדירת מגורים משופצת בת 100 מ"ר וכן דירה בבניין החדש שייבנה (ראה המסמך שכותרתו "התחייבות בלתי חוזרת" ת/2- להלן: "כתב ההתחייבות"). בעבור מכירת בית המגורים הישן סוכם כי יועבר ישירות לגרושת התובע סך של 180,000 $.

5.         בסעיף 7 (ג) להסכם התחייבה הנתבעת "לנקוט מייד בכל הצעדים הדרושים לקבלת היתר בנייה" ונקבע כי השלמת הבנייה ומסירת החזקה בדירות לידי המוכר תהא לא יאוחר מ-36 חודשים ממועד ההסכם, כשאיחור יגרור תשלום שכ"ד חודשי בסך שווי של  400$ לתובע, ואם יהא זה איחור של למעלה מ 4 חודשים, ייחשב הדבר להפרה יסודית של ההסכם.

6.         באשר לתשלומים המתחייבים מהעסקה לרשויות השונות, סוכם בס' 9 כי המוכר הוא שישלם את מס השבח, במידה ויחול, והקונה מצדו ישא בתשלומים למנהל מקרקעי ישראל, מס רכישה, היטל השבחה וכל תשלום או מס חדש שיוטל בעתיד בגין רכישת הזכויות.

            עם זאת, בכתב ההתחייבות מאותו תאריך, עליו חתמו הצדדים, התחייבה הנתבעת מפורשות כי כלל התשלומים בגין מכירת הנכס יחולו עליה "לרבות חובות עבר למינהל מקרקעי ישראל, עירית חיפה (לא כולל חובות ארנונה מים חשמל וגז) ושלטונות מס שבח" (ההדגשה אינה במקור - א.ט). ובהמשך: "למען הסר ספק, כל סכום שיחוב בו אילן לנדסברג (אם יחויב) לפי הסכם מיום 23.6.99 בין אילן לנדסברג ובין צאלים קבלני בנין בע"מ ורותי פוקס ויהודה פוקס מצד שני, להלן ההסכם, אנו נישא בו ונשלם מיד עם קבלת הדרישה".

7.         הנתבע 2, בעל המניות ומנהלה של הנתבעת 1, הוסיף באותו כתב התחייבות כי הוא ערב אישית לקיום התחייבויותיה של הנתבעת.

ב.         ההליכים שננקטו לקראת ביצוע ההסכם

8.         בפתח הדברים אציין כי עובר להסכם הנ"ל מסרה הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") לתובע מכתב מידע תכנוני ( נספח א' לנ/4, להלן: "התכנית המצבית") בהתאם למפה מצבית שערך מודד מטעם הנתבע. באותו מכתב נאמר כי אחוז הבנייה המותר הכולל במגרש, בהתאם לתוכנית חפ/1499, הנו 93.5%, בהיותו מגרש הפונה לשני רחובות.

9.         מיד לאחר כריתת ההסכם, העמידה הנתבעת שלט גדול על המגרש על מנת להפנות תשומת ליבם של רוכשים פוטנציאלים לבניין העתיד להבנות במקום. בינתיים גם רוכשי היחידה העליונה בבית המגורים הקיים, יהודה ורותי פוקס, עברו לדור בה.

10.        ביום 14.11.99 הגישה הנתבעת באמצעות האדריכל אבריל בקשה להיתר בנייה לפי פרוגראמה שהכינה, ובה התבקש היתר להקמת מבנה, תוספת למבנה קיים ולגליזציה לקומה במבנה קיים. הבקשה כללה חריגים אחדים: עודף שטח, בליטות למרווחים קדמיים, יחס בניינים שונה , בליטת מרפסות זיזיות למרווח קדמי ועוד.

            ביום 5.7.00 אישרה ועדת המשנה של הועדה המקומית את הבקשה (נספח ב' לנ/4) למעט בליטת בניין למרווח קדמי של 25%, שאינה בגדר סמכותה. לפיכך, העבירה העניין בצירוף המלצתה לאשר את הבקשה, לועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית (להלן: "הוועדה המחוזית")

11.        בישיבתה מיום 21.11.00 החליטה הוועדה המחוזית "לדחות את הדיון בבקשה עד גמר ההליכים הסטטוטוריים הקשורים בבקשה" מבלי לדון בבקשה גופה. במכתבה לנתבעת (נספח ג' לנ/4) שבו נמסרה ההחלטה הנ"ל הובהרה זכותה של הנתבעת לערור .

12.        הנתבעת אמנם לא ערערה, אך באת כוח התובע פנתה לוועדה המקומית לקבלת הבהרה. בתאריך 23.7.01, למעלה משנתיים לאחר חתימת ההסכם, התקבלה תגובת מנהלת האגף לתכנון עיר הגב' רחל בן-אשר, בה נאמר כי עד להחלטת ועדת ערר בתיק ערר 075/00Aנהגה הועדה המקומית על פי הפרשנות שהיתה מקובלת עליה ועל הודעה המחוזית במשך שנים לפיה ניתנו זכויות בניה למגרשי פינה גם למגרשים הנמצאים בין שני רחובות. עוד נאמר כי הועדה המקומית כפופה להחלטת ועדת הערר, וזו קבעה כי אין לתת תוספת זכויות בניה למגרשים שאינם פינתיים ממש. רחוב ברודצקי הגובל במגרש, אינו דרך מאושרת סטטוטורית ולכן אינו מקנה לחלקה זכויות של מגרש פינה ועל כן, המצב התכנוני היום הוא כי זכויות הבניה בחלקה הם 85% בלבד, כך לשון המכתב.

13.        לאור האמור, ומשהגיעו לתובע חיובים לתשלום מס שבח בגין עסקת הקומבינציה בהיותו עדיין הבעלים הרשום, החלו הצדדים במשותף לפעול להקפאת הליכי הגביה בהם החלו שלטונות המס, תוך הבנה כי ככל הנראה לא תתאפשר יציאתה של העסקה אל הפועל בתנאים שסוכמו ובפרט במועדי הביצוע שנקבעו.

            התובע מצדו פעל ביתר מרץ למנוע הליכי הגבייה נגדו ובמסגרת זו הגיש תצהיר לשלטונות מס שבח לגבי ביטול העסקה לאור "שינויים בתנאי קבלת רשיון הבנייה". למותר לציין כי הביטול התייחס לעסקה שנקשרה עם הנתבעת ולא למכירת יחידות הדיור ליהודה ורותי פוקס, הואיל ועסקה זו הושלמה זה מכבר.

14.        התביעה המונחת בפניי עניינה הפרת ההסכם בידי הנתבעת, לאחר שלא עמדה בהתחייבותה להשלים הבניה במועד שנקבע לכך בהסכם, נהגה בחוסר תום לב והטעתה את התובע, תוך שגרמה לו נזקים כבדים. סכום התביעה הועמד על 120,000 ש"ח.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ