אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> שושן ואח' נ' כחלון ואח'

שושן ואח' נ' כחלון ואח'

תאריך פרסום : 19/06/2014 | גרסת הדפסה
ה"פ
בית המשפט המחוזי חיפה
54203-02-14
12/06/2014
בפני השופט:
דר' מנחם רניאל

- נגד -
התובע:
1. שגית שושן
2. מיכה הוגו אלקלס

הנתבע:
1. דני כחלון
2. לונה כחלון
3. טלי הראל
4. רשם המשכונות משרד המשפטים

פסק-דין

פסק דין

1.זו תובענה להורות על ביטול המשכונים שנרשם לטובת המשיבים 1-3 על זכויות המבקשים בנכסים ברחוב קיבוץ גלויות 23 בחיפה, תתי חלקות 11,12,15,16 בחלקה 13 בגוש 12504, בין באמצעות חיובם לחתום על הודעות ביטול משכון, ובין באמצעות צו עשה המורה למשיב 4 לבטל את המישכונים. תת חלקה 11 אינה שייכת לענין. המשיבים 1-3 מתנגדים לתובענה. אני דוחה את הסכמת המבקשים בסיכומיהם להפוך את המשיב 4 למשיב פורמלי. אין משיב פורמלי בתובענה המוגשת לבית המשפט. אפילו היה מעמד כזה מוכר, המשיב 4 אינו משיב פורמלי, משום שהתבקש נגדו סעד של צו עשה. כפי שעלה בתחילת הדיון, לא הוכח שהתובענה הומצאה למשיב 4. המבקשים לא הסכימו למחוק את המשיב 4 ללא חיוב בהוצאות. על כן, אני מוחק את התובענה כנגד המשיב 4, שלא הוזמן לדין, ומחייב את המבקשים לשלם למשיב 4 הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.

2.א.בין הצדדים נכרתו הסכמים לרכישת מקרקעין על ידי המבקשים מהמשיבים: ביום 14.4.13 רכשה המשיבה 3 מאת המבקשת את הדירה הידועה כתת חלקה 16 תמורת סך 665,000 ש"ח. ביום 30.4.13 רכש המשיב 1 מהמבקש את הדירה הידועה כחלקה 12 תמורת סך 665,000 ₪. באותו יום, רכשה המשיבה 3 מהמבקשת את הדיר הידועה בחלקה 15 תמורת סך 460,000 ₪.

ב.לטענת המבקשים, המשיבים שילמו את התשלום הראשון, ולאחר מכן את התשלום השני באיחור, כנגד פיצוי מוסכם מוקטן של 30,000 ₪. בהגיע מועד התשלום השלישי, ביום 15.7.13, העלו המשיבים לטענת המבקשים בקשות לשחררם מעסקאות המכר, משום שאין ביכולתם לממן את תשלומי התמורה.

ב. לטענת המבקשים, הפרו המשיבים את ההסכמים, בכך שחדלו לשלם את מלוא התמורה, והמבקשים ביטלו אותם כדין ביום 31.7.13.

ג. לטענת המבקשים, לאחר גיבוש ראשוני של נזקי המבקשים, כשהסתבר שאלה עולים עשרות מונים (דהיינו פי יותר מעשר) על כספי התמורה ששולמו להם, הודיעו למשיבים הודעת קיזוז ביום 1.10.13.

לטענת המבקשים, למרות ביטול ההסכמים, לא חתמו המשיבים על הודעת ביטול המשכון, וסירבו לאפשר למבקשים לבטל את המישכונים, תוך שהם מעלים, לדברי המבקשים "טענות פרועות ומופרכות".

3. המשיבים טוענים, שהמבקשים הם שהפרו את הסכמי המכר בכך שהטעו, הציגו מצגי שווא ורימו את המשיבים לכל אורך המו"מ טרם כריתת ההסכמים ולאחר מכן, בכך שהעלימו את פיצול הדירות ללא היתר ושלא כדין. בשל כך, לא הצליחו המשיבים לקבל מימון בנקאי לעיסקאות, והדבר נודע להם לקראת התשלום השלישי. הסכמי המכר בוטלו על ידי המשיבים, וקמה להם חובת השבה, אך המבקשים אינם משיבים להם את הכספים ששילמו, ועל כן אין המשיבים מסכימים לביטול המישכונים המבטיחים את זכויותיהם. לטענתם, לא קמה למבקשים זכות קיזוז, ואין המבקשים זכאים לביטול המישכונים ללא השבת התמורה ששולמה.

4.כפי שהסכימו הצדדים, (עמ' 4 שורות 7-11), יש בין הצדדים 3 נושאים לדיון, שרק אחד מהם רלבנטי: 1. האם הפרו המוכרים את ההסכמים בכך שמכרו דירות שלאחר פיצול שלא אושר לפי דיני התכנון והבניה? 2. האם הפרו הקונים את ההסכמים באי תשלום התמורה? השאלה הרלבנטית היחידה היא האם בעקבות ביטול ההסכם זכאים המוכרים לביטול המישכונים שנרשמו על הדירות, או שביטול המישכונים כפוף להשבת מלוא התמורה בניכוי הפיצוי המוסכם. כאמור, הצדדים הסכימו שיש לעסוק רק בשאלה אחרונה זו.

5.המישכונים שבהם מדובר הם מישכונים שנרשמו לפי אישורי רישום משכון מספרים 2013098776, 2013098763, 2013098749 שנרשמו ביום 30.5.13, לפי נוסח זהה, שבו נאמר שהזכויות הממושכנות הן "נכס שהוא זכות לגבי מקרקעין שאינה רשומה בפנקסי מרשם המקרקעין כמשמעותם בסעיף 123 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעל/י הנכס בנכס, לרבות עתידיות, וכל כסף שיגיע לנכס: דמי נזק, כספי ביטוח, דמי שכירות, הכל כמפורט בהסכם. בגוש 12504 חלקה 13 תת חלקה (לפי הענין) הנמצא ברחוב קיבוץ גלויות 23 דירה (לפי הענין) בחיפה כל הזכויות החוזיות והאחרות שיש לחייבת בקשר עם הנכס.

6. פרטי המישכון הפנו להסכם, אבל אין בין הצדדים כל הסכם מישכון, למעט ההתייחסות למישכון בהסכם המכר, שבו ההתייחסויות היחידות היו כדלקמן:

א.בסעיף 5, הוא סעיף התשלום, נאמר כי הקונה ישלם למוכר בהפקדה בידיו הנאמנות של ב"כ המוכר, אשר יעבירם למוכר לאחר שנרשם משכון לטובת הקונה על זכויות המוכר בממכר. "בכפוף לביצוע תשלום זה יהיה הקונה רשאי רשום משכון על זכויות המוכר ברשם המשכונות ולצורך כך יחתום המוכר במעמד חתימת הסכם זה על הודעת משכון."

ב.בסעיף 16 להסכם נאמר: "במעמד חתימת הסכם זה חותם הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר לטובת המוכר בו הוא מייפה את כוחו של ב"כ המוכר למחוק את המשכון ו/או כל הערה שתרשם לטובתו בדבר קיומו של הסכם זה. יפוי הכוח יופקד בידי ב"כ המוכר אשר יעשה בו שימוש ויפעל למחיקת המשכון ו/או ההערה אם יפר הקונה את ההסכם הפרה יסודית ולא יתקנה תוך 14 יום מיום שנדרש על ידו לעשות כן בכתב. זאת בכפוף לכך שהמוכר יפקיד בידי ב"כ המוכר את כל הכספים ששולמו לידיו על ידי הקונה בהתאם להסכם זה בקיזוז סכום הפיצוי המוסכם המפורט בסעיף 20 להלן וכן בקיזוז כל סכום שיידרש להעביר לבנק ממנו יטול הקונה משכנתא לצורך מחיקת ההערה שתירם לטובת בנק זה, ככל שתירשם (להלן: יתרת הכספים). מוסכם בזה כי ב"כ המוכר יעביר לקונה את יתרת הכספים המצויים בידיו לאחר השימוש ביפוי הכוח לצורך מחיקת ההערה וככל שלא תהא לכך מניעה על פי כל דין".

7.טענת המבקשים מורכבת מהמהלך הבא: עם ביטול הסכמי המכר חדל החיוב, שהוא להעברת הבעלות. המישכון נועד להבטחת החיוב, ולכן לפי סעיף 15 (א) לחוק המשכון, "חדל החיוב, יפקע המישכון". סעיף 16 להסכם אינו הסכם המשכון, אלא הוא רק קובע כיצד ניתן להשתמש ביפוי הכוח כדי לבטל את המשכון. המבקשים אינם מבקשים לפעול באמצעות יפוי הכוח, ולכן אינם כפופים לתנאים שבסעיף 16. איני מקבל את טיעונם של המבקשים.

8. עם ביטול הסכמי המכר, לא חדל החיוב. אני דוחה את טענת המבקשים, כי המשכון נועד להבטחת העברת הבעלות בלבד. אני דוחה את הטענה גם בנוסחה, כי המשכון נועד להבטיח חיוב להעברת בעלות, להבדיל מחוב השבה עקב ביטול ההסכם. חיוב בחוק המשכון הוא בעיקר חיוב לשלם כסף, כלומר חוב. כפי שעולה מפרטי המשכון, המשכון חל גם על "זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעל/י הנכס בנכס, לרבות עתידיות, וכל כסף שיגיע לנכס: דמי נזק, כספי ביטוח, דמי שכירות". כל אלה אינם קשורים להעברת הבעלות, אלא הם זכויות נילוות לבעלות. אם המשכון היה נועד רק להבטחת העברת הבעלות, לא היה צריך להחילו גם על דמי שכירות מהנכס, למשל. יתר על כן, המשכון נרשם בהנחה שלא ניתן להעביר את הבעלות בנכס המקרקעין. הוא חל על זכויות חוזיות ולא על בעלות כלל, בשלב זה. המישכון במקרה זה הוא גם המחאת זכויות על דרך שיעבוד, לפי סעיף 1 (ב) לחוק המחאת חיובים. המשכון אינו מוגבל להבטחת העברת הבעלות, אלא הוא בא להבטיח את כלל זכויות המשיבים על פי הסכם המכר, כולל זכותם להשבה עם ביטולו. די בכך כדי לדחות את המהלך של המבקשים.

9.אני דוחה גם את הטענה, שסעיף 16 להסכם המכר אינו הסכם המשכון. זה הסכם המשכון היחיד, ואין בלתו. אמנם, הוא נוסח בדרך של תנאים לשימוש ביפוי הכוח, אך אין בכך כדי למנוע את ההבנה הפשוטה, שמדובר בהסכם המישכון, ותנאי השימוש ביפוי הכוח, הם תנאי המישכון. אמנם, ב"כ המבקשים הצליח לקבל מהמשיבים וממר הראל תשובות, אבל אין בכך ולא כלום. מר הראל והמשיב 1 אישרו את האפשרות שסעיף 16 קובע מנגנון ספציפי לשימוש ביפוי הכוח לצורך מחיקת המשכון, וזה באמת נכון. אכן, יש בסעיף גם מנגנון לשימוש ביפוי הכוח. אין בכך כדי לקבוע שאין בסעיף 16 יותר מאשר מנגנון לשימוש ביפוי הכוח. בצדק העידה המבקשת, שמשמעותו של סעיף 16 היא "שהמוכר באמת יכול לבטל את ההסכם אם הקונה מפר אותו, ובמקרה כזה יוכל למחוק את המשכון בתנאי שיחזיר את התמורה ששולמה בניכוי הפיצוי המוסכם" (עמ' 4 שורות 27-29). זו היתה הפאזה השנייה, מה שעכשיו מבינה המבקשת, לאחר שקודם הבינה שמשמעותה הסעיף היא שעורך הדין יכול לבטל את המשכון. אכן, המשמעות האמיתית והנכונה של סעיף 16 אינה רק המנגנון לשימוש ביפוי הכוח הרשום בו, אלא גם הסכם המישכון, לפיו ניתן יהיה למחוק את המשכון בתנאים האמורים בו – השבת התמורה בניכוי הפיצוי המוסכם.

10. בהקשר זה אציין, שאני דוחה את דברי המבקשים, כאילו המשיבים קוראים לא נכון את הוראות הסעיף, כאילו הם זכאים לקבל את השבת כספי התמורה, בעוד לפי הסעיף יש להשיב את כספי התמורה לב"כ המוכרים/ המבקשים. כאשר ב"כ המוכרים מקבל מהמוכרים את כספי התמורה לפי סעיף 16, אין כיסו ככיסם של המוכרים. הוא מחזיק בכספים עבור הקונים / המשיבים, וחייב להם חובת נאמנות על כספים אלה. אכן, לפי סעיף 16, תנאי למחיקת המשכון הוא שהמוכרים ישיבו לקונים – באמצעות הפקדה לב"כ המוכרים עבור הקונים - את כספי התמורה ששולמו בניכוי הפיצוי המוסכם. כאשר הכספים מועברים לב"כ המוכרים עבור הקונים, הם מועברים לקונים. לכן אין זה נכון שמחיקת המשכון תיעשה לפני שהכספים יועברו לקונים. היא תיעשה לאחר שהכספים יועברו לקונים, לכיסו של ב"כ המוכרים עבור הקונים. אם תהא מניעה על פי דין, כגון עיקול שיוטל על הכספים, הוא יוטל על זכויות הקונים, ועשוי להחשב כתשלום של הקונים במסגרת העיקול שיוטל.

11. אני דוחה את טענת המבקשים, כאילו השיבו כבר את כספי התמורה על ידי קיזוז, שהיא אחת מדרכי התשלום. אכן, קיזוז היא אחת מדרכי התשלום. ואולם, המבקשים התיימרו לקזז כספי פיצויים המגיעים להם לפי הערכתם, על פי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). כדי שכספים אלה יגיעו למבקשים, יש תחילה לקבוע שהמשיבים הם שהפרו את ההסכם, שכן לפי אותו סעיף, רק הנפגע זכאי לפיצויים מהמפר, ולא להיפך. שאלה זו, מי הפר את ההסכם, חורגת ממסגרת הדיון בפני, כפי שהסכימו הצדדים. על כן, קודם שנקבע שהמשיבים הם שהפרו את הסכמי המכר, אין המבקשים זכאים לפיצויים, וממילא אין הם זכאים לקיזוז, והודעת הקיזוז שלהם אינה בגדר תשלום, כך שכספי התמורה לא הושבו.

12. על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את התובענה. המבקשים ישלמו למשיבים הוצאות משפט בסך 17,700 ₪.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ