שוהם לבנין ונכסים בע"מ נ' ב. ואח'

לפניי תביעה כספית על סך 2,316,000 ₪, שהגישה חברת הבנייה שוהם לבנין ונכסים בע"מ (להלן: "התובעת" או "החברה") כנגד שלושה אחים ממשפחת ב. (להלן: "הנתבעים", או "נ.", "י." ו "ו."), בגין טענות להפרת הסכמים שנחתמו ביום 14.12.05 ומיום 5.1.06, לרכישת זכויותיהם בבניין בן 8 דירות, ברחוב *** ** , בבני ברק הידוע כחלקה **בגוש*****(להלן: "הנכס").

טענות התובעים

1. התובענה הוגשה בשנת 2012 ע"י מספר תובעים נגד הנתבעים ואח'. בשנת 2013 הוגש כתב תביעה מתוקן בו בעלי הדין שבכותרת. התובעת הסבירה כי צרפה נתבע 2 לכתב התביעה המתוקן במקום אמו ג. ב. ז"ל (להלן : "המנוחה") שהלכה לעולמה לאחר הגשת כתב התביעה כיורש המנוחה, אולם הוא "לא היה מעורב כלל במסכת העובדות והאירועים נשוא התביעה". עוד הוסבר שאח נוסף, א. ב. (להלן: "א. "), נמחק מכתב התביעה, שכן ניתן נגדו צו פשיטת רגל. כמו כן, הוסבר כי לכתב התביעה המקורי צורפו מוסדות פיננסיים שלטובתם נרשמו שעבודים על כל הדירות למעט 2 ו – 3, אולם, הם הוסרו מכתב התביעה המתוקן.

2. התובעת הסבירה כי תביעה שלה למתן סעדים של אכיפת חוזים עם מי מהנתבעים התקבלה בפסק דין חלקי שניתן ע"י כבוד השופט טובי בת.א. 31117/06 ביום 8.11.07 ולאחריו המשכו ביום 30.10.08. התובעת טענה כי בפסק הדין החלקי נדחו טענות הנתבעים כי יש לבטל העסקאות נשוא המחלוקת הכספית כאן.

3. התובעת טענה כי התקשרה עם מי מהנתבעים ואחרים בחודש דצמבר 2005 ובראשית חודש ינואר 2006 בהסכמי מכר לרכישת כל הזכויות ב – 8 דירות בנכס, אשר הזכויות בהן היו רשומות על שם נתבעים 1 ו – 3 , המנוחה ואחיהם, א. . "מדובר היה בעסקה אחת בסך של 800,000 $ עבור המגרש כולו. הצדדים קבעו את שווי 8 הדירות באופן כזה שהסך הכולל של שווין יעמוד על 800,000 $ כאמור". התובעת טענה כי הנתבעים וא. היו במועדים הנוגעים לתביעה בעלי "דירות רבות".

4. חלוקת הזכויות בנכס הייתה כלהלן:

נתבע 1 – בעל חלקות משנה 1 ו – 7.

המנוחה – זכאית להרשם כבעלת חלקות משנה 2 ו – 3.

א. – בעל חלקות משנה 4 ו – 5.

נתבע 3 – בעל חלקות משנה 6 ו – 8.

5. התובעת טענה כי במועד כריתת ההסכמים, עדיין לא נרשמה המנוחה כבעלת הזכויות אותן ירשה מבעלה המנוח וכי שאר האחים הסתלקו משיקולי מס מחלקם בעיזבון בעלה המנוח. התובעת הוסיפה וטענה כי לאחר כריתת ההסכמים נודע לה כי הנתבעים הורו לב"כ דאז עו"ד איזק שלא לרשום המנוחה כבעלת הזכויות.

6. התובעת טענה כי עובר לחתימת ההסכמים, הנתבעים מינו את א. להיות נציגם ומיופה כוחם בכל עניין הקשור למכירת הנכס - לרבות קבלת הכספים עבורם מאת התובעת בגין רכישת הנכס, והוא החזיק ביפויי כח נוטריוניים מטעמם.

7. התובעת טענה, כי הנתבעים הודיעו לה במהלך המו"מ כי חלק מן הדירות בנכס מושכרות, כי אין בעיה לפנותן, והתחייבו כי יפנו אותן מידית בהתאם "למה שיוסכם בין הצדדים בחוזים"; הנתבעים הוסיפו וציינו כי בבעלותם בית דירות סמוך לנכס שבו דירות ריקות, ואליהן הם יכולים ומתכוונים להעביר את השוכרים.

8. עוד נטען כי עובר לתחילת המו"מ, הנתבעים פנו לקבלנים אחרים, אולם התקשרו עם התובעת שכן הצעתה "הייתה בסכום גבוה מכל ההצעות האחרות". בחודש נובמבר 2005, נחתמו "מסמכי זיכרון דברים" עם בעלי הזכויות באמצעות א. . ביום 14.12.05 חתמה התובעת על ה"חוזים המפורטים" לרכישת כל הדירות בנכס, למעט חלקת משנה 1, וביום 5.1.06 נחתם גם החוזה עם נתבע 1 לרכישת חלקו בנכס.

9. התובעת הדגישה כי הנתבעים היו מיוצגים ע"י עו"ד איזק במהלך המו"מ עובר לחתימת ההסכמים והוא גם ערך החוזים. כמו כן, הצדדים לעסקה התייעצו עם השמאית והמומחית למיסוי מקרקעין גב' הדי סגל.

10. התובעת טענה כי הנתבעים דחקו בה לקדם כריתת החוזה שכן "היו זקוקים לכסף לצורך עסקה אחרת שהם היו מעורבים בה".

11. התובעת פרטה תנאי ההסכמים השונים שנערכו בערכים דולריים שכן "זה היה הנוהג המקובל" באותה תקופה. נקבע סכום לתשלום במועד כריתת החוזה, סכום נוסף כנגד הסרת רישום שעבודים, סכום נוסף לאחר קבלת אישורי מיסים וסכום אחרון כנגד מסירת חזקה. נקבע פיצוי מוסכם וכן נקבע כי התובעת תממן התמורה ע"י קבלת הלוואה כנגד רישום שעבוד לטובת הגורם המממן וכי היא זכאית לרשום הערת אזהרה לאחר התשלום השני לטובת קונה ממנה.

12. הנתבעים חתמו על ייפויי כוח נוטריונים לטובת א. וייפויי כוח בלתי חוזרים לטובת ב"כ התובעת עו"ד שפירא.

13. התובעת טענה, כי מילאה את כל התחייבויותיה על פי החוזים ושילמה לנתבעים את כל הסכומים שהתחייבה לשלמם בעת החתימה - בסך כולל של 150,000$. כמו כן שילמה את התשלום השני בסך של 90,000$ עבור הדירות מס' 2 ו - 3 , תשלום אשר חל עליה לפי החוזה. עוד טענה התובעת, כי "בשל תחנוני הנתבעים ע"י מיופה כוחם", א. , הוסכם כי "תקדים תשלום עתידי בסך של 10,000$ נוספים וכן תוסיף סך של 25,000$ ולאחר מכן סך של 75,000 ₪ אשר היה שווה במועד התשלום ל- 16,500$, הסכומים אכן שולמו לנתבעים, וסך הכול שולם להם א"כ סך של 291,500$. דהינו – יותר ממה שהיה מגיע להם ע"פ החוזים".

14. התובעת טענה כי לנתבעים היה חשוב לצורך העסקה האחרת, שצוינה קודם לכן, לקבל הסך האמור עד 15.1.06 וכי מסרו לה מכתבי הוראות בלתי חוזרות לפיהם היא זכאית לשלם מתוך יתרת התמורה שהיא חייבת עבור הדירות את כול החובות החלים עליהם בגין הדירות, כולל תשלום מתוך יתרת חוב של דירה אחת עבור חוב של דירה אחרת "שכן כאמור – למרות שמדובר היה בדירות נפרדות, הרי שבפועל מדובר היה בעסקה אחת לרכישת המגרש".

15. התובעת טענה כי זמן קצר לאחר חתימת ההסכמים, החלו הנתבעים להפר החוזים ולכן ביטלה שיקים שמסרה להם כחלק מהתמורה, אולם, הושגו הסכמות, וסכום השיקים שבוטלו, שולם.

16. התובעת טענה כי החלה בהליכי תכנון ומכרה לשלושה צדדים שלישיים דירות בנכס תוך שהיא מתחייבת למסור אותן בהתאם ללוח הזמנים בהסכמים עם הנתבעים.

17. התובעת טענה כי הנתבעים הפרו התחייבויותיהם להסיר שעבודים, להגיש דיווחים לרשויות המס, לטפל בקבלת אישורי העירייה והוועדה המקומית לתכנון, אישורי מנהל מקרקעי ישראל, הסדרת רישום בעלות המנוחה ופינוי שוכרים. התובעת טענה כי למרות הפרת החוזים ע"י הנתבעים באופן יסודי שילמה להם סך נוסף של 51,500 $ לפנים משורת הדין.

18. התובעת מנתה נזקיה עקב הפרות החוזים ע"י הנתבעים. העדר יכולת להתקשר עם צדדים שלישיים, היקלעות לחוסר ודאות, פגיעה במוניטין, קבלת מידע שנתבע 3 משמיץ אותה, ונזק כספי "אדיר" עקב "הוצאות מימון ו/או הפסד רווחים פיננסים".

19. התובעת טענה שהמוסדות הפיננסיים סרבו לקבל ממנה תשלומים לצורך הסרת השעבודים וכך למרות ש"קיימה כל שהתחייבה הנתבעים הפרו החוזים הפרות יסודיות ללא כל עילה ו/או צידוק כלשהוא !!". מכתבים ששלחה התובעת לא. וב"כ הנתבעים אותה עת, עו"ד סנדרוסי "לא הועילו". "כל שהתקבל היו מכתבים אשר התיימרו ליצור מצג של כאילו נסיון לפתור את הבעיה, אך בדיעבד התברר כי מטרתם הייתה רק למשוך זמן". התובעת טענה כי נודע לה שהפרת החוזים קשורה "להסתבכות כספית של הנתבעים בעסקיהם האחרים".

20. נוסף לכך, התובעת טענה כי נודע לה שהצהרת א. כי לא מכר דירה ב-4 השנים האחרונות, בטרם חתם על החוזה עמה, הייתה שקרית. התובעת הסבירה כי הקונים של אותה עסקה קודמת הם שהצטרפו כתובעים לתביעה המקורית.

21. התובעת טענה כי לאחר הגשת התביעה, גורמים שונים ניסו לתווך ולהביא לסיום העסקאות, וכי בידיה הקלטה בה מודה א. כי הוא ואחיו גרמו עוול לתובעת. התובעת מנתה התשלומים שביצעה והחובות שנותרו.

לבנק לאומי – 463,000 ₪. לפי חישוב שער הדולר, התובעת הגיעה למסקנה כי שילמה ביתר עבור הדירה שרכשה מא. סך של 12,380 $.

למנורה – לצורך סילוק שעבוד מדירות 1 ו – 7 התובעת שילמה 111,650 $.

למרכנתיל – 233,015 $. (ללא פרוט בגין מי מהדירות)

למנהל מקרקעי ישראל – בגין דירות 2 ו – 3 שולם כחמשת אלפים דולר וכן לעמידר 58 $.

מיסוי מקרקעין – בגין דירה 1 (נתבע 1) 85,915 $

בגין דירה 4 (א. ) 46,077 $

בגין דירה 6 (נתבע 3) 53,488 $

בגין דירה 7 (נתבע 1) סכומים שונים שפורטו.

בגין דירה 8 (נתבע 3) 22,245$

עירית בני ברק והוועדה המקומית 60,000 $ ללא פרוט לפי דירות.

תשלום במקום א. , סכומים שונים.

תשלום דמי חסות לעבריינים כ-43,000 $.

סה"כ 1,220,092 $

22. התובעת טענה כי מכיוון שהעסקה הייתה על סך של 800,000 $ , יוצא ששילמה במקום הנתבעים תשלום יתר בסך השווה ל - 420,092 $. כמו כן, התובעת טענה כי יש לחייב הנתבעים בהוצאות משפטיות שונות בסך של 200,000 ₪ בתוספת מע"מ ובפיצוי מוסכם בסך של 720,000 ₪, סה"כ 2,432,312 ₪.

טענות הנתבעים

23. נתבע 2 דחה הטענה כי נושא בחובות המנוחה. נטען כי הסתלק מעיזבון המנוחה לטובת א. .

24. הנתבעים טענו כי "עסקינן בתביעה כוזבת של חברה קבלנית שלא זו בלבד שגזלה במעשי עורמה את רכוש הנתבעים, היא ניצלה עד תום ושלא כדין את העובדה שא. ... אחיהם של הנתבעים הסתבך בחובות כבדים והיה מצוי בלחץ של נושים כולל "השוק האפור".

25. עוד נטען כי "בדיעבד נודע לנתבעים שמנהל התובעת שיחד את א. ... במאות אלפי דולר במזומן ששולמו לו שלא כדין במעמד החתמת א. על חוזי מכר בנין הנתבעים . יוחתמו שלא כדין על מסמכים המכונים ייפויי כוח כאשר עו"ד אייזק הגיע לבית הנתבעים שהוחתמו על מסמכים מבלי שידעו והבינו שיעשה בהם שימוש למכר דירותיהם של הנתבעים".

26. לגבי נתבע 1 נטען כי הינו אנאלפבית שעבר לפני כן תאונת דרכים קשה בראשו ולא היה כשיר לחתום על מסמך משפטי. לגבי נתבע 3 נטען כי היה נכה 100% במועד הנוגע לעניין "ולא ידע שעומדת כוונה לגזל רכושו". גם לגבי המנוחה, נטען שלא הייתה צלולה וכשירה לחתום על מסמכים. נטען לגבי המנוחה כי הייתה אישה משכילה ולכן לא היה מקום שעו"ד אייזק יחתים אותה ע"י הטבעת אצבע.

27. לגבי עו"ד אייזק נטען כי "דלת משרדו נושקת לדלת משרדה של התובעת", היה מקורב לאחד בשם משה גורוכובסקי שהשתתף במעשה השוחד ביחד עם מנהל התובעת וכי למרות שהיה אמור לייצג א. , "שיתף פעולה עם מנהל התובעת במעשה העורמה והקנוניה לגזל רכוש הנתבעים".

28. הנתבעים טענו כי התמורה נעשתה במחיר הנמוך באופן משמעותי וקיצוני ממחירי השוק ונודע להם בדיעבד שתנאי ההסכם לא היו שגרתיים.

29. כמו כן, נטען כי התובעת הפרה את ההסכמים ולא שילמה את התמורה על פי הם הן לעניין מועד התשלום הראשון והן לעניין מועד התשלום השני, למרות שקיבלה החזקה. הנתבעים טענו בהמשך כתב הגנתם כי היו רשאים לעכב מסירת החזקה שכן החיוב השלוב של מתן התמורה לא כובד.

30. עוד נטען, כי התובעת הצמידה סכומי התמורה אותם קבעה בדולרים לשער היציג בחוסר תום לב, כדי "למשוך זמן" תוך ניצול העובדה ששער הדולר היה בירידה.

31. עוד נטען כי לאחר שהתובעת לא שילמה התמורה בזמן, א. ניסה לעניין קונה אחר, אולם התובעת שבתחילה לא התנגדה לכך, פעלה להרס הדירות כדי "להעמיד התובעים בפני עובדה". עוד נטען שהתובעת השתמשה בעבריינים כדי שיסייעו בסילוק הנתבעים.

32. עוד נטען כי בעת חתימת ההסכמים היו לא. מכתבי כוונה תקפים של המוסדות הפיננסיים. אולם, התובעת גרמה להגדלת חובם למוסדות אלה שכן לא העבירה להם את הסכומים כמתחייב על פי ההסכם. בנוסף נטען כי התובעת התרשלה עת לא דאגה לקבל מכתבי כוונות תקפים למועדים הנוגעים לעניין.

33. הנתבעים טענו כי לא הסירו שעבודים מכיוון שהתובעת לא שילמה כספי התמורה באמצעותם היו אמורים לשלם למוסדות הפיננסיים.

34. הנתבעים טענו שהתובעת גרמה להם נזק, כאשר בטרם קיימה חיוביה ביחס להעברת התשלום הראשון עשתה בבניין כבשלה, הרסה דירות, ניתצה קירות והוציאה רהיטים. כמו כן נטען שהתובעת העלימה כספת של המנוחה ובה תכשיטים רבים יקרי ערך.

35. הנתבעים טענו שסכום הפיצויים שנקבע הינו גבוה ביותר וללא כל יחס לנזקים הנטענים.

דיון מיום 4.7.12

36. ביום 4.7.12 התקיים הדיון הראשון בתיק לפני כבוד השופט שינמן בבימ"ש המחוזי במחוז מרכז. נמסר לבימ"ש על דחיית תביעה שכנגד שהגישו הנתבעים, ועקב פטירת המנוחה, ניתנה לתובעים רשות להגיש כתב תביעה מתוקן.

דיון מיום 19.3.13

37. ביום 19.3.13 התקיים הדיון השני בתיק לפני כבוד השופט שינמן. בימ"ש קבע כי יש לפצל התביעה שהייתה לפניו לשתיים ולהעביר התיק לבימ"ש השלום עקב צמצום סכום התביעה.

דיון מיום 7.10.13

38. ביום 7.10.13 התקיים הדיון השלישי בתיק, הפעם בבימ"ש זה, לפני כבוד השופטת ינון. ניתן צו להשלמת הליכים מקדמיים והגשת ראיות.

דיון מיום 9.6.14

39. ביום 9.6.14 התקיים הדיון הרביעי בתיק, הפעם, לפני כבוד השופט מאור. עקב אי התייצבות הנתבעים נקבע מועד נוסף לדיון.

דיון מיום 10.7.14

40. ביום 10.7.14 התקיים הדיון החמישי בתיק לפני כבוד השופט מאור. התובעים דיווחו שהערעור על פסק הדין של כבוד השופט קורן שדחה התביעה שכנגד נדחה ולכן המחלוקת הצטמצמה וכי יש אפשרות להגיע להסכמה על יסוד הצעה של בימ"ש המחוזי.

דיון מיום 30.9.14

41. ביום 14.9.14 התקיים הדיון השישי בתיק לפני כבוד השופט מאור. ניתנו הוראות להגשת ראיות ונקבע מועד לשמיעתן.

דיון מיום 26.10.15

42. ביום 26.10.15 התקיים הדיון השביעי בתיק לפני כבוד השופט מאור. בימ"ש קבע כי הראיות ישמעו במועד שנקבע בישיבה הקודמת. לאחר הדיון הוגשה בקשה לדחיית שמיעת הראיות והתיק הועבר למותב זה.

דיון מיום 1.11.16

43. ביום 1.11.16 התקיים הדיון השמיני בתיק, הפעם, לפני מותב זה ונקבעו שני מועדים לשמיעת ראיות ונקצבו זמני החקירה.

דיון מיום 1.12.16

44. ביום 1.12.16 התקיים הדיון התשיעי שבו אמורים היו להישמע ראיות. אולם, לבקשת הנתבעים ועקב ההסכמה על מועד קרוב לשמיעת הראיות, מועד שמיעת הראיות נדחה.

דיון מיום 5.1.17

45. ביום 5.1.17 התקיים הדיון העשירי שבו נשמעו חקירות העדים שמואל נרקיס, משה גורוכובסקי, ויצחק שינפלד מטעם התובעת וא. מטעם הנתבעים.

דיון מיום 16.2.17

46. ביום 16.2.17 התקיים הדיון האחד עשר שבו נמשכה חקירת א. ולאחר מכן נחקרו ו. ונ.. בסוף הדיון ניתנו הוראות להגשת סיכומים.

סיכומי התובעת

47. התובעת טענה כי יש לקבל התביעה במלואה הואיל והנתבעים לא הביאו כל עדויות ו/או כל ראיות מטעמם שכן בדיון שהתקיים ביום 16.2.17 התברר, "באופן מדהים" כי המצהירים מטעם הנתבעים מאשרים כי הם לא חתמו על התצהירים שהוגשו בשמם. עוד נטען כי גם העדויות של הנתבעים לא נגעו לתביעה ולא העלו גרסה נגדית והיו "מבולבלות " ו"חסרות כל ערך ראייתי".

48. עוד נטען, כי מרבית הטענות היו בניגוד לפסקי הדין החלוטים שכבר ניתנו. כמו כן, נטען שיש לדחות עדות א. שכן הנתבעים טענו שהוא הונה אותם ולנוכח טענתו כי פעולותיו נבעו ממצב נפשי ירוד. עוד נטען כי טענות הנתבעים הם בבחינת "הודאה והדחה" ויש לדחות הטענות כי הנתבעים לא עמדו בנטל הבאת הראיות שעבר אליהם. למרות האמור לעיל, התובעת הפנתה לעדות מר נרקיס ממנה עלה לטענתה שהעסקה לא בוצעה בשל לחץ.

49. לעניין נתבע 2 נטען כי יש לקבל התביעה נגדו בהיעדר התייצבות ומאחר שלא הגיש כל תצהיר ו/או עדות מטעמו. התובעת טענה שכאשר הוחלף ייצוג הנתבעים לעו"ד בשארי, לא הוצג ייפוי כוח מנתבע 2 לעו"ד בשארי. עוד נטען כי בדיון שהתקיים בע.א. 43681-05-12 "הוסכם ונקבע בפירוש כי במקום עזבון אימם של הנתבעים יבואו היורשים לפי צו הירושה, שהם כל האחים, לרבות נתבע 2".

50. התובעת טענה כי קיים פסק דין חלוט בין הצדדים אשר קבע כי הסכמי המכר שנכרתו ביניהם הינם תקפים והורה על אכיפתם. התובעת טענה כי די בכך כדי לדחות כל טענה של הנתבעים לפיה התובעת הפרה החוזים באופן יסודי. כמו כן, נטען כי קיימים פסקי דין חלוטים שעל פיהם נדחו טענות הנתבעים בנושא הכספי והם מנועים מלהעלותן בהליך זה, אף לא כטענות קיזוז. זאת מכיוון שהתנאי להעלאת טענות כספיות בהליך כאן, היה תשלום הוצאות התובעת בע.א. 43681-05-12, אך ההוצאות לא שולמו ולכן הערעור נדחה "לכל דבר ועניין".

51. התובעת שבה על טענתה בכתב התביעה כי יש לראות בחוזים השונים שנכרתו "עסקה אחת כוללת" ו"כי לא הייתה כל חשיבות לשאלה מי הבעלים של איזו דירה וכמה דירות יש לכל אחד". התובעת הפנתה לעדות מר שינפלד וא. בעניין זה וטענה כי "כל הנתבעים אחראיים וחייבים בכל התחייבויות העסקה כולה – ביחד ולחוד !".

52. התובעת שבה על טענתה בכתב ההגנה כי עמדה בכל התחייבויותיה, אולם הנתבעים הפרו החוזים הפרות יסודיות בכך שלא סילקו המשכנתאות שרבצו על הדירות, לא הגישו דיווחים לרשויות המס, לא טיפלו בקבלת אישורי העירייה, ומנהל מקרקעי ישראל, לא הסדירו רישום זכויות בדירות 2 ו -3, ולא מסרו לתובעת חזקה בדירות שהוסכם כי החזקה בהן תימסר.

53. התובעת שבה על טענתה בכתב ההגנה כי עקב הפרות החוזים, לא הייתה יכולה להמשיך לכרות חוזים עם צדדים שלישיים ונפגע תזרים המזומנים שלה, הייתה בחוסר ודאות, נגרם לה "נזק מוניטין אדיר" ו"נזק כספי אדיר". יש לציין שבסיפא של סיכומי התובעת נטען כי "התובעת נמנעה מלתבוע את נזקי המוניטין שנגרמו לה או עלויות מימון והתמקדה בעלויות הישירות שנגרמו לה בתוספת הפיצוי המוסכם".

54. התובעת הפנתה לעניין טענתה כי ניסתה להקטין נזקיה לתצהיר מר גרוכובסקי לפיו מנהל סניף בנק מרכנתיל אמר לו שא. הורה לו לא לשתף פעולה עם התובעת. התובעת טענה כי כל הטענות והסכומים ששילמה להסרת השעבודים ולסילוק החוב לרשויות מיסוי מקרקעין והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לא הוכחשו ע"י הנתבעים. לכן, טענה התובעת, יש לחייב הנתבעים לשלם לה הסך ששילמה במקום הנתבעים של 420,092$ יותר מסכום העסקה. כמו כן, נטען יש לחייב הנתבעים בתשלום הוצאות משפטיות בהן נשאה בסך של 200,000 ₪ בתוספת מע"מ.

55. עוד נטען כי יש לדחות הטענה כי התובעת שילמה רק 250,000$ ולא 291,000$ שכן לא נתמכה בתצהיר מי מהנתבעים וכי "לכל טענות התובעת הובאה ראיה". עוד נטען כי לא הוכחה הטענה כי התובעת לא פעלה להקטין נזקיה ומכיוון שהפרו החוזה באופן יסודי "הם חייבים גם בתשלום הפיצוי המוסכם" בשיעור של 160,000 $.

סיכומי הנתבעים

56. הנתבעים טענו כי התביעה נולדה בחטא "שהרי משזכתה התובעת בדין בכתב התביעה המקורי והייתה פועלת בתום לב הרי שלא היה נזקק כב' בית המשפט לדון בתביעה אשר הותפחה עד קצה הסמכות העניינית של מותב זה והדיון היה ענייני בהיקף הכספי וסיומו המאוחר – שנים רבות לאחר כתב התביעה המקורי שהחל עוד ב – 2006 היה נמנע".

57. הנתבעים טענו כי אין יריבות בין הצדדים וכי מטרת התביעה היא להשתלט על בניין סמוך נוסף שבבעלות הנתבעים. עוד נטען, מספר פעמים, חזור ושנה, על פני סיכומי הנתבעים, כי התובעת מעולם לא פנתה אל הנתבעים כדי להסדיר התשלומים השונים, "לא צירפה כל מסמך פנייה כזה ועל כן לא הייתה יכולה לצפות שמאן דהוא יסדיר תשלומים אלה מבלי שתהיה אליו כל פנייה". כמו כן, נטען כי התובעת שקיבלה לידיה החזקה בדירות וייפויי כוח לא פעלה בתום לב ולא הקטינה סכומי החיוב והדגימה זאת בתשלום סך של 240,000 ש"ח בגין היטל השבחה, "סכום עצום שלא ברור מדוע שולם". עוד נטען כי העובדה שהחיוב צומצם ע"י התובעת באמצעות מו"מ עם העירייה מלמדת שהתובעת יכולה הייתה "לפתור לחלוטין את חיוב זה כפי טענתם לעיל".

58. עוד נטען שהתנהלות התובעת לא הייתה מסודרת ובפועל העסקה נחתמה עם פער של 100,000 $ "ללא כל הסבר לפער זה". הנתבעים טענו, כי סך כל התמורה על פי העתקי זיכרון הדברים הינה 900,000$ ומנגד סך כל התמורה על פי חוזה המכר הינה בסך 800,000$. בניגוד לטענת מנהל התובעת כי המחיר הסופי הינו המחיר שנקבע בהסכם הרי שאין בהסכם כל התייחסות המבטלת את חתימת הצדדים בהעתקי זיכרון הדברים ועל כך שההסכמים שנחתמו יותר מאוחר הינם מבטלים את ההסכמות שהיו בזיכרון הדברים. לטענת הנתבעים, יש להם זכות לקזז מסכום התביעה 100,000$.

59. הנתבעים צרפו טבלת פירוט העסקאות על כל סכומיהם ולוחות הזמנים השונים וטענו כי ניתן לראות ש"נתגלו" בעדות מר שינפלד " סתירות רבות ואי הסברים לגבי הפערים בין המסמכים השונים". הנתבעים טענו כי מלוחות הזמנים עולה שבכל הדירות למעט דירה מספר 1, החזקה נמסרה "בסמוך מאד לחתימה" על הסכם המכר, ולכן "ברורה העובדה שאחריות לכל הטיפול ולכל ביצוע של התשלומים חל על התובעת ומכאן טענותיה כלפי עצמה !!!".

60. לעניין נתבע 2 נטען כי לא הוצג ייפוי כוח נוטריוני בחתימתו ולכן "דין התביעה להידחות כנגדו משום שאין כל יריבות בינו לבין התובעת לאור החיסרון של ייפוי כוח נוטריוני". כמו כן, נטען כי "כן חתם על תצהיר הסתלקות מעיזבון אמו". בנוסף נטען, כי גם אם ירש זכויות אמו, הרי ירש חלקו היחסי "המתחלק עם יתר אחיו בירושת אמו שהם דירות 2 ו -3 כמפורט בטבלה". יתר על כן, נטען כי העסקאות לרבות העסקה עם המנוחה "הסתיימו זמן רב לפני מות האם המנוחה".

61. הנתבעים טענו כי היה על התובעת לזמן עו"ד איזק לעניין טענתה כי הנתבעים הורו לו לא לרשום זכויות המנוחה ו"כן לא לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת החברה על הדירות". עוד נטען כי על התובעת היה לצרף גם עו"ד איזק לכתב התביעה לעניין חובת הקטנת הנזק "ולא להותיר אותו ברשלנותו".

62. עוד טענו הנתבעים, כי העובדה שמי שפנה כדי לשלם את החוב של א. היה מר משה גורוכובסקי, מוכיחה כי מלכתחילה התובעת לקחה על עצמה את האחריות בהסרת החובות. עוד נטען כי התשובה לתמיהה מדוע היה צורך לדבר עם א. , אם היה ברשות התובעת ייפוי כוח, היא ש"רק א. היה בסוד העניינים". עוד נטען כי עלה מחקירת מנהל התובעת שלא הייתה מניעה מטיפול בהסדרת החובות מרגע שיפויי כוח נמסרו לעו"ד שפירא, ב"כ התובעת בעסקאות. על יסוד האמור לעיל, הנתבעים טענו כי התובעת לא פעלה להקטנת נזקיה.

63. הנתבעים אישרו כי "שליחו של אדם כמותו", אך טענו כי התובעת ידעה שא. פושט רגל ולכן "במקרה דנן אין כל יריבות בין התובעת לבין הנתבעים". עוד נטען, כי בעובדות המקרה חריגת א. מהרשאה חמורה שבעתיים שכן התובעת גררה השלוח לחרוג מהרשאתו. הנתבעים טענו כי "מהתנהגותם הנחזית של הנתבעים שלא שיתפו פעולה, כטענת התובעת הרי שהולכת ומתחזקת חריגת התובעת והשלוח מהרשאת שולחיהם".

64. לגבי סכומי התביעה , הנתבעים טענו כי "התביעה נופחה ללא כל פרופורציה וכי סכומי התביעה אינם מבוססים". לגבי התשלומים לבנק לאומי, מנורה ומרכנתיל נטען כי תשלומים אלה היו "מאוחרים ללא כל הצדקה וולא כל הסבר ונימוק לאיחורים אלה" והאיחור בתשלום גרם "לניפוח סעיפי התביעה בגין הצמדות וחיובי רבית ואף קנסות".

65. לעניין התשלומים למיסוי מקרקעין נטען כי על התובעת היה לבצע תכנון מס והתשלום באיחור גרם לתשלום קנס בסך של 70,000 ₪, כמו גם לתוספת הצמדות ורביות. לעניין הסרת העיקולים נטען, כי אילו התובעת הייתה מסדירה את ענייני חובותיו של א. מידית, "תשלום זה בסך 15,000 ₪ לא היה מתקיים ולא היה צריך לשלמו".

66. לעניין תשלום ההוצאות המשפטיות נטען כי לא צורפו כלל אסמכתאות וכי "שכ"ט עו"ד הינה נתונה לשיקולו של ביהמ"ש ולא לדרישה הגחמאית של התובעת".

67. לעניין הפיצוי המוסכם נטען כי התובעת דורשת "פיצוי כל כך קיצוני של 20%" בגין הפרות ההסכמים "שכולם בפועל בגין התרשלותה או של האח א. ". עוד נטען כי "מאז ומתמיד הנוהג בכל העסקאות המכר הוא שפיצוי מוסכם הינו בסך 10%".

68. הנתבעים טענו כי מסיכום טענותיהם לגבי סכומי התביעה עולה שיש להפחית סכום החיוב לסך של 1,455,000 ₪. עוד נטען כי "בנוסף לטענת היעדר יריבות הרי שלאור העובדה כי סכומי התביעה אינם מפורטים ומדויקים יש לדחות את התביעה בכללותה". עוד נטען כי מכיוון שבידי התובעת היו פרות יתרת התמורה בסך של כשש מאות אלף דולר, היה עליה הסדיר התשלומים השונים ומשהתרשלה בכך, "כל האחריות רובצת לפתחה".

סיכומי תשובה

69. ביום 6.8 בימ"ש מחק סיכומי התשובה שהוגשו ע"י התובעת בשל חריגה מהוראות בימ"ש ולפנים משורת הדין קצב לה 5 ימים נוספים להגשת סיכומי תשובה בכפוף לתשלום הוצאות לטובת אוצר המדינה.

70. ביום 10.8 התובעת הגישה מהדורה מתוקנת של סיכומי התשובה עם אישור תשלום הוצאות כנדרש.

71. התובעת טענה כי הטענה ל"אי יריבות" ביחס לנתבע 2 לא נטענה מעולם, אין לערער אחר תקפות החוזים לנוכח פסק הדין החלקי, דחתה הטענה כי התובעת לקחה על עצמה לטפל בחובות הנתבעים וכן נטען כי מרגע שנקבע שהחוזים בתוקף, מכאן נקבע גם שהנתבעים, הפרו החוזים. התובעת ציינה כי מטעמים דתיים אינה תובעת ריבית, אלא הפרשי הצמדה למדד בלבד.

דיון והכרעה

72. המחלוקת בין הצדדים בגין מכירת הנכס נדונה לפני מותבים שונים ולכן לגבי חלק מהמחלוקות קמו מעשי בי דין.

ההסכמים תקפים

73. ביום 30.10.08 ניתן ע"י כבוד השופט טובי תוקף של פסק דין חלקי בתיק 31117/06 להסדר בין הצדדים מיום 8.11.07 על כל תנאיו והוראותיו. ההסדר תועד בפרוטוקול הדיון שם מיום 8.11.07. על פי ההסדר הנתבעים 1 ו – 3 כאן, א. והמנוחה הכירו בתקפות העסקאות "החל ממועד חתימתם של החוזים" והתחייבו "לשתף פעולה עם התובעים על מנת שהעסקאות תושלמנה". עוד נקבע כי הצדדים ינהלו מו"מ על מנת להגיע להסדר באשר "לחלוקת הנטל הכספי הקיים (מיסים, חובות והיטלים)". "למען הסר ספק", הובהר "כי התשלומים האמורים כוללים אף את מס השבח החל על המוכרים וכן היטל השבחה ומיסים עירוניים (התשלומים העודפים)". הוסכם כי בימ"ש מוסמך להכריע במחלוקת על דרך הפשרה ללא הנמקה ככל והצדדים לא יגיעו להסכמה. התובעת כאן חויבה לשלם לבנק מרכנתיל סך השווה למאתיים ועשרים אלף דולר.

74. די בכך כדי לקבוע כי ההסכמים תקפים וכי אין להזדקק לדיון בטענות השונות לעניין תוכן ההסכמים , לרבות למחיר התמורה, שדווקא התובעת מצאה להעיד לגביה עד בעניין זה (מר נרקיס).

75. לא זו אף זו, הנתבעים לא הגישו תלונה למשטרה נגד א. או מי מעורכי הדין שלטענתם החתימו אותם, או זייפו חתימת מי מהם, או פעלו ללא ידיעתם, או הרשאתם. גם א. אישר כי למרות שהטיח בעדותו האשמות חמורות נגד עו"ד איזק, לא מצא להגיש נגדו תלונה למשטרה (ראה חקירתו בעמ' 46 שורה 1).

76. כמו כן, ו. אישר בחקירתו בעמ' 48 בשורה 12 ש"יכול להיות שרצינו לעזור לו (לא. – ע.ה.) וכי לא דרש מא. את הכסף עבור הדירות שלו.

תביעת הנתבעים נגד התובעת נדחתה לגופה לרבות טענות הקיזוז

77. לימים אוחדה שמיעת תיק 31117/06 עם תביעת הנתבעים כאן נגד התובעת בתיק 69735/07. מעיון בכתב התביעה שהגישו הנתבעים כאן עולה כי האחים מעלים טענות כישות אחת ומבקשים חיוב התובעת כאן לשלם להם סכומים ללא חלוקה בין חוזי המכר השונים. מפסק דינו של כבוד השופט קורן שלפניו נדונו התיקים ביום 2.4.12 עולה כי הצדדים חזרו בהם מההסכמה הנזכרת לעיל להכרעה על דרך הפשרה בתביעה הכספית של התובעת וזו נמחקה לאחר מכן. לנוכח דחיות חוזרות ונשנות של הנתבעים כאן בניהול תביעתם הכספית נגד התובעת כאן, נדחתה תביעתם של א. ונ. ב. מחמת אי התייצבות ותביעת ו. ב. והמנוחה מחמת שלא הוכיחו תביעתם.

78. התובעים בתיק 69735/07 הגישו ערעור על פסק דינו של כבוד השופט קורן בתיק

ע"א 43681-05-12. ביום 16.12.13 התקיים דיון בערעור ומהפרוטוקול עולה כי החזית האחידה של האחים שהופגנה בכתב התביעה שהוגש על ידם השתנתה לחילופי האשמות בין האחים לבין א. שבינתיים נקלע לחדלות פירעון. ערכאת הערעור תהתה מדוע האחים לא הגישו תלונה למשטרה נגד א. לנוכח הטענה כי לא ידעו שייעשה שימוש בייפוי הכוח וכי התובעת שיחדה אותו. התובעת טענה בדיון כי הנתבעים מחליפים עורכי דין פעם אחר פעם. הצדדים קיבלו הצעת בימ"ש לפיה התביעות תדחנה, אולם הנתבעים יהיו רשאים לטעון טענות קיזוז כנגד תביעת התובעת כאן שבינתיים הוגשה ובתנאי שישולמו הוצאות התובעת. הצדדים הסכימו כי "ככל שהסכום לא ישולם, הערעור ייחשב כנדחה לכל דבר ועניין". עוד נקבע כי "מקובל כי במקום העיזבון יבואו היורשים לפי צו הירושה, דהיינו המערערים 1, 2 ו3 וי. י., וכשב"כ המערערים מציין שהוא מייצג אותם". המערערים ביקשו להקל בסכום ההוצאות.

79. ביום 24.1.14 ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים ובימ"ש קבע כי סכום ההוצאות יעמוד על הסך של 15,000 ₪ וישולם עד יום 1.4.14.

80. ביום 7.4.14 נדחתה בקשה להבהיר האם אי תשלום ההוצאות במלואן ובמועדן הביא לדחיית הערעור בהחלטה שלהלן: "הבקשה אינה מובנת הואיל ועם מתן פסק הדין סיים בימ"ש מלאכתו, תוך שצוין מפורשות כי אם ההוצאות לא תשולמנה, אזי ייחשב הערעור כנדחה לכל דבר ועניין".

81. המסקנה הראשונה מכל האמור לעיל כי תביעת הנתבעים נגד התובעת נדחתה לרבות טענות הקיזוז באשר לא נסתרה טענת התובעת כי ההוצאות שנפסקו ע"י ערכאת הערעור הנכבדה לא שולמו במועדן ובמלואן. אשר על כן, בימ"ש יתמקד בטענות לפיהן לא הוכח סכום התביעה וכי לא הוכחה הקטנת נזק.

הנתבעים אישרו מראש או בדיעבד פעולות א.

82. כאמור לעיל, הנתבעים שינו לאחר שא. נקלע לחדלות פירעון, טעמם וטענותיהם. הם העלו לראשונה טענות, שלא נזכרו בכתב התביעה שהוגש מטעמם בשנת 2007 כאשר א. אחד התובעים, נגד א. וטענו שלא ידעו שא. יעשה שימוש בייפויי הכוח. לצורך השוואה, ראה סעיף 2 לכתב התביעה שם בו נטען כי "בשם כול התובעים פעל בעיסקות התובע מס' 1 (א. – ע.ה.) בהתאם לייפוי הכוח אשר אותם קיבל מאת התובעים האחרים אחיו ואמו". בסעיף 6 הנתבעים טענו כי "עיסקת המכירה נעשתה לרגל מצוקה מתוך בעיות כספיות וריגשיות קשות של התובעים". מכאן, שגם ללא פסק הדין החלקי שניתן ע"י כבוד השופט טובי, הטענות לפיהן הנתבעים לא ידעו על פעולותיו של א. , דינן להידחות.

83. גם אם הנתבעים לא ידעו על פעולות א. בזמן אמת, הרי בעת הגשת תביעתם בשנת 2007 אישרו בדיעבד פעולותיו בשמם.

לא הוכח כי הנתבעים חבים ביחד ולחוד

84. התובעת מבקשת לחייב הנתבעים ביחד לחוד. הבסיס לטענה זו הוא כי יש לראות בעסקה בה נרכשו כל 8 חלקות המשנה בבניין "עסקה אחת". גם הנתבעים ראו בעסקה, "עסקה אחת" ולעניין זה ראה תוכן כתב התביעה אותו הגישו בשנת 2007 בו הם מתייחסים ל"עיסקה" בסעיף 12. לא זו אף זו, בסעיף 42 הם מבקשים לקבל סכומי התמורה בסך כולל, ללא חלוקה בין חוזה לבין חוזה. כך גם לגבי כל אחד ואחד מרכיבי התביעה נתבעים סכומים אחידים בשם כל התובעים שם, הנתבעים כאן (ראה סעיפים 47, 49, 50 ו – 54). לעניין זה ראה גם גרסת א. בעת מתן עדותו בעמ' 44 שורות 4 עד 13.

85. אולם, גם אם העסקה הינה "עסקה אחת", אין לקבל טענת התובעת שהנתבעים התחייבו כביכול ביחד ולחוד לכל התחייבויות אותה "עסקה אחת". כל אחד מהנתבעים, היה הבעלים של שתי דירות בבניין, ואילו ביקשה התובעת לחייב מי מהם בגין התחייבויות בעלי חלקות המשנה האחרות, היה עליה לקבוע זאת במפורש בחוזה. זאת מכיוון שהתחייבות נטענת זאת, שבה בעל חלקות משנה, מקבל עליו התחייבויות חלקות משנה אחרות, אינה מעשה שבשגרה, ואין לראות בה תנאי מכללא ולכן חייבה הסכמה בכתב. הסכמה בכתב לכך, אין, למרות שנחתמו לגבי כל דירה גם זיכרון דברים וגם חוזה.

86. הרוח החיה בעסקה היה א. שקיבל מאחיו יפוי כוח לחתום על מסמכי העסקה בשמם. אין תיעוד לפניה של התובעת אל מי מהנתבעים האחרים, כאשר היא טוענת כי הפרו התחייבויותיהם. לכאורה, מרגע שהעסקה עלתה על שרטון והצדדים הגישו תביעות הדדיות, מצופה היה כי התובעת תעמוד על כך שיקבע כי התחייבויות הנתבעים הינם ביחד ולחוד, בעת מתן פסק הדין של כבוד השופט טובי, אולם, גם שם, לא נקבע כי הנתבעים חבים ביחד ולחוד.

87. בנוסף, גם הנתבעים לא טענו בכתב תביעתם שכל אחד מהם זכאי לקבל מלוא סכום התביעה לחוד ואם היה נטען כך, סביר להניח שהתובעת הייתה עומדת על רגליה האחוריות בעניין זה ובצדק.

88. אשר על כן, נקבע בזאת כי התחייבויות הנתבעים וא. הינן לחוד ולכן תיבדק כל הוצאה והוצאה ביחס למי שהתחייב בה.

89. לעומת סוגיית ההתחייבויות, לעניין קבלת התמורה, יש לראות בכספים שא. אישר כי קיבל עבור אחיו, ככספים שהתקבלו אצל אחיו ולצורך חישוב התשלום העודף הם יחושבו באופן יחסי לשווי חלקות המשנה ביחס לשווי התמורה הכוללת.

נתבע 2 נכנס בנעלי המנוחה

90. נתבע 2 היה מיוצג בערעור ובשמו ניתנה הצהרה כי הוא נכנס בנעלי המנוחה כאחד מיורשיה. לא הובאה ראיה בכתב כנדרש לטענה שעלתה בכתב ההגנה המתוקן לפיה הוא הסתלק כביכול מירושת המנוחה וכי דבר הסתלקותו נרשם כדין. הוא לא הגיש תצהיר ולתיק המוצגים שהוגש בינואר 2017 לא צורף תצהיר הסתלקות ואישור רשם הירושות בדבר הגשתו. זאת למרות שלתיק המוצגים צורף תצהיר הסתלקות, אבל דווקא של ו. מחלקו בעזבון אביו המנוח .לכן, נקבע בזאת, שנתבע 2 נכנס בנעלי המנוחה כחייב ביחד ולחוד להתחייבויות שאר הנתבעים וא. על פי העסקה.

דיון ברכיבי התביעה אחד לאחד

91. התובעת ביקשה לחייב הנתבעים בתשלום החזר תשלומיה לבנק לאומי, מנורה ומרכנתיל בסכום בסך כולל של 453,105 דולר. בנוסף לטענה שאין לחייב הנתבעים ביחד ולחוד שנדונה והוכרעה קודם לכן, עלתה הטענה שהתשלומים בוצעו באיחור ולכן גרמו לניפוח סעיפי התביעה בגין הצמדות וחיובי ריבית ואף קנסות.

החזר התשלום לבנק לאומי

92. לעניין החזר התשלום לבנק לאומי, על פי סעיף 27 לתצהיר התובעת, תשלום זה בוצע כדי להסיר משכנתא שרבצה על חלקת משנה 4 בבעלות א. . אשר על כן, אין לחייב הנתבעים בתשלום התחייבות של א. והתביעה בעניין רכיב זה נדחית.

החזר התשלום למנורה

93. על פי סעיף 32 לתצהיר התובעת, התשלום למנורה בוצע לצורך הסרת משכנתא שרבצה על חלקות משנה 1 ו – 7 בבעלות נ.. התובעת אסמכתא כנספח כ"ו לראיותיה לפיה סוכם עם מנורה על תשלום הסך של 460,000 ש"ח ₪ כתנאי להסרת השעבוד לטובת מנורה בגין דירות נ. בנכס. אמנם התובעת אישרה כי הסך ששולם כולל גם הסרת משכנתא בגין נכס נוסף, אולם בימ"ש מקבל ההסבר בתצהיר מנהל התובעת לפיו התובעת נדרשה ע"י המלווה לשלם סכום חוב אחד שהחזרו הובטח ע"י רישום משכנתאות שרבצו על הדירות בנכס ועל אותו נכס מקרקעין אחר.

94. נ. לא הביא ראיות לגבי הסכומים ששולמו ביתר כביכול. לא זו אף זו, תצהירו נמשך מהתיק לאחר שהעיד כי הוא לא חתם עליו לפני עורך דין. נ. לא העלה הטענות בזמן אמת, מיד לאחר שנמסרו ייפויי הכוח ואם העלה, לא הוגשו העתקי תכתובת המעידה על טרוניותיו בעניין זה בזמן אמת.

95. כאן המקום לציין כי הנתבעים טענו תחילה, כי התובעת הפרה ההסכמים ולכן יש לבטלם. מכאן שציפייתם כי התובעת תשלם לבנקים סכומים בגין הסרת שעבוד מתוך תקווה שהסכומים יושבו לה ככל שתתקבל טענת הנתבעים שההסכמים אינם תקפים, דינה להידחות. לכאורה התובעת לקחה סיכון מסוים כאשר שילמה לבנק לאומי ביולי 2007 סכום פדיון ההלוואה שנטל א. , שכן רק בנובמבר אותה שנה הושגה לכאורה הסכמה לפיה ההסכמים יוכרו כתקפים. לכאורה אמרנו, שכן, כאמור לעיל, חלפה כשנה נוספת עד שהנתבעים חתמו על אותה הסכמה ואפשרו לכבוד השופט טובי ליתן תוקף של פסק דין להסכמתם.

96. מהראיות שצרפה התובעת לגבי מועד סילוק החוב למנורה, עולה שהחוב סולק לאחר מו"מ בין התובעת לבין המלווה ועוד בטרם הסירו הנתבעים טענותיהם לפיהם ההסכמים אינם תקפים. אשר על כן, התובעת זכאית להחזר הסכום בערכו השקלי,

97. לא הובא הסבר מדוע סכומים ששולמו בשנת 2007 נתבעו רק לאחר חלוף 5 שנים וזאת עקב מחדל התובעת שתביעתה המקורית נמחקה והוגשה שוב רק בשנת 2012. אשר על כן, אין מקום להצמדה, או תוספת ריבית, עד מועד הגשת התביעה.

החזר התשלום לבנק מרכנתיל

98. לגבי התשלום לבנק מרכנתיל, התובעת לא פרטה בסעיף 36 לתצהירה בגין מי מחלקות המשנה היה צורך לשלם החוב לנושה כדי להסיר שעבודים. אולם, מבדיקת הראיות שצרפה התובעת, עולה כי נרשמו משכנתאות לטובת מרכנתיל על חלקת משנה 5 בבעלות א. , ועל חלקות משנה 6 ו – 8 בבעלות ו. (ראה נספחים י"ג ו – י"ז). על פי מכתבי הכוונות עולה, שעבור הסרת כל שעבוד, היה על התובעת לשלם הסך של 45,000$.

99. התובעת צרפה את פרוטוקול הדיון מיום 8.11.07 שמתעד ההסדר הדיוני בין הצדדים שקיבל תוקף של פסק דין חלקי, רק כשנה לאחר מכן, שכן הנתבעים לא חתמו על ההסדר. הסכום שישולם למרכנתיל נקבע במפורש בפסק הדין, דהיינו, הסך של 220,00 דולר. מכאן שאם ההסדר נחתם ע"י הנתבעים רק לאחר שנה, אין לו, לו., אלא להלין על עצמו, על כך שהסכום תפח לסך של 233,015$, ולפי סעיף 36 לתצהיר מנהל התובעת, 902,000 ₪ נכון ליום 27.12.07.

100. מכיוון שמראיות התובעת עולה כי על כל אחת משלוש החלקות רבצה משכנתא שהיה צורך לפדות אותה בסכום זהה, ושתיים מהן בבעלות, ו., נקבע בזאת שעל ו. לשלם לתובעת הסך של 600,000 ₪. גם בעניין זה, אין מקום להצמדה, או תוספת ריבית עד מועד הגשת התביעה.

החזר התשלומים לממ"י ולעמידר

101. על פי סעיף 37 לתצהיר התובעת, התשלומים לממ"י בסך של 16,809.76 ש"ח ולעמידר בסך של 214.83 ₪ שולמו לצורך הסדרת רישום הבעלות על שם המנוחה בחלקות משנה 2 ו – 3. י., שקודם לכן נקבע, כי נכנס בנעלי המנוחה כיורשה, ויתר על העלאת טענות לגבי תשלומים לממ"י, ולעמידר שהינם נמוכים ביותר ביחס לשאר רכיבי התביעה ולכן בימ"ש מחייב י. בתשלומים אלה במלואם, אולם בערכים שקליים לפי יום תשלומם צמוד כדין עד יום הגשת התביעה. גם בעניין זה, אין מקום להצמדה, או תוספת ריבית עד מועד הגשת התביעה.

החזר התשלומים למיסוי מקרקעין

102. רכיב זה הינו רכיב החוב העיקרי והוא מתייחס לכל הדירות למעט חלקות משנה 2 ו - 3 שהיו בבעלות המנוחה. התביעות בעניין החזר תשלום למיסוי מקרקעין בגין חלקות משנה שהיו בבעלות א. נדחות באשר אינו נתבע כאן ונקבע כי שאר בעלי חלקות המשנה לא קיבלו עליהם לשאת בהתחייבויותיו.

103. התובעת טענה בסעיף 38 (ג) לתצהירה כי שילמה בגין דירות נ. הסך שמורכב מהתשלומים שלהלן: 280,255 ₪ בגין חלקת משנה 1, 133,125 ₪, 161,917 ₪, 192,130 ₪ ו – 72,563 ₪ בגין חלקת משנה 7, סה"כ 839,990 ₪.

104. אולם, בדיקת הראיות שצורפו לתצהיר, מעלה כי צורפו כחלק מנספח ל"א שוברי תשלום לגבי נ. משנת 2007 על סך של 135,758 ₪ בלבד. כחלק מנספח ל"ב צורפה קבלה עם אישור בנק טפחות כי שולמה ביום 24.2.08 בגין חלקות המשנה של נ. בסך של 133,125 ש"ח. כמו כן, צורפו כחלק מנספח ל"ג, שני אישורי העברה בנקאית של בנק פאג"י, אחד מהם בסך של 303,447 ₪ והשני בגין כמאה אלף ₪ עליו נכתב בכתב יד כי נוגע לתשלום מס רכישה. אין להכיר באישור העברה בנקאי כמספק להוכחת תשלום מס שבח בגין חלקות המשנה של נ., מעבר לקבלה שצורפה. ברי, כי לא ניתן היה לבצע העברות הבעלות בחלקות המשנה של נ. ללא אישור תשלום בגין כל אחת מהן, ומכאן שהיה על התובעת להציג קבלות בגין תשלום מס שבח עבור חלקות אלה. זו בחרה שלא להגישן, ואין לה בעניין זה, אלא להלין, על עצמה.

105. הנתבעים טענו לגבי התשלום למיסוי מקרקעין, כי היה על התובעת להציג תכנון מס שנעשה. אולם, את הטענה לגבי תכנון מס אמורים היה הנתבעים להפנות לעצמם, ולא לתובעת. התשלום בוצעו לאחר שהוצג בנובמבר 2007 ההסדר הדיוני בין הצדדים לפני כבוד השופט טובי, והיה בידי הנתבעים סיפק להתערב בהליכים מול רשויות מיסוי מקרקעין ולשפר ככל האפשר, סכומי החיוב. אין ראיה כי עשו כן, עד עצם היום הזה. התובעת כללה ראיות התומכות בטענתה כי ניסתה ואף הצליחה לצמצם סכום החיוב (ראה נספח לג1- מכתבו של ב"כ התובעת בדבר ביטול קנסות ונספחים לג2 ולג3 בו מתקבלת הבקשה ע"י רשויות המס). יצוין כי במכתב לרשויות המס מיום 17.1.08 התובעת מציינת במפורש בסעיף 10 כי רק "כעת" היא "מעוניינת" לשלם המס, דהיינו, לאחר שהוצג ההסדר לפני כבוד השופט טובי ובטרם , ניתן לו תוקף של פסק דין.

106. אשר על כן, התביעה נגד נ. בעניין החזר תשלום למיסוי מקרקעין מתקבלת בסך של 133,125 ₪ בלבד. גם בעניין זה, אין מקום להצמדה, או תוספת ריבית עד מועד הגשת התביעה.

107. התובעת טענה כי שילמה בגין דירות ו. הסך שמורכב מהתשלומים שלהלן: 192,130 ₪ ו - 72,563 ₪. התובעת צרפה כחלק מנספח ל"ב קבלות עם אישור בנק טפחות כי שולם מיסוי מקרקעין בגין חלקות 6 ו – 8 ביום 24.2.08 בסכומים שהוצהרו ולכן התביעה נגד ו. בעניין החזר תשלום למיסוי מקרקעין מתקבלת בסך של 264,693 ₪ בלבד. גם בעניין זה, אין מקום להצמדה, או תוספת ריבית עד מועד הגשת התביעה.

החזר התשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין היטל השבחה

108. התובעת דרשה לחייב הנתבעים בתשלום הסך של 240,000 ₪ בגין תשלום היטל השבחה, אולם לא צרפה לכתב התביעה, או לראיותיה, אסמכתא לביצוע התשלום. הנתבעים לא כפרו בסעיף 38 לכתב הגנתם בכך שבוצע תשלום, אלא נטען שאם התובעת שילמה כספים שכלל לא היו מגיעים אזי היא התנדבה לשלם כספים שלא לצורך. אולם בסעיף 42 לכתב ההגנה הוכחשו "כל הסכומים וטענות התובעת על תשלומים" ובכללם תשלום היטל ההשבחה.

109. גם אם מצופה היה לנסח הדברים אחרת, בשים לב למיהות התובעת, חברה קבלנית וגובה הסכום, אין לאשר סכום זה ללא הצגת אסמכתא. זאת בעיקר לנוכח העובדה שלא הובא הסבר למחדל מהותי זה. גם בעניין זה, ברור שהעברת הבעלות לא הייתה מבוצעת ללא תשלום החוב ולכן הראיה אמורה להיות ברשות התובעת, אך היא מסיבות שלא פורטו, לא מצאה להגישה. הנתבעים טענו בסיכומיהם שחלק מתביעות התובעת להחזר הוצאות חסרות במסמכים מהותיים ובעניין זה הצדק עימם. הימנעות התובעת מהצגת ראיה שלכאורה קל להשיגה, גם אם אבדה, ע"י שחזורה אצל מי שהפיק אותה, פועלת לחובתה ולכן התביעה בגין רכיב זה נדחית.

110. למעלה מן הדרוש יוסף שיש להביא בחשבון כי התובעת עצמה ציינה קיום האפשרות לפטור מלא מהיטל השבחה בסעיף 39 לכתב התביעה. מכאן שנותר ספק, האמנם לא ניתן בסופו של יום פטור מלא. זאת בשים לב, שעמדו לרשות התובעת מספר שנים מאז הגישה לראשונה תביעתה לצורך איתור ושחזור הקבלה ששולמה, כנטען.

החזר תשלום למר כליף

111. התובעת ביקשה לחייב הנתבעים בגין תשלום למר כליף בסך של 15,000 ₪ לצורך הסרת עיקול שהוטל על הנכס עקב חוב של א. . מכיוון שנקבע כי אין לחייב הנתבעים בחובות א. , תביעה זו נדחית.

החזר הוצאות משפטיות

112. התובעת ביקשה לחייב הנתבעים בסכום של 200,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין הוצאות משפטיות. בימ"ש מקבל הטענה כי התובעת נשאה בהוצאות משפטיות שונות לצורך ניהול הליכים מול משעבדים, מטיל עיקול ועוד, אולם, גם בעניין זה לא הוגשו ראיות לגבי סכומים ששולמו לעורכי הדין. התובעת מבקשת לחייב הנתבעים על דרך האומדנא. חיוב על דרך אומדנא, אינו חיוב בדרך המלך של הוכחת נזק ע"י הצגת ראיות, ויש לעשות בו שימוש בנסיבות מיוחדות בלבד. מכיוון שהתובעת היא חברה קבלנית שמצופה כי תנהל ספריה ותדווח לרשויות המס על הוצאותיה, לא הובא הסבר, מדוע לא הוצגו קבלות בגין הוצאות אלה, שהיה עליה, ממילא להציג לפני רשויות המס. אשר על כן, התביעה על פי רכיב זה נדחית.

חיוב בתשלום פיצוי מוסכם

113. התובעת ביקשה לחייב הנתבעים בתשלום פיצוי מוסכם. התביעה ברכיב זה נשענת על תוכן סעיף 9 לחוזים עם נ. ב., עם המנוחה, עם א. ועם ו. לפיו "במקרה והמוכר יסרב ו/או ימנע מסיבה כל שהיא להעביר בזמן שנקבע דלעיל את הדירה בלשכת רישום הקרקעות על שם הקונה ו/או למסרה לרשות הקונה, הכל בהתאם לתנאי חוזה זה... ,אזי יחשב הצד המסרב ו/או הנמנע כמפר חוזה זה, והוא יהיה מחויב לצד האחר עשרים אחוז מערך החוזה ו/או הוכחת נזק".

114. התובעת טענה בתצהיר מנהלה שנחתם בינואר 2015 ובסיכומיה כי הנתבעים הפרו באופן יסודי ההסכמים בכך שלא סילקו המשכנתאות, לא דיווחו לרשויות המס, ולא טיפלו בקבלת אישורי עירייה ומנהל מקרקעי ישראל וכן לא הסדירו רישום דירות 2 ו -3 אשר לא היו רשומות על שם החוכר ולא מסרו חזקה לה בדירות 2,4,5 ו-7 (סעיף 18 לתצהיר מנהל התובעת).

115. הטענות מתחלקות אם כן לשתיים. העדר טיפול בהסרת שעבודים וקבלת אישורים ומסירה מאוחרת של חלק מהדירות.

116. בכתב התביעה שהוגש פעם שנייה בשנת 2012 מופיעה גרסה מפורטת יותר. נטען כי לנתבעים היה חשוב לצורך עסקה אחרת חלק לקבל מהתמורה עד 15.1.06 ולכן מסרו לה מכתבי הוראות בלתי חוזרות לפיהם היא זכאית לשלם מתוך יתרת התמורה שהיא חייבת עבור הדירות את כול החובות החלים עליהם בגין הדירות, כולל תשלום מתוך יתרת חוב של דירה אחת עבור חוב של דירה אחרת "שכן כאמור – למרות שמדובר היה בדירות נפרדות, הרי שבפועל מדובר היה בעסקה אחת לרכישת המגרש".

117. התובעת טענה כי כבר ביום חתימת החוזים ב- 14.1.05 התברר שדירות 4 ו – 5 מוחזקות ע"י שוכרים ולכן סוכם בו במקום כי הנתבעים ימסרו לה את החזקות בדירות 1 ו – 3. בנוסף, היה על הנתבעים למסור לתובעת עד יום 20.12.05 דירות 2 ו – 3. אולם מכיוון שדירה 3 כבר נמסרה, הוסכם באותו מעמד כי תמסר לה חזקה בדירה אחרת.

118. בנוסף התברר שהתובעת קיבלה ייפויי כוח בלתי חוזרים לב"כ כבר במועד בו נחתמו מרבית ההסכמים וכמפורט בסעיף 12 ב לתצהיר מנהל התובעת "מטרת ייפויי הכוח כבר בשלב זה הייתה – לבד מהבטחת השלמת העסקה – מתן אפשרות לתובעת להתחיל מ י ד י ת (ההדגשה במקור – ע.ה.) בהליכי תכנון בוועדה המקומית לצורך קבלת היתרי בניה לבניין שיבנה, וכן כדי שעו"ד שפירא יוכל לחתום בשם המוכרים (הנתבעים) על הסכמות לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות אשר ירכשו מן התובעת דירות "על הנייר" כבר בשלב זה".

119. כאשר נחקר מנהל התובעת, הוא ענה לשאלת בימ"ש בעמ' 30 שורה 6 כי ייפויי הכוח נמסרו לידי ב"כ עו"ד שפירא במועד חתימת ההסכמים ואישר כי לא הייתה מניעה לעשות בהם שימוש. לאחר מכן, שינה גרסתו והתברר שיתכן ונמסרו לידי ב"כ קודם לכן, במעמד חתימת מסמכי זיכרון הדברים, שכן העיד כי לא היה נותן כסף במעמד חתימת זיכרון הדברים, אילולי קיבל ייפויי הכוח.

120. מכאן עולה שגם הייתה הפרה לגבי מסירת חזקה באחת הדירות, מיד לאחר חתימת מרבית ההסכמים, היא הוסדרה בהסכמה ולתובעת ניתנו ייפויי כוח לטפל בכל הנדרש לצורך קידום העסקה, גם ללא הסכמת הנתבעים, או חתימתם על מסמך נוסף, וזאת מתוך כוונת מכוון. ההיגיון העסקי והמשפטי, מחייב כי הסכם מכר יתנה מסירת ייפויי הכוח, כמו גם מסירת חזקה, לב"כ הקונה עם תשלום מרבית התמורה, או כולה, וכאן הסכימו הצדדים למסירת ייפויי הכוח מיד עם חתימת ההסכמים ויתכן שאף לפני חתימתם.

121. אולי, לשם כך, נולדה לאחר מכן הטענה של התובעת כי א. כביכול נ. הוראות למי מהבנקים לא לשתף פעולה עם התובעת. אין די בעד שהעמידה התובעת לעניין זה. מר גורוכובסקי העיד ששמע על כך מעובד בנק. היה על התובעת להעיד את אותו עובד בנק (העד זיהה אותו כ"איציק" – ראה בעמ' 24 שורה 23) לצורך ביסוס הטענה לפיה למרות שאחזה בייפוי כח ובכתבי הוראות, מנהלי הבנקים העדיפו לפעול לפי הוראות א. שלא לקדם העסקה. בנוסף לכך, מר גורוכובסקי העיד שטיפל רק בהסרת השעבוד לטובת בנק מרכנתיל. גם בניו של מנהל התובעת שטיפלו, כפי שהעיד, בהסרת השעבודים, לא העידו.

122. העובדה שאין כל תכתובת מהתקופה הנוגעת לעניין, מיד לאחר חתימת ההסכם, מבססת המסקנה שבמשך פרק זמן ממושך, העסקה התנהלת כסדרה, והתובעת שאחזה באופן לא מקובל, בעסקאות דומות, בייפוי כוח כללי מהנתבעים, לא זקוקה להם לצורך קידום העסקה וגם לא מעלה דרישות או טענות בעניין זה. מכאן שהטענות לעניין אי טיפולם של הנתבעים בקבלת מסמכים, נולדה במאוחר כדי להצדיק הטענה להפרה יסודית של ההסכם. יצוין שהמקום היחידי לכאורה שבו נדרשה חתימת הנתבעים באופן אישי הינה על הדיווחים לרשויות המס, אולם, פרט להעלאת טענה כללית להעדר שיתוף פעולה לצורך הכנת הדוחו"ת לרשויות מיסוי מקרקעין, התובעת לא פרטה האם נדרשה לחתימת תצהירים אלה, מתי פנתה, אל מי מהנתבעים, וכיצד, לצורך חתימה על התצהירים הנלווים להצהרה לרשויות מיסוי מקרקעין. התובעת לא הציגה את הדיווחים שהוגשו, כך שלא ניתן לדעת, האם הדיווחים, נחתמו ע"י הנתבעים ומתי.

123. בהעדר תיעוד בכתב, קשה לזהות המועד המדויק בו העסקה עולה על שרטון, או חל ה"פיצוץ", כדברי מנהל התובעת. בכתב התביעה נטען כי "אלא שהנתבעים החלו כבר אז להפר את ההסכמות ולא מסרו את החזקות בדירות נוספות.... !". התובעת צרפה הוראה מיום 29.12.05 לבנק בו הודיעה על ביטול שיקים בסך של 90,000 ₪ ו -180,000 ₪ שמסרה לא. והיו "מיועדים לתאריך 28.12.05 אך היו מותנים במסירת החזקות בדירות כמוסכם". אולם, הוסיפה כי "מיד ביום בו נמסרו הדירות לחברה ע"י הנתבעים – כפי שהתחייבו, ניתנה הוראת תשלום והצ'קים נפרעו". מכאן שגם איחור במסירת הדירות הוסדר בהסכמה והעסקה המשיכה להתנהל כסדרה.

124. התובעת טענה כי רק ביום 9.1.06, "באיחור ניכר", נמסרה לה החזקה בשתי דירות נוספות דירות 6 ו – 8 (כך שסך הכול קיבלה חזקה ב – 4 דירות -1, 3, 6, ו – 8) "ובאותו מעמד" הסכים א. "לחתום על אישור מסירת החזקה בכל 4 הדירות הנ"ל." גם אירוע זה מתרחש זמן קצר לאחר חתימת ההסכמים בדצמבר 2005 , ולכן שוב יש קושי לבסס ההפרה היסודית גם בעניין זה.

125. התובעת הוסיפה וטענה כי החלה בהליכי תכנון ומכרה לשלושה צדדים שלישיים דירות בנכס תוך שהיא מתחייבת למסור אותן בהתאם ללוח הזמנים בהסכמים עם הנתבעים. גם טענה זו אינה מתיישבת עם הפרה יסודית של ההסכם בסמוך למועד חתימת ההסכמים.

126. לא זו אף זו, התובעת טענה כי למרות שהנתבעים הפרו התחייבויותיהם להסיר שעבודים, להגיש דיווחים לרשויות המס, לטפל בקבלת אישורי העירייה והוועדה המקומית לתכנון, אישורי מנהל מקרקעי ישראל, הסדרת רישום בעלות המנוחה ופינוי שוכרים, היא שילמה להם סך נוסף של 51,500 $, בשלושה תשלומים שונים, לפנים משורת הדין (ראה סעיף 13 לתצהיר מנהל התובעת) . תשלומים אלה , מתיישבים עם המסקנה, שהעסקה התקדמה כמצופה וגרסת העדר שיתוף הפעולה נולדה במועד מאוחר יחסית.

127. כאמור לעיל, עובדה בולטת היא שלא הובאו תכתובות שאמורות היו לתעד פניותיה של התובעת אל הנתבעים לצורך טיפולם בכל אותן הפרות. לא הובא הסבר מדוע הוצהר ע"י מנהל התובעת בסעיף 23 לתצהירו כי נשלחו כביכול מכתבים לא. וב"כ הנתבעים עו"ד סנדרוסי לצורך קידום קיום החוזים, אך לא הוגשו העתקי מכתבים אלה. בחקירת מנהל התובעת, הוא נדרש לכך בעמ' 28 שורה 23 , בעמ' 29 שורות 1 עד 18 ובעמ' 35 שורה 27. מנהל התובעת שהתכתובות נמצאות ב"תיק מוצגים אחר". אי הגשת התכתובות פועלת לחובת התובעת שכן חזקה שאם היו מוצגות, היה עולה מהן שכלל לא נדרש בשנת 2006 שיתוף פעולה בנושאים שהתובעת, ממילא, כלל לא נזקקה לסיוע הנתבעים בהם, עקב קבלת ייפויי הכוח במועד חתימת ההסכמים.

128. התשובה לשאלה, מתי העסקה עלתה על שרטון, בהעדר כל תיעוד בכתב בזמן האמת, נמצאת קרוב לוודאי בסעיף 24 לתצהיר מנהל התובעת, עת, מתברר לתובעת כי א. מיצה פטור למכירת דירת מגורים פטורה ממס שבח בניגוד להצהרתו לפניה, שכן את הפטור הוא מיצה במכירת דירה למי שהם "באורח מקרי" קרובי משפחה של מנהל התובעת. "לפיכך, כאמור לעיל, הוגשה התביעה הראשונה" נטען באותו סעיף 24 לתצהיר מנהל התובעת. מכלול הממצאים שנסקרו קודם לכן מלמד שאובדן הפטור, ולא העדר שיתוף פעולה כללי בנושאים שונים, הוא שגרם להגשת התביעה. יתכן שבשלב זה, התובעת הגיעה למסקנה שיתרת התמורה שנותרה בידה לא תספיק, כפי שסברה בעת חתימת ההסכמים על פי לוח הזמנים של תשלום התמורה בשלבים, לכיסוי החובות על הנכס. חשוב לציין שבסופו של דבר, הפטור לא מוצה בגין העסקה הנוספת, כפי שהתובעת עצמה מאשרת ולכן לא נגרם נזק לתובעת.

129. מכתב התביעה שהגישו הנתבעים נגד התובעת בשנת 2007, עולה כי גרסתם היא שהתובעת עיכבה קידום העסקה עקב מחסור במימון. בנוסף לכך, מרגע שהנתבעים ניסו לטעון לאחר הגשת התביעה הראשונה ע"י התובעת לחוסר תקפות ההסכמים עקב הפרת ההסכם ע"י התובעת, היה מקום מבחינת התובעת, כפי שנקבע קודם לכן, לעכב ביצוע תשלומים בגין חובות על הנכס. זאת, פן תמצא עצמה לאחר מכן לפני שוקת שבורה בניסיונה להשיב סכומים אלה מבעלי החוב, ככל שהעסקה תבוטל. אולם, בימ"ש לא שוכנע כי העדר שיתוף פעולה בתשלום חובות, או מסירת דירות באיחור, היווה הפרה יסודית של ההסכמים לצורך יישום סעיף 9 המקנה לה זכות לתבוע פיצוי מוסכם. רק בשלב מאד מאוחר, לאחר שא. נקלע לחדלות פרעון, שינו הנתבעים טעמם וגרסתם וטענו כי לא היו מודעים למכירה.

130. התובעת טענה כי שילמה למשפחת פשע (השם המפורש הוזכר בדיון לפני ערכאת הערעור על פסק דינו של כבוד השופט קורן) מאה חמישים אלף ₪ עקב חתימת א. על הסכם שכירות באפריל 2007 (ראה נספח לו) לפיו השכיר דירה לשוכר לשתיים עשרה שנה. א. אישר הדברים בעמ' 44 לפרוטוקול הדיון מיום 16.2.17 בשורה 26.

131. בימ"ש אינו אמור לאשר החזר בגין תשלום לעבריינים ללא אסמכתאות, אולם מרגע שא. אישר שהכשיל את העסקה בשנת 2007 ע"י חתימה על נספח לו קמה בברור הפרה יסודית של ההסכם. אולם, א. אינו נתבע בתיק זה ואין מקום לחייב הנתבעים האחרים בגין המעשה של א. , שבאופן ברור, אינו מתיישב עם יפוי הכוח שקיבל עם מהנתבעים.

132. טענה נוספת להפרה יסודית, היא הטענה שהמנוחה עיכבה במכוון רישום הזכויות בדירות אותן ירשה, על שמה. גם בעניין זה, לא ברור מדוע לא נעשה שימוש בייפוי הכוח שנחתם ע"י המנוחה לטובת א. וייפוי הכוח הבלתי חוזר עליו חתם א. בשמה, ואשר נמסרו לתובעת, כנראה, כבר בעת חתימת זיכרון הדברים. גם בעניין זה, התובעת לא הציגה את הפנייה למנוחה באופן ישיר, או באמצעות ב"כ עו"ד סנדרוסי, בה דרשה לקדם מידית את הרישום, כאשר היא מסבירה, מדוע אין באפשרותה לקדם הרישום בעצמה ע"י שימוש בייפוי הכוח הכללי וייפוי הכוח הבלתי חוזר שהיו ברשותה. גם בעניין זה, יש להביא בחשבון שהתובעת הינה חברה קבלנית שאישרה שיש בידיה התכתובת הנדרשת, אך, שוב, כמו בעניינים אחרים בתיק זה, נמנעה מהגשתם, במועד הגשת ראיותיה בתחילת שנת 2015.

133. רק לאחר שהתובעת הודיעה בשנת 2017, בחלוף שנתיים מאז הגשת ראיותיה, "אלו עדיי", היא טענה, לפתע, בעל פה, במהלך הדיון, שברצונה להגיש ראיות נוספות. לפנים משורת הדין, בימ"ש קצב לתובעת 7 ימים להגיש בקשה בכתב. לאחר הדיון, התובעת הגישה בקשה להארכת מועד להגשת ראיות שטרם איתרה בארכיב שלה. בימ"ש קבע כלהלן: "שמיעת ראיות התובעת הסתיימה. אילו התובעת הייתה מבקשת להגיש מסמך אחד, או שניים שזמינים ונגישים להגשה מידית ניחא, יתכן ובימ"ש היה מתיר לה להגיש ראיות אלה.

יצוין שהעד מטעם התובעת טען בחקירתו שהמסמכים "נמצאים במשרדו" ולא ניתן הסבר מדוע לא הוגשו מלכתחילה.

כעת מתברר שמבוקש לאתר מספר לא ידוע של מסמכים ולמעשה להחזיר התיק לשלב

ההליכים המקדמיים שהסתיים מזמן, בשים לב  שהתובענה הוגשה בשנת 2012. בנסיבות אלה, הבקשה להארכת מועד להגשת ראיות נוספות המכונה "בקשה לצרוף מסמכים" נדחית."

134. אולם, טענה אחת עומדת לתובעת. לאחר שהוגשה תביעתה המקורית, הנתבעים הגישו תביעה בהטענו כי התובעת הפרה ההסכם והציבו סימן שאלה לגבי קיום החוזים. בשלב זה, אין ספק שכל הנתבעים מודעים להתנהלות המשפטית. כפי שצוין קודם לכן, טענות הנתבעים, גרמו, ובצדק, לתובעת להשהות המשך קיום החוזה, עד מתן הכרעה במחלוקות וזאת אכן עיכבה ביצוע תשלומים שונים, כפי שפורט קודם לכן. רק בשלהי 2011 מושגת הסכמה שמחזירה הוודאות לעסקה, אולם הנתבעים מעכבים חתימתם על אותה הסכמה במשך שנה. אין לעיכוב, הסבר, שכן ההסדר נחתם, לאחר כשנה, כלשונו, ללא כל שינוי.

135. לכאורה, אם תביעת הנתבעים הייתה מתבררת, היה בידם להתגונן כנגד הטענה שהם הפרו באופן יסודי ההסכם, אם תביעתם הייתה מתקבלת. אולם תביעתם, נדחתה, ולכן יש לקבוע שמניעת רישום העסקאות עד מועד חתימת הנתבעים על ההסדר לפני כבוד השופט טובי, היוותה הפרה יסודית של ההסכם שכן עיכבה במשך פרק זמן משמעותי רישום העסקאות במועד.

136. בימ"ש בדק אם הנזק שנגרם כתוצאה מעיכוב הרישום, מהווה את אותם סכומים עודפים שנטען ששולמו, ע"י התובעת. לעיכוב הרישום יכולות להיות מספר אפשרויות של נזק, כגון אותם ראשי נזק שמנתה התובעת בסעיף 20 לכתב התביעה לגבי הפסדי מימון, פגיעה במוניטין עקב עיכוב בהשלמת המיזם. מכאן שאין בפסיקת פיצוי מוסכם בבחינת פיצוי כפול.

טענת הנתבעים כי יש להפחית שיעור הפיצוי המוסכם

137. אין מקום להתערב בהסכמת הצדדים. טענת הנתבעים לפיה שיעור הפיצוי שנקבע אינו מקובל בעסקאות מקרקעין, לא הוכחה בראיות ולכן נדחית.

מה היה סכום התמורה ?

138. לצורך חישוב סכום החיוב של מי מהנתבעים, יש להכריע בטענת הנתבעים כי סכום התמורה היה סך של 900,000$ ולא סך של 800,000$. לכאורה, סכום התמורה הינו התוצאה המתקבלת מחיבור סכומי התמורה של ההסכמים כלהלן:

התמורה בגין דירה 1 96,000$.

התמורה בגין דירות 2 ו 3 192,000$.

התמורה בגין דירה 4 96,000$.

התמורה בגין דירה 5 104,000$.

התמורה בגין דירה 6 104,000$.

התמורה בגין דירה 7 104,000$.

התמורה בגין דירה 8 104,000$.

סה"כ $800,000

139. הנתבעים טענו כי על פי הסכומים בזיכרון הדברים שנחתמו לגבי כל דירה לפני חתימת החוזים הם זכאים לתשלום סך של 900,000 $. בדיקת הסוגיה מעלה ממצא מטריד ביותר. אין התאמה בין נוסח מסמכי זיכרון הדברים לבין תוכן החוזים לעניין התמורה. כך למשל בדיקת מסמכי זיכרון הדברים ביחס לדירות 7 ו – 8 מעלה כי התמורה הינה הסך של 135,000$, שעה שהתמורה הנזכרת בחוזים הינה הסך של 104,000$ לכל דירה. החוזים אינם מזכירים כלל כי נחתמו מסמכי זיכרון דברים וכי חלק מהתמורה כבר שולמה.

140. יתכן שפתרון התעלומה נעוץ בציטוט, פעם נוספת, של דבריו של מנהל התובעת כי שילם במעמד החתימה על זיכרון הדברים כפי שאכן כתוב בזיכרון הדברים. אולם, מסקנה זו מובילה לכך שיתכן ולא נמסר דיווח אמתי לרשויות מיסוי מקרקעין בדבר התמורה האמתית. ככל שהתובעת לא שילמה לנתבעים מלוא הסכום, היה עליהם לעמוד על כך שבחוזים ייכתב הסכום האמתי, וככל שלא עמדו על כך, חזקה שאכן קיבלו היתרה. א. שב וטען כי קיבל כספים ב"שחור" ולכאורה הדברים מתיישבים עם ההבדל בין תוכן מסמכי זיכרון הדברים לבין תוכן החוזים לעניין סכומי התמורה.

141. אולם, לצורך ההכרעה בתיק זה אין מקום לקבוע האם אכן ביצעו הצדדים עברות לפי חוק מיסוי מקרקעין. לצורך ההכרעה בתיק זה, בימ"ש יסתמך לצורך חישוב סכומי החיוב בתוכן החוזים, דהיינו שהתמורה הינה הסך של 800,000$. גם משיקולי צדק, נראה שהתוצאה מאוזנת שכן א. העיד בעמ' 46 שורה 14 שיתרת התמורה שלא שולמה הינה הסך של 550,000$, כאשר לפי גרסת התובעת הסך שלא שולם, עומד על 508,500$.

האם שילמה התובעת על חשבון התמורה הסך של 291,500$ ?

142. לצורך חישוב הסכום בו יחויבו הנתבעים בסופו של יום, יש לקבוע האמנם שילמה התובעת לנתבעים הסך של 291,500 $, כפי שנטען בסעיף 13 לתצהיר מנהלה, מתוך הסך של 800,000$. זאת, מכיוון שיש להפחית רכיבי התביעה מיתרת התמורה שלא שולמה. גם בעניין זה חדלה התובעת באופן מעורר תמיהה בכך שאין בידה להציג ראיות לביצוע התשלומים לא. . אולם, א. אישר בעדותו כי קיבל סך של 300,000$ שחור, ראה עדותו בעמ' 43 שורה 25.

143. מכיוון שכבר נקבע קודם לכן, כי הסכומים שהתקבלו אצל א. ייחשבו כסכומים שהתקבלו אצל הנתבעים לפי חלקם היחסי, הסך של 291,500$ יחולק כלהלן:

שיעור התמורה בגין חלקות משנה 1 ו – 7 בבעלות נ. 200,000$ מסך התמורה הכולל הינו 25 %.

אשר על כן, התמורה שהתקבלה הינה 72,875 $.

התמורה בגין חלקות משנה 2 ו – 3 בבעלות המנוחה 192,000$ מסך התמורה הכולל הינו 24 %.

אשר על כן, התמורה שהתקבלה הינה 69,960 $.

התמורה בגין חלקות משנה 4 ו – 5 בבעלות א. 200,000$ מסך התמורה הכולל הינו 25 %.

אשר על כן, התמורה שהתקבלה הינה 72,875 $.

התמורה בגין חלקות משנה 6 ו – 8 בבעלות ו. 208,000$ מסך התמורה הכולל הינו 26 %.

אשר על כן, התמורה שהתקבלה הינה 75,790 $.

חישוב סכום החיוב

144. להלן החישוב הסופי של הפחתת סכומי החיובים מהתמורה בגין כל עסקה, לאחר הבאה בחשבון של הסכום שהתקבל אצל הנתבעים.

145. כאמור לעיל, בגין חלקות משנה 1 ו – 7 בבעלות נ., הוא היה אמור לקבל הסך של 200,000$. נקבע כי קיבל על חשבון התמורה סך של 72,875 $. מכאן שיתרת התמורה לה זכאי, הינה הסך של 127,125$. מכיוון שמועד ביצוע התשלומים לא תועד, המרתם לש"ח תתבצע לפי שער הדולר בעת חתימת ההסכמים בסוף שנת 2005 ולפי אתר בנק ישראל שער ההמרה ביום 3.1.06 עמד על 4.595 ₪ לדולר. לפיכך, נ. היה זכאי לתשלום הסך של 584,139 ₪. מסכום זה יש להפחית הסך של 460,000 ₪ ששולם למנורה והסך של 133,125 ₪ ששולם למיסוי מקרקעין וכן פיצוי מוסכם בשיעור של 20% ולפי אותו שער המרה, סך של, 183,800 ₪ לכן, היתרה, בה יש לחייב נ. הינה הסך של 192,900 ₪.לבקשת התובעת סכום זה יוצמד בלבד, החל ממועד הגשת התביעה בשנת 2012.

146. כאמור לעיל, בגין חלקות משנה 2 ו – 3 בבעלות המנוחה, היא הייתה אמורה לקבל הסך של 192,000$. נקבע כי קיבלה על חשבון התמורה סך של 69,960 $. מכאן שיתרת התמורה לה הייתה זכאית הינה הסך של 122,040$. מכיוון שמועד ביצוע התשלומים לא תועד, המרתם לש"ח תתבצע לפי שער הדולר בעת חתימת ההסכמים בסוף שנת 2005 ולפי אתר בנק ישראל שער ההמרה ביום 3.1.06 עמד על 4.595 ₪ לדולר. לפיכך, המנוחה הייתה זכאית לתשלום הסך של 560,774 ₪. מסכום זה יש להפחית הסך של 17,024 ₪ ששולם לפי סעיף 37 לתצהיר התובעת לממ"י ועמידר וסכום הפיצוי המוסכם בסך של 176,448 ש"ח. התוצאה המתקבלת, היא שלמנוחה יתרת זכות ביחס לתובעת בסך של 367,302 ₪. מכאן שהתביעה נגד י., שנכנס בנעלי המנוחה, נדחית.

147. כאמור לעיל, בגין חלקות משנה 6 ו – 8 בבעלות ו., הוא היה אמור לקבל הסך של 208,000$. נקבע כי קיבל על חשבון התמורה הסך של 75,790 $. מכאן שיתרת התמורה לה זכאי הינה הסך של 132,210$. מכיוון שמועד ביצוע התשלומים לא תועד, המרתם לש"ח תתבצע לפי שער הדולר בעת חתימת ההסכמים בסוף שנת 2005 ולפי אתר בנק ישראל שער ההמרה ביום 3.1.06 עמד על 4.595 ₪ לדולר. לפיכך, נ. היה זכאי לתשלום הסך של 607,505 ₪. מסכום זה יש להפחית הסך של 600,000 ₪ ששולם למרכנתיל, הסך של 264,693 ₪ ששולם למיסוי מקרקעין וכן סך של 191,152 ₪ בגין פיצוי מוסכם לכן, היתרה, בה יש לחייב ו. הינה הסך של 448,340 ₪. לבקשת התובעת סכום זה יוצמד בלבד, החל ממועד הגשת התביעה בשנת 2012.

חיוב בהוצאות משפט

148. לנוכח ההבדל המשמעותי בתוצאות התביעות נגד הנתבעים השונים, הדיון יערך באופן נפרד לגבי כל נתבע.

149. בעניין נ., התביעה נגדו התקבלה ולכן יש לחייבו לשלם לתובעת הסך של 14,000 ש"ח לפי התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין. לזכותה של התובעת, בימ"ש זוקף חילופי עורכי הדין ע"י נ. שעיכבו הדיון. לחובתה, בימ"ש מביא בחשבון מחיקת התביעה המקורית עקב מחדלה, הגשת תביעה מאוחדת עם אחרים שאילצה בימ"ש המחוזי לפצלה לשתי תביעות שונות וכן הפער המשמעותי בין סכום התביעה המקורי לבין הסכום שנפסק. אשר על כן, מחייב נ. לשלם לתובעת הסך של 12,000 ₪, שכ"ט ב"כ התובעת והחזר רבע האגרה ששולמה לפי כתב התביעה המתוקן.

150. בעניין י., מכיוון שהתביעה נגדו נדחתה, התובעת אמורה לשלם לו הוצאות לפי התעריף המינימלי של לשכת עורכי דין. על פי סכום התביעה, התובעת אמורה לשלם לי. שכ"ט בסך של מעל 50,000 ₪. לזכותה של התובעת, בימ"ש זוקף חילופי עורכי הדין ע"י המנוחה וי. שעיכבו הדיון והעובדה שי. לא הגיש תצהיר ולא התייצב לדיון. אשר על כן, התובעת תשלם לי. שכ"ט ב"כ בסך של 20,000 ₪.

151. בעניין ו., התביעה נגדו התקבלה בחלקה, ולכן יש לחייב ו. לשלם לתובעת הסך של 24,400 ש"ח לפי התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין. לזכותה של התובעת, בימ"ש זוקף חילופי עורכי הדין ע"י ו. שעיכבו הדיון. לחובתה, בימ"ש מביא בחשבון מחיקת התביעה המקורית עקב מחדלה, הגשת תביעה מאוחדת עם אחרים שאילצה בימ"ש המחוזי לפצלה לשתי תביעות שונות וכן הפער המשמעותי בין סכום התביעה המקורי לבין הסכום שנפסק. אשר על כן, מחייב ו. לשלם לתובעת הסך של 20,000 ₪, שכ"ט ב"כ התובעת והחזר רבע האגרה ששולמה לפי כתב התביעה המתוקן.

העברת פסק הדין למנהל בתי המשפט

152. מורה על העברת פסק הדין לכבוד מנהל בתי המשפט לצורך בחינת העברת פסק הדין לגורמים המתאימים משתי סיבות:

האחת, במהלך שמיעת הראיות, הנתבעים נ. וו. ב. העידו שהם לא חתמו על התצהיר שאימת עורך דין והגיש בשמם.

השנייה, ההבדל בין נוסח זיכרון הדברים לעניין התמורה לבין נוסח החוזים שעומד על הסך של 100,000$, כאשר לא הובא הסבר מניח הדעת להפרש זה.

ניתן היום, כ"א אב תשע"ז, 13 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.