פתח דבר:
- בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט לענייני משפחה בחיפה (כב' השופטת הילה גורביץ שינפלד), מיום 11.5.2017 בתמ"ש 23533-03-13 (להלן: "ההחלטה").
- בהחלטה נקבע, כי המשיבות 2-3 (להלן: "המשיבות") עמדו בתנאים למימוש זכות הראשונים, מאחר והודעת המימוש שהגישו (להלן: "הודעת המימוש") לרכישת זכויות המוכרת, אחותן, המשיבה 1 (להלן: "ע' ") בנכס הידוע כגוש 0000 חלקה 0000, המצוי בחיפה (להלן: "הנכס"), היתה בהתאם לתנאים אותם קבעתי בפסק דיני מיום 16.1.2017, ברמ"ש 55418-08-16 וברמ"ש 51756-09-16 (להלן: "פסק הדין").
- לפסק הדין קדמה שרשרת ארוכה של התדיינויות בין הצדדים, החלטות ופסקי דין, בין היתר בבקשת רשות ערעור נוספת, וכל אלה פורטו במסגרת פסק הדין. יחד עם זאת מצאתי לחזור על עיקרי הדברים הרלוונטיים לענייננו:
א. ההחלטה ניתנה בגדרי תביעה שהגישה ע. כנגד שלוש אחיותיה – המשיבות, לפירוק שיתוף בנכס מקרקעין שנתקבל לידיהן בירושה מאביהן ז"ל (כך נטען במקום אחד אולם במקום אחר נטען כי הזכויות נתקבלו בירושה מאימן), כשכל אחת מהאחיות זכתה ברבע מהזכויות בנכס.
ב. במסגרת ההליכים שהתנהלו בין הצדדים נקבע, כי פירוק השיתוף יהא בהתאם להוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), ומשעסקינן במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
ג. ביום 7.1.2014 הורה בית משפט קמא על פירוק השיתוף, ולאחר מכן מונה כונס נכסים חיצוני לשם ביצוע המכירה.
ד. ביום 31.7.2014 קבע בית משפט קמא כי המשיבות זכאיות לממש את זכות הראשונים, והן יהיו רשאיות לרכוש את חלקה של ע' בנכס לפי שווי כולל של 9,000,000 ₪ . החלטה זו ניתנה לאחר שבית המשפט קמא דחה את בקשת ע' לשפר את ההצעה, כפי הצעתה של המבקשת (להלן: "המבקשת" או "ר.") ולערוך התמחרות נוספת.
על החלטה זו הגישה ע' בקשת רשות ערעור ביום 31.7.2014.
ה. ביום 22.9.2014 קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ת. שרון נתנאל) את הבקשה וקבע כי המשיבות לא פעלו בהתאם למתווה שקבע הכונס, כי הודעת המימוש ששיגרו לכונס לא עמדה בתנאים שקבע בית משפט קמא, בהחלטת הפירוק, בצו המינוי, ואף בתנאי הכונס.
עוד נקבע כי מאחר ו-ע' תידרש לשלם מס שבח גבוה יותר במידה והנכס יימכר למשיבות לעומת מכר לצד ג' שאינו שאינו "קרוב" (מכירת הנכס ל"קרוב" תמנע מ-ע' ליהנות מחיוב מס מופחת – חיוב לינארי, ויוטל עליה חיוב מס שבח רגיל), יש לבצע איזון ראוי בין זכויות הצדדים ולקבוע כי הפרש מס השבח בו יהא על ע' לשאת במכירה לאחיותיה יחולק בין כל ארבע האחיות באופן שווה, כך שהיא תידרש לשאת ב-25% מאותו ההפרש.
כמו כן נקבע מנגנון חדש לביצוע התמחרות אשר תחל מסך של 9,400,000 ₪.
ו. על החלטה זו הגישו המשיבות בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (בע"מ 7294/14).
ביום 5.7.2015 ניתנה רשות ערעור רק לעניין חלוקת הפרש נטל המס החל במכר לקרוב להבדיל ממכר לצד שלישי, ובית המשפט העליון קבע כי יש להחזיר עניין זה לדיון בבית משפט לענייני משפחה שכן "איננו סבורים שהיה מקום להטיל את חבות המס גם על המבקשות, כשאין הסכמה לכך. מאידך גיסא, נראה כי הנתון בדבר קיומו של נטל מס משמעותי (ככל הנראה) על המשיבה 1 (ע', ס.ג'.) לא נלקח בחשבון לצורך יצירת מנגנון של פירוק שיתוף שיהיה צודק ויעיל."
ז. ביום 12.7.2015 הודיע כונס הנכסים לבית משפט קמא כי חתם על הסכם מכר מותנה עם ר' מיום 7.7.2015 על סך של 10,000,000 ₪, וביקש לאשרו.
ח. ביום 6.10.2015 הגישו המשיבות תגובה ובה ביקשו לממש את זכות הראשונים לרכוש את חלקה של ע' על פי שווי המכירה של 10,000,000 ₪, כאשר חיובי מס השבח יחולו על ע'.
ט. ביום 2.8.2016 קבע בית משפט קמא, כי המועד למימוש זכות הראשונים טרם חלף וכי ככל שהמשיבות יממשו את זכות הראשונים הן יישאו במלוא הפרש נטל המס. כמו כן נקבע כי על ע' לנקוט בכל ההליכים הנדרשים על מנת לנסות ולהקטין את החיוב באמצעות הגשת השגה וערר.
י. ביום 25.8.2016 הגישה ר' בקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט קמא מאחר ולטענתה היה על בית המשפט להורות כי הצעתה היא ההצעה הזוכה, ולחילופין להורות על קיומה של התמחרות בינה לבין המשיבות.
בהמשך וביום 21.9.2016 הגישה ע' בקשת רשות ערעור וטענה כי היה על בית משפט קמא להכריז על ר' כזוכה ברכישת הנכס ולחילופין להורות כי המשיבות ירכשו את זכויותיה כנגד סכום שלא יפחת מהסכום נטו שהיה מגיע לה לו זכויותיה היו נמכרות ל-ר'.
יא. שתי בקשות רשות ערעור אחרונות אלו נדונו לפני. בפסק דיני מיום 16.1.2017 קיבלתי את בקשת רשות הערעור באופן חלקי ודנתי בה כבערעור.
הדיון שם התמקד בשאלה האם נכון נהג בית משפט קמא שעה שביקש להבהיר את התנאי של זכות הראשונים גם בהתייחס לחלוקת הפרש נטל המס תוך יציקת תוכן למילים "באותם תנאים" אשר הגדירו את זכות הראשונים שנקבעה בהחלטת בית משפט קמא בתחילת הדרך, עוד ביום 7.1.14, וכיצד על בית משפט קמא היה ליישם את פסק דינו של בית המשפט העליון בבע"מ 7294/14.
בסעיפים 24 ו-28 לפסק הדין עסקתי בסוגיות שעמדו בלב המחלוקת במסגרת אותן בקשות רשות ערעור, והן –כיצד יש לנהוג עם הפרש נטל המס וכיצד על המשיבות לנהוג כדי להשוות את הצעתן להצעה הגבוהה ביותר של צדדי ג', ר' במקרה דנן, "ולרכוש חלקה של התובעת (ע' - ס.ג') באותם תנאים", ובכך לממש את זכות הראשונים.
מפאת חשיבות הדברים שנאמרו בפסק הדין וההשלכות שיש להם על ההליך הנוכחי, אביא את עיקרם;
באשר לפסק דינו של בית המשפט העליון, ציינתי כי ממנו מתחייבות הקביעות הבאות:
- בהעדר הסכמה מטעם המשיבות, לא ניתן להטיל עליהן את חבות המס של ע'.
- הנתון בדבר קיומו של נטל מס משמעותי על ע', לא נלקח בחשבון לצורך יצירת מנגנון של פירוק שיתוף שיהיה צודק ויעיל.
- על רקע הקביעות א' ו-ב', על בית משפט קמא לקבוע מנגנון של פירוק שיתוף, שיהיה צודק ויעיל.
בהמשך, בסעיף 24 לפסק הדין, העמדתי שני מנגנונים חלופיים לבחירת המבקשות,
בכל הנוגע להפרש נטל המס ולשם השוואת הצעתן להצעה הגבוהה ביותר של צד ג'-
ר':
"בעניין זה לא אוכל לקבל את עמדת בית משפט קמא אשר שב והטיל את הפרש המס על המשיבות. כפי שהבהיר בית המשפט העליון, לא היה מקום להטיל חבות המס של ע' על המשיבות, כשאין הסכמה לכך. משמע, בהעדר הסכמת המשיבות לשאת בנטל מס שעל פי חוק מוטל על המוכרת – ע', הסכמה שלא נתקבלה עד להיום, הרי שעל בית משפט קמא היה לקבוע מנגנון אחר, שיהיה צודק ויעיל, שלא על דרך חלוקת נטל הפרש המס. לדעתי, כדי שהצעת המשיבות תעמוד "באותם תנאים" לשם מימוש זכות ראשונים, עליה להיות בסכום, אשר לאחר שישולם מתוכו מס השבח החל על עסקת מכר לקרוב, יותיר בידי ע' אותו סכום נטו אשר היה נשאר בידיה, אילו נתקבלה ההצעה הגבוהה ביותר של ר', ושולם מתוכה סכום המס החל על ע' במכר למי שאינו קרוב.
ברי הוא, כי תמיד תהא פתוחה הדרך לפני המשיבות, לשם מימוש זכות הראשונים, לשלם בהסכמה, את מלוא הפרש המס כפי שהורתה השופטת...ובכך לצאת ידי חובת השוואת המחיר, על פי ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה מ-ר' לשם כך יהא עליהן להפקיד בידי הכונס ומראש, עם תשלום כספי התמורה, את מלוא סכום הפרש המס" (ההדגשות אינן במקור).
בהערת ביניים אזכיר: טרוניתן של המשיבות אותה העלו בשעתו לפני בית המשפט העליון, בגדרי בקשת רשות ערעור שהניחו לפניו, נסובה סביב אותו חיוב שהשית בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ת. שרון נתנאל) על כל אחת מארבע האחיות, כולל ע', לשאת בשיעור 25% מהפרש המס שחל על ע' בלבד, מבלי שנתקבלה הסכמתן לכך, וכאמור, רשות הערעור ניתנה אך ביחס לסוגיה זו בלבד.
ובחזרה לפסק הדין. בסעיף 28 קבעתי מתווה מפורט הכולל מועדים קצובים וקצרים, לשם מימוש זכות הראשונים והכרזה על ההצעה הזוכה. וכך קבעתי שם:
"א. תוך 7 ימים תודיע ר' לכונס, לתיק בית משפט קמא ולמשיבות, האם היא מבקשת לשפר את הצעתה האחרונה על סך 11,000,000 ₪ ולאיזה סכום, ולשם כך יהא עליה להשלים תוך יומיים מאותה הודעה, את הסכום היחסי שליה להוסיף ולהפקיד בידי הכונס, מעבר לזה שהופקד בידיו עד כה. מיד לאחר מכן, יהא על כונס הנכסים להגיש הודעה לתיק בית משפט קמא ולמשיבות בדבר ביצוע ההפקדה או אי ביצועה. מובהר בזאת כי אי ביצוע ההפקדה בהתאם ובאותו מועד, משמעותו כי ההצעה הרלבנטית היא זו של 11,000,000 ₪.
לא תבקש ר' לשפר את הצעתה מעל ל-11,000,000 ₪, יהא עליה גם אז, להגיש הודעה באותם מועדים (7 ימים מהיום), אחרת יראוה כמי שחזרה בה מאותה הצעה ובכלל מרצונה לרכוש את הנכס.
ב. תוך 14 יום מאותה הודעה שתגיש ר', יודיעו המשיבות הן לבית המשפט קמא והן לכונס ול-ר', האם הן מעוניינות לממש את זכות הראשונים בהתאם למתווה שקבעתי לעיל כמפורט בסעיף 24...כמו כן יהא על המשיבות להפקיד תוך יומיים מאותו מועד את סכום הערבות המתחייב על פי קביעת הכונס, והן יחתמו על חוזה המכר שיועבר להן מהכונס.
ג. לא יבקשו המשיבות לממש את זכות הראשונים במועדים שנקבעו לעיל, או לא ימלאו אחר הדרישות המתחייבות בהתאם, לרבות הפקדת ערבות בידי הכונס, יערוך האחרון, תוך 7 ימים מאותו מועד, חוזה מכר עם ר' ויגישו לאישור בית משפט קמא..."
ההליכים שלאחר פסק הדין:
- ביום 22.1.2017 הודיעה המבקשת כי הצעתה עומדת על סך של 11,000,000 בתוספת מע"מ, ככל שיחול. כמו כן היא השלימה הערבות עד לשיעור של 10% מסך של 11,000,000 ₪.
- ביום 2.2.2017 הודיעו המשיבות לכונס הנכסים כי הן מממשות את זכות הראשונים לרכישת זכויות ע' בנכס בחלקים שווים ביניהן "ולפי שווי נכס כולל של 11 מיליון ₪, והכל בהתאם למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין."
באותו היום הוגש העתק הודעתן זו לתיק בית משפט קמא, וצורף אליו צילום המחאה על סך של 25,000 ₪ לשם השלמת הערבות הבנקאית הדרושה.
- ביום 5.2.2017 ביקש כונס הנכסים מהצדדים הבהרות בנוגע להודעותיהם, ובין היתר ביקש מהמשיבות להבהיר עמדתן לעניין המס אשר יחול על ע', לאור הכללים אשר נקבעו בסעיפים 21 ,23 ו-24 לפסק הדין.
- ביום 7.2.17 הגישו המשיבות תשובה לכונס הנכסים, בה נאמר בזו הלשון:
"...נבקש לשוב ולהבהיר כי בהתאם להודעת המימוש מטעם מרשותיי ולאמור בסעיף 24 לפסק-הדין, מרשותיי, ה"ה א', ח, ה' ו-נ', ק, , שבות ומבהירות כי הן מסכימות לשאת בכל הפרש מס השבח שיחול על המוכרת, אם וככל שיחול בגין עסקה זו, זאת מעבר ובנוסף לרכישת זכויותיה של המוכרת לפי שווי בית כולל של 11 מיליון ₪."
- כמו כן, לאחר פסק הדין, הגישו המשיבות ביום 7.2.2017, במסגרת רמ"ש 51756-09-16 שנדון לפניי (במסגרתו ניתן פסק הדין), "בקשה דחופה לתיקון ולהבהרת פסק – הדין מיום 16.1.17", בה עתרו בין היתר לכך שתשלום מס השבח שיחול על ע' ישולם "לכל המוקדם" - בתוספת לתשלום האחרון אותו ישלמו המשיבות ל-ע' בגין תמורת שווי הנכס, זאת מאחר ולטענתן, הן זכאיות לקבל פטור ממס שבח, וככל שרשויות המס יאשרו את מתן הפטור, הרי שהדבר עשוי לחסוך מהן את תשלום הפרש המס (ההפרש שבין סכום המס שיחול במכירת נכס לקרוב לעומת זה שיחול במכירת נכס לצד שלישי).
- ביום 13.2.2017 דחיתי את בקשת המשיבות בכל הנוגע למועד תשלום מס השבח וקבעתי כדלקמן:
"מועדי תשלום התמורה ייקבעו על ידי הכונס ובאישור בית משפט קמא. מכאן, ולשם הבטחת תשלום מס השבח שעלול לחול על המוכרת, יהיה על הרוכשות להפקידו לכל המאוחר יחד עם התשלום האחרון שיהא עליהן לשלם בגין תשלומי התמורה, זאת להבדיל מהנטען בבקשה לפיו תשלום זה יתבצע לכל המוקדם עם התשלום האחרון...".
- ביום 12.2.2017 הגישה ר' בקשה לבית משפט קמא וטענה כי המשיבות לא מילאו אחר הוראות פסק הדין, ומשכך על כונס הנכסים לחתום על הסכם מכר עימה, בהתאם לתמורה שבהצעתה האחרונה.
- בתגובת כונס הנכסים מיום 16.2.2017, זה אישר, כי הצעת המשיבות אינה עומדת במתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין, כי "אין ולא מילה אחת לעניין נטל המס הצפוי להיות מוטל על התובעת (ע' - ס.ג'.)..."
- לאחר הגשת תגובות הצדדים, קבע בית משפט קמא ביום 11.5.17, כי הצעת המשיבות היא ההצעה התקפה וכי הן עמדו בתנאי פסק הדין לשם מימוש זכות הראשונים.
על החלטה זו נסובה בקשת רשות ערעור זו.
קביעות בית משפט קמא:
- בית משפט קמא קבע כי המכתב הנלווה להודעת המשיבות שהוגשה לפניו ביום 2.2.2017, והמופנה לכונס הנכסים ולבא כוח המבקשת, מהווה הודעת המימוש (להבדיל מההודעה עצמה), וכי זו ניתנה במסגרת לוח הזמנים שנקבע בפסק הדין.
- בנוסף נקבע, כי המשיבות לא היו חייבות לציין בהודעת המימוש סכום מפורש הכולל את סכום המכר בתוספת מס השבח, שכן מדובר בנתון בלתי ידוע, שיתברר לאחר הגשת השגה, ערר וערעור, ומשכך, כל עוד אין שומה חלוטה, ניתן להסתפק בהודעה הכוללת את שווי הנכס בגובה 11,000,000 ₪, בתוספת הסכמה כללית למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין.
- מאחר והמשיבות הודיעו על בחירתן באפשרות השנייה הקבועה בסעיף 24 לפסק הדין (תשלום תמורה בשווי של 11,000,000 ₪ ותשלום נוסף של הפרש המס החל בעסקת מכר לקרוב), ולא באפשרות הראשונה (תשלום תמורה גבוהה יותר המגלמת גם את הפרש המס) הרי שלא היה עליהן להפקיד ערבות להבטחת חלק זה, כפי שגם המבקשת לא הפקידה אצל כונס הנכסים ערבות עבור רכיב המע"מ שאולי יחול ואולי לא.
- עוד קבע בית משפט קמא, כי אומנם היה מקום שהמשיבות יציינו במפורש כי הן מתחייבות לשאת בהפרש נטל המס בנוסף לתמורה, אך אין בכך כדי לפגוע בתוקפה של הודעת המימוש.
עוד נקבע כי אף על פי שבהודעת המימוש של המשיבות צוין "סך של 11,000,000 ₪ כולל", לא הייתה כוונה כי סכום זה כולל כבר בתוכו את הפרש המס, אלא הכוונה הייתה לכולל מע"מ.
וכך ציין בית משפט קמא בהחלטה:
"לא נעלמה מעיני טענת צד ג' כי הנתבעות הודיעו כי מדובר ב"סכום כולל" של 11,000,000 ₪ ולא שקל יותר, כי מאחר ולשון הודעת הנתבעות הייתה "ולפי שווי נכס כולל של 11 מיליון ₪, והכל בהתאם למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק-הדין" – אני מקבלת את טענת הנתבעות כי במילה כולל כיוונו למע"מ והיה מקום להעמיד דברים על דיוקם ולמנוע טענה כי התמורה בהצעה של צד ג' היא למעשה בסך של 12,870,000 ₪ (11 מיליון בצירוף מע"מ)." (ההדגשות אינן במקור).
עיקר טענות הצדדים:
- 17. טענות המבקשת:
- למרות שהמשיבות לא מימשו את זכות הראשונים במועד, ואף על פי שהודעת המימוש הייתה פגומה, בשל מספר טעמים, הורה בית משפט קמא על מכירת זכויות ע' למשיבות.
- הגם שבית המשפט המחוזי קבע כי מימוש זכות הראשונים עומדת לכלל המשיבות ולא רק לחלק מהן, רק המשיבות הודיעו כי הן מממשות את זכות הראשונים לשם רכישת זכויות ע' בבית.
- המשיבות הודיעו כי הצעתן היא לפי שווי נכס כולל של 11 מיליון ₪, ולא לקחו בחשבון את התוספת הכספית שעליהן להוסיף להצעתן על מנת להשוות אותה להצעת המבקשת. על המשיבות היה לנקוב בסכום כספי מדויק שישקף את תוספת מס השבח במכירת נכס לקרוב, וכפועל יוצא לא הופקדה מלוא הערבות הבנקאית הנדרשת.
על כן, אין לקבל את הסבר המשיבות כי המילה "כולל" מתייחסת לתוספת המע"מ.
- יש להתעלם ממכתב ההבהרה מטעם בא כוח המשיבות מיום 7.2.2017 שהופנה לכונס ובו נכתב שהמשיבות נוטלות על עצמן את תשלום מס השבח, שכן זה בא רק לאחר הגשת ההודעה הפגומה לתיק בית משפט קמא, וגם משום שהדבר חורג ממסגרת הזמנים שנקבעה בפסק הדין. מעבר לכך, המקובל בדיני מכרזים הוא כי כל צד מגיש את עמדתו פעם אחת ולא ניתנת הזדמנות נוספת לתקן את הטעון שיפור.
- משלא מילאו המשיבות אחר הדרישות המתחייבות על פי פסק הדין, היה על בית משפט קמא להורות לכונס הנכסים להביא את הסכם המכר שנחתם עם המבקשת לאישור.
- טענות המשיבות:
- המשיבות הודיעו על מימוש זכות הראשונים כדין, ותוך עמידה בכל התנאים שנקבעו בפסק הדין.
- מאחר וגובה מס השבח הצפוי אינו ידוע בשלב זה ולא חושב על ידי כונס הנכסים, הרי שהחלופה היחידה האפשרית מבין החלופות שפורטו בסעיף 24 לפסק הדין הייתה, כי המשיבות יודיעו שהן מקבלות על עצמן, בהסכמה, את תשלום הפרש המס בו תחוב ע', ככל שרשויות המס יראו במכר כ"מכירה לקרוב".
- למרות שבדיון שהתקיים לפני בית משפט קמא ביום 21.6.2016 התייחס כונס הנכסים-עו"ד מנדלבאום (כתוארו דאז) וכך גם בית משפט קמא לחוות דעת בעניין חבויות המס (אשר הוגשה לבית המשפט העליון בבע"מ 7294/14 ובמסגרת השלמת טיעון מטעם המשיבות בנוגע לגורם החב בעודף מס השבח במכירה לקרוב להבדיל ממכירה לצד שלישי), אין מדובר ב"תחשיב" מס שבח, אלא בחוות דעת שהתייחסה למודל "תיאורטי" בלבד מבלי להתחשב בניכויים אפשריים, ותוך קביעת הנחות מסוימות בנוגע להכנסותיה של ע', שייתכן שיהיו שונות מקביעותיהן בפועל של רשויות מס שבח.
לטענת המשיבות, בבוא העת יידרש כונס הנכסים לערוך חישוב זה במסגרת ההצהרה על העסקה שתוגש לרשויות מס שבח, וגובה מס השבח ייקבע על ידי רשויות המס.
- במסגרת הודעת המימוש הודיעו המשיבות כי הן מממשות את זכות הראשונים שניתנה להן, בהתאם להצעתה הגבוהה ביותר של המבקשת שעמדה על 11,000,000 ₪ ובהתאם למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין.
על פי המשיבות, נוסח זה של ההודעה התחייב, בעקבות:
"אי הבהירות בהודעתה של ר', לפיה "הצעתה הינה 11,000,000 ₪ בתוספת מע"מ ככל שיחול", וכן על מנת להבהיר, כי לצורך רכישת הבית על ידי א' ו-נ', ולצורך התשלום ל-ע', יעמוד שווי הבית על סך כולל של 11,000,000 ₪." כמו גם למען הזהירות " וכדי למנוע טענה מתחכמת בעתיד, מצד מי מהצדדים, לפיה הנתבעות אמורות לרכוש לפי סכום של 11,000,000 ₪ בתוספת מע"מ (12,870,000 ₪)".
- סוגיית המע"מ כלל אינה רלוונטית בעסקת רכישת זכויותיה של ע' על-ידי המשיבות.
הקונה הוא אשר מחויב בתשלום המע"מ, ואין מדובר בתשלום מע"מ המתווסף לתמורה באופן ש-ע' תוכל ליהנות ממנו, או שזה נגרע מהתמורה.
מאחר וככל שיחול מע"מ בגין מכירת זכויותיה של ע', אם ייקבע שהמשיבות הן בגדר "עוסק מורשה", ממילא הן אלו אשר יהיו מחויבות בתשלום המע"מ שאינו מתבצע בפועל וידרשו לערוך חשבונית מס עצמית - ללא שתהיה כל הפחתה מהתמורה שתשולם ל-ע'.
- להודעת המימוש שנמסרה לכונס צורפה המחאה בנקאית על סך 25,000 ₪ לצורך השלמת הערבות. משכך, מלוא הערבות הופקדה בקופת כונס הנכסים.
- עמדת ע' וכונס הנכסים:
ע' הצטרפה לטענות ר', ולדידה, ההחלטה תסב לה נזק והפסד.
באשר לכונס הנכסים, עו"ד בג'רנו, הוא השאיר את העניין לשיקול דעת בית משפט, אם כי הפנה לעמדתו מיום 16.2.2017 אותה הניח לפני בית משפט קמא, בה התייחס להצעת המשיבות.
כעולה מאותה הודעה, הכונס סבר, כי הודעת המימוש מטעם המשיבות לא עמדה בתנאים שנקבעו בפסק הדין, שכן בבקשת התיקון וההבהרה של המשיבות אין התייחסות להפרש נטל המס שיחול על ע', אלא רק לאופן התשלום ומועדי התשלום.
דיון והכרעה:
- לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בכתב ובעל-פה, ועיינתי במסמכים השונים שהונחו לפני, שוכנעתי, כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור ולדון בה כבערעור.
כמו כן, אני קובע כי יש לקבל את הערעור, מהנימוקים אשר יפורטו להלן.
- הבקשה מעלה שתי שאלות מרכזיות הקשורות זו בזו; הראשונה, האם הודעת המימוש שהגישו המשיבות הייתה בהתאם לדרך מימוש זכות ראשונים על פי פסק הדין, לרבות הכללים שנקבעו בהתאם לסעיפים 24 ו-28, והאם הייתה חובה להתייחס במסגרת הודעת המימוש לנטל מס השבח באופן מפורש, ואילו השניה, האם היה צורך להתייחס גם לחיוב אפשרי במס ערך מוסף, ואם כן, כיצד.
- טרם אפנה לאותן סוגיות, אסיר מדרכי את טענת המבקשת לפיה לא היה מקום לאשר את הצעת המשיבות משרק שתיהן (2 ו-3) ביקשו לממש את זכות הראשונים ולא כלל המשיבות, שלוש האחיות-המשיבות 2-4. סבורני כי אין בכך כל פגם שכן זכות הראשונים הוכרה ביחס לכולן, ביחד ולחוד, ואין כל הכרח כי שלושתן ירכשו את זכויות ע'. יש לזכור, כי האינטרס היחיד והרלוונטי במסגרת פירוק השיתוף בנכס, הנוגע ל-ע', ואשר יזמה את ההליכים וביקשה את פירוק השיתוף, הוא האינטרס הכלכלי שלה, בתור המעוניינת במכר (מכר חלקה בנכס) תוך מקסום הרווח - התמורה שתקבל.
אכן, תביעתה של ע' הייתה לפירוק השיתוף בנכס, אך זה יכול להיעשות גם תוך השארת השיתוף בין שלוש האחיות (גם ביחס שיתוף שונה לאור רכישת שתיים מהן בלבד את חלקה של ע'), ובוודאי אין זה מעניינה של ע' או ר', מה יהא גורלו של הנכס לאחר ש-ע' תקבל לידיה את התמורה.
משכך, צדק בית משפט קמא בקביעתו בעניין זה, שכן כפי שניתנה למוכרת האפשרות לוותר על זכות הראשונים העומדת לה, כך ראוי לאפשר לנתבעת 1- המשיבה 4 לוותר על זכותה, ואין לחייבה לרכוש חלק מזכויות ע'.
- לעניין הפקדת ערבות, קבעתי בסעיף 28 (ב) לפסק הדין, כי על המשיבות יהיה להפקיד את סכום הערבות המתחייב מהכללים אותם יקבע כונס הנכסים.
מקובלת עלי אפוא עמדת בית משפט קמא לפיה מאחר וכונס הנכסים לא קבע הוראות אחרות לעניין זה, הרי שסכום הערבות אותו הפקידו המשיבות אינו פוגם בתוקף הודעת המימוש. על כן, לא ראיתי להתעכב על יתר נימוקי בית משפט קמא, בהקשר זה, והמתייחסות לשווי העסקה, מבלי שהדבר יתפרש כהסכמה מצדי לנימוקים אלה.
- ועתה לשתי השאלות המרכזיות.
סעיף 24 לפסק הדין, כפי שהובא לעיל, קובע שתי חלופות:
הראשונה – נועדה למצב בו המשיבות לא יתנו את הסכמתן המפורשת לנשיאה בהפרש נטל המס שעל פי חוק מוטל על ע'. או אז על סכום הצעת המשיבות להיות כזה שלאחר שישולם מתוכו מס השבח החל על עסקת מכר לקרוב, יוותר בידי ע' אותו סכום נטו שהיה נשאר בידיה, באם הייתה מתקבלת הצעת ר', והיה משולם מתוכה סכום המס החל על ע' במכר לצד שלישי - למי שאינו קרוב (להלן: "החלופה הראשונה").
השנייה – נועדה למצב בו המשיבות יודיעו על הסכמתן המפורשת לנשיאה בהפרש נטל המס, וכפועל יוצא, ישלמו בהסכמה את מלוא הפרש המס לידי הכונס ומראש עם תשלום התמורה (להלן: "החלופה השנייה").
בכך יצאו המשיבות ידי חובת השוואת המחיר, על פי ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה מ-ר' ותתאפשר רכישתן זכויות ע' "באותם תנאים".
ודוק, מבחינת הסכום ברוטו מדובר באותו סכום על פי שתי החלופות, כאשר ההבדל היחיד ביניהן הוא המכניזם של התשלום כך שבראשונה הפרש המס מגולם בסכום המשולם ל-ע', בעוד בשנייה הפרש המס משולם לשלטונות המס באמצעות הפקדתו מראש אצל הכונס ובמועד תשלום התמורה.
- בהודעת המשיבות לכונס הנכסים מיום 2.2.2017 נכתב בין היתר כדלקמן:
"בהתאם לפסק הדין של בית המשפט המחוזי הנכבד בחיפה...ניתנת בזו הודעה על מימוש זכות הראשונים לרכישת זכויותיה...לפי שווי נכס כולל של 11 מיליון ₪, והכל בהתאם למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין".
- עינינו הרואות, כי אין בהודעה זו של המשיבות כל הסכמה מפורשת לתשלום מלוא הפרש המס ומראש, בין אם לידי ע' ובין אם לידי הכונס, כי אם הודעה כללית על הסכמה למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין, מבלי לפרט באיזו חלופה בחרו המשיבות מבין השתיים.
בכך אם כן לא יצאו המשיבות ידי חובת הודעת מימוש זכות ראשונים על פי פסק הדין, מאחר וזו שנמסרה מותירה בידיהן מרחב תמרון באשר לתשלום הפרש המס ודחיית תשלומו למועד השומה הסופית, לאחר השגות ועררים. בכך נותרה ע' כמי שעלולה להיות מחויבת בתשלום אותו הפרש מס, מכיוון שתשלומו של זה על ידי המשיבות לא הובטח במסגרת המכר. אין צריך לומר כי המנגנון שנקבע בפסק הדין נועד בין היתר כדי למנוע סיטואציה אפשרית כזו.
- ודוק, באם אכן המשיבות היו רוצות לבחור בחלופה השנייה, אזי מלבד העובדה כי היה עליהן להודיע מראש ובאופן מפורש כי הן מסכימות לשאת בהפרש נטל המס, היה עליהן לציין באופן מפורש כי הן משוות להצעת ר' בכך שישלמו 11,000,000 ₪ בתוספת הפרש המס תוך ציון גובהו של זה, וכאמור להפקיד את מלוא הסכום, גם זה וגם זה, בידי הכונס במועדים שנקבעו לתשלום התמורה.
- כך בעוד שבתחילה מסרו המשיבות את הסכמתן הכללית למתווה שנקבע בסעיף 24 לפסק הדין, ויש להתייחס להודעתן זו כאל הודעה פגומה וחסרה ודינה היה פסילה, הרי שרק לאחר בקשת הבהרה מכונס הנכסים, הודיעו ביום 7.2.2017, כי הן מסכימות לשאת בכל הפרש מס השבח שיחול על ע'. יחד עם זאת הן הגישו לפניי, באותו יום ממש, את אותה בקשה, להורות כי תשלום הפרש המס ישולם "לכל המוקדם" בתוספת לתשלום האחרון שישולם למוכרת תמורת שווי הנכס, מאחר ואין טעם בתשלום הפרש המס במקביל לתשלומים המוקדמים של התמורה, שכן יכול והן יהיו זכאיות לפטור.
כאמור, בקשה זו דחיתי ביום 13.2.2017 תוך שקבעתי כי על המשיבות יהיה להפקיד את הפרש מס השבח שיחול על ע', לכל המאוחר, יחד עם התשלום האחרון שיהא עליהן לשלם בגין התמורה. קביעה זו התחייבה לאור הדברים המפורשים שנאמרו בפסק הדין המורה כי תשלום הפרש המס יהא עם תשלום כספי התמורה.
- מתקשה אני לראות בהתנהלותן זו של המבקשות כמי שנעשתה מחמת טעות בתום לב ובשל חוסר הבנה של הוראות פסק הדין, אף שלטעמי אין בדבר כדי לשנות מהתוצאה והקביעה המתחייבת בנסיבות דנן, כשהעיקר הוא, כי המשיבות לא עמדו בתנאיו לשם מימוש זכות ראשונים. הוראות פסק הדין היו ברורות, מפורשות ומחייבות הפקדת סכום הפרש המס, עם תשלום התמורה. עם זאת, המשיבות בקשו להורות כי הפרש המס ישולם "לכל המוקדם" עם התשלום האחרון של התמורה. לשיטתן איפוא, גם לאחר פסק הדין, ניתן היה לדחות את תשלומו של הפרש המס עד אין סוף, ולשלמו לכל המוקדם, ולפי שיקול דעתן ועל פי רצונן, עם התשלום האחרון של כספי התמורה.
- גם מכתב ההבהרה המאוחר מיום 7.2.2017, לפיו המשיבות "מסכימות" לשאת בכל הפרש מס השבח שיחול על המוכרת "אם וככל שיחול בגין עסקה זו", אינו מרפא את הפגם שדבק בהודעת המימוש, גם משום שהוא אינו תואם הוראות פסק הדין.
כאמור, מנוסח כתב ההבהרה של המשיבות עולה כי יש להמתין להליכי השגה וערעור, ורק עם סיומם של אלה, וקבלת השומה הסופית, או אז המשיבות יסכימו לשאת בתשלום אותו הפרש.
- כאמור, דרך זו אינה תואמת את הוראות פסק הדין, והיא מאיינת את תוצאתו ואת מטרתו, כאשר שתי החלופות שנקבעו שם נועדו להבטיח, מצד אחד, קיום זכות הראשונים שעומדת למשיבות, ומצד שני, את זכויות ע', על מנת שאלה לא יקופחו, ועל מנת שלא להותירה תלויה ברצונות המשיבות, כך שמרכיב הפרש המס יובטח תשלומו ומראש.
אין צריך גם לומר, והדברים צוינו מפורשות בפסק הדין, כי המתווה שנקבע שם נועד להבטיח כי ע' תקבל לידיה, כבר במסגרת המכר, ולא בשלבים מאוחרים יותר, סכום השווה לזה שהיה נותר בידיה אילו הייתה מוכרת את חלקה בנכס ל-ר'.
מעבר לכך, סבורני כי הנתון בדבר הפרש מס השבח הוא נתון שהיה ידוע למשיבות, ואני דוחה את טענתן כי מדובר בנתון עלום שאינו ידוע בשלב זה, אף שטענה זו מקומה היה במסגרת בקשת רשות ערעור על פסק הדין. יתר על כן, המשיבות ערכו בעבר באמצעות מומחים מטעמן, תחשיבי מס שבח המפרטים סכום המס והחבות המוטלת עליהן בעת ביצוע המכירה לרבות חישוב מס לינארי, ללמדך שאין מדובר בנתון "נסתר" או "עלום". תחשיבים אלה הוצגו בפני בית משפט קמא וניתן אף להבין כי הוצגו בפני בית המשפט העליון. אמנם השומה הסופית אמורה להיקבע ע"י שלטונות המס אולם וכידוע ניתן לערוך תחשיב של מס שבח מראש בדיוק כפי שעשו המשיבות בעצמן. למעלה מן הצורך אוסיף, כי בצדק רב טוענת המבקשת כי עמדת בית משפט קמא בנוגע לסוגיה זו לא רק שהיא נוגדת את הוראות פסק הדין, אלא גם אדני יסוד בדיני מסים לפיהם בעת ביצוע עסקה במקרקעין, שומה לצרף שומה עצמית לדיווח לרשות מיסוי מקרקעין, וכאשר זו נערכת באופן מקצועי, אין כל סיבה שלא לקבלה.
אומנם על פי חוות הדעת שהגישו המשיבות, ייתכן והסכומים ישתנו לאחר שכונס הנכסים יגיש את כל המסמכים למס שבח, אך עם זאת מדובר בהערכה קרובה דיה (ואולי אף זהה) לקביעת השומה הסופית של רשות מיסוי מקרקעין.
בנסיבות אלו באם אכן המשיבות היו בוחרות באפשרות השנייה הקבועה בסעיף 24 לפסק דיני היה עליהן להתחייב לשלם את מלוא שווי הנכס בתוספת הפרש נטל המס (כפי שהוא ידוע באותה העת). במידה ולאחר הליכי ההשגה יתברר כי הסכומים שולמו ביתר או בחסר, ניתן יהיה לבצע השלמה מאוחרת או השבה. לכך התייחסתי במסגרת החלטה מיום 13.2.17 אשר ניתנה ברמ"ש 55418-08-16 ו- 51756-09-16 (במסגרתם ניתן פסק הדין) ובמילים אלה:
"באשר לנטען בסעיף ז' ולאחר שעיינתי בפסק הדין – סעיף 27 סיפא, אכן יש מקום להבהיר כי כל סכום תשלום ביתר שישולם או יופקד על ידי המשיבות 2 ו- 3 – ה"ה נ' נ' ו-א' ח' ה', לטובת תשלום מס השבח שחל על המוכרת – ע', או לשם הבטחת תשלומו של זה, יושב להן..."
- ויודגש שוב, כפי שכבר הבהרתי בפסק הדין, אין הצדקה לחייב את ע' להשתתף בתשלומים בגין הגשת השגות למס שבח, כך גם אין הצדקה לחייב את ע' להמתין עד אשר כל הליכי שומת מס השבח יסתיימו, תוך פגיעה בזכותה לקבל את מלוא התמורה בגין הנכס, ולהבטיח מראש תשלום הפרש המס שיחול עליה בגין מכירה לקרוב, להבדיל ממכירה לצד שלישי.
- כך הוא הדבר גם בנוגע לנטל תשלום המע"מ. המשיבות הודיעו לבית משפט קמא כי המילה "כולל" בהודעת המימוש מתייחסת למס ערך מוסף, שגם כך לא אמור להשתלם למוכר אלא מדובר בנטל אשר חל אך ורק על הקונה, שנדרש להגיש חשבונית מתאימה למס ערך מוסף ולבוא בהתחשבנות מאוחרת עמו, בהליכים שאינם קשורים כלל למוכרת ושגם כך לא יהיו בידיעתה.
עמדה זו אף היא אינה מקובלת עלי. על המשיבות היה להבהיר בהודעתן, כי הן מוכנות לשאת בתשלום תמורה, על פי החלופה הראשונה או השנייה, בתוספת מע"מ ככל שיחול.
עם זאת בחרו המשיבות בנוסח של "11,000,000 ₪ כולל" – נוסח אשר עלול לפגוע במוכרת, וממילא הוא נמוך משמעותית מהצעת ר' שעליה יתווסף מע"מ.
אמנם, המשיבות ניסו להסביר זאת אחרת, אולם הסבריהן היו דחוקים ואינם מקובלים עלי.
הכיצד ניתן להבין את האמירה "11,000,000 ₪ כולל" כמי שאינה כוללת בתוך אותו סכום את מרכיב המע"מ, ואין זה משנה מי אמור לשאת בו. כבר כאן ההצעה נופלת משמעותית מהצעת ר'.
למצער, הצעתן בנוסח בו בחרו יכולה להתפרש בשני אופנים. מכל מקום, גם בהתעלם מסוגיית המע"מ, עדיין הודעת המימוש היתה פגומה וחסרה ולא היה מקום לאשרה.
סוף דבר
- לאור המקובץ, ועל אף שנמנעתי מלדון בטענות ר' לפגמים נוספים שהיו מנת חלקה של הודעת המימוש, אני קובע כי שגה בית משפט קמא מקום והכשיר את הודעת המימוש של המשיבות, חרף הפגמים שנפלו בגדרה ועליהם התעכבתי קודם. הודעת המימוש לא עמדה בתנאים מהותיים שנקבעו בפסק הדין, וקבלתה מאיינת את קביעותיו ואת התכלית לשמה נועדו: מניעת יתרון כלכלי תחרותי למי מבין הצדדים – המבקשת או המשיבות, תוך שמירה על זכויות ע' למקסם את המחיר ואת הרווח שלה, ולמכור את זכויותיה לצד המוכן לשלם בעדן יותר.
על כן, אני מבטל את החלטת בית משפט קמא וקובע כי הצעתה של ר' היא ההצעה הזוכה. ככל שיש מקום לערוך חוזה מחדש עם ר' זה ייערך על ידי הכונס וייחתם תוך 7 ימים מהיום.
המשיבות 2-3 ישאו בהוצאות המבקשת בסך של 10,000 ₪ .
העירבון שהפקידה המבקשת, יוחזר למבקשת באמצעות באי כוחה.
מותר לפרסום ללא שמות הצדדים וללא פרטים מזהים.
ניתן היום, ט' אב תשע"ז, 01 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.