אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> קייס נ' רשות הפיתוח

קייס נ' רשות הפיתוח

תאריך פרסום : 05/02/2012 | גרסת הדפסה
ה"פ
בית המשפט המחוזי חיפה
38172-02-10
31/01/2012
בפני השופט:
אמיר טובי

- נגד -
התובע:
פאטמה קייס
הנתבע:
רשות הפיתוח באמצעות מנהל מקרקעי ישראל

החלטה

1.המבקשת הגישה המרצת פתיחה זו המונחת בפניי למתן צו הצהרתי שיקבע כי הינה זכאית לקבל מהמשיבה פיצוי בגין הפקעת זכויותיה ב- 1,743 מ"ר המהווים 4/48 חלקים מכלל הזכויות בחלקה 26 גוש 19415 ששטחה הכולל הינו 20,917 מ"ר והממוקמת באדמות כפר נחף (להלן: "הקרקע"). כן תבעה המבקשת פיצויים בעבור הפקעת חלקה בקרקע, עפ"י סעיפים 12 ו- 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

2.המבקשת, תושבת הכפר נחף, הינה יורשתו של המנוח עלי מוסטפא קייס ז"ל, שהיה בחייו אחד הבעלים של הקרקע. ביום 28.9.1962 פורסמה הודעת הפקעה לגבי הקרקע על-פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות וביום 13.9.1965 נרשמו הזכויות בקרקע על שם רשות הפיתוח, היא המשיבה.

3.במסגרת התובענה טענה המבקשת כי המשיבה הציעה לשלם לה פיצוי כספי זעום בגין אותה הפקעה בסך 9,119 ₪ בהתאם לחוות דעתו של השמאי הממשלתי, אלא שהיא דחתה ההצעה ודרשה פיצוי על בסיס שונה. המבקשת ציינה כי מדובר בקרקע הנמצאת בלב האזור המוגדר ע"י גיאולוגים כ"רצועת השיש של כרמיאל" המאופיינת בשכבה של מרבצי שיש איכותיים המשתרעים עד לעומק ניכר בתוך הקרקע. לדבריה, קודם להפקעה פעלו בקרקע מחצבות שיש רבות, ביניהן מחצבה שהיתה בבעלותו של אביה המנוח.

4.המשיבה טענה מצדה בכתב תשובתה שאין מחלוקת כי לבעלים ערב ההפקעה מגיעים פיצויים בגין ההפקעה, ואכן הוצע על ידה פיצוי שאינו שנוי במחלוקת, בהתאם לחוות דעתו של השמאי הממשלתי.

5.ביום 13.4.11 הגיעו ב"כ הצדדים להסדר דיוני, לפיו בשלב זה לא יהא צורך בחקירת המומחים שהגישו חוות דעת לתיק, ובית המשפט יכריע בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה האבודים המגיעים למבקשת לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, לאחר שיוגשו על ידם סיכומים בכתב.

6.בסיכומיה, טענה המבקשת כי דמי החכירה האבודים צריכים להיגזר מהשווי הריאלי המשתנה של הקרקע, שנה אחר שנה ולא משוויה נכון ליום ההפקעה, תוך שהשווי של הקרקע נשאר צמוד לנתוני הקרקע (כדוגמת הנתונים הפיזיים, התכנוניים וכיוב') כפי שאלו היו במועד ההפקעה. בהקשר זה הפנתה המבקשת לע"א 254/68 עירית פתח תקווה נ' מנטל, פ"ד כב(2) 902, שם לדבריה נקבע עיקרון החישוב עליו היא מסתמכת.עוד טענה המבקשת כי הינה זכאית, מכח עקרון השוויון, לגזור את דמי החכירה האבודים משווי הקרקע המשתנה בהתאם לעקרונות שעל-פיהם תחושב ההכנסה שהמבקשת יכולה היתה להפיק מהקרקע לו פנתה למוסד לביטוח לאומי בתביעה לפי חוק הבטחת הכנסה, התשמ"א-1980. בהקשר זה הפנתה לתקנה 10 לתקנות הבטחת הכנסה, התשמ"ב-1982, שם נקבע בס"ק א' העיקרון לפיו "כהכנסה חודשית מנכס יראו סכום השווה ל- 8% משוויו מחולק ב- 12 אף אם אין מופקת ממנו הכנסה...".

7.לעומתה סבורה המשיבה כי אין מקום לחשב את הפיצוי המגיע לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות, כאחוז משווי הקרקע במכירה, שאין לו כל קשר לשימוש בקרקע. לטענתה, יש לחשב את דמי החכירה לפי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל בגין אותה קרקע, על-פי השימוש שניתן היה לעשות בה ערב ההפקעה. לשיטתה, בעת חישוב דמי החכירה אין מקום לתת ביטוי לפוטנציאל העתידי של הקרקע שכן זה רלוונטי רק למכירה של הקרקע ולא לשכירות הקרקע לתקופה קצובה. לפיכך, סבורה המשיבה כי יש לאמוד את דמי החכירה לפי מחיר השכירות בפועל כפי שמקובל בחוזי שכירות של מנהל מקרקעי ישראל לגבי קרקע דומה. לחילופין, וככל שבית המשפט יגיע למסקנה כי נכון להתבסס על אחוז משווי הקרקע, הרי שיש להתבסס על שווי הקרקע כקרקע חקלאית תוך נטרול הפוטנציאל לבניה.

8.המסגרת הנורמטיבית של הדיון מצויה בסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות, טרם בוטל בתיקון מס' 3, שזו לשונו:

"מקום שקנה שר האוצר אחיזה בקרקע כל שהיא, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה של אותה קרקע ולכל בני אדם הזכאים בזכות או טובת הנאה כל שהן בה, בשל אבדן דמי חכירה לתקופה שבין הזמן, אשר בו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן אשר בו שולמה השכירות, המגיעה על אותה קרקע לפי הסכם, לאדם הזכאי בה, או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם או לבית המשפט לפי קביעות הפקודה הזאת, הכל לפי המועד המוקדם יותר: בתנאי כי מקום שהציע שר האוצר בכתב לתובע כל שהוא סכום כל שהוא כפיצויים בגין אותה קרקע, והסכום שגמלו בית המשפט לאותו תובע, או שקיימו התובע ההוא, אינו עולה על הסכום המוצע, ישלם שר האוצר לאותו תובע פיצויים בשל אבדן דמי חכירה רק בגין התקופה שבין הזמן, שבו קנה שר האוצר אחיזה כנ"ל, והזמן שבו הוצעה אותה הצעה".

תכלית הוראה זו הינה לפצות את בעל הקרקע על הפסדיו מקום שהפיצויים המשולמים לו בגין הפקעת המקרקעין אינם משולמים לו בד בבד עם תפיסת החזקה ע"י הרשות המפקיעה על אף שההנאה הכלכלית שלו מהמקרקעין נשללת עם תפיסתם. דהיינו, בגין מניעת התשואה הפירותית מהמקרקעין המופקעים.

9.השאלה הנשאלת העומדת במוקד הדיון נוגעת אם כן לאופן פירושו הראוי של סעיף 13 לפקודת הקרקעות. האם סעיף זה צריך לבטא הפסד דמי שכירות קונקרטיים שניתן היה לקבל עבור הקרקע בגין השימוש שניתן לעשות בה בהתחשב במצבה בעת ההפקעה, כגישת המשיבה, או שמא הסעיף מבטא דמי שכירות "רעיוניים" שסכומם נגזר משוויה המשתנה של הקרקע משנה לשנה, כטענת המבקשת.

10.מחלוקת זו טרם זכתה להכרעה ברורה על-ידי בית המשפט העליון. ביום 14.2.2008 ניתן פסק דין מקיף בסוגיה זו ממש, ע"י כב' השופט צבי זילברטל בת.א (מחוזי ים) 7284/05 הייטנר נ' שר האוצר ואח' (להלן: "פרשת הייטנר"), שמסקנותיו ונימוקיו מקובלים עלי. בפסק הדין קיבל השופט זילברטל את גישת התובע, לפיה יש לשום פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים" על-פי דמי שכירות "רעיוניים" המבטאים תשואה הנגזרת משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה. עוד נקבע כי דרך זו לחישוב הפיצויים נועדה לפצות הן על הפסדי הריבית והן על ירידת ערך הכסף. נקבע כי הפיצוי לא ניתן עבור הפסד ממשי של דמי שכירות, אלא מדובר בפיצוי הניתן בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה, המהווה תחליף להסדרים מודרניים של הצמדה וריבית. בכך דחה בית המשפט את עמדת הנתבעים, לפיה, יש לשום את דמי החכירה האבודים לפי דמי השכירות שניתן היה לקבל מהשכרת הקרקע בפועל בהתחשב במצבה במועד ההפקעה ובשימוש הקונקרטי שניתן לעשות בה.

כפי שנמסר ע"י הצדדים, הוגש ערעור על פסק הדין בפרשת הייטנר שטרם הוכרע. לפיכך, ולאור העובדה שקיימת פסיקה לכאן ולכאן בסוגיה זו, ניסה כל צד להיאחז בהחלטות ובאמירות הנוחות לו כדי לשכנע בצדקת עמדתו.

11.ביני לביני, התקבל תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות שביטל את הוראת סעיף 13 לפקודה, כך שהפיצוי בעבור דחיית תשלום הפיצויים נותר כיום באחת משתי האלטרנטיבות הבאות: קבלת פיצויי קרן המשוערכים לפי החוק לתיקון דיני הרכישה, התשכ"ד-1964 או קבלת פיצויי קרן המשוערכים לפי 6% לשנה. (ראו בעניין זה: חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010; אהרן נמדר, הפקעת מקרקעין, תשע"א-2011, עמ' 418). תיקון זה אמנם אינו חל ישירות על עניינינו, ועם זאת דומני כי הוא מחזק את המסקנה לפיה יש לראות בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משום פיצוי הניתן בשל העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה, הן מבחינת ההפסד הנגרם כתוצאה מירידת ערך הכסף והן מבחינת ההפסד הנגרם עקב אובדן התשואה. נוכח מסקנה זו, סבורני כי נכון יהא לגזור הפיצוי משיווי הקרקע כפי שזה משתנה משנה לשנה, מבלי שתהיה לו בהכרח זיקה ישירה לדמי השכירות שניתן היה לקבל מהשכרת הקרקע בפועל. אבאר את דבריי:

12.עיון בדברי ההסבר להצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (מס' 3), התשס"ו-2006, מלמד כי ביטול סעיף 13 לפקודת הקרקעות במסגרת תיקון מס' 3 נעשה בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בע"א 2405/91, 2912/93 מ"י נ' עזבון המנוח הרב הורוביץ ז"ל, פ"ד נא(5) 23 (להלן: "פרשת הורוביץ"), שניתן פה-אחד בהרכב של חמישה שופטים. באותה פרשה נקבע כי הזכאי לפיצויים לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות אינו זכאי במקביל לקבלת הפרשי הצמדה וריבית על פיצויי ההפקעה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964. (ראו- עמ' 417 להצעת החוק, סעיף 9 לדברי ההסבר). עוד צוין בדברי ההסבר כי משהוצע לתקן את סעיף 8 לחוק לתיקון דיני רכישה ולפיו יוענקו לנפקע הפרשי הצמדה וריבית מלאים עד מועד תשלום הפיצויים בפועל, אין עוד מקום להעניק לנפקע מסלול חלופי של מתן דמי שימוש לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות. על רקע זה הוצע כאמור לבטל הסעיף.

13.מתיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות ודברי ההסבר האמורים, כמו גם מעצם הקביעה בפרשת הורוביץ לפיה הסעד שניתן בסעיף 13 לפקודת הקרקעות שולל את הזכות להפרשי הצמדה וריבית, ניתן להסיק כי ההתייחסות למסלול הפיצוי הקבוע בסעיף 13 הינה כאל תחליף לריבית והצמדה על הפיצוי. ריבית - שנועדה לפצות עבור העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה והצמדה - שאמורה לבטא פיצוי בגין ירידת ערך הכסף.

הואיל וההתייחסות למסלול הפיצוי הינה כאל מעין מנגנון שערוך, ראוי בעיני לקבוע את "דמי החכירה האבודים" כאחוז מסוים משוויה של הקרקע משנה לשנה. לפי שיטה זו, יינתן ביטוי גם לעליה בערך הקרקע, ככל שהיתה כזו. [ראו בענין זה: דברי כב' השופט לנדוי בע"א 457/64 מנטל נ' עירית פתח-תקוה, פ"ד יט (1), 540 (להלן: "פרשת מנטל הראשונה"); ובע"א 254/68 עירית פתח-תקוה נ' מנטל, פ"ד כב(2) 902 (להלן: "פרשת מנטל השניה") שקבע כי הפיצוי לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות ניתן כפיצוי עבור העיכוב בתשלומם של פיצויי ההפקעה (שאינם משוערכים ולפיכך מאבדים מערכם); כן ראו - ע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1), 701 – סעיף 7 לפסק הדין; ואת פסק הדין בפרשת הורוביץ].

14.לאמור לעיל יוסף כי קבלת עמדת המשיבה לפיה הפיצוי בגין דמי החכירה האבודים צריך לבטא הפסד דמי שכירות קונקרטיים שניתן היה לקבל עבור הקרקע בגין השימוש שניתן לעשות בה בהתחשב במצבה בעת ההפקעה, היתה מובילה לתשלום פיצוי זעום ביותר ולפגיעה בלתי מידתית במבקשת (ראו: נספח ג' לחוות דעתו של השמאי הממשלתי, ממנו עולה פיצוי כולל בסך 905 ₪ עבור השנים 1986 - 2009). אין ספק כי הקביעה לפיה הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים" צריך להיגזר משוויה המשתנה של הקרקע משנה לשנה, מגשימה בצורה טובה יותר את העיקרון המשפטי לפיו יש לפרש את החוקים העוסקים בפיצויים בגין הפקעות תוך שמירה על זכויות הקניין ברוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ראו: ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (לא פורסם, 19.11.2007)). פירוש החוק באופן זה ימריץ יוזמי הפקעות שלא לפתוח בהליכי הפקעה אלא אם סכום הפיצויים מובטח בתקציבם, ושלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעלי הקרקע. [ראו והשוו: הש' לנדוי בפרשת מנטל השניה - עמ' 906,907 לפסה"ד].

15.סיכומו של דבר, אני קובע כי את הפיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות יש לגזור כאחוז משווי הקרקע, כפי שזה משתנה משנה לשנה ואין לו בהכרח זיקה ישירה לדמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל. יחד עם זאת, אני רואה להדגיש כי את הפיצוי על אובדן דמי החכירה יש לחשב לפי ייעודו של הנכס מבחינה תכנונית ועל-פי השימוש שניתן היה לעשות בו ערב ההפקעה. (ע"א 3694/97 מדינת ישראל נ' בורז'יקובסקי (טרם פורסם); ע"א 7210/00 דנה נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד נ"ז(6) 468).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ