אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> קדוש ואח' נ' דלל ואח'

קדוש ואח' נ' דלל ואח'

תאריך פרסום : 05/06/2014 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
9444-05-14
01/06/2014
בפני השופט:
אריאל צימרמן

- נגד -
התובע:
1. יוסף קדוש
2. סיון קדוש

הנתבע:
1. גילה דלל
2. דורון פנחס דלל

החלטה

בקשה לסעד זמני, שיאסור על המשיבים למכור את חלקם בנכס המשותף להם ולמבקשים ללא הכפפת ההסכם המכר להסכם השיתוף החל, לפי הנטען, בין בעלי הדין.

רקע

1.המבקשים מזה (להלן: קדוש) והמשיבים מזה (להלן: דלל) רשומים כחוכרים במגרש בשטח 717 מ"ר ברח' גורדון 13 ביהוד (להלן: המגרש). ביתם של המבקשים בנוי בקדמת המגרש, וביתם של המשיבים – בחלקו האחורי. מנסח הטאבו עולה שלדלל הזכות ב-58% מן המגרש (אריתמטית, לא משפטית – כ-416 מ"ר), ולקדוש – היתרה (ובחישוב אריתמטי – כ-301 מ"ר). קדוש רכשו את הזכויות במגרש בשנת 2013, מידי ה"ה איילת חן דלל וחן חנינה יניב (להלן יחד, ולמען הנוחות: חן).

2.בשנת 2005, כאשר היו עדיין חן בעלי הזכויות במגרש לצד דלל, כרתו חן ודלל הסכם שיתוף במקרקעין (נספח ד' לבקשה). ההסכם קבע את חלוקת המגרש, באופן שנועד להביא לחלוקת המגרש לשתי חלקות משנה, האחת – לחן, ששטחה יהיה 309 מ"ר (במקום 301 מ"ר), והאחרת לדלל, ששטחה יהיה 408 מ"ר (במקום 416 מ"ר). הצדדים התחייבו לפעול לתיקון צו הבית המשותף החל על המגרש. מעמדו של ההסכם, כל עוד לא נרשם, הוא כאמור בהוראת סעיף 19 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. עיקר הוא לענייננו ההסכמה כי הצדדים הסכימו שכל צד יהיה רשאי להעביר זכויותיו בהסכם השיתוף לצד שלישי בלא צורך בהסכמת האחר, ו"בלבד שההעברה תותנה בכך כי צד ג' הנ"ל יקבל על עצמו ובכתב את כל התחייבויותיו של הצד המוכר עפ"י הסכם השיתוף" (סעיף 11 להסכם השיתוף). הסכם השיתוף לא נרשם עד עצם היום הזה, בנסיבות שלא התחוורו, כאשר לטענת דלל קיים קושי ברישומו כיום עקב חריגות בנייה בנכס.

3.הגיונו של ההסכם בהסדרת הבניה בחלקי המגרש השונים, ולפי הנטען דלל אף השתמשו בהסכם השיתוף בבואם להקים את ביתם הנוכחי במגרש, עוד טרם רכשו קדוש את חלקם של חן. בעת רכישת הזכויות מחן, קדוש קיבלו על עצמם את מלוא התחייבויותיהם של חן בהתאם להסכם השיתוף.

4.על רקע הליכים המתנהלים בבית המשפט לענייני משפחה בעניינם של דלל, מונו כונסי נכסים מטעם שני בני הזוג דלל, עו"ד אביבה יששכר מזה ועוה"ד אבי הופרט וזיו בייטל מזה, הפועלים למכירת הנכס.

5.ביום 7.5.14 הגישו קדוש תביעה לאכיפת הסכם השיתוף, ודרשו לחייב את דלל, באמצעות שלוחיהם, למכור את זכויותיהם במגרש רק בכפוף להסכם השיתוף. בגדרי התביעה הגישו קדוש בקשה לסעד זמני, שממנה עולה כי ביום 3.5.14 נודע לקדוש שכונסי הנכסים מתכוונים למכור את הנכס לצד שלישי בלא להכפיפו להסכם השיתוף ואף בלא לאזכרו, כעולה מטיוטת הסכם שקיבלו קדוש מידי הצד השלישי. מכאן התביעה, והבקשה לסעד זמני שבגדרה. צו ארעי כמבוקש ניתן לקדוש, בנתון להפקדת ערבון בסך 10,000 ₪ וערבות צד ג' של 15,000 ₪ להבטחת נזקי המשיבים, זאת לאחר שקדוש מסרו הבהרות שנדרשו מהם.

6.בתגובתם לבקשה לסעד זמני, טענו כונסי הנכסים מטעם דלל, בין יתר טענותיהם, כי הסכם השיתוף לא נרשם, "על כל המשתמע והנובע מכך", וכי בלא רישום יוכל ההסכם "לשמש עילה בין חותמי ההסכם ובינם בלבד" (סעיף 3 לתגובה מיום 21.5.14). לשיטתם אין אפשרות מעשית לרשום את הסכם השיתוף כיום, והתנהלות הגורמים המעורבים עד הנה מלמדים על היעדר דחיפות ברישום. הם טענו עוד כי הציגו את הסכם השיתוף לפני הקונה הפונטציאלי, אף שהציגו גם מכתב של אותו קונה המלין על הצו הארעי שניתן, וממנו עולה כי לא ידע כלל על הסכם השיתוף.

7.בדיון שהתקיים לפניי ביום 28.5.14, נסוגו בהם כונסי הנכסים מן העמדה הקודמת שהציגו (אף שניסו ליישב בין העמדות). הם לא התכחשו לכך שלמבקשים זכויות מכוח הסכם השיתוף. הם טענו כי לא רק שהציגו את הסכם השיתוף לפני הקונה הפוטנציאלי, אלא אפילו הכלילו אותו מפורשות בטיוטת ההסכם (שאחזו בידם בדיון, אף שלא הוצגה). במהלך הדיון, ובנסיון של בית המשפט להביא את הצדדים לעמק השווה, היו המשיבים מוכנים ללכת כברת דרך ולהצהיר כי בכל הסכם עתידי שייכרת עם קונה פוטנציאלי, ייכלל הסכם השיתוף כנספח והקונה יצהיר על ידיעתו עליו, אף שהמשיבים לא היו נכונים להסכים כי הקונה יידרש ליטול על עצמו את ההתחייבויות בהתאם להסכם השיתוף, כפי שדרש המבקש. לאחר דין ודברים, שלא ארחיב בו, הודיע המבקש (שהוא עו"ד במקצועו וייצג עצמו) כי הוא מעוניין בפסק זמן קצר על מנת להודיע האם ההסדר, הכולל את ההתחייבות האמורה והסכמה למחיקת התובענה תוך השבת הערבויות לידי המבקשים. סוכם כי בעקבות עמדת המבקש, אם תהיה שלילית, תינתן הכרעת בית המשפט בבקשה לסעד זמני. לאחר התכתבויות מיותרות עם בית המשפט, הודיעו קדוש היום לבסוף כי ההסדר האמור אינו מקובל עליהם. הם הוסיפו טעמים נרחבים לעמדתם זו, שלא מצאתי כל מקום להידרש להם, משטיעוני הצדדים מוצו בבקשה, התגובה והתשובה, ובדברי הצדדים במעמד הדיון.

דיון

8.דין הבקשה לסעד זמני להתקבל חלקית, זאת בנתון להגדלת הבטוחות שבהם הותנה הצו הארעי. אבאר בקיצור נמרץ.

9.אעיר ראשית כי איני מתכוון להרחיב כאן בשאלות של סמכות עניינית, שהצדדים לא עוררו אך בית המשפט אנוס לבוחנן גם מיוזמתו טרם יידרש להליך העיקרי (שיחל רק לאחר בירור הבקשה לסעד זמני). שאלות אלה אינן טריוויאליות כאשר בית המשפט השלום נדרש לסוגיות של רישום הסכם שיתוף במקרקעין, שיש ברישומו משום אספקט קנייני (ראו: ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243 (1974); ת"א (ת"א) 1193-09 וידר נ' דוידוביץ (23.2.12)). כאן הסעד בתביעה נוסח באופן ערטילאי משהו, אך כזה הקורא לאכיפת הסכם השיתוף, להבדיל מרישומו, וייתכן – בלא שאקבע מסמרות – שדי יהיה בכך להותיר את התביעה בגדר סמכותו של בית משפט השלום. בכל מקרה, מוסמך בית המשפט ליתן סעד זמני גם במקרה של ספקות ביחס לסמכות העניינית (ראו: עע"ם 2398/12 ע.מ.ת ערוצי מדידה ותשתיות בע"מ נ' החברה הכלכלית שהם בע"מ (23.4.2012)), וכך ייעשה כאן. נפנה אפוא לבקשה לגופה.

10.סיכויי התביעה נחזים טובים כל צרכם. הטענה, שעלתה בתגובת כונסי הנכסים מטעם דלל, כי הסכם השיתוף אינו חל על בעלי הדין, נחזית מוקשית ביותר. אמנם, הסכם השיתוף אינו רשום, כמשמעותו בסעיף 29 לחוק המקרקעין, וככזה אפשר בהחלט כי לא יחייב צד שלישי שאינו יודע על הסכם השיתוף. אולם את הצדדים להסכם הוא ודאי מחייב. חן (קודמיהם של קדוש) ודלל הם הצדדים להסכם. הצדדים הסכימו מראש להמחאת הזכויות מכוח ההסכם לצד שלישי (סעיף 11 להסכם), ובלבד שהצד השלישי ייטול עליו את ההתחייבויות מכוח הסכם השיתוף. חן המחו זכויותיהם לקדוש ואלו נטלו על עצמם התחייבויותיהם. לכאורה, נכנסו קדוש בנעלי חן, והם הצד האחר להסכם השיתוף עם דלל. בהנחה שכך הוא הדבר, הרי שדלל מנועים להעביר זכויותיהם שלהם לצד שלישי בלא שהלה ייטול על עצמו את ההתחייבויות בהתאם להסכם השיתוף (להבדיל מהצהרה על כי הוא ער לקיומו של אותו הסכם). קשה לראות בשלב זה כיצד ספקות באשר לאפשרות רישומו של הסכם השיתוף בפועל, אם יתבררו כמבוססים, יהיה בהם כדי לפטור את דלל או רוכשי הזכויות מהם מהוראות הסכם השיתוף. אם אלה הם פני הדברים, בהחלט אפשר שקדוש יזכו בסעד שביקשו.

11.אשר למאזן הנוחות: המשיבים עשו כברת דרך חשובה בהתחייבותם הבלתי מותנית של לפרוטוקול לעניין הכללת הסכם השיתוף בכל הסכם עתידי, ומצבם של קדוש טוב משהיה הוא קודם למתן אותה התחייבות. במצב הנוכחי, אם זכויות דלל במגרש יימכרו, הרי שהצד השלישי יהיה מנוע מלטעון לאי ידיעה על הסכם השיתוף הבלתי רשום, וכך להתפטר בקלות מתניותיו, המצמצמות את החלק של דלל במגרש. עם זאת, ציון הסכם השיתוף בהסכם המכר אינו שקול כמובן לכך שהקונה העתידי ייטול פורמלית את התחייבויותיהם של דלל בהתאם להסכם השיתוף. כיוון שהמדובר בהסכם שלא נרשם כהוראת סעיף 29 לחוק המקרקעין, והוא בעל אופי אישי-אובליגטורי בלבד, הרי שבהיעדר נטילת התחייבויות בידי הקונה העתידי, קיימת אפשרות ריאלית כל צרכה למחלוקת עתידית בין קדוש לקונה בשאלת תחולתו של הסכם השיתוף. יתרה מכך, במקרה של מכירת הנכס בידי הקונה לגורם חדש, הרי שאותו גורם ודאי לא יחוב מכוח הסכם השיתוף. אם לא יינתן הצו, וחלקם של דלל במגרש יימכר בלא התנייה, יהיה בכך כדי לפגוע במידה מסוימת בזכויות קדוש, שאת קיומן הנחנו לעיל. מובן שאם לא יינתן הצו הזמני, וחלקם של דלל יימכר כאמור, הרי שאת הנעשה לא ניתן יהיה עוד להשיב, ומכאן חשיבותו של מתן הצו הזמני.

12.אמנם, מתן הצו צפוי לגרום אי נוחות לדלל. כיוון שמדובר בהסכם שיתוף בן כעשור, שטרם יושם, ואשר ספק אם ניתן ליישמו, הרי שניסיון להכפפת הסכם מכר עם קונה מדלל להסכם השיתוף עלול לזכות בהתנגדות של הקונה הפוטנציאלי. הצו הארעי כבר סיכל, לפי הנטען, את מכירת הנכס לקונה פוטנציאלי, ועלול להמשיך ולהקשות, עד לתום בירור ההליך העיקרי. זאת, עת דלל כמהים למכור את דירתם, על מנת להשלים את ההליך המתנהל בבית המשפט לענייני משפחה. מטעם זה, דומה, לא היו כונסי הנכסים נכונים להרחיק עוד בהמשך אותה דרך שפסעו בה בהסכימם להכללת הסכם השיתוף בהסכם המכר העתידי, ולא היו נכונים להסכים לכך שהקונה יידרש להסכים ליטול על עצמו את התחייבויות דלל.

עם זאת טעמי המשיבים אינם בעלי עוצמה רבה יותר מאשר טעמי המבקשים. מובן שיש בידם – גם בהינתן הצו הזמני – למכור זכויות דלל בנכס, והנזק הצפוי הוא לכל היותר במישור הכספי, אם קונה פוטנציאלי יחליט שברצונו לשלם פחות עבור זכויות דלל אם הוא מכיר בכך שהן כפופות (כפי שהן לכאורה ממילא כפופות כיום) להסכם השיתוף.

13.כאשר סיכויי התביעה נחזים טובים, כמבואר לעיל, וכפות המאזניים בכל הקשור למאזן הנוחות מעויינות ואף נוטות לטובת המבקשים, הרי שיש ליתן את הסעד הזמני המבוקש. לא ראיתי רבותא בטענות נוספות שונות שהעלו המשיבים. תוצאת הדבר היא פשוטה: ימכרו כונסי הנכסים את מה שיש (לכאורה) לדלל, והוא זכויות הכפופות להסכם השיתוף, ולא יותר מכך. צו המניעה אינו מונע זאת, אלא רק את המכירה בלא הכפפתה לנטילת הקונה את ההתחייבויות מכוח הסכם השיתוף.

סוף דבר

14.נוכח כל האמור לעיל, ניתן בזאת צו זמני שיעמוד בתוקפו עד החלטה אחרת בהליך העיקרי, האוסרת על דלל (באמצעות כונסי הנכסים, או בעצמם) למכור את חלקם במגרש, כהגדרתו בסעיף 1 לעיל, בלא שהקונה ייטול על עצמו את מלוא התחייבויות דלל בהתאם להסכם השיתוף. על מנת לוודא יישום הצו, הרי שבמקרה שבו יבקשו הכונסים להתקשר בשם דלל בהסכם מכר, יציגו את טיוטתו עוד טרם כריתתו לקדוש.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ