אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> צימרמן נ' הלם

צימרמן נ' הלם

תאריך פרסום : 17/01/2011 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום חיפה
6238-07-08
17/01/2011
בפני השופט:
יואב פרידמן

- נגד -
התובע:
רותי צימרמן
הנתבע:
בתיה הלם
פסק-דין

פסק דין

1. תביעה לסילוק ידה של דיירת מוגנת בבית עסק.

התובעת הינה בעלת המושכר – נכס בן 3 חדרים , מטבח ושירותים הכולל חצר בגוש 10882 חלקה 22 (להלן:"המושכר"). אין חולק שהתובעת הינה "בעל הבית" כהגדרת הביטוי בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן "החוק"). הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") שכרה את המושכר מבעליו הקודמים בשכירות מוגנת, על פי הסכם שכירות מיום 17.6.65 (להלן: "ההסכם").

בהסכם מוגדרת מטרת השכירות כניהול עסק של גן ו/או גנון בלבד. אין חולק כי הנתבעת 1 אכן ניהלה מזה עשרות בשנים עסק של גן במושכר.

הנתבעת 2 (להלן: "רחל") הינה בתה של הנתבעת 1 (לראשונה בסיכומים העלתה ב"כ התובעת באופן תמוה טענה החולקת על נתון זה, למרות שבבקשה לתיקון כתב התביעה טענה בריש גלי שהנתבעת 2 הנה בתה של הנתבעת 1). מכל מקום, אף אם לא היה מדובר בבת – אין לכך חשיבות רבה, משעה, שכפי שיחוור, יכול גייר מוגן בבית עסק להפעיל עסקו באמצעות אחר, ולאו דוקא בן משפחה.

2. עילות הפינוי ביחס לדייר מוגן מוגדרות בסעיף 131 לחוק. מדובר ברשימה סגורה לבד מעילה נוספת שנוספה בפסיקה, עילת הנטישה. במקרה זה נטען בתביעה המתוקנת לעילות פינוי כנגד הנתבעת 1 מכוח סעיף 131(2) לחוק שעניינו בהפרת תנאי מתנאי השכירות, שהפרתו מזכה בתנאי ההסכם את בעל הבית בפינוי הדייר. ההפרות הנטענות כאן כלפי הנתבעת הינן מסירת שימוש לאחר או הרשאת שימוש לאותו אחר בניגוד להסכם השכירות, כאשר אותו אחר הינה הנתבעת 2. (על האבחנה בין מסירת שימוש להרשאת שימוש – ראה להלן). נטען שהנתבעת 2 היא זו אליה הועבר העסק בפועל, העסק כיום עסקה והיא זו שאף מנהלת אותו.

3. עילת פינוי שלובה הנטענת ביחס לנתבעת 1 – הנה עילת הנטישה.

4. כמו כן נטען שהנתבעת 1 לא דאגה לקבל רישיון עסק ואך לאחרונה הוגשה בקשה לעירייה לשינוי ייעוד מבית מגורים לגן ילדים קיים, לצרכי רישוי העסק. הבקשה הוגשה וחתומה עליה הנתבעת 2 שהינה אדריכלית במקצועה. התובעת מציינת כי אינה מסכימה לשינוי הייעוד. לפיכך גם אינה נכונה לשתף פעולה עם מי מהנתבעות כבעלת הנכס, כדי ליתן הסכמתה מול הועדה המקומית או העירייה לשינוי הייעוד המבוקש. חוששת היא מפגיעה בשווי קניינה אם ישונה היעוד התכנוני, כאשר מעדיפה היא שהייעוד יהא יעוד למגורים. עם זאת אין חולק כי חוזה השכירות נחתם במפורש מול הנתבעת 1 למטרת של ניהול עסק של גן או גנון, וזה אכן העסק הפועל במושכר עד היום.

5. ביחס לרחל (הנתבעת 2): נטען כי יש ליתן כנגדה צו לסילוק יד הואיל ואינה שוכרת ואין לה זכויות במושכר גם אם בפועל הועבר המושכר לניהולה, או שהעסק הועבר אליה כעסקה שלה.

6. התפתחות עובדתית עליה נלמד במהלך ישיבת ההוכחות הינה שהנתבעת 1 שהגיעה לגבורות וגילה כיום 86, הפכה לסיעודית ומאושפזת בבית אבות. בואר מפי הנתבעת 2, שהיא שהגישה התצהיר, כי מדובר בהתפתחות שלא היתה קיימת עת הוגשה התביעה. גרסה זו לא נסתרה.

7. התובעת בתצהירה מבארת כי מהלך 6 שנים מ – 1975, כשהיתה סטודנטית, זכור לה כי חברותיה ללימודים שהיו אמהות לפעוטות, שלחו את ילדיהם לגן הנתבעת שהיה ידוע לטובה, והנתבעת היתה הרוח החיה בו.

בסעיף 7 לתצהירה טוענת התובעת שכאם לילדים היא יודעת שניהול גן ילדים בפרט בגילאים צעירים שמגיל 2 עד 4 כרוך בעבודה רבה מאוד. בפעוטון בו למדו ילדיה העסיקה בעלת הפעוטון גננת מוסמכת לצורך הפעילויות החינוכיות כסייעות כאלו ואחרות. אך בעלת הפעוטון היתה תמיד עסוקה גם בעצמה, מבוקר עד ערב, בטיפול בכל ענייני הגן: הרשמה, קשר שוטף ויומיומי עם ההורים, ניהול כוח אדם, השגחה, טיפול, בישול, נקיון, קניות יומיומיות של מזון והספקה שוטפת קניות תקופתיות של ציוד וחומרים, ניהול כספי, הנה"ח חשבונות גבייה, ארגון סדר יום, חוגים, טיולים, דווחים לרשויות המס וכל הכרוך בכך. התובעת מודה כי העסקת עובדים להפעלת "אופרציה" זו היא הכרחית אך כל בעלת גן או פעוטון היא הרוח החיה בפעוטון.

8. ביחס לנתבעת 2 צוין כי זו פנתה לתובעת ב 23.3.09 בהציגה עצמה כשוכרת של המושכר ביחד עם אמה – מה שאין בו ממש לפי שאין לנתבעת 2 מעמד של שוכרת. המכתב צורף ומדובר למעשה בבקשה לתובעת כבעלת המושכר, ליתן הסכמה לבקשה לשינוי הייעוד. זה נוסח המכתב:

"מידי שנה אנחנו עורכים את רישוי הגן לפי דרישות משרד החינוך ומשרד הבריאות. בנושא תקינות המבנה אנחנו מביאים מהנדס שיאשר את תקינות המבנה וכן יועץ בטיחות. מעולם לא ערבנו אותך בכך וזאת כי טיפלנו בעצמנו בדרוש. השנה, נדרשנו לראשונה, לצורך קבלת אישור לניהול גן ילדים להמציא תיעוד על כך שלמבנה בו נמצא הגן ניתן היתר בניה. לאישור האמור מתבקש גם כי ישתנה יעוד המבנה. מתברר שבניין הגן לא קיבל מעולם אישור רשמי – דבר שקשור כנראה לגילו המופלג. בשל הדרישה ערכתי בקשה לקבלת היתר למבנה הגן. בבקשה צוין המבנה לפי הקיים וברצוני להגישה כעת. אנחנו חתומות כעורכות הבקשה, וזאת כיוון שאנו שוכרות את הגן בשכירות מוגנת על פי חוק. בתור בעלת המקום אני פונה אליך בבקשה להוסיף חתימה לבקשה המצורפת כאן.

אשמח להיות בקשר

בתיה הלם – רחל למור"

המכתב חתום על ידי שתי הנתבעות.

ניתן לראות כי בשונה מן הנטען על ידי התובעת, אין במכתב כל זיהוי של הנתבעת 2 בתורת מי שזכות הדיירות המוגנת במושכר כבר עברה אליה. אמנם צוין הניסוח "כיוון שאנו שוכרות את הגן בשכירות מוגנת על פי חוק" אולם ניסוח זה נחזה ניסוח תמים שאינו מבקש לנכס לעצמו זכות של דיירות מוגנת שאין חולק שכיום אינה מוקנית לנתבעת 2 . האחרונה אף אינה טוענת או מתיימרת לטעון כי הנה בעלת זכות כזו. הניסוח בהחלט ניתן לביאור בקרבה הרעיונית שבין אם ובת ששתיהן מפעילות העסק במושכר, מי פחות מי יותר, כאשר העסק יכול להתנהל במושכר מכוח זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת 1, ומכאן אותו ניסוח. הא ותו לא.

9. ביחס לניהול עסק ללא רישיון, אזכיר כי סעיף 131 (4) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בגין שימוש במושכר למטרה לא חוקית: אך באותה נשימה קובע הוא במפורש בסיפא שלו כי שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על פי דין אין בו משום שימוש למטרה בלתי חוקית.

אכן, סעיף 6(ז) להסכם השכירות קובע כי על השוכר לקיים כל ההוראות הכלולות באיזה שהם חוקים, חוקי עזר, תקנות, צווים, והוראות תוכניות בניין ערים של כל שלטון או רשות מוסמכת החלים לגבי המושכר וגם/או לגבי השינוי במושכר, ובמידה שהשינוי במושכר טעון קבלת איזה שהם רשיונות, לקבל כל רשיונות כאלה ולחדשם בזמן. אך עסקינן בשכירות מוגנת לגביה אין די בכל הפרה ולו יסודית של הסכם השכירות כדי שיבוטל ההסכם, ותקום עילת פינוי. אלא יש להיכנס לעילת הפינוי של סע' 131(2) לחוק, שמצריכה גם הפרה של תנאי מפורש בהסכם, וגם שתנאי ההסכם הקנו באופן מפורש הזכות לתבוע פינוי במקרה של הפרת התנאי בו עסקינן: אין די אפוא בדין החוזים הכללי, אלא הדין כאן לענין עילת הפינוי הוא דין ספיציפי. עיין למשל ע"א 460/77 שלומית דרוקר נ' חנניה פלטין פ"ד לב(2) 809; ע"א 142/59 משה מ. מורי נ' יוסף קאשי פ"ד יד(2) 1322; ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהד' שניה) – להלן :"בר אופיר", בעמ' 15.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ