|
בפני בקשה לביטול הענקה בהתאם להוראות סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"מ - 1980 (להלן: "הפקודה") של זכויות החייב בשני מגרשים כמפורט להלן, לידי המשיב.
הרקע העובדתי
1. ביום 7.3.16 הוגשה בקשת נושה למתן צו כינוס לנכסי החייב.
2. ביום 2.5.16 ניתן צו כינוס לנכסי החייב ועו"ד יניב אינסל מונה כמנהל מיוחד לנכסיו.
3. ביום 4.12.16 הוכרז החייב פושט רגל והמנהל המיוחד מונה לתפקיד נאמן לנכסי החייב.
4. ביום 16.3.16 (כחודש וחצי לפני מתן צו כינוס נכסים כנגד החייב) נחתם הסכם מכר בין החייב למשיב (להלן: "ההסכם") (ת/1) ולפיו רכש המשיב מהחייב שני מגרשים:
א. מגרש בשטח 250 מ"ר הידוע כגוש 6429, חלק מחלקה 332 (להלן: "מגרש 332").
ב. מגרש בשטח 250 מ"ר הידוע כגוש 6429, חלק מחלקה 333 (להלן: "מגרש 333")
(שני המגרשים יחד ייקראו להלן: "המגרשים").
5. על פי ההסכם ת/1 תמורת המגרשים ישלם המשיב לחייב סכום של 2.2 מיליון ₪, באופן שסך של 200,000 ₪ ישולמו במועד החתימה על ההסכם, בהמחאה לפקודת החייב ואילו היתרה בסך 2 מיליון ₪, ישולמו תוך 60 יום ממועד חתימת ההסכם.
6. ביום 24.3.16 נרשמה לטובת המשיב הערת אזהרה על מגרש 332 בלבד (ת/2).
7. ביום 18.4.17 הוגשה בקשת הנאמן לביטול ההענקה של המגרשים למשיב.
בבקשה נטען כי המשיב אינו עומד בחריג הקבוע בסעיף 96(ג)(2) לפקודה, המוציא מתחולת הסעיף, הענקה שנעשתה "לטובת קונה או בעל שעבוד בתום לב ובתמורה בת ערך".
8. המשיב טען בתגובתו לבקשה ובתצהירו, כי לא הייתה כל היכרות מוקדמת בינו לבין החייב ולא הייתה כל מניעה מצדו להתקשר עם החייב בהסכם המכר לרכישת המגרשים.
כמו כן טען כי שילם את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם ואף מעבר לכך (לטענתו שילם סך כולל של 2,710,000 ₪), סכום המהווה תמורה בת ערך וכי פעל בתום לב, לאורך כל הדרך.
9. ביום 24.10.17 נחקר המשיב על תצהירו ולאחר מכן הוגשו סיכומי הצדדים.
השאלה שבמחלוקת
האם העסקה שבין החייב לבין המשיב מהווה הענקה פסולה שיש לבטלה על פי תנאי סעיף 96(א) לפקודה?
האם עומדת למשיב ההגנה שבסעיף 96(ג)(2) לפקודה?
דיון והכרעה
10. בבקשה לביטול הענקה, לפי סעיף 96(א) לפקודה, הנטל הראשוני לביסוס קיומה של הענקה פסולה רובץ על הנאמן ועליו להוכיח התקיימותם של שלושה יסודות: נכסים; של החייב והענקה.
נראה כי הנאמן עמד בנטל הראשוני המוטל עליו והוכיח את שלושת היסודות ואין על כך מחלוקת.
11. המחלוקת מתמקדת בהתקיימות התנאים הקבועים בסעיף 96(ג)(2) לפקודה, שהם תנאים מצטברים: תום לב ותמורה בת ערך.
בע"א 4619/15 עו"ד אינסל הנאמן על נכסי ינקוביץ' נ' ינקוביץ (פורסם בנבו 14.8.17) נקבע ביחס לנטל הראיה בהוכחת התקיימות החריגים שבסעיף 96(ג):
הנטל הראשוני להוכיח כי מקבל ההענקה לא עומד בחריגים מוטל על התובע את ביטולה, קרי על הנאמן ואולם נקבע כי "אין להעמיס על הנאמן חובת ראיה כבדה מדי" – מהנאמן נדרש מעט על מנת לצאת ידי חובת הראיה המוטלת עליו; ואם עשה כן, הנטל עובר למקבל ההענקה להראות כי הוא עומד באחד החריגים (ראו ע"א 2887/13 נאור נ' חמת אלייה נ' השקעות בע"מ, פסקה 21 (16.8.15) (פורסם בנבו); ע"א 5578/93 נד נ' סרגובי, פד"י מט(2) 459, 477 (1995) ענין שילר בפסקה 21; עניין גרנות).
וכן:-
בע"א 2887/13 שמעון נאור נ' חברת אל-יה נר השקעות בע"מ (16.08.15):
"הנטל לשכנע כי דין הענקה פלונית להתבטל מכיוון שאינה מקיימת את תנאי החריג, מוטל על כתפי הנאמן. אולם, מאחר שתנאי החריג כוללים יסודות שליליים, נקבע בפסיקה כי אין להעמיס בהקשר זה על הנאמן חובת ראיה כבדה מדי. אם עלה בידו של הנאמן לעמוד בנטל הראשוני, יעבור הנטל למקבל ההענקה לשכנע כי מתקיימים תנאי החריג..."
תום ליבו של המשיב
12. הנאמן עמד בנטל הראשוני להראות שהמשיב אינו עומד בחריג תום הלב ולו מתוך עיון בהסכם ונסחי הרישום, שנחתמו ע"י המשיב, כפי שיפורט להלן, ולאור לוח הזמנים "הצפוף" לפיו ההסכם נחתם 9 ימים לאחר שהוגשה בקשת נושה למתן צו כינוס כנגד החייב וכחודש וחצי לפני שניתן צו הכינוס.
13. נראה כי קשה לקבל את טענת המשיב בדבר תום ליבו וזאת נוכח התנהלותו קודם לחתימת ההסכם, במעמד חתימתו, ולאחר חתימתו.
14. המשיב העיד בתצהירו:
"3. עת התקשרתי עם החייב בהסכם המכר, לא הייתי מודע למצבו – לא האישי ולא הכלכלי שכן אין זה מענייני, ואף לא נמסרה לי כל אינפורמציה על החייב עצמו, לא הייתה כל היכרות מוקדמת בינינו".
(וכן ראה פרוטוקול עמ' 55 שו' 8-9).
כמו כן המשיב העיד כי הכיר את החייב סמוך לחתימת ההסכם וניהל עמו מו"מ קצר של "יום וחצי יומיים" (פרוטוקול עמ' 56, שו' 1-4).
15. המשיב העיד עוד כי לא היה מיוצג ע"י עו"ד במו"מ או בחתימת ההסכם (עמ' 55, שו' 1-3).
16. המשיב הודה כי בעת חתימת ההסכם, החייב אמר לו שיהיה עליו לשלם את התמורה לצדדים שלישיים, שלהם הוא חייב כספים. עם זאת, העיד שלא הבין מכך שלחייב חובות לצדדים שלישיים (עמ' 65, שו' 17-18), גרסה תמוהה על פניה, כי אם החייב אמר למשיב מפורשות שיש לו נושים וכי כספי התמורה ישמשו לסילוק החוב כלפיהם, כיצד יתכן שהמשיב לא הבין שהחייב שקוע בחובות?!
17. הוראות ההסכם מצביעות על כי מצבו הכלכלי העגום של החייב לא הוסתר מהמשיב והדבר אף צוין מפורשות בהסכם.
בהסכם נרשם:
3(ג) הקונה יטפל בשחרור הנכס מכל עיקול, הערה מגבילה, שעבוד וכד', וכל תשלום שיבצע לכל מי מהנ"ל ייזקף ע"ח התמורה הנקובה בסעיף 5".
(ד) הקונה מצהיר כי ידוע לו שעל חלקות 332 ו-333 בגוש 6429, אשר הנכס הוא חלק מהם, רשומים עיקולים שעבודים והערות אזהרה וכן רשום צו מניעה, הכל כמפורט בנסח הטאבו המצ"ב כנספח א' להסכם זה לעיל וכי אין ולא יהיו לו טענות ו/או דרישות ו/או תביעות מכל סוג שהוא בעניין כל אלה וכי הוא מתחייב לטפל בשחרור הנכס מכל אלה כאמור בסעיף ג' לעיל...".
18. עולה מהאמור לעיל כי המשיב היה מודע לקיומם של עיקולים, שעבודים והערות המעידים על חובות כבדים הרובצים על המגרשים ועל קשיים כלכליים בהם נתון החייב והוא התקשר עם החייב בהסכם, כשהוא מודע לקשיים אלה.
המשיב נטל על עצמו "לטפל בשחרור הנכס מכל אלה" וזאת מבלי שטרח לברר, קודם לחתימתו על ההסכם, מהו היקף החובות הרובצים על הנכס והאם יש בתמורה המוסכמת כדי לפרוע את החובות ו"לשחרר" את המגרשים מאותם חובות (עמ' 55 שו' 19-29).
המשיב אף נטל על עצמו בנוסף, לשלם את כל ההיטלים החלים על המגרשים מבלי שבדק, קודם להתקשרותו בהסכם, מהו סכום ההיטלים שהתחייב לשלם (ראה סעיף 9(א) ו-9(ב) להסכם). על פי עדותו בדק את גובה היטל ההשבחה רק לאחר חתימת ההסכם (עמ' 61 שו' 8). כמו כן, המשיב פנה לעירייה לאחר חתימת ההסכם כדי לקבל את התכניות של המגרש (עמ' 57 שו' 3-5) וכך התברר לו שיש צורך לבצע איחוד חלקות ושינוי תב"ע (עמ' 54 שו' 24-28), גם זאת, לאחר חתימת ההסכם.
19. אם בכך לא די, הרי בסעיף 12 להסכם נקבע כי מס שבח, במידה ויחול – ישולם ע"י המוכר והוסף: - "המוכר מצהיר כי עקב הפסדים עסקיים כבדים יש סבירות כי לא יחויב במס שבח בגין העסקה או כי שיעור המס שיקבע יקוזז במלואו כנגד הפסדיו הכספיים והוא יפעל להסדיר זאת באמצעות רו"ח."
(סעיף 12(א) להסכם) (כן ראה סעיף 18 להסכם).
20. העסקה לא דווחה כלל לרשויות המס והמשיב לא שילם את מס הרכישה. המשיב העיד כי לא דווח על העיסקה כי "עד שאני לא מקבל הערות אזהרה על כל המקרקעין, אני לא אשלם. מכסימום אשלם קנס על ההגשה המאוחרת" (עמ' 60 שו' 4-5). זאת בעת שלטענת המשיב, שילם את מלוא התמורה עבור המגרשים ואף מעבר לסכום המוסכם, מבלי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה על מגרש 333.
21. נסחי הרישום של המגרשים צורפו כנספחים להסכם והמשיב חתם עליהם, כחלק מההסכם.
בכך אישר המשיב שתוכנם של נסחי הרישום, ידוע לו ולמרות זאת לא טרח לקבל מהחייב אישורים ואסמכתאות בדבר גובה החובות (פרו' עמ' 55, שו' 19-29).
22. מעיון בנסחי הרישום שצורפו עולה כי: -
א. ביחס למגרש 332 - רשומה משכנתא ללא הגבלה בסכום לטובת בנק מזרחי טפחות בע"מ. כמו כן רשומה הערת אזהרה לטובת ששונים בניה וניהול בע"מ (להלן: "ששונים"), שתי הערות אזהרה נוספות ושני צווי עיקול שהוטלו על המגרש בשני תיקי הוצאה לפועל.
ב. ביחס למגרש 333 - רשומה משכנתא ראשונה בסך 15 מיליון ₪ לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ, שלוש הערות אזהרה, צו מניעה, ארבעה צווי עיקול שהוטלו על המגרש בארבעה תיקי הוצאה לפועל.
23. המשיב אישר בעדותו כי ידע שיש בעיות כלשהן ביחס למגרש 333 וכי רק לאחר הסדרת החוב לבנק דיסקונט, ניתן יהיה לרשום לטובתו הערת אזהרה. המשיב הוסיף שהעיקולים, המשכנתאות והערות האזהרה שהיו רשומים בנסחי הרישום, לא הטרידו אותו (עמ' 55 שו' 10-18), כי סמך על החייב, שנראה לו אדם אמין (שו' 23).
24. נסחי הרישום מעידים על קיומם של התחייבויות וחובות רבים והמשיב התעלם מכך לחלוטין, מבלי שהתייעץ בעורך דין כדי שידאג להגן על זכויותיו, יזהירו מפני הסיכונים שהוא נוטל על עצמו וידאג לקבל לידיו ייפוי כוח בלתי חוזר, שטרי מכר, מכתבי החרגה ואישורים מהחייב. הדבר אף עולה מסעיפים 7 ו-10 להסכם בהם הותירו הצדדים מקום להשלים את פרטי ב"כ הרוכש לאחר שהמשיב ישיג לעצמו עו"ד, כאמור.
מנגד, ניתן להתרשם שהחייב, באמצעות עורך דינו שערך את ההסכם, חשף בפני המשיב את הקשיים והמכשולים העומדים בפני מי שמעוניין ברכישת המגרשים ומבחינה זו, נתן גילוי למשיב, כך שהמשיב אינו יכול לטעון כי לא היה מודע לבעיות והקשיים.
25. ניתן להתרשם שההסכם נחתם בחיפזון על ידי מי שאצה לו הדרך, מבלי שערך את הבדיקות הנדרשות המינימליות ביותר, ולא שעה לנורות האזהרה הרבות, שכלל לא הוסתרו מפניו.
תזמון חתימת ההסכם במועד כה קרוב להגשת הבקשה למתן צו כינוס כנגד החייב ולמועד מתן צו הכינוס, והתקשרות בהסכם בחפזון ובקלות ראש יוצרים את הרושם שהמשיב, שהינו אדם מנוסה ושהעיד שניהל חברה גדולה, ידע והבין היטב את קשייו הכלכליים של החייב והתקשר עמו בהסכם כדי לסייע לו להתחמק מנושיו או כדי להספיק לרכוש מקרקעין במחיר הזדמנותי, נוכח הקשיים.
26. התנהגותו של המשיב במהלך המו"מ ובחתימת ההסכם הינה בלתי סבירה ואף חריגה, משעסקינן בעסקת מכר מורכבת ומסובכת. לא כך נוהג רוכש סביר, בבואו לרכוש מגרשים יקרי ערך. למרות שהמשיב ידע על חובות, תיקי הוצל"פ, עיקולים, משכנתאות הערות האזהרה, נושים צדדי ג' שיש להעביר לידיהם את התמורה, לא נרתע ולא טרח להעמיק ולברר את ההיקף הכספי של כל אלה.
התנהגותו של המשיב הינה כה חריגה, עד כי יש בה כדי לעורר ספקות האם הסכם המכר הינו הסכם אמיתי למכירת המגרשים או שמסתתרת מאחוריו עסקה אחרת.
27. במעמד חתימת ההסכם ולאחריו המשיב אף לא פעל על פי ההסכם מבחינת מועדי התשלומים וסכומם.
על פי ההסכם, תשלום ראשון בסך 200,000 ₪ ישולם במעמד חתימת ההסכם בשיק לפקודת החייב להבדיל מהתשלום השני בסך 2 מיליון ₪ לגביו נקבע כי ישולם "בהמחאות רגילות" והוא ישולם תוך 60 יום לאחר מועד החתימה (סע' 5 להסכם). אף אחד מסכומי ההמחאות שהציג המשיב ומועדם אינו תואם את הסכום והמועדים על פי ההסכם.
ניתן היה לצפות מרוכש, שלדבריו הכיר את המוכר "יום וחצי יומיים" קודם לחתימת ההסכם, שידבק בהוראות ההסכם, ידאג לקיימן ולקבל אישור מהמוכר על תשלומים שביצע.
28. לאחר חתימת ההסכם כשהתברר למשיב כי החובות הרובצים על המגרשים עולים על התמורה המוסכמת וכי קיימים קשיים ועיכובים בביצוע ההסכם, לא פעל לצמצם את נזקיו והמשיך, לטענתו, לשלם את התמורה, ואף ביתר, בסכומים משמעותיים, וזאת מבלי שהוסרה איזה מן ההערות (ראה ת/2, ת/3).
29. אוסיף עוד מספר עניינים תמוהים שלא ניתן להם הסבר ע"י המשיב, שאף הם פוגמים בתום ליבו:
האחד - המשיב צירף לתצהירו אסמכתאות על המחאות שמשך, לטענתו, לצדדים שלישיים - נושים של החייב.
האסמכתאות הראשונה, השנייה והשלישית הינן צילום של שלוש המחאות לפקודת צדדי ג' בסכום כולל של 500,000 ₪ הנושאות תאריך 3.3.16, דהיינו ההמחאות נמשכו 13 יום לפני חתימת ההסכם. המשיב לא נתן כל הסבר למועד ההמחאות הנ"ל (עמ' 65 שו' 15-16) ולעובדה כי רשם המחאות לפירעון במועד מוקדם למועד העיסקה, כשעדיין לא הכיר את החייב, לגרסתו.
עדותו כי סיכם עם צד ג' שההמחאות לא תפרענה אלא מספר חודשים לאחר מכן, אינה נותנת מענה והסבר כיצד זה נמשכו המחאות ע"י המשיב בסכומים נכבדים, לפני שכלל התקשר עם המשיב בהסכם או לפני שהכירו כלל. יש בכך כדי לעורר ספק כי קיים קשר או זיקה בין ההמחאות הנ"ל לבין ההסכם, שטרם בא לעולם.
השני - המשיב שב וטען כי שילם את מלוא התמורה על פי הסכם ואף מעבר לכך (סכום נוסף של 510,000 ₪). מהאסמכתאות שצורפו לתצהירו להוכחת התשלומים שבוצעו על ידו עולה כי שלוש המחאות בסכום כולל של 1,610,000 ₪ נמשכו מחשבונות שאינם של המשיב.
המשיב נשאל על כך בחקירתו הנגדית, אז טען לראשונה כי התקשר עם עופר גפני, שהכיר לו את החייב, בהסכם לפיו תמורת סך של 1,610,000 ₪ יהיה עופר הנ"ל שותפו ב-50% מהזכויות הנרכשות במגרשים (עמ' 64 שו' 12-18).
"זה שיקים שעופר נתן לי. 3 שיקים באו מצידו של עופר גפני. אז הייתי קצר בכסף. אמרתי לעופר תהיה שותף איתי, אני לא יכול להיכנס לבד לעיסקה כי אני אתמוטט, אני מבקש שתכנס איתי בשותפות. עשינו הסכם לא אצל עו"ד. הוא חתם איתי על הסכם. הוא מכניס כמה שצריך כסף כדי לגמור את העיסקה והוא יהיה שותף בחצי מ... לא צרפתי את ההסכם לתצהיר".
העובדה שהמשיב לא חשף זאת בפני בית המשפט אלא בסיום חקירתו הנגדית, לא צירף את ההסכם בינו לבין אותו עופר, לא צירף תצהיר של עופר ולא זימנו לעדות, מחזקת אף היא את חוסר תום ליבו של המשיב.
בע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציין בע"מ, מד(1) 237 נקבע: -
"אי הבאת עד רלבנטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד".
זאת ועוד, המשיב הסביר שהתקשר עם עופר גפני בהסכם מאחר שלא היה לו כסף לשלם עבור המגרשים, כפי שהתחייב (עמ' 64 שו' 12), כשעולה מעדותו, שגם לגבי החלק שנפרע על ידו, היה עליו ליטול הלוואה מהבנק (עמ' 62 שו' 16).
יוצא, איפוא, כי במועד ההתקשרות עם החייב בהסכם, למשיב לא היו מקורות כספיים לרכוש את המגרשים או לעמוד בהתחייבויות שנטל על עצמו, והדבר מגביר את חוסר תום ליבו, ומעורר תמיהות לגבי ההתקשרות עם החייב.
השלישי - לטענת המשיב שולמו לצדדים שלישיים סכומים העולים על 2.7 מיליון ₪ אך אין בידי המשיב אישור כלשהו בדבר ביצוע התשלומים בפועל, ולא הוסרה איזו מהערות האזהרה, העיקולים או המשכנתאות הרשומים בנסחי הרישום. המשיב גם שילם, לטענתו, לצדדי ג' שלא היו רשומות לטובתם הערות על המגרשים, דבר המגביר את התהיות ביחס לתום ליבו של המשיב והאותנטיות של ההסכם.
גם טענת המשיב כי התנדב לשלם סכום נוסף של למעלה מ-500,000 ₪ הינה תמוהה ובלתי סבירה.
על כך יורחב בפרק הדן ב"תמורה בת ערך".
30. מכל האמור לעיל עולה כי הוכח שהמשיב לא היה תם לב, בהתקשרותו עם החייב בהסכם ומטעם זה יש לקבל את הבקשה לביטול ההענקה.
31. די בכך שנקבע חוסר תום ליבו של המשיב כדי להורות על ביטול ההענקה שכן התנאים בדבר תום לב ותמורה בת ערך הם תנאים מצטברים. עם זאת, אתייחס ואוסיף כי גם התנאי הנוסף של "תמורה בת ערך" אינו מתקיים.
תמורה בת ערך
32. יאמר כבר עתה: טענת המשיב כי שילם סכום העולה על התמורה החוזית (סך של 510,000 ₪ ביתר) מעוררת לכשעצמה סימני שאלה כבדים, במיוחד מאחר שתשלום התמורה לצדדים שלישיים היה אמור להסיר משכנתאות, הערות אזהרה ועיקולים. למרות שלטענת המשיב שילם סכומים כה נכבדים, לא הוסר אף עיקול, משכנתא או הערת אזהרה בנסחי הרישום (ראה ת/2, ת/3, נסחי רישום מעודכנים).
ואם לא הוסרה איזה מההערות, מדוע המשיב המשיך, לגרסתו, לפרוע לצדדים שלישיים את חובות החייב לאחר מתן צו הכינוס ומדוע אף שילם כספים לצדדי ג' שלא רשומות לטובתם הערות על המגרשים?
שאלות אלו לא זכו למענה.
האם זה סביר שרוכש שאין לו היכרות קודמת עם המוכר, ירכוש מגרשים הנושאים התחייבויות כה רבות מבלי שידע את היקפם מראש, מבלי שנעזר בייעוץ משפטי, שישלם את מלוא התמורה בסך 2.2 מיליון ₪ לצדדים שלישיים בלי שקיבל אישור ולו על תשלום אחד מבין התשלומים ומבלי שהוסרו הערות אזהרה ועיקולים, ועוד ישלם מעבר לקבוע בהסכם סכום נוסף של 510,000 ₪?
33. המשיב בתצהירו ציין כי התמורה הנוספת שולמה "בגין גילום תשלום דמי תיווך, תשלום לצדדים שלישיים לצורך סילוק המגבלות וההערות בגין המקרקעין" (עמ' 8 לתצהיר). ניתן היה לצפות, אם אכן שולמה התמורה הנ"ל, כי יוסרו ההערות או לפחות יהיו בידי המשיב מסמכים מטעם אותם צדדים שלישיים המאשרים כי ניתן להסיר את ההערות.
כזאת לא הוצג ע"י המשיב.
34. המשיב העיד כי במעמד חתימת ההסכם מסר לחייב 5 המחאות עוקבות בסך 100,000 ₪, כל אחת ועוד 600,000 ₪ נתן לנושה של החייב, ששונים, על כך קיבל אישור מששונים, סה"כ על פי עדותו שילם 1.1 מיליון ₪. היתרה בסך 1,610,000 ₪ שולמה ע"י עופר גפני. אישור על תשלום סך 600,000 ₪ לששונים לא הוצג, למרות שהמשיב שב וציין בעדותו שקיבל מששונים אישור על תשלום הסך הנ"ל (עמ' 61, שו' 25, 30).
35. משעלתה גרסת המשיב לראשונה בסיום עדותו בבית המשפט שחלק משמעותי מהתמורה שולמה ע"י עופר גפני (1,610,000 ₪) ולא על ידו והוא צירף שלוש המחאות שנמשכו מחשבונות הקשורים לעופר הנ"ל, או בערבותו האישית ללא כל מסמכים נוספים התומכים בטענתו, מי לידינו יתקע כי קיים קשר כלשהו בין שלש ההמחאות הנ"ל, לבין ההסכם?
המשיב העיד: -
"שלמתי מכיסי הפרטי 1,100,000 ₪, את כל היתר שילם עופר".
(עמ' 64 שו' 22-24).
די בהודאת המשיב כי שילם סך 1.1 מיליון ₪ בלבד עבור המגרשים נושא ההסכם, כדי לקבוע כי לא שולמה ע"י המשיב תמורה בת ערך, מה גם שאף ביחס לתמורה חלקית זו, לא הוכח כי שולמה.
36. מעבר לכך, תנאי התשלום שנקבעו בסעיף 5 להסכם לא קוימו כלל, שעל פיו במעמד חתימת ההסכם היה על המשיב לשלם סך 200,000 ₪ לפקודת המוכר. אף אחת מההמחאות לא נמשכה לפקודת המוכר.
37. מעבר לאמור, המשיב צירף לתצהירו צילום של מספר המחאות שלטענתו שילם לצדדים שלישיים, נושים של החייב אך לא צירף כל אסמכתא שההמחאות הנ"ל אכן נפרעו ומתי.
כמו כן, לא צורף כל אישור מצד אותם צדדים שלישיים שאכן חובו של החייב כלפיהם נפרע באותן המחאות וכי הם מסכימים למחיקת ההערות או העיקולים. המשיב יכול היה בנקל להציג דפי חשבון מהבנק כדי להוכיח פירעון ההמחאות ולהמציא אישורים מאותם צדדים שלישיים שפרעו את ההמחאות, אך הדבר לא נעשה על ידו.
38. בחינת צילומי ההמחאות שצירף המשיב לתצהירו מעלה כי: -
א. שלוש המחאות בסך כולל של 500,000 ₪ - (אחת ע"ס 400,000 ₪ ושתיים בסך 50,000 ₪ כ"א) נמשכו ע"י המשיב ביום 3.3.16 (13 יום טרם נחתם ההסכם ובמועד שעוד לא הכיר את החייב, לגרסתו). המשיב לא ידע להסביר מדוע משך את ההמחאות במועד זה.
ב. חמש המחאות לפקודת אס.אר.אקורד בע"מ ע"ס 100,000 ₪, כל אחת, למועדים 12.4.16, 12.5.16, 12.6.16, 12.7.16 ו-18.7.16, המשיב הציג צילום של ההמחאות הנ"ל, לא המציא אישור או אסמכתא לכך שההמחאות נפרעו, אישור כי הן מהוות תמורה עבור המגרשים על פי ההסכם וכי היה בהן לפרוע חוב של החייב.
מועד פירעון ההמחאות הנ"ל - הינו לאחר מתן צו הכינוס.
ג. שתי המחאות לפקודת ענבל ואמיר בע"מ ע"ס 50,000 ₪, כל אחת למועדים 9.6.16 ו-14.6.16. ביחס להמחאות אלה צורף אישור חתום ע"י הרצל אזולאי (מטעם ששונים) כי סך 100,000 ₪ שולם עבור מגרש 332 כדי לבטל הערת אזהרה הרשומה לטובת ששונים.
עם זאת, לא צורפה אסמכתא המוכיחה שההמחאות הנ"ל נפרעו והערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת ששונים לא הוסרה.
גם כאן מועד הפירעון לאחר מתן צו הכינוס.
ד. שלוש המחאות שנמשכו ע"י מר עופר גפני בסכום כולל של 1,610,000 ₪, לא ברור מה הקשר בין ההמחאות הנ"ל לבין ההסכם ומכל מקום אין מדובר בתמורה שהמשיב שילם עבור המגרשים. יוסף כי העובדה שסכום ההמחאות הכולל עולה על התמורה המוסכמת מעידה כאלף עדים שההמחאות שנמשכו ע"י עופר גפני אינן קשורות להסכם שנחתם בין המשיב לחייב.
ה. המשיב צירף אסמכתא בדבר רכישת שיק בנקאי על ידו, מיום 27.6.16 בסך 600,000 ₪, שם המוטב "עו"ד ערן ברד" אך לא ניתן כל הסבר לאסמכתא זו. לא ברור האם מדובר בסכום שלטענת המשיב שולם לששונים, ואיך הסכום הנ"ל מתיישב עם ההמחאות האחרות שנמשכו על ידי המשיב.
רכישת השיק נעשתה לאחר מתן צו הכינוס ולאחר רישום צו מניעה על מגרש 333.
39. עולה מהאמור שהמשיב לא הוכיח ששילם תמורה כלשהי עבור המגרשים. צירוף צילומי המחאות מבלי להוכיח כי הן נפרעו ונתקבל אישור ששולמה באמצעותם תמורה עבור המגרשים לנושי החייב, אין בו די כדי להוכיח תשלום התמורה, כולה או חלקה.
40. יוסף כי אף התמורה שנקבעה עבור המגרשים על פי ההסכם (2.2 מיליון ₪ לשני המגרשים) אינה עולה בקנה אחד עם שווי המגרשים ע"פ חוות דעת שהוגשה ע"י הנאמן ביום 1.8.17, לפיה שווי שני המגרשים במועד ההענקה מוערך בסך של 4 מיליון ₪. המשיב עצמו ביקש להתבסס על חוות דעת שמאית מטעם הבנק מיום 21.1.14 (נספח ה' לסיכומי המשיב), לפיה שווי כל מגרש הועמד ע"ס 1.4 מיליון ₪ ובסה"כ 2.8 מיליון ₪. המשיב טען כי לאחר התוספת של 510,000 ₪ על סכום ההסכם, שולמה תמורה בת ערך בהתאם לחוות הדעת השמאית, עליה ביקש להסתמך. עם זאת, לאור הפגמים והכשלים הרבים מצד המשיב להוכיח את תום ליבו ואת תשלום התמורה על ידו, לא מצאתי להרחיב לעניין הפער בין סכום התמורה בהסכם לבין שווי המגרשים על פי איזה מחוות הדעת, אשר גם בפער זה יש כדי לסתור את הטענה בדבר "תמורה בת ערך".
41. למצער, המשיב טען כי יש להבחין בין שני המגרשים ולהכיר למצער בזכויותיו ביחס למגרש 332, לגביו נרשמה לטובתו הערת אזהרה. ההבחנה מתבקשת לאור העובדה כי הנאמן דאג לרישום צו מניעה במועד סמוך למינויו על מגרש 333 בלבד בעוד שביחס למגרש 332, צו המניעה נרשם רק ביום 15.1.17, לאחר שהמשיב שילם כבר את מלוא התמורה עבור המגרשים.
בכך, לטענת המשיב נפגעו זכויותיו ולכן אין מקום לביטול ההענקה ביחס למגרש 332.
לא ניתן לקבל את טענת המשיב.
רישומו של צו המניעה ביחס לאחד המגרשים די בו כדי להביא לידיעת המשיב על קיום הליכי פש"ר כנגד החייב וכדי להדליק נורה אדומה אצל המשיב ביחס לעסקה כולה.
המשיב התייחס, לאורך כל הדרך אל העסקה כעסקה אחת ולא יצר כל הבחנה או ניסה להפריד בין המגרשים לבין עצמם.
חוסר תום ליבו והעדר הוכחה בדבר תשלום תמורה בת ערך או תמורה כלל, משותף לשני המגרשים.
המשיב אף אישר בעדותו כי שליחים מטעמו פנו לנאמן לאחר רישום צו המניעה במאי 2016, בניסיון להגיע להסדר כלשהו (עמ' 58 שו' 14, עמ' 59, שו' 6).
לפיכך, יש לדחות את טענת המשיב כי אי רישום צו המניעה ע"י הנאמן על מגרש 332, סמוך לאחר מתן צו כינוס, פגעה בו, שכן המשיב ידע, לכל המאוחר במאי 2016, שהחייב נתון בהליכי פשיטת רגל, וכי לא ניתן לבצע העברת זכויות באיזה מן המגרשים.
לסיכום
לאור האמור לעיל אני קובעת כי הוכח בפני שהמשיב אינו מקיים את התנאים להחלת החריג שבסעיף 96(ג)(2) לפקודה, בדבר רכישת הזכויות במגרשים בתום לב ובתמורה בת ערך.
לפיכך אני מורה על ביטול עסקת המכר בין החייב למשיב.
אני מחייבת את המשיב בהוצאות משפט לקופת הנאמן ולכנ"ר בסך 10,000 ₪, לכל אחד.
|