הגג העליון (שהוא כיום הגג מעל דירתם של המבקשים), הינו רכוש משותף, אשר נועד לשמש את כל בעלי הדירות לשם התקנת מתקנים משותפים כגון דודי שמש, קולטים ואנטנה מרכזית.
11.התקנון המוסכם נותן ביטוי לרצונם המשותף של החב' הקבלנית ושל הרוכשים או הבאים בנעליהם, להותיר חלקים מסוימים בבנין כרכוש משותף, וחלקים אחרים לייחד כהצמדה לדירות, למעט הגג אשר הוצמד בתשריט רק לדירה המשמשת כיום את המבקשים.
המשיבים אינם מתכחשים להוראות התקנון המשותף, אולם חולקים על הפרשנות המרחיבה שהמבקשים מעניקים לתקנון ובמיוחד לסעיף 3 הדן בהצמדת הגג.
המחלוקת אינה פרשנית בלבד והיא נוגעת ללב ליבן של זכויות הבנייה בבית משותף ואופן ניצולן. הכוונה לזכויות שבאו לעולם כתוצאה מתכנית חדשה, שלא היתה קיימת בעת שנחתמו חוזה הרכישה והתקנון המוסכם, אשר נועדו להסדיר את זכויות הדיירים בבנין.
זכויות בניה בהיבט המשפטי
12.האם אחוזי בניה בלתי מנוצלים מהווים חלק מהרכוש המשותף של דיירי הבנין, או שמא הם חלק מזכויות הבניה של בעלי הדירה שלה הוצמד הגג שמעל דירתם?
הלכה פסוקה היא כי הצמדת גג משותף לדירה מסוימת, אינה מהווה בהכרח הסכמה לבניה על הגג הצמוד לאותה דירה או לניצול אחוזי בניה שניתנים לניצול על גג זה (ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג(1) 469; ע"א 3451/07 קאופמן נ' כהן (2010)).
במקרה דנן, אין מחלוקת כי בתקנון המוסכם נקבע חד משמעית כי למבקשים תהא הזכות לבנות על הגג הצמוד לדירתם, וכי הם אינם זקוקים להסכמה בכתב של יתר דיירי הבניה לצורך ביצוע בניה זו (סעיף 3 לתקנון המוסכם).
המחלוקת מתמקדת בשאלת הניצול של אחוזי הבניה והאופן שבו ינוצלו אחוזי בניה אלה. המבקשים מפנים לדבריה של כב' שופטת דורנר בעא 5043/96 גלמן נ' הררי, פ"ד נ"ד (3) 389, (להלן: "ענין גלמן"), שם נאמר כי:
"תקנון יפורש ככזה המגשים תכלית כלכלית משותפת של צדדים אשר יש לייחס להם סבירות והגינות".
לדברי המבקשים, הפרשנות שמנסים המשיבים לתת לסעיף 3 לתקנון המוסכם, לפיה הוענקה למבקשים זכות לבנות ללא הגבלה וללא צורך בהסכמתם של המשיבים, מחד גיסא, אך זכויות הבניה הבלתי מנוצלות נותרו בבעלות משותפת של כלל הדיירים, מאידך גיסא – נוגדת את התכלית המשותפת של הצדדים, סותרת את האמור בסעיף 3 ונוטלת ממנו את משמעותו המעשית והכלכלית.
13.המשיבים מפנים אף הם להלכת גלמן ומסתמכים על דברים נוספים שנאמרו מפי כב' השופטת דורנר בפסק הדין (עמ' 394):
"הענקה נרחבת כזו של אחוזי בניה צריכה, ככלל, להינתן במפורש... גישה פרשנית זו אף מתחייבת מהפסיקה, המשקפת מדיניות משפטית המגנה על בעל דירה בבית משותף שלפיה ויתור על זכות הנובעת מבעלות בדירה בבית המשותף, בין אם המדובר ברכוש משותף ובין אם מדובר בהסכמה לבניה (היינו ויתור על אחוזי בניה), חייב להיות מפורש".
כמו כן מפנים המשיבים לע"א 11965/05 עזבון המנוח קליין נ' שרון (27.8.09) (להלן: "עניין קליין"), שם נאמר:
"ויתור על זכויות בניה צריך שייעשה באופן מפורש".
כדי להכריע במחלוקת הנטושה בין הצדדים ולקבוע האם מדובר בהענקה נרחבת של אחוזי בניה בלתי מנוצלים, או בהענקה שניתן להסכים עליה אגב אורחא, יש לברר מהי הבניה המתוכננת על ידי המבקשים.
הבניה המתוכננת בבנין
14במסגרת הבניה המקורית של הבניין נבנה חדר על הגג בשטח של 23 מ', שהינו חלק מדירת המבקשים. החדר נבנה על ידי החברה הקבלנית עוד קודם רישומו של הבנין כבית משותף.
המבקשים מתכוונים לבנות דירה נוספת על כל קומת הגג של הבית המשותף (להלן: "הקומה החמישית").
המבקש 1 העיד כי:
"הכוונה היא לבנות דירה נפרדת, כלומר דירת הגג הנוכחית מתנתקת מהגג, ולכאורה בינה לבין הגג נכנסת עוד קומה שזה הופך ליחידת דיור נפרדת, הכניסה ליחידת הדיור הנפרדת היא מחדר המדרגות, והמעלית עולה עוד קומה, וחדר המדרגות עולה עוד קומה" (עמ' 12 ש' 2).
המבקש העיד כי הכוונה היא גם לבצע שדרוג של הבנין כולו:
"... צריך לחזק את הקיר של חדר המדרגות שכרגע הוא לא מבטון אלא מבלוקים, ועוד שני קירות בפינה הדרום מערבית שישמשו לכל הדירות כחדרים מחוזקים, כי אי אפשר לעשות ממ"דים".
המבקש אישר שאם תתווסף יחידת דיור נוספת, חלקו של כל בעל דירה ברכוש המשותף ירד מ- 1/4 ל-1/5, אך לדבריו "... הסך הכולל הוא גדול יותר וגם יכול להיות שהוא יעלה... השטח הכולל יגדל ויהיו עוד שטחים משותפים" (עמ' 11 ש' 30).
המבקשים מסכימים, כי הגג העליון מעל החדר הבנוי על הגג, בשטח של 23 מטר, הוא בבעלות משותפת. לדבריהם, לאחר בניית הקומה החמישית יבנה על הגג מחדש חדר בשטח זהה וכך גם הגג מעל הדירה בקומה החמישית ישאר בבעלות כל דיירי הבנין. המתקנים המצויים כיום בגג והמהווים רכוש משותף, יועתקו אף הם על ידי המבקשים ועל חשבונם. חדר השירות של המעלית יבנה מחדש וישאר רכוש משותף. עוד טוענים המבקשים כי לשטחי הרכוש המשותף יתווספו שטחים בקומה החדשה שתבנה, והבנין בשלמותו יושבח על ידי חיזוק עמידותו כנגד רעידות אדמה ללא כל עלות למשיבים.
15.המבקשים העידו כי החליטו לשאת בעצמם ועל חשבונם בכל העלויות הכרוכות בתוספת קונסטרוקציה חיצונית, בכל גובה הבנין, וכן בשיפוץ פנימי וחיצוני של המבנה וסביבתו.
לטענתם, מצבו הכללי של הבנין הוא מוזנח ומחייב ממילא שיפוצים נרחבים, ועל אף שבעלי כל הדירות צפויים ליהנות מהשבחתו, לא היה בכוונתם לבקש מהמשיבים השתתפות כלשהי בעלויות השיפוץ.
16.המשיבים אינם הולכים שבי אחר הצהרתם של המבקשים, כי ישאו במלוא עלויות שיפוץ הבניין. לטענתם, במסווה של חיזוק ושיפוץ המבנה בהתאם להוראות תמ"א 38, מנסים המבקשים לנכס לעצמם את זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבנין, בתואנת שווא כי אלה הוענקו להם מכוח הצמדת הגג לדירתם.
אם לא די בכך, טוענים המשיבים, כי הבניה המתוכננת תסב להם נזק ותגרום לפגיעה בשגרת חייהם. כך, למשל, השבתת המעלית לפרק זמן של חודשים רבים עד שנה תגרום לפגיעה באורח חייהם של הדיירים, שחלקם בגיל מתקדם והמעלית מהווה עבורם צורך פיזי הכרחי.
זכויות הבניה הבלתי מנוצלת בהיבט הכלכלי
17. אין חולק כי לזכויות בניה ערך כלכלי (עניין גלמן, שם; עניין קליין, פִסקה 45; תא"ק (י-ם) 57229-02-13 הירשנבוים נ' אגודת יד שרה (30.11.14)). האפשרות לסחור בזכויות אלה, בין אם במנותק למקרקעין ובין אם בצמוד אליהן, מעידה על ערכן הכלכלי.
המבקש 1 שהינו אדריכל במקצועו, מודע ללא ספק למשמעת הכלכלית הנודעת לאחוזי הבניה הבלתי מנוצלים בבנין.
לתיק בית המשפט לא הוגשה חוו"ד שמאי או הוצגה הערכה אחרת של שווי זכויות הבניה הלא מנוצלות, אך מדובר בזכויות בעלות משמעות נכבדה, אליבא דשני הצדדים.
אמנם, המבקשים טוענים כי אין בכוונתם להשתלט על רכוש משותף או לגזול ממנו, אלא להיפך, בכוונתם להשביח את הרכוש המשותף ולהחזירו במהרה לחזקה ולבעלות משותפת, לאחר השלמת בנית הקומה הנוספת על חשבונם בלבד. אולם, אין בכך כדי לפצות את המשיבים על העברת חלקם בזכויות הבלתי מנוצלות לרשות המבקשים.
18.המבקשים סבורים כי צרות עין היא אשר מניעה את המשיבים בהתנגדותם לבניה המבוקשת, הא ותו לא.
האם ניצול זכויות תמים בפנינו או ניסיון להשתלט על זכויות בניה שהן נחלת כלל הדיירים בבנין?
סבורני כי הפרשנות מרחיקת הלכת שהמבקשים מנסים ליתן להוראות התקנון המוסכם ולזכויות שהוקנו להם מכוחו, אינה עומדת במבחן ההיגיון אוו במבחן כוונתם המשותפת של הצדדים להסכם הרכישה ולתקנון.
בהיעדר חוות דעת, קשה לאמוד את שווי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, אך אין ספק כי מדובר בהענקה נרחבת של אחוזי בניה, אשר לפי הלכת גלמן צריכה להינתן במפורש, ולא מכללא. המבקשים סומכים ידם על סעיף 3 לתקנון ומבקשים ללמוד ממנו, כי מלוא זכויות הבניה שטרם נוצלו הוענקו להם מכללא.
אין בידי לקבל טענה זו.
העובדה שבחוזה הרכישה ובתקנון המוסכם נאמר, כי למבקשים תהא זכות לעשות לגבי הגג הצמוד "כל שימוש וניצול ללא הגבלה", עדיין אינה מצדיקה את החלתה של זכות זו על זכויות הבניה. אכן, בגג הצמוד רשאים המשיבים לבנות דירה נוספת מכוח הוראות תכנית לב העיר. אולם, זכויות הבניה הנוספות שהוקנו לבית המשותף הן זכויות של הבנין ודייריו ולא של המבקשים לבדם. אמנם, יתכן מצב שבו יגיעו הצדדים לכלל הסכמה, לפיה הדיירים מוותרים על זכויותיהם הבלתי מנוצלות לטובת המבקשים, אך ויתור מעין זה חייב להיעשות במפורש, תוך ידיעה ויתכן אף שכנגד תשלום תמורה, אשר תשקף את שוויין הכלכלי של אותן זכויות.
19.המבקשים ביקשו למצוא תימוכין לטענתה כי מלוא אחוזי הבניה שטרם נוצלו הם בבעלותם בדברים כדלקמן:
הודאת בעל דין – בחקירתו אישר המשיב 3 כי זכויות הבניה הם של המבקשים וכמוהו אישר גם מר חורש בשם המשיבה 2; הוראות סעיף 3 לתקנון הבניה; ההסכמות בחוזה הרכישה שבהן נאמר בין היתר כי התקנון המוסכם יכלל במסגרת צו רישום הבית כמשותף; העובדה שהמבקשים חויבו בתשלום היטל השבחה בגין זכויות בניה בלתי מנוצלות המשויכות לדירה הנמכרת בעת שרכשו את דירתם; העובדה שבהסכם המכר בין המשיבה 2 גב' נחמיאס לה"ה קרטר, התחייבו הקונים קרטר להודיע לבית המשפט כי הם מוותרים על כל טענותיה של גב' נחמיאס בהליך דנן ואכן הודיעו זאת לבית המשפט.
20.מבלי לגרוע ממשקלן של ראיות אלה, אין בהן יותר ממה שנאמר בכל אחת מהן, קרי, אין בהן כדי ללמד על ההסכמה של המשיבים לוותר על חלקם בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות לטובת המבקשים.
אכן, הזכות לבנות על גג דירתם של המבקשים הוקנתה למבקשים, ואף שולם היטל השבחה על פי דרישת הרשות המקומית. אולם מכאן ועד המסקנה, כי הוענקו למבקשים מלוא זכויות הבניה על פי תכנית לב העיר – רחוקה הדרך.
21.הסכמתם של המבקשים לבצע את השיפוץ ואת חיזוק המבנה על חשבונם לא ניתנה אף היא מתוך נדיבות לב גרידא. הדעת נותנת כי לו היו המבקשים מסתפקים בחיזוק ושיפוץ המבנה על פי תמ"א 38, לא היו עושים כן על חשבונם, אלא היו מבקשים מיתר הדיירים לשלם את חלקם. אולם, כאשר השיפוץ והחיזוק כרוכים בבניה נוספת וברצון לנצל את מלוא הזכויות לפי תכנית לב העיר לטובת המבקשים בלבד, אין תמה שהמבקשים מוכנים לעשות זאת על חשבונם.
גם אם נכונה הטענה, כי המשיבים לא גילו נדיבות כלפי המבקשים ועמדו על זכותם להתנגד לשימוש בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות על ידי המבקשים לבדם, עדיין זכותם לעשות כן. המדובר בזכות קניינית בעלת משמעות כלכלית, והמבקשים לא השכילו להגיע להסכמה לגביה עם המשיבים. יתכן שהדבר יעשה בעתיד, אך כל עוד לא הושגה הסכמה ספציפית ומפורשת בין הצדדים בנוגע לאופן השימוש בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות, לא ניתן לומר כי סירובם של המשיבים לוותר עליהן מלמד על צרות עין בלבד.
הפגיעה בשגרת חיי המשיבים
22.בכל הנוגע לטענה הנוספת, כי עבודות הבנייה תפגענה בנוחותם של הדיירים ובשגרת חייהם - פגיעה מעין זו היא ענין שבשגרה, והיא נלווית לעבודות שיפוץ ובניה בבית משותף. על כל דייר בבנין להיות נכון לשאת בפגיעה מידתית, הנובעת מבניה המבוצעת על ידי דייר אחר בבית המשותף. גם אם במהלך הבניה תידרש השבתת המעלית לתקופה מסוימת ותיגרם לדיירים אי-נוחות, על המשיבים להשלים עם כך, במיוחד לאור מצבו הירוד של הבנין, אשר לדברי המבקשים מצריך ממילא ביצוע שיפוצים ועבודות חיזוק.
חזקה על המשיבים שלקחו בחשבון כי תבוצענה עבודות בגג וברכוש המשותף ואף צפויה אי נוחות זמנית בתקופת הבניה, שכן אלה תוצאותיה הבלתי נמנעות של כל בניה בכל בית משותף באשר הוא.
סוף דבר
התביעה להצהיר כי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבית המשותף שייכות באופן בלעדי למבקשים והם רשאים בכל עת לנצל ולממש זכויות אלה – נדחית בזאת.
המבקשים ישלמו למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪, ולמשיבים 3,4 הוצאות ושכ"ט בסך כולל של 7,500 ₪.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, א' טבת תשע"ה, 23 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.
