- על הפרק שתי תביעות בין שתי אחיות בנוגע לנכס מקרקעין המצוי בבעלות שתיהן , ברחוב x בעיר x.
תביעה ראשונה הוגשה על ידי הגב' x (ולהלן "התובעת", ו/או "הנתבעת שכנגד" ו/או "x") לפירוק השיתוף בנכס ודמי שימוש ; תביעה שניה הוגשה על ידי הגב' x (ולהלן: "הנתבעת" ו/או "התובעת שכנגד" ו/או "x") למתן צו הצהרתי וצו עשה לאכיפת הסכם מכר במקרקעין ותשלום כספי בסך של 254,500 ₪.
- טענות כל צד תפורטנה בשתי התביעות אשר תלויות ועומדות בפניי כאחת.
טענות התובעת (הנתבעת שכנגד)
- לטענת התובעת, בשנת 2003 בקשה אחותה , כי שני בניה , x ו- x, יתגוררו בדירה בתמורה לתשלום שכר דירה ראוי. התובעת הסכימה לבקשתה מתוך הבנה כי במידת הנדרש מי מבני משפחתה של התובעת יוכלו לעשות שימוש בדירה , בדומה לשימוש שמאפשרת היא לבנה של הנתבעת.
- אלא שבפועל בניה של הנתבעת מתגוררים בדירה באופן בלעדי תוך תשלום בסך של 4,000 ₪ לחודש, שהוא שיעור נמוך משמעותית מדמי השכירות הראויים לנכס דומה באזור , כך שבפועל היתה הנתבעת מעבירה לתובעת סך של 2,000 ₪ לחודש בגין תשלום דמי השכירות.
- לטענת התובעת x, בניה של הנתבעת מעולם לא חתמו על הסכם שכירות והנתבעת ובנה אינם מאפשרים לתובעת לעשות כל שימוש בדירה ו/או אף להיכנס אליה.
- לפיכך ונוכח כך שהנתבעת לא איפשרה לתובעת לעשות שימוש בדירה ואף שילמה דמי שימוש לא בשיעור הראוי (ולמרות שמשך שנים ארוכות הבליגה התובעת על הפגיעה בזכויותיה) שוחחו הצדדים על האפשרות לפרק את השיתוף בדירה.
- ביום x.x.2014 הלוותה הנתבעת לתובעת סך של 250,000 ₪ (ולהלן :"ההלוואה") ובהתאם לתנאי ההלוואה נקבע כי התובעת תשיב את הסכום ללא הפרשי ריבית והצמדה לא יאוחר מיום x.x.2016 כאשר חלקה של התובעת בנכס ישמש כערובה להלוואה. (נספח 2 לתביעה) .
לטענת התובעת, מאותו מועד –אוגוסט 2014 הפסיקה הנתבעת באופן חד צדדי ובניגוד למוסכם להעביר לתובעת תשלום חודשי בגין דמי השכירות (סך של 2,000 ₪ לחודש) .
- ביום x.x.2016 העבירה התובעת לנתבעת סך של 200,000 ₪ בהעברה בנקאית , תוך קיזוז סך של 50,000 ₪ בגין השתתפות בדמי השכירות המגיעים לה עבור חלקה במהלך 25 חודשים בהם לא שולמה לידיה דמי שכירות בגין הנכס שבבעלותה).
- ביום x.x.2016 נשלח מכתבה של הנתבעת הדוחה את דרישת התובעת לפירוק השיתוף מן הטעם שבהתאם להסכם המתנה של אמם של הצדדים ישנו איסור דיספוזיציה בנכס כל עוד האם בחיים . אלא שביום x.x.2017 חתמה אמם של הצדדים בפני נוטריון על ויתור המגבלה שנרשמה לטובתה ואישור לבנותיה לביצוע עסקה בעודה בחיים. על כן- בשלה העת לאשר פירוק שיתוף בנכס ואין כל מניעה לעשות כן לאלתר.
- בנוסף עותרת התובעת לתשלום מחצית מדמי שימוש ראויים בנכס עבור 12 חודשים – החל מחודש אוגוסט 2016 – מועד השבת ההלוואה ועד לחודש יולי 2017 (מועד הגשת התביעה). שווי דמי השכירות הראויים לנכס כגון זב הינו 6,300 ₪ לחודש ולפיכך זכאית לתשלום מחצית מדמי השכירות הנצברים בגין חלקה . כמו גם עותרת לפיצול סעדים לתבוע את אחותה בגין תשלום דמי שימוש ראויים עבור כל התקופה בה לא ישולם לידיה דמי שימוש ועד לפירוק השיתוף בנכס.
- בכתב הגנתה של התובעת x לתביעתה שכנגד של אחותה, חוזרת על טענותיה ומוסיפה כי אחותה x, היתה זו שהשתלטה על כל הקשור בניהול שכירות הדירה והתשלום שהיה מועבר ל-x אינו בהכרח זהה לדמי השכירות המקובלים בשוק בגין הדירה. x רצתה להיות מעורבת בניהול הדירה, אבל x סירבה לאפשר לה כאשר x מסתפקת במידע שנמסר לה על ידי אחותה ואינה דורשת כל אסמכתאות. x לא איפשרה ל-x ליטול חלק בניהול הנכס המשותף, וכאשר x ביקשה כי בתה תתגורר בדירה סירבה x לכך בתוקף. x לא רצתה לעורר מחלוקות משפחתיות ולכן נמנעה לעמוד על זכויותיה.
- באשר לטענות הנתבעת x בכתב תביעתה שכנגד, כי נכרת בין הצדדים הסכם ולפיו רוכשת x את חלקה של x בנכס- הרי שהדבר מוכחש ואין כל הסכם תלוי ועומד בין הצדדים בכל הקשור לדירה ! לתובעת שכנגד x אין כל ראיה אחת בדבר ההסכם, למעט הסכם ההלוואה.
- כידוע , הוראות סעיף 8 לחוק המקרקעין הן הוראות קוגנטיות וכל התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב . מסיבה זו בלבד- דין תביעתה להידחות על הסף.
- בין הצדדים התקיימו מגעים למכירת הדירה , אך מגעים אלו מעולם לא הבשילו לכדי הסדר כלשהו ולמעשה הסתיימו עוד בטרם התחילו. התובעת x מעולם לא הסכימה לתמורה שביקשה אחותה x לשלם .
- בסיכומיה טוענת התובעת כי הנתבעת הודתה כי היא זו אשר עשתה שימוש בלעדי בנכס וניהלה אותו באופן בלבדי, ללא התערבות התובעת. באשר לבקשתה של התובעת לעשות שימוש בנכס- הרי שהנתבעת לא סתרה את טענת התובעת (ראה מכתבו של ב"כ התובעת מיום x.x.2017 לפיכך יש לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים.
- כמו כן- בסיכומיה מדגישה התובעת כי מעולם לא נוסחה טיוטת הסכם מכר ו/או כל מסמך אחר המלמד על עסקת המכר. כמו כן באשר לעו"ד x, בתגובתו לבית המשפט מיום x.x.2018 (סעיפים 5-12) ענה כי מעולם לא ייצג את התובעת בעסקת מקרקעין כלשהי והפניה היחידה אליו היתה באופן חברי ולא פורמלי לבחינת חשיפת המס האפשרית ולשם קבלת תמונת מצב בהירה אודות האפשרויות העומדות בפני כל אחת מהן בהתאם לעמדת הרשויות ובהתאם לגובה המס אותו יצטרכו לשלם כאשר יחליטו למכור את חלקן.
הנתבעת ויתרה על זימונו של עו"ד x ובכך ויתרה על זכותה לסתור את גרסתו.
- לא זו אף זו. הנתבעת עותרת לביהמ"ש לאשר הסכם מכר במקרקעין המחייב על פי חוק מסמך בכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין וזאת ללא מסמך בכתב , ללא כל ראיה מצידה, כאשר המסמך היחיד בכתב שנערך סותר את טענותיה ותומך בטענות התובעת ונערך על פי גרסת הנתבעת- על ידי בנה שלה!!!
- באשר לדרישותיה הכספיות של הנתבעת בתביעתה שכנגד, לא נתמכה בראשית ראיה כמו גם לטענותיה בדבר הוצאות שהוציאה. לא נחתם כ הסכם בין הצדדים לניהול הנכס, מעולם לא הוצאה כל דרישה כלפי התובעת לתשלום כזה או אחר ואף חלק מהסכומים התיישנו.
הסיבה היחידה להגשת התביעה שכנגד על ידי הנתבעת, הינה הגשת התביעה לפירוק שיתוף בדירה שהגישה התובעת.
- גרסתה של התובעת שכנגד היא בדיונית ונוגדת את ההיגיון והמציאות. מן הדין לקבל תביעת התובעת לפירוק השיתוף , למנות את ב"כ ככונס נכסים ולחייב את הנתבעת בתשלום דמי שימוש ראויים.
טענות הנתבעת x (התובעת שכנגד)
- טענות התובעת x חסרות תום לב שכן מדובר בטעות בכדאיות העסקה, שנכרתה בין האחיות , לפיה מכרה x ל x את חלקה בדירה המדוברת ביום x.x.2014בסכום של 850,000 ₪ ובהתאם לה קיבלה x מקדמה בסך 250,000 ₪ לפקודתה.
היות ובמועד העסקה היה על x לשלם מס שבח מקרקעין מלא בגין מכירת חלקה בדירה , ביקשה מ x להמתין לרישום העברת חלקה עד לחודש אוגוסט 2016. , מועד בו תהא פטורה מתשלום מס שבח על מכירת חלקה. x הסכימה לכך אך ורק כהתחשבות באחותה ושתיהן התייחסו לדירה כמעשה עשוי , קרי- הדירה בבעלות x ועל כן לא היה עוד צורך לשלם שכר דירה. הטענה כי מדובר בהלוואה- אינו נכון!
- מעט לפני המועד שנקבע לרישום העסקה , גילתה התובעת כי מחירי המקרקעין ב x ואז ניסתה לסחוט מהנתבעת כספים נוספים על התמורה המוסכמת . משנכשלה בכך, החתימה בחוסר תום לב את אמן בת ה-98 על מסמך המבטל התחייבותן של האחיות שלא למכור את הדירה לצד ג' , כל עוד האם בחיים. למרות האמור – הגישה תביעתה לפירוק שיתוף בדירה למרות שיודעת היטב כי מכרה את חלקה בדירה לנתבעת בחודש יולי 2014.
- לא זו אף זו. מאז קבלת הדירה במתנה מהאם, היא היתה היחידה שטיפלה בכל העניינים הקשורים לדירה והתובעת לא עשתה מאומה (השכרתה, תיקונה וכו') , למעט קבלת מחצית מדמי השכירות!
- לטענת הנתבעת – יש ליתן צו ולפיו על התובעת לקיים את הסכם המכר שכרתו.
- עוד מפרטת הנתבעת בכתב הגנתה כי כבר במועד העברת חלקה במתנה של אחותם x, ביום x.x.2012, ביקשה הנתבעת לרכוש את חלקה של התובעת אולם זו סירבה. ביולי 2014 פנתה התובעת לנתבעת והציעה לה לרכוש את חלקה בדירה וזו הסכימה כך שהרכישה תעשה לפי שווי דירה של 1,700,000 ₪. מאחר ובאותה עת לא היתה התובעת זכאית למכור את חלקה בדירה בפטור והיה עליה לשאת בתשלום מלא של מס שבח , היא ביקשה מהנתבעת לדחות את מועד העברת חלקה ברישום עד לחלוף 4 שנים ממועד קבלת המתנה מ x, על מנת שתהיה זכאית לפטור מתשלום מס שבח. המועד להעברת חלקה של התובעת לנתבעת הועמד איפה על יום x.x.2016. הצדדים הסכימו לכל תנאי העסקה וכך התקיימו מסוימות וגמירות דעת חד משמעיים.
- מאחר והצדדים התייחסו לעסקה כ"מעשה עשוי" סוכם ביניהן כי התובעת לא תקבל יותר שכר דירה בגין חלקה בדירה מאחר ומכרה אותו לנתבעת החל מחודש יולי 2014.
התובעת לא דרשה תשלום שכר דירה החל מחודש אוגוסט 2014 ועד ליום x.x.2016. כאשר החליטה להתחמק ממחויבותה על פי הסכם המכר. למען הזהירות חתמה התובעת על מסמך הלוואה מחשש שאם חס וחלילה תלך לעולמה, קודם העברת חלקה בדירה, יהיה בידי הנתבעת מסמך פורמלי המתייחס לסכום ששילמה לתובעת. מסמך ההלוואה היה "מצג שווא" לעסקה האמתית –הסכם המכר.
- בחודש יולי 2016 הנחתה הנתבעת את ב"כ להכין את המסמכים לקראת העברת הדירה בפטור ממס שבח, כפי שסוכם ואולם להפתעתה החלה הנתבעת לדרוש כספים נוספים מעבר לתמורה המוסכמת. ביום x.x.2016. ביקשה התובעת להגדיל את התמורה ודרשה 100,000 ₪ נוספים. במכתבה מיום x.x.2019. דרשה 150,000 ₪ נוספים. מכתבים אלו מלמדים ומהווים ראיה ברורה לכך שהסכום של 250,000 שולם על חשבון רכישת חלקה של התובעת בדירה (מכתבים 1 ו-2 צורפו לכתב ההגנה).
- בחודש ספטמבר 2016 פנתה התובעת לנתבעת וביקשה לפרק את השיתוף בדירה ולמכרה לצד ג'. מאותו מועד עומדת הדירה ריקה ואינה מושכרת לאיש. בניה של הנתבעת פינו את הדירה כיון שלא רצו להמשיך ולשכור את הדירה במצב לא נעים זה.
- ניסיונה של התובעת לחזור בה מהעסקה נובע מטעם אחד- טעות בכדאיות עסקה לפי סעיף 14 לחוק החוזים , וכאמור- טעות שכזו אינה מזכה בביטול עסקה ולפיכך על התובעת לקיים את העסקה שנכרתה, כדת וכדין.
- לאור האמור לעיל דין תביעת התובעת לפירוק שיתוף להידחות על הסף מחוסר עילה ומהיותה קנטרנית וחסרת תום לב, שכן מכרה לה כבר את חלקה בדירה בחודש יולי 2014 ועתה אינה בעלת חלק קנייני בדירה ודין תביעתה לפירוק שיתוף- להידחות.
- במקביל, עותרת הנתבעת x בתביעתה שכנגד , לאכיפת הסכם המכר וביצוע העסקה וחיובה של התובעת x לחתימה על כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת חלקה בדירה .
- עוד עותרת לקבלת שכר ראוי עבור פעולותיה בכל הקשור לדירה, שכר שנתי אשר עומד על חודש שכירות. התובעת שכנגד x, מעמידה את הסכום הנדרש על סך של 5,000 ₪ לשנה ובסה"כ משנת 1990 – 2014 מועד בו רכשה את חלקה של הנתבעת על סך של 125,000 ₪ ועד ליום הגשת התביעה בסך של 135,000 ₪.
- עוד עותרת הנתבעת בתביעתה שכנגד להשבת סך של 25,000 ₪ בגין השקעות ושיפוצים שביצעה , לרבות החלפת מטבח , החלפת מזגן, החלפת דוד שמש, טיוח וצביעת תקרות.
כמו כן – על התובעת x לשלם סך של 5,000 ₪ עבור שכר ראוי בגין טיפולה בהעברת המתנה משמה של x לשמן של התובעת והנתבעת.
- בגין נזקיה של הנתבעת מאי השכרת הדירה מאז חודש ספטמבר 2016 הנובעים כולם ממדליה של התובעת והתנהגותה הרעה , עותרת לתשלום של 75,000 ₪:
70,000 ₪ הפסד דמי שכירות (5,000 ₪ לחודש שירות)
3,500 ₪ ארנונה
1,000 ₪ ועד בית.
ככל שביהמ"ש ידחה תביעתה של הנתבעת לאכיפת הסכם המכר, מעמידה היא את תביעתה על סך של 39,500 ₪ (ראה סעיף 33 לכתב התביעה שכנגד).
- לטענת הנתבעת x, עשיית הסכם ההלוואה במקום הסכם מכר פורמלי הוא פתרון מיסויי מוכר בפסיקה ויש בו כדי לזכות בפטור ממס שבח , בשל בעיות המס שבעריכת הסכם מכר פורמלי (סעיף 9 לסיכומים) . המקדמה בסך 250,000 ₪, שהתקבלה בידי התובעת על חשבון עסקת מכר חלקה בדירת הצדדים, באוגוסט 2014, היה ממש "מעשה עשוי". התכחשות התובעת לעסקה נובעת מטעות בכדאיות העסקה, ותו לא! כך ניתן ללמוד מהמיילים שנשלחו בין הצדדים (סעיפים 13-14 לסיכומים).
- לטענת הנתבעת הרי שבין הצדדים התמלאו כלל התנאים לכריתת הסכם מכר מחייב: גמירות הדעת והמסוימות . באשר לדרישת הכתב: הרי שהגישה הנוקשה בפסיקה פינתה מקומה "לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שיפוטי" .
מסמך ה"הלוואה" שנחתם בין האחיות, הצדדים לעסקה משמש ראשית ראיה ונקודת משען לריכוך דרישת הכתב .
- הנתבעת עותרת כי ביהמ"ש ייעזר בראיות חיצוניות למסמך ה"הלוואה" שמעידים על עסקת המכר ותנאיה . כך שלפנינו עיסקת מכר עשויה לכל דבר ועניין.
- בתביעתה שכנגד עותרת הנתבעת לפיצוי בגין הנזק שגרמה התובעת בשל הפרת חוזה המכר או התחייבותה של x שלא למכור את הדירה לצד ג' והיות שכך במהלך 30 שנים בהן היו האחיות שותפות בדירה, היחידה שטיפלה בדירה השכרתה ואחזקתה היתה הנתבעת. על כן עותרת לתשלום מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט.
המתווה המשפטי
38.השאלה המשפטית העיקרית העומדת על הפרק היא האם אכן נכרת הסכם וככל שנכרת- האם מדובר בהסכם מחייב לפיו הדירה תירשם על שמה של האחות x, כאשר ישנו את מסמך "הלוואה" מיום 1.8.2014 , בחתימת ידה של התובעת x בלבד , בו מתחייבת להשיב לידי הנתבעת את ההלוואה בסך 250,000 ₪ ,עד ליום x.x.2016..
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ודרישת הכתב
- בסעיפים 7 ו- 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 נקבע כי :
"גמר העסקה
- (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה
שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.
(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.
צורתה של התחייבות
- התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
- לא אחת נקבע בפסיקת בתי המשפט כי בחינת קיומה של עסקה מחייבת , תעשה בשני שלבים:
40.1 הפן החוזי – האם העסקה מהווה התקשרות חוזית מחייבת , בה מתקיימים גמירות דעת הצדדים להתקשר זה עם זה ולבצע עסקה בהתאם למסמך והאם מתמלאת דרישת המסוימות , לפיה המסמך כולל את הפרטים החיוניים בעסקה.
גמירות הדעת משמעה כי כוונת הצדדים היתה ליצור מערכת יחסים מחייבת משפטית.
בדרך כלל , תיבחן גמירות דעת בהתאם למבחן אובייקטיבי – בנסיבות המפורטות כגון אלו שבפנינו, מה היה האדם הסביר למד מהתנהגות הצדדים בכוונתם לכרות הסכם מחייב.
40.2 ככל שבשלב ראשון ייקבע כי עסקינן בהתקשרות חוזית מחייבת, אזי , בשלב שני, יהא מקום להידרש לכך האם המסמך עומד בדרישות סעיף 8 לחוק המקרקעין ( עו"ד פנחס נרקיס "דרישות הכתב בעסקות מקרקעין", אוצר המשפט הוצאה לאור, 1998, עמ' 13) .
- דרישת הכתב היא מהותית ולא ראייתית. הכלל הוא שבית-המשפט לא יאכוף ביצוע של עסקה במקרקעין, שלא בכתב. ברם, בשנים האחרונות התפתחה גישה בפסיקה לפיה ניתן לרכך את דרישת הכתב בקיום נסיבות המצדיקות זאת ובמקרים נדירים – ואציין לעניין זה קביעת כב' השופט ברק לפיה: "...בנסיבות יוצאות דופן ניתן לרכך את דרישת הכתב באמצעות עקרון תום-הלב... בנסיבות יוצאות דופן לא יוכל אדם לטעון כי החוזה אינו קיים, משום שלא נערך בכתב" (ר' ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד (2) 278, 292-291) וכן קביעתו לפיה "..רק במקרים מיוחדים ויוצאי-דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום-הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב המאפיין מצבים אלה, שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב". (ע"א 986/93 יעקב קלמר נ' מאיר גיא ואח' , פ"ד נ. חלק 1, תשנ"ו-תשנ"ז – 1996)
כן יש להוסיף ולהביא בהקשר זה את דברי כב' השופט שנלר לפיהם: "בכל הקשור לדרישת הכתב בחוק המקרקעין, נפרצה הדרך ובאופן שבית המשפט נכון לקבוע כי עקרון תום הלב יגבר בנסיבות מיוחדות על דרישת הכתב אשר בסעיף 8 לחוק המקרקעין" (ר' בע"מ 1277/06) ואת קביעת השופט גולדברג ציין כי בתחרות שבין עקרון ההגינות ובין דרישת הכתב תהא במקרה זה ידה של האחרונה על התחתונה (ר' ע"א 7818/00 יוסף אהרון תק-על 2005 (1) 3427).
כבר נפסק כי על אף דרישת הכתב הנזכרת בחוק , בכל הקשור לעסקה במקרקעין, כמו גם באשר להתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, הרי שבנסיבות כאלה ואחרות כאשר קיומו של ההסכם מוכח בראיות שונות ניתן לרכך את דרישת הכתב, כך למשל, בפסק הדין ע"א 235/75 קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש, פ"ד ל(1) 800 (1976), נקבע כי ניתן לבסס הסכם מקרקעין על קבלה המאשרת תשלום בסך של 5,000 לירות על חשבון מכר של מקרקעין. כך בע"א 8234/09 שם טוב נ' פ., פ"ד ס"ד(3) 60 (2011) דן בית המשפט בשאלה – "האם למרות היעדרו של מסמך בכתב ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בשל "זעקת ההגינות" העולה מנסיבות המקרה?" ומסקנתו של בית המשפט הייתה כי בנסיבות מסוימות גם היעדרו של מסמך בכתב אינו מאיין את ההתחייבות לביצוע עסקה ובלשונו-
"בהינתן כל האמור לעיל נראה כי שלילת התוקף המשפטי מן העסקה בשל היעדר כתב אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב ומכוחו יש להעמיד את העסקה בחזקתה... מן העדויות עולה כי הסיבה העיקרית אשר בגינה לא נערך מסמך כתוב בין סמי לכדורי נעוצה בכך שמדובר בקרובי משפחה שהאמינו זה לזה... ודוק: מקובלת עליי לחלוטין עמדתו של השופט (כתוארו אז) ת' אור בעניין שמיר הנ"ל לפיה אין ליצור בהקשר זה קטגוריה נפרדת המקלה עם בני משפחה לעניין דרישת הכתב...אך משהוכח כי קרבת המשפחה בין הצדדים היא שעמדה ביסוד הוויתור על המסמך הכתוב ולא הרצון להונות את שלטונות המס, אין באי הדיווח כדי לשלול את קיומה של 'זעקת הגינות' במקרה דנן".
ומשם לענייננו:
- אם כך – ראש וראשון יש לקבוע - עסקה במקרקעין נגמרת ברישום, ולא - רואים אותה "כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין". (ע"א 493/91 מזרחי נ' מזרחי פ"ד נ(1) , 199, 203-204 (1996); ע"א 588/81 צ'יזיק נ. הורביץ פ"ד מ(1) 321 (1986)).
מכאן , שכלל ראיותיה וטענותיה של הנתבעת x, שצורפו לכתבי טענותיה יכולות,לכל היותר, להצביע על הסכם שתוכנו התחייבות לעשות עסקה במקרקעין. הא ותו לא!
- ולגופן של ראיות : לטענת האחות x נכרת הסכם בעל פה בין הצדדים לפיו תרכוש היא את מחצית הזכויות בדירה ועל כן רשאית היא להירשם כבעלים. כמו כן ולצורך כך- חתמה האחות x על הסכם הלוואה ולטענת הנתבעת- זוהי האסמכתה להסכם בין הצדדים כאשר מסמך ההלוואה היה למעשה "מצג שווא, כדבריה .
השאלה שתיבחן להלן היא האם אכן הוכח על ידי הנתבעת x הסכם בעל פה בין הצדדים מתוך הראיות שצורפו על ידה ? וככל שהוכח- האם מדובר בהסכם מחייב .
לאחר שנדרשתי לראיות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי לא הוכח שהיה "הסכם" בין הצדדים, ולכל היותר ניתן ללמוד על משא ומתן שהתנהל בין האחיות , משא ומתן שהחל , ככל הנראה במהלך חודש יולי –אוגוסט 2014 ולא הבשיל לכדי הסכמות מחייבות , לא בעל- פה ולא בכתב.
44.אין חולק כי בשנת 2014 העלתה הנתבעת x הצעה לרכישת חלקה של אחותה x בנכס. כמו כן, מתוך עדויות הצדדים בפני ניתן ללמוד כי האחות x הציעה לרכוש את חלקה של האחות x בסך של 850,000 ₪ , על בסיס שווי של 1,700,000 ₪ וזאת במהלך טיול משותף של האחיות במהלך חודש יולי 2014 (ראה סעיפים 13-14 לסיכומי התובעת, הגם שבחקירתה ענתה כי מכירת הדירה לא עלתה ביניהן במהלך הטיול ב x, עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 10-12)). לטענת הנתבעת x ערכו ביניהם עסקה לכל דבר ועניין ובהתאם- חתמה x על מסמך ההלוואה וקיבלה לידיה סך של 250,000 ₪ . סך 250,000 ₪ אלו נתקבלו אצל האחות x, הועברו בחלקם הארי לבנה, לצורך רכישת דירה על ידו (ראה פרוטוקול חקירת התובעת מיום x.x.2019. עמ' 12, שורות 3-4).
מסמך ההלוואה מיום 1.8.2014
- התובעת x, חתמה על מסמך "הלוואה" ביום x.x.2014., כאשר יצוין כי על המסמך חתומה x בלבד ולא שני הצדדים, כדלקמן:
הלוואה
" אני הח"מ x...מצהירה שהיום ה- x.x.2014., קיבלתי מאחות x הלוואה בסכום של 250,000 ₪ בלבד.
אני מתחייבת להחזיר את מלוא סכום ההלוואה הנ"ל ביום x.x.2016.,
לשם הבטחת החזר ההלוואה במועד הנ"ל, בין היתר, ישמש חלקי בדירה x...כערובה להחזרת ההלוואה וימומש לטובת אחותי, x, באם לא אחזיר את ההלוואה במועד הנ"ל ואני מתחיבת בזאת לא לעשות כל שינוי בנוגע לחלקי בדירה הנ"ל עד להחזרת ההלוואה הנ"ל במלואה. לשם הסרת ספק, ההתחייבות הנ"ל תחול גם על יורשיי"
בעוד שלטענת הנתבעת x נכרת הסכם בעל פה מחייב בין הצדדים בהתאם לו חתמה x על 'הלוואה' לפיו שילמה לאחותה x, על חשבון רכישת חלקה בדירה סך של 250,000 ₪.
לטענת x - חתמה על מסמך ההלוואה, היות ומדובר בהלוואה לכל דבר ועניין, שכן בנה רכש אותה עת דירה למגוריו וכך היא העבירה לו את כספי ההלוואה , לצורך רכישתה. הא ותו לא.
46.יובהר כי חתימה על הסכם ההלוואה ולא הסכם אחר או זיכרון דברים, היה נוכח דרישתה של האחות x דווקא , כי היה ותחתם עסקה תידרש לתשלום כבד לרשויות המס. לטענת האחות x, ברור היה כי אין מדובר בהלוואה כי אם תשלום על חשבון עסקת המכר שנכרתה ביניהם.
- מתוך עדויות האחיות ניתן ללמוד כי ההצעה הזו של האחות x לרכישת חלקה של האחות x לא הבשילה לכדי משא ומתן רציני המתנהל בין הצדדים, לא לכדי טיוטת זיכרון דברים על אחת וכמה וכמה- לכדי הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אף תוך הידרשות לסוגיית המס הכבד שלכאורה, בו היתה נושאת האחות x.
- ככל שהיה על x לשאת במיסוי כבד ונוכח כך לא נחתם הסכם מחייב לכל דבר ועניין (שכן ככל שהיה נחתם הסכם כדת וכדין, נדרשות היו לדווח לרשות המס) , יכולות היו האחיות, ככל שאכן הסכימו באופן סופי ומוחלט על מחיר ותנאים (והוכח כי לא היתה הסכמה) , לחתום על טיוטת זיכרון דברים, או כל מסמך בחתימת שתיהן. אלא תחת זאת, נחתם מסמך בחתימת ידה של x בלבד אודות הלוואה, שבסופו של דבר הושבה במלואה כמו גם הסתבר כי ההלוואה הועברה לבנה של התובעת לצורך רכישת דירתו. בחקירתה, אישרה הנתבעת x כי במהלך אותו טיול ב x , היתה x כל העת אחותה בקשר טלפוני עם בנה היות ורכישת הדירה ב x עבור בנה , היתה על הפרק (ראה חקירת הנתבעת מיום 24.12.2019, עמ' 18 שורות 26-28 לפרוטוקול).
לכל היותר – התרשמתי כי המשא ומתן ביניהם סביב מכר חלקה של x ל x כלל הסכמה עקרונית בלבד ש x תרכשו את חלקה של x אולם מלבד הסכמה עקרונית זו- לא סיכמו ביניהן האחיות דבר וחצי דבר לגבי המחיר, המועד, ויתר התנאים.
- לא זו אף זו. הנתבעת x, אשר סבורה כי תלוי ועומד בין הצדדים הסכם מחייב לכל דבר ועניין, אשר נכרת עת היו שתי האחיות בטיול ל x בקיץ 2014, השיבה כדלקמן:
" לשאלת ביהמ"ש, למה לא נחתם הסכם עם הגעתכם לארץ, אני משיבה שב x אין לי טלפון, הגעתי לארץ ואמרתי למשפחה שלי, היה מבצע צוק איתן. אנו אחיות ואני סמכתי על המילה של התובעת. היא אמרה שיש לה עו"ד ותפנה אליו. הבן שלי אמר לי שלדעתו מה שהוא שמע בין עסקה לעסקה כדי לא לשלם מס שבח צריך לחכות 4 שנים.
לשאלת ביהמ"ש מדוע אין מסמך, אני אומרת שאסור לעשות הסכם מבלי לדווח לרשויות מס. אני הבנתי שלדווח לרשויות המס והיא תצטרך לשלם מס שבח וביקשנו מעו"ד x להכין את הממסכים והוא אמר שזה בסך הכול 18 אלף ₪. אז היא ביקשה ממני מקדמה.
לשאלת ביהמ"ש מדוע עדין גם אחרי כל זה לא נחתם הסכם, אני אומרת שהסתבר אחרי כמה ימים שהוא טעה, והמס לא 18 אלף ₪ אלא מס מפלצתי. את ההתכתבויות שלה עם עו"ד x לא ידעתי. אז היא ביקשה ממני מקדמה ונתתי לה את המקדמה היא בקשה 250 אלף ש"ח. אמרתי שאם נראה לי שאנו צריכים לשלם מס ערך גבוה, אז נתתי 250 אלף ₪ והיא קוראת לזה הלוואה עכשיו".
(ראה עמ' 19 לפרוטוקול , שורות 7-17)
- לטענתה של x אין מדובר בהלוואה כי אם בהסכם . טענה זו דינה להידחות .
מדובר במסמך שנערך על ידי בניה של הנתבעת x. אין מחלוקת בין הצדדים כי בניה של x ניסחו את המסמך וערכו אותו (עמ' 13 לחקירתה של x שורות 20-21, עמ' 19 לחקירתה של x, שורות 22-26) . לאור האמור לעיל מצופה היה מ x , אשר ערכה את מסמך ההלוואה (ע"י בניה) ומסרה אותו לחתימתה של אחותה x לערוך דווקא הסכם /זיכרון דברים שישקף נאמנה את הסכמותיהם. באשר לטענה שלא חפצה שיהא בכך כדי הסכם ממש נוכח הצורך לדיווח לרשויות המס- הרי יכלו לערוך כל טיוטה אחרת ביניהן בחתימת ידי שתיהן או זיכרון דברים שיכיל פרטים משמעותיים כגון- מחיר ומועדים מוסכמים. ולא עשו כן! יש בכך כדי ללמד כי בין הצדדים לא נכרת כל הסכם בעל פה . מלמד הדבר כי יכול והיה משא ומתן אשר לא הבשיל כלל וכלל לכדי הסכם או טיוטת הסכם.
- לא האמנתי לנתבעת, כי העדר הסכם בכתב נבע נוכח הסכמתה לסייע לתובעת באי תשלום המס הגבוה הנדרש ועדותה לא נמצאה מהימנה בעיני . מתוך החומר שהונח בפניי ניתן ללמוד את ההיפך הגמור. כך לגרסת הנתבעת x, נעשתה פניה לעו"ד x על מנת שיפעל לקידום "העסקה". אלא שלא מניה ולא מקצתיה! המדובר בטענה שלא הוכחה והתגלתה כשקרית.
- כך עולה מתוך תשובת עו"ד x, שהגיש תגובתו לתיק ביום 25.10.2018 (ראה שם) כי לא ייצג כלל וכלל את התובעת בעניין עסקת המכר הנטענת ולא התקיימו כלל יחסי עו"ד לקוח, לא במישרין ולא בעקיפין בינו לבין התובעת x.
בהתאם לתגובתו, על רקע ההיכרות של עו"ד x עם בנה של x מתקופת שירותם הצבאי, פנתה התובעת x, לפני כ-5 שנים, וביקשה באופן חברי ולא-פורמלי לקבל עבורה ועבור אחותה מהי עמדת רשויות המס וגובה מס השבח אותו הן יידרשו לשלם, ככל וימכרו את חלקן בדירה. באותה עת עבד עורך הדין הצעיר כשכיר במשרד עורכי דין גדול. וכך- לא שכרו אף לא אחת מהן, את שירותיו של עוה"ד לצורך קידום העסקה- כפי שטענה הנתבעת.
- הנתבעת x לא זימנה את עו"ד x לעדות ויש אף בעובדה זו כדי ללמד , בין יתר הראיות שהונחו בפניי, כי עדותו לא נוחה למסכת טענותיה וגרסתה של הנתבעת ובחרה להסתפק בתגובתו שהוגשה לתיק ביום 25.10.2018 . עמדתו זו עולה בקנה אחד עם גרסת התובעת x.
- לא זו אף זו. דווקא עמדתו של עו"ד x מלמדת כי דבר לא נעשה בין האחיות ודבר לא הבשיל לכדי הסכם, וכלל הבדיקות השונות שנעשו, מלמדות לכל היותר, על משא ומתן בין הצדדים שלא הבשיל אפילו עד כדי טיוטה ביניהן או חוזה בע"פ לכל דבר ועניין!
- הנתבעת, מתוך רצונה להיתלות בעסקה שנכרתה לכאורה, סותרת את עצמה בטענותיה כאשר המועדים הנטענים אינם עולים בקנה אחד עם טענותיה:
לגרסת הנתבעת, כבר במהלך הטיול ב x הסכימו שתיהן על העסקה שבנדון. בהתאם לכך- במקום לחתום על הסכם במקרקעין שהיה מחייב במס 'כבד' , החתימה הנתבעת , את התובעת x ביום 1.8.2014 על מסמך הלוואה בסך 250,000 ₪.
אלא שבהתאם למונח בפניי- לא יכלה הנתבעת x לדעת על המס 'הכבד', אלא ביום x.x.2014.,, לאחר התשלום שניתן בסך 250,000 ₪ כבר ביום x.x.2014., מועד בו טרם ידעו אודות המס 'הכבד'. דהיינו- יכלו כבר אז לחתום על הסכם או זיכרון דברים, ולא עשו כן!
יתרה מזו. רק ביום . x.x.2014.,, וביום x.x.2014 נשלחו מכתביו של עו"ד x בדבר תשלום מס בסך של 18,000 ₪. המדובר במועדים שהם לאחר חתימה על ההלוואה ומסירת הכסף!
- סיכומם של דברים עד כה- לא הצליחה האחות x (התובעת בתביעה שכנגד) להרים את הנטל ולהוכיח כי בין הצדדים היה הסכם בעל פה , שכן אין הסכמה על מחיר ותנאים אחרים ואף לא תחילתה של טיוטת הסכם או זיכרון דברים. ניתן ללמוד ,לכל היותר, על בדיקות שנעשו ע"י כל אחת מהצדדים בטרם יפנו לביצועה של עסקה , קרי הליך של משא ומתן אשר נמשך פרק זמן קצר שלא הבשיל לכדי הסכם ממש או זיכרון דברים או אפילו טיוטת הסכמות.
- אחיזתה של הנתבעת במסמך ההלוואה על סך של 250,000 ₪ , בחתימת ידה של x, אינו עולה כדי הסכם בכתב למכר מקרקעין או התחייבות לעסקה במקרקעין וכל הראיות שהונחו בפניי מלמדים כי גרסת הנתבעת התמוטטה באחת:
ראשית- אם מסמך ההלוואה אינו ,הלכה למעשה, הלוואה ונערך כ'פיקציה' להסכם מכר או מצג שווא, כפי שמפרטת הנתבעת בתביעתה שכנגד, וההסכם אינו מה שנחזה הוא להיות- הרי שדינו בטלות בהתאם סעיף 13 לחוק החוזים": "חוזה שנכרת למראית עין בלבד- בטל" ! כידוע, הטוען טענה שכזו, כי מדובר בהסכם פיקטיבי, הנטל המוטל עליו להוכיח- כבד ביותר. אלא שהאחות x לא הצליחה להרים את הנטל שבנדון ומתוך מסכת העובדות ניתן ללמוד כי אכן מדובר היה בהלוואה, שניטלה לצורך סיוע לבנה של התובעת לרכישת דירה עבורו בסמוך לאותה העת. וכך הבהירה הנתבעת בפרוטוקול הדיון מיום 24.12.2019 , כי במועד בו היו מצויות ב x, היתה התובעת כל העת בטלפון עם בנה " שבאותו זמן ניהל משא ומתן על קניית דירה ב x עם אשתו" (עמ' 18 לפרוטוקול חקירת הנתבעת, שורות 26-28) . צא ולמד- שאותו מסמך הלוואה –כשמו כן הוא. הלוואה ניתנה לידי התובעת, שהעבירה את הסכום לבנה, לצורך רכישת דירה על ידו .
- עוד ובהמשך, הבהירה הנתבעת כי היתה זו דווקא התובעת שהציעה לה שתרכוש את חלקה בדירה וכך הנתבעת הסכימה. קרי – בפנינו הצעה וקיבול . אלא שמלבד טענה בעלמה וגרסת הנתבעת- אין כל ראיות לעסקה ולהסכם. ולא בכדי נקבע – כי התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין טענוה הסכם בכתב! שאם לא כן – בפני טענות בעלמה וגרסאות נבנות , שחוק ופסיקה אין בהן כדי לייצר "יש מאין" וליצוק תוכן ל"עסקה". הלכה למעשה, עותרת הנתבעת בתביעתה שכנגד , כי ביהמ"ש יצור עסקה מבליל טענות , מיילים ומכתבים, שלא הבשילו לכדי הסכם מחייב, אם בע"פ ואם בכתב.
- ואם בכך לא די- הרי שעל מסמך ההלוואה, או 'הסכם' זה, לא חתומים שני הצדדים אלא התובעת בלבד. ככל שהיתה הצעה של התובעת והסכמה של הנתבעת למכר – מצופה היה שעל מסמך ההלוואה הנחזית, היות חתומות שתיהן. אך חתימתה של התובעת בלבד מתנוססת עליו.
- מהותו של מסמך ההלוואה- לכך יש להוסיף ולהידרש להגדרת מסמך ההלוואה כ"הלוואה" ולא כל הגדרה אחרת! ואכן, בהתאם לתוכנו - מדובר בהלוואה שניתנה לתובעת על ידי הנתבעת, כאשר לצורך הבטחת השבת ההלוואה שניתנה, 'שועבד' חלקה של התובעת בדירה לטובת הנתבעת והתחייבה התובעת שלא לעשות כל דיספוזיציה בחלקה.
ודוק- עורכי המסמך היו בניה של הנתבעת דווקא , קרי: יכולה היתה הנתבעת /האחות x לנסח את המסמך כראות עיניה ובהתאם להסכמות שהסכימה, לכאורה, כפי שהיו בינה לבין אחותה x, לפרט ,לפחות, עקרונות ההסכמה (ולאו דווקא הסכם מפורט בכתב): הסכמה למכר חלקה של x, שווי הדירה והמחיר המוסכם והתשלום על חשבון ההסכם. אולם לא נעשה דבר כגון דא.
- אף הטענה כי סמכה על אחותה – לא הוכחה ולא מתיישבת עם הראיות שבפניי.
ככל שהנתבעת אכן סמכה על אחותה, כפי שטוענת- מדוע החתימה אותה על מסמך "הלוואה"? ככל שסמכה עליה- מצופה היה שאף מסמך כגון הלוואה לא יעלה הכתב.....
לפיכך , מצופה היה כי תחתים את אחותה על מסמך שיוגדר כפי שהוא- הלכה למעשה- טיוטה או זיכרון דברים ...בחקירתה אמרה שלא חשה כל חובה להחתימה וכי בניה הם שראו צורך להעלות על הכתב את ההלוואה. אם אכן כך הם פני הדברים- ואם הסכם ההלוואה הוא פיקציה להסכם מכר- מדוע לא זימנה את בניה להעיד כי זו היתה העסקה בין הצדדים???שכן הם אלו שניסחו את המסמך הקרוי "הלוואה" והיו בסוד העניינים.
62 לא זו אף זו. אין מדובר במסמך שנעשה בהיחבא ונסתר מעיני כל ובהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של הנתבעת בלבד. הלא הנתבעת הבהירה כי ככל שהדבר תלוי היה בה, היתה נותנת את הסך של 2500000 ₪ ללא כל מסמך. היו אלו בניה, שהיו בסוד העניינים, שערכו את מסמך ההלוואה.
אם כך- המדובר בעדי מפתח , אשר היו עדים לעסקה שנכרתה זה מכבר בין הצדדים.
אלא שהנתבעת והתובעת שכנגד, אשר הנטל להוכיח את עסקת המכר מוטל על כתפיה, לא זימנה אותם לעדות , לא הגישה תצהיר מטעמם ובחרה שלא לערבם בכל אופן וצורה, לצורך הוכחת טענותיה.
כידוע- עד נדרש, שבחר בעל דין שלא לזמנו- מלמדת כי אין מדובר בעדות אשר תתמוך בגרסתו דווקא.
- למעלה מן הצורך , יצוין כי "כאשר עסקה כלשהי באה לכלל ביטוי בכתב, ההנחה הבסיסית היא, כי הכתב מסכם את כל הפרטים שהצדדים לעסקה הסכימו עליהם; ועל כן, המגמה הבסיסית, הן של החוק - הוראת הסיפא של סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומאני - והן של ההלכה הפסוקה, היא שלא להתיר הבאת עדות בעל פה "כנגד תוכנו" של מסמך" (י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, הדין בראי הפסיקה (2009), עמ' 1501) .
אלא שכפי שפורט לעיל, לא הוכחה כל עסקה /הסכם בעל פה והמסמך המונח בפניי עולה כדי הלוואה, הלכה למעשה וטענותיה בעל פה של הנתבעת כנגד המסמך הכתוב והחתום- לא הוכחו.
- אף התנהלות הצדדים מלמדת כי עסקינן בהלוואה לכל דבר ועניין- במכתב מיום x.x.2016 הודיעה התובעת לנתבעת כי בכוונתה להשיב את ההלוואה עד ליום x.x.2016 שהוסכם במסמך ההלוואה (נספח 5 לתצהיר התובעת) ואכן. הסך של 200,000 ₪ הועבר לידי הנתבעת בהעברה בנקאית ביום x.x.2016 (נספח 6 לתצהיר התובעת).
- כמפורט לעיל, לכל היותר בין הצדדים התנהל משא ומתן שטרם הבשיל להסכם או לחילופין הסכמות ברורות . אכן- מן הבחינה העקרונית הסכימה התובעת למכור לנתבעת את חלקה בדירה- אך לא הוסכם באופן חד משמעי על שווי הדירה , תנאים למכירה, מועדים, נשיאה במיסים, וכד'. כלום על סמך הסכמה ערטילאית שכזו , שלא נתמכה במסמך הסכמות כלשהו, ליתן סעד הצהרתי ולפיו הדירה תירשם במלואה על שמה של הנתבע??? התשובה היא שלילית.
תמורת מכר חלקה של התובעת בדירה
- לא זו אף זו . מצופה היה , כי ככל ולשיטת הנתבעת, תלויה ועומדת עסקה לכל דבר וענין, תעביר את הכספים , בגין רכישת חלקה של התובעת בדירה (סך של 850 אלף ₪) . אלא שהנתבעת שקטה על שמריה ולא העבירה כל סכום בגין רכישת חלקה בדירה מ x ועתה עותרת לאכיפת הסכם כשלא שולמה כל תמורה על ידה בגינו לידי התובעת x.
מצופה היה ממנה שתשלים את העסקה כביכול, שנכרתה בין השתיים . אלא שהתנהלותה של הנתבעת עצמה מלמדת כי הסכם אמתי שנכרת בעל פה - לא היה!! מצופה היה כי תעביר את יתרת הכספים בהתאם להסכם, ובחלוף 4 השנים המיוחלות, אשר יזכו את התובעת בפטור ממס- יעלו על הכתב אותו הסכם מחייב, לגרסת הנתבעת! אלא שלמעט כספי ההלוואה בסך של 250,000 ₪ לידי התובעת, לא הועברו כל כספים נוספים .
ואם בכך לא די, הרי שלא יכול להיות חולק, שבסופו של יום , על מנת לרשום את הזכויות בדירה, על יסוד הצהרה בעל פה של התובעת וללא תשלום מיסים- אינו אפשרי!!! דהיינו- עריכת הסכם בכתב הוא כורח החוק .
- לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת כי סמכה על התובעת משום היותן בנות משפחה, עת מבהירה הנתבעת לכל אורך הדרך שלא ניתן היה לרשום את הזכויות עד אשר יבשילו התנאים לכל והעסקה תהיה פטורה מתשלום מס. מעדותה של הנתבעת עולה כי הסיבה שלא נערך הסכם היא לא משום יחסי האמון (כפי שטענה עוד טענה, בין יתר טענותיה המגוונות) בין שתי האחיות, אלא משום רצון הצדדים שלא לבצע את העסקה, לכאורה, טרם יהא פטור ממס שבח.
- לאור המפורט והקבוע לעיל מצאתי לקבוע כי לא הוכח שהיה תלוי ועומד הסכם בעל פה
וככל שהיה הסכם כזה (טענה שנדחית כמפורט לעיל) – הרי שהסכם זה לא הבשיל כדי הסכם מחייב.
כמפורט – אין מחלוקת כי התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין נדרש מסמך בכתב – אך בענייננו אין כל מסמך בכתב (למעט ההלוואה) שאינה עולה כדי הסכם, ואף לא דווח דבר לשלטונות המס .
כך גם מכתבה של התובעת מיום x.x.2016 (נספח 9 לתצהיר עדותה הראשית של האחות x) אינו מלמד על עסקה במקרקעין שנכרתה בין הצדדים ועולה כדי הסכם מחייב! ההיפך הגמור- ניתן ללמוד מתוכו על משא ומתן המתנהל בין האחיות כאשר אין הסכמה על שווי הדירה או שווי התמורה שעל האחות x להעביר לידי x.
צא ולמד- כי אף על המחיר לא היתה הסכמה בין השתיים, כאשר האחות x מצרפת היסטורית מכירות ברחוב x על מנת שניתן יהא ללמוד מתוכה אודות מחירה הראוי של הדירה שבמחלוקת.
טענת חוסר תום-הלב והתחמקות מתשלום מס
- אף אם הייתי מקבלת טענת הנתבעת x לקיומה של עסקה, תביעתה לאכיפת הסכם מכר- היתה נדחית. ואפרט להלן הטעמים. ראשית- לא שולמה כל תמורה בגין רכישת חלקה של x (סך של 250 אלף , ההלוואה, הושבה על ידי x תוך קיזוז אי תשלום דמי השכירות בגין אותה תקופה)
שנית . כידוע וכמפורט לעיל , במקרים מיוחדים ניתן להתגבר על דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין מכוח סעיף 12 לחוק החוזים המטיל על הצדדים תום לב בשלב הטרום חוזי. ואולם בענייננו אין בטענות האחות x (התובעת שכנגד) כדי לבסס את 'זעקת ההגינות' שיש בה כדי לגבור על דרישת הכתב .
- קרי- אף אם תתקבל גרסת הנתבעת בדבר עסקה בעל פה שהושלמה ונכרתה- כבר בשיט שאליו יצאו האחיות, הרי שטענה זו להעדר תום הלב – יש לדחות. ועל כך יש לומר הפוסל- במומו פוסל!
לשיטת הנתבעת הרי שהעסקה הושלמה והתקבלה בעל פה אולם לא נחתם הסכם בכתב נוכח רצון התובעת להתחמק מתשלום המס הנדרש. צא ולמד- כי גם התנהלות הנתבעת נגועה בחוסר תום עת שיתפה פעולה עם התובעת על מנת להונות את רשויות המס על דרך ביצוע עסקה החייבת במס שבח תוך דחיית הדיווח עליה למועד מאוחר מן הקבוע בחוק ! קרי אף התנהלותה שלה נגועה בחוסר תום- לב עת שיתפה פעולה עם התובעת במטרה להתחמק מתשלום מס בעסקאות כגון אלו.
71.התנהגות הנתבעת עצמה לוקה בחוסר תום לב עת שיתפה פעולה עם התובעת על מנת להתחמק מתשלום מס ודחתה את רישום ההסכם למועד מאוחר יותר על מנת לזכות בפטור ממס . נילווים לעסקה יסודות של אי חוקיות במשמעות האמורה בסעיף 30 לחוק החוזים (ע"א 2143/00 לוין נ' שולר, פ"ד נ"ז (3) 193, עמ' 204) .
- נסיבות המקרה שבפניי אינן מצדיקות אכיפת 'ההסכם' (ככל שהיתה מתקבלת טענת ההסכם/העסקה במקרקעין , של האחות x) וזאת למרות שהתקבל סך של 250,000 ₪ על ידי האחות x (שהושבו ל x במועד ובהתאם למסמך ההלוואה) בגין שווי חלקה בדירה – ממס' טעמים:
ראשית- העדר מסמך בכתב בעניין העסקה, לרבות התמורה אינו פגם צורני אלא עניין מהותי. תחלופת המיילים אינה מלמדת על עסקה או הסכם שנכרת לכדי הסכם מחייב. לכל היותר מלמד הדבר על משא ומתן! פרטים רבים נעדרים ואין במסמך "הלוואה" כדי לעלות כדי הסכם. לא זו אף זו. ככל שההלוואה היא למראית עין- הרי שדינה בטלות . ועל כן לפנינו – הסכם בעל פה בלבד.
שנית- גם אם ניתן היה להשלים את הפרטים החסרים בדבר התמורה המוסכמת או העסקה שהוסכמה , לא מצאתי כי בנסיבות אלו יש מקום לחרוג מן הכלל של דרישת הכתב.
הנתבעת שיתפה פעולה ב'עיסקה'/'הסכם' בין הצדדים ונטלה חלק בהסכם שכוונתו היתה להונות את שלטונות המס ולהתחמק מתשלום מס כדין . בנסיבות אלה בוודאי שלא קמה 'זעקת ההגינות' אשר מצדיקה חריגה מן הכלל שלפיו לא תוכר 'עסקה' במקרקעין ללא כתב, על דרך חיפוש אמצעי להתגבר על החסר בפרטים מהותיים.
שלישית- מדיניות חברתית ראויה ותקנת הציבור השוללות חוזים פסולים או חוזים למראית עין או התנהלות שמטרתה הונאת רשויות מס. יש להוקיע התנהלות שכזו ואין להעניק סעדים לבעל דין בבחינת "יוצא חוטא- נשכר"
- מכל האמור והמקובץ לעיל תביעת הנתבעת/התובעת שכנגד , למתן צו להורות על אכיפת 'הסכם מכר במקרקעין'- נדחית, בשל העדר הסכם מחייב בנדון בין הצדדים ומשהוכח כי לכל היותר התנהל משא ומתן שלא הבשיל לכדי הסכם כלל וכלל. כך גם הסעד לחיובה של האחות x לחתימה על המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות – נדחית.
שכר ראוי עבור ניהול הנכס עבור התובעת שכנגד/האחות x
- בכתב תביעתה שכנגד עותרת הנתבעת x לקבלת שכר ראוי עבור השנים בהן ניהלה את הנכס, מאז קבלת המתנה מהאחות x, כמקובל וכנהוג בשוק הנדל"ן.
היות ונדחתה טענת התובעת שכנגד בדבר עסקת מכר מחייבת במקרקעין – עתרה בכתב תביעתה לתשלום סך של 135,000 ₪ משנת 1990 ועד לשנת 2016, קרי תשלום סך של 5,000 ₪ לשנה מאז שנת 1990 ועד לשנת 2019.
- אף תביעתה זו של האחות x - נדחית, ממס' טעמים שיפורטו להלן.
ראשית . דרישותיה לתשלום בסך של 5,000 ₪ לשנה בגין ניהולו של הנכס לא נתמכה בכל ראיה ! קרי- מצופה היה כי תצורף ראשית ראיה אודות דרישותיה מהנתבעת שכנגד/האחות x לתשלום כלשהו בגין ניהולה את דירת הצדדים ביד רמה, כנטען על ידה, במהלך השנים הארוכות. אלא שלא צורף דבר ודרישתה לתשלום בגין הניהול הועלה לראשונה בכתב תביעתה שכנגד. לא צורף כל מכתב או מייל דרישה לנתבעת שכנגד.
על כן ולו מטעם זה- דין התביעה בסוגיה זו להידחות, לאחר שבחרה במהלך שנים ארוכות לשקוט על שמריה (ולו ממועד העברת זכויותיה של אחותם x לשתיהן בשנת 2012).
שנית. כך ענתה התובעת שכנגד לשאלות ב"כ הנתבעת שכנגד אודות הסכם הניהול:
"ש. את טוענת שמגיע לך דמי ניהול
ת. אני ניהלתי את המו"מ עם השוכרים במשך 25 שנים, אני החתמתי על חוזים, אני דאגתי להם לתיקונים, לביטחונות, והייתי בוועד הבית, התובעת מעולם לא התעניינה במה שקורה בדירה. יש לה מפתח לדירה, בעלה השתמש בדירה זו כקליניקה לקבלת לקוחות ,הוא x, כשהוא סוגר לעצמו חדר בדירה שלהם ב x, הוא ביקש ממני להשכיר את הדירה. וכך עשיתי כל השנים לא היו לה טענות. x ויתרה על שכר הדירה. אני עשיתי הכול לטובת התובעת, לטובת אמה. וכו'.
ש. האם יש בינך לבין התובעת הסכם ניהול.
ת. ל.א אין ביני לבין התובעת שום הסכם ניהול. היינו אחיות שהיינו מדברות תכופות בטלפון, היא היתה קוראת לי אחותי את יקרה לי . אין לנו הסכם ניהול ולא התכונתי לתבוע אותו ולהתקטנן איתה. אם לא הייתה מעבירה את הסכסוך מהמישור המשפחתי למישור המשפטי. היינו נשארות אחריות כמו שהיינו כל השנים, אני האחות הבכורה, מעולם לא עשיתי לה נזק ושום דבר רע. כל הטענות שלה היא במטרה לפגוע בי. אם היא אומרת שהיא על צ'יפרלקס, שלא נדע על מה אני. "
(ראה חקירת התובעת שכנגד מיום 24.12.2019, עמ' 24, שורות 23-36)
מלמדת התשובה כאלף עדים כי תביעתה הכספית בנדון הוגשה כתביעת נגד וכי אין בה ממש. הא ותו לא.
- שלישית. חלק מתביעתה הכספית של האחות x אודות דמי ניהול - התיישנו, שכן עותרת לתשלום דמי ניהול כבר משנת , 1990. דהיינו בחלוף 28 שנים דורשת דמי ניהול.
כידוע- תביעה כספית זו התיישנה ואם תביעתה לתשלום דמי ניהול היתה מתקבלת- הרי לכל היותר היו נפסקים לה בגין 7 שנים מוקדם למועד הגשת התביעה , קרי 7 שנים ממועד הגשת התביעה ביום 10.4.2018.
- 77. רביעת. דרישת התובעת שכנגד לתשלום דמי ניהול , משל מדובר בנכס חיצוני, שאינה בעלים בו, יכול והיה מתקבל. אלא שמדובר בנכס המצוי מחציתו בבעלותה. קרי- ניהולו של הנכס היטיב עמה, ממש כפי שהיטיב עם אחותה/הנתבעת שכנגד.
לפיכך דרישה ראשונה אשר עולה בכתב תביעתה בשנת 2018, לאחר שבמהלך השנים פעלה מרצונה החופשי על מנת להשביח את הנכס המצוי בבעלות שתי האחיות- דינה להידחות.
- חמישית. עוד ולטענת הנתבעת x, 'מקובל' בנכסי נדל"ן כגון אלו לשלם דמי ניהול בסך 5,000 ₪ לא נתמכה בראשית ראיה אודות הנוהג המקובל בנכסים כגון אלו.
אילו היתה כוונתה באמת ובתמים לגבות הסך האמור- מצופה היה כי תצרף אסמכתה או ראיה תומכת או חוות דעת מומחה . משלא בחרה לעשות כן נותרה הטענה כטענה בעלמה ולפיכך נדחית.
השקעות ושיפוצים בדירה
- עוד עותרת התובעת שכנגד לתשלום בסך 25,000 ₪ בגין שיפוצים שבוצעו על ידה בדירה.
לתצהיר עדותה הראשית צירפה תמונות המעידות על מצב הדירה לפני ואחרי ביצוע התיקונים (ראה נספח 2 לתצהיר התובעת שכנגד).
- אכן , ניתן ללמוד כי תוקנו ליקויים כאלו ואחרים בדירה, כמו גם נצבעה וטויחה. אלא שאין כל ראיה לסכום הנתבע (אין כל קבלות) , המועדים בהם תוקנה הדירה ו/או דרישה בזמן אמת מהאחות לשלם עבור התיקונים הללו.
המדובר בדרישה כספית שעליה להיתמך בראיות להוצאות הכספיות שהוצאו- ואין כל ראיה שכזו.
- יתרה מזו. מתוך התמונות שצורפו לא ניתן ללמוד על שיפוץ דירה משמעותי אלא על תיקון ליקויים מינוריים בלבד.
ואם בכך לא די, הרי שניתן ללמוד מתוך חקירת הנתבעת x, כי מאז שנת 2005 ועד לספטמבר 2016 התגוררו בדירה בניה.
מלמד הדבר- כי לא בכדי אין כל אסמכתה או ראיה בידיה של התובעת שכנגד לעלות התיקונים ו/או לדרישת התשלום מאת הנתבעת שכנגד, שכן קיבלה על עצמה הוצאות תחזוקה אלו, על מנת להיטיב עם בניה שלה המתגוררים בה .... (ראה פרוטוקול חקירת הנתבעת x בעמוד 25 לפרוטוקול, שורות 14-17 ).
- לאור האמור לעיל- ובהעדר כל ראיה לתמוך - אף תביעתה לתשלום כנ"ל- נדחית.
נזק: הפסד דמי שכירות ועוגמת נפש
- עותרת התובעת שכנגד לתשלום דמי שכירות היות והדירה עומדת מאז חודש ספטמבר 2016 ריקה, עת עזבו בניה את הדירה , נוכח התנהגותה חסרת תום הלב של אחותה x ודרישתה לפירוק שיתוף , כך שלא ניתן להשכיר את הדירה עוד, בסך של 39,500 ₪ וסך של 50,000 ₪ בגין עוגמת נפש.
- בנסיבות שפורטו לעיל, בהן התובעת שכנגד שלטה ביד רמה בניהולו של הנכס שנים ארוכות ובהתאם לרצונותיה 'יישק דבר', כמו גם כי במהלך 11 השנים האחרונות ועד לחודש ספטמבר 2016 התגוררו בניה בלבד בדירה שבנדון (כאשר לא שולמו דמי שכירות לידי הנתבעת שכנגד בגין התקופה האחרונה ונוכו מסכום ההלוואה שניתנה לאחות x) , ודרישת הנתבעת שכנגד לפירוק השיתוף בדירה 'טרפה את הקלפים' היות ולא הגיעו להסכמה באשר למחיר הדירה – אף טענותיה להפסד בגין עמידתה של הדירה ריקה ועוגמת נפש- דינן להידחות .
- ראש וראשון. פתוחה היתה הדרך בפני התובעת שכנגד להסכים לפירוק השיתוף ולהעמיד את הדירה למכירה לכל דורש לאלתר . לחילופין לפנות לשמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הדירה ולרכוש את חלקה של הנתבעת שכנגד. קרי- רשאית היתה להמשיך במשא ומתן עם אחותה לצורך מכר הדירה.
- אלא שהתובעת שכנגד סבורה היתה, בינה לבינה, כי עסקת מכר במקרקעין נכרתה בין הצדדים בעל-פה באותו שיט ב x, במהלך חודש יולי 2014 ובכך נסתיימה העסקה המחייבת. ולא היא!
התנהלות הצדדים והמסכת העובדתית מלמדת כי התנהל משא ומתן בין הצדדים שלא הבשיל לכדי הסכם , על אחת וכמה- לא לכדי הסכם מחייב. לכל היותר- היתה הסכמה עקרונית של האחות x למכור לאחותה x את חלקה. לא היו הסכמות מחייבות לגבי המחיר ולגבי התנאים.
בחירתה של התובעת שכנגד למאן לכל הצעה שהעלתה האחות x - יכול והיא לגיטימית, אולם אינה מזכה אותה לפיצויים בגין עגמת נפש או תשלום דמי השכירות שאיבדו שני הצדדים כאחד, מאז ספטמבר 2016, עת נותרה הדירה עומדת ריקה, נוכח אי הסכמתן לסיום הסכסוך, כך או אחרת.
- דמי שימוש בנכס
בתביעתה לפירוק שיתוף עותרת האחות x לתשלום מחצית מדמי השימוש הראויים מחודש אוגוסט 2016, מועד השבת ההלוואה ועד למועד הגשת התביעה ביולי 2017 .
לטענתה שווי דמי השכירות הראויים עומדים על סך של 6,300 ₪ ולפיכך יש לחייב את אחות x בסך של 37,800 ₪ ויש עוד לפצל סעדים, שכן מדובר בנזק מתמשך.
- דין טענתה של התובעת x לתשלום דמי שימוש ראויים, עת הדירה עמדה ריקה בלא שוכר - להידחות. האחות x ידעה כי הדירה ריקה מאז חודש ספטמבר 2016, עת עזבו בניה של x את הדירה וז ונותרה שוממה ללא שוכר. רשאית היתה היא לדאוג לשוכרים אחרים או לחילופין לפעול כבר אז לצורך פירוק שיתוף... אלא שהאחות x הגישה תביעתה לפירוק שיתוף אך בחודש יולי 2017.
קרי- נעשו נסיונות על ידי הצדדים, ככל הנראה, לנסות ולסיים את הסכסוך, מבלי להידרש להכרעה שיפוטית. וזאת- לא ניתן להתעלם כי גם x היא בעלים במחצית בזכויות הדירה. פתוחה היתה הדרך בפניה לפעול לצורך מימוש זכויותיה.
אלא כפי התרשמותי, בחרה האחות x להמתין ושקטה על זכויותיה , כמו גם העדיפה , מתוך נוחות , כי הנטל לטיפול בכל ענייני הדירה יוטל לכתפיה של אחותה x אשר פעלה במשך שנים ארוכות לדאוג לשוכרים, לרבות בניה ולהעביר לאחות x את מחצית דמי השכירות בגין חלקה.
- צא ולמד. אף התנהלותה של האחות x במהלך השנים מלמד כי 'סמכה' על ניהולה של אחותה וידעה כי כל העניינים הנצרכים לדירה יבוצעו על ידי אחותה x. ולפיכך- מה לה כי תלין, כי עת דרשה פירוק שיתוף- משכה אחותה x ידיה מניהולו של הנכס...?
- לא יכולה האחות x, אשר לה מחצית מהזכויות בדירה, לדרוש עתה, ובחלוף השנים, מאחותה x, שלה המחצית השניה בדירה, תשלום דמי שימוש ראויים עת הדירה עומדת ריקה מכל שוכר ! שתי האחיות הן הבעלים במשותף ומצופה מהן לפעול בשיתוף פעולה לצורך הקטנת נזקיהן והשכרת הדירה לצדדי ג' , לפחות עד לפירוק השיתוף או הכרעת ביהמ"ש.
משלא השכילו לעשות זאת שתיהן - אין ממש בתביעתה לתשלום דמי שימוש ראויים וזו נדחית.
- באשר לבקשת שתלום בסך 5,000 ₪ בגין העברת חלקה של האחות x לשתי האחיות, היות ומי שנשאה בהוצאות אלו היא האחות x - אף סעד זה מצאתי לדחות, היות ולא צורפה כל קבלה בגין שכר הטרחה ששולם לידי עורך הדין שערך הסכמי מתנה אלו.
סוף דבר
- משמצאתי לקבוע כי אכן עסקינן בהלוואה שהושבה לידי האחות x, בניכוי סך של 50,000 ₪ בגין תשלום מחצית מדמי השכירות , עת היו בניה של האחות x מתגוררים בדירה המשותפת לשתי האחיות , ומשמצאתי לקבוע כי לא נכרת בין הצדדים כל הסכם , לא בעל פה ולא בכתב, בכל אופן שאין כל הסכם מחייב, הרי שמן הסתם- אין מדובר ב"טעות בכדאיות העיסקה", כטענת הנתבעת, ויש לקבל בנסיבות המפורטות את תביעת התובעת x לפירוק השיתוף בדירת הצדדים.
- לאור האמור לעיל ומשעותרת האחות x לפירוק השיתוף בנכס המשותף מצאתי לקבוע כדלקמן :
פירוק שיתוף
א. ניתן בזאת צו לפירוק השיתוף בדירת הצדדים המצויה ב x .
ב. הדירה תימכר כפנויה, למרבה במחירה, במכירה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון.
סכום ממכר הדירה לאחר ניכוי כל ההוצאות מכל מין וסוג שהוא אשר תהיינה כרוכות במכירתה, יחולק בין הצדדים בחלקים שווים.
ג. הנני מורה על מינויים של ב"כ הצדדים ככונסי נכסים לצורך מכר הדירה בהקדם האפשרי.
ד. הליך מכר הדירה יתבצע בלשכת ההוצאה לפועל ומינויו של שמאי מקרקעין , מינוי כונסי נכסים עד לחתימה על חוזה המכר יהיה כפוף לאישורו של רשם ההוצאה לפועל, אשר יהיה מוסמך לבצע כל פעולה הנחוצה לשם קידום הליכי המימוש, לרבות פינוי הצדדים ומי מהם מהדירה.
ה. ככל שיסרב מי מב"כ הצדדים לקבל עליו את המינוי- רשאי רשם ההוצאה לפועל למנות כונס נכסים אחר – תחתיו.
- נוכח דחיית תביעתה של x למתן צו לאכיפת הסכם מכר, שלא הוכח ולא נכרת, ונוכח קבלת תביעתה של x לפירוק השיתוף בדירת הצדדים, תישא הנתבעת x בהוצאות התובעת בסך של 35,000 ₪ , אשר ישולמו תוך 30 ימים מהיום.
המזכירות תסגור את התיקים ותשלח את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ג' תמוז תש"פ, 25 יוני 2020, בהעדר הצדדים.