אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק דין 1628/13

פסק דין 1628/13

תאריך פרסום : 19/08/2014 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
1628-13
19/08/2014
בפני כבוד השופט:
1. השופט ס' ג'ובראן
2. השופט י' דנציגר
3. השופט נ' סולברג


- נגד -
המערערת:
חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ
עו"ד ארז נענה
המשיבים:
אילנה ליליאן לוי יורשי מירון שושנה ואליהו הימנותא בע"מ סטשבסקי פנחס פישמן אסנת מושיוף מיכל ומושיוף אבשלום סוכובולסקי נורית קינד דוד ז"ל וקינד (פיקה) באמצעות מ' אריאלי וי' קי אלקנה ולנה כהן שפר ז'ן אלה שמעונוב דוד הודיש
עו"ד אבי ענתבי; עו"ד מעין סבג
עו"ד אלון עדיני; עו"ד ניב יוספן
פסק דין

 

פסק-דין

 

השופט י' דנציגר:

 

             לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופט ח' טובי) מיום 15.1.2013 בה"פ 1678/09, במסגרתו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבה וקבע כי היא זכאית להירשם כחוכרת לדורות למשך 999 שנים בשטח החניה נשוא הסכסוך, על אף שתקופת החכירה המקורית שנקבעה בחוזה החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979.

 

תמצית הרקע העובדתי

 

1.          בלב העיר תל-אביב-יפו, ברח' שילֹה 3, על חלקה 184 בגוש 6217, עומד בניין בן שלוש קומות (להלן: הבניין). הבניין, המורכב מעשר דירות ומשתי חניות מקורות, נבנה בתחילת שנות ה-50 של המאה ה-20, ומאז ועד היום טרם נרשם כבית משותף. המערערת, חברת חלקה 184 בגוש 6217 בע"מ (להלן: החברה או המערערת), התאגדה ביום 11.12.1953 ונרשמה כבעליה הרשומים של החלקה ושל הבניין החל מיום 31.12.1953. מנהליה הראשונים של החברה היו הקבלן אליעזר בירנבוים, שבנה את הבניין, ואדם נוסף בשם אליעזר סרוקה. החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את עשר הדירות שבבניין לרוכשיהן, ובד בבד העניקה לרוכשים מניות רגילות בחברה, ביחס לשטח הדירה אותה חכרו. המשיבים 12-2 (להלן: המשיבים) הינם בעלי זכויות חכירה לדורות לתקופה של 999 שנים בדירות שבבניין, אותן רכשו מהחברה או מהחוכרים המקוריים שרכשו את הזכויות מהחברה. המשיבה 1, אילנה ליליאן לוי (להלן: המשיבה), רכשה בשנת 1999 זכות חכירה למשך 999 שנים באחת מהדירות בבניין ורשמה זכות זו בלשכת רישום המקרקעין בשנת 2001. בנוסף לזכות החכירה בדירה, המשיבה מחזיקה ב-170 מניות רגילות מהון המניות של החברה.

 

2.          לצד החכרת עשר הדירות בבניין, החברה החכירה, באמצעות מנהליה, את שתי החניות המקורות לשני חוכרים שלא נמנו על בעלי הדירות בבניין. החניה האחת, המהווה 11/636 חלקים משטחה הכולל של החלקה, הוחכרה למר חיים בלס ז"ל (להלן: בלס ז"ל) למשך 24 שנים ו-11 חודשים – בהתאם לשטר חכירה מיום 28.11.1954 ולתנאי החכירה שצורפו אליו (להלן: שטר החכירה או חוזה החכירה). החניה השנייה הוחכרה למר דוד וינר (להלן: וינר) למשך 999 שנים – בהתאם לשטר חכירה מיום 19.5.1960 ולתנאי החכירה שצורפו אליו. למען שלמות התמונה יוער כי לימים מכר וינר את זכויותיו בחניה זו למשיב 10 בערעור דנן, מר שפר ז'ן.

3.          ביום 9.5.2005 נחתם הסכם מכר בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל, פרידה רונן בלס ועדינה אביחי בלס (להלן: יורשי בלס ז"ל), במסגרתו נקבע כי המשיבה תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה תמורת תשלום סך של 18,000 דולר (להלן: ההסכם משנת 2005). תוקפו של הסכם זה הותנה בתנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים. בהמשך, ביום 24.5.2007, נחתם בין המשיבה לבין יורשי בלס הסכם חדש, שביטל את הסכם 2005, במסגרתו נקבע כי המשיבה תרכוש את זכויות החכירה בשטח החניה תמורת תשלום סך של 18,000 דולר, מבלי שהדבר הותנה בתנאי מתלה בדבר הארכת תקופת החכירה למשך 999 שנים (להלן: ההסכם משנת 2007).

 

4.          המשיבה פנתה לחברה בבקשה להאריך את תקופת החכירה לגבי שטח החניה למשך 999 שנים, אך בקשתה סורבה. בעקבות הסירוב פנתה המשיבה לבית המשפט המחוזי בתובענה על דרך המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי, לפיו היא זכאית להירשם בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת לדורות של שטח החניה. בתביעתה טענה המשיבה כי החברה אינה זכאית או מוסמכת לסרב לבקשתה להאריך את תקופת החכירה בשטח החניה. נטען כי במועד כריתת הסכם 2007 היו יורשי בלס ז"ל בעלי זכויות החכירה בשטח החניה והיו רשאים למכור את זכויותיהם למשיבה. נטען כי הגם שתקופת החכירה המקורית על פי שטר החכירה הסתיימה כבר בשנת 1979, הרי שזו מעולם לא בוטלה על ידי החברה, ולפיכך מדובר בחכירה שהתחדשה מאליה ועומדת בתוקפה גם היום. בנסיבות אלה, נטען, הארכת תקופת החכירה בשטח החניה הינה "עניין פורמאלי בלבד" והחברה נעדרת סמכות להתנגד להארכה זו. בהקשר זה נטען כי החברה מתפקדת בחיי היום יום כ"ועד הבית" של הבניין ותו לא, כי היא נעדרת סמכויות מהותיות, וכי הסירוב להאריך את החכירה נובע מחמדנות של הדיירים, שחפצים לגזול את שטח החניה ולהופכו לרכוש משותף של כל דיירי הבניין. לבסוף נטען כי יש להחיל במקרה דנן את דיני המקרקעין, ובמיוחד את דיני הבתים המשותפים, ולא את דיני החברות, חרף העובדה שהבעלות בחלקה ובבניין רשומה על שם חברה בע"מ. בנקודה זו נטען כי רישומו של הבניין על שם חברה בע"מ נובע מטעמים היסטוריים, וכי צעד זה נועד ליצור "פלטפורמה משפטית" למכירת הדירות בבניין ולהסדרת יחסי הגומלין בין הדיירים.

 

5.          המערערת והמשיבים טענו בכתבי תשובתם כי מדובר בתובענה טורדנית שנעדרת עילת תביעה. נטען כי המשיבה לא רכשה ולא יכלה לרכוש זכויות כלשהן בשטח החניה, מכיוון שבמועד כריתת הסכם המכר לא היו לבלס ז"ל או ליורשיו זכויות בו. נטען כי זכות החכירה של בלס ז"ל פקעה ביום 29.10.1979, ולכל היותר מעמדו בשטח החניה לאחר מועד זה היה מעמד של בר רשות, ולכן במועד חתימת הסכם המכר בין המשיבה לבין יורשי בלס ז"ל בשנת 2007 לא הייתה בידי האחרונים זכות כלשהי שניתן היה למכור למשיבה. בנוסף נטען כי עוד בימי חייו הפר בלס ז"ל את תנאי חוזה החכירה כשנמנע לשלם דמי וועד בית וסיפח לעצמו שטחים מחצר הבית שלא כדין, ולכן המערערת הייתה רשאית לבטל את חוזה החכירה עימו כבר אז, והיא רשאית לעשות כך גם היום. עוד נטען כי התנגדות המערערת להארכת תקופת החכירה נובעת מטעמים לגיטימיים, ובהם רצון להימנע מהחכרת שטח החניה ל"זרים שאינם מתגוררים בבניין", דבר אשר מונע את פירוק החברה ורישום הבניין כבית משותף. לחלופין נטען כי אף אם ייקבע שלבלס ז"ל וליורשיו עמדה זכות חכירה בשטח החניה במועד כריתת הסכם המכר, הרי שהחברה זכאית להתנות את הארכת חוזה החכירה בתשלום דמי שימוש ראויים בסך 500,000 ש"ח בגין השימוש שנעשה על ידי בלס ז"ל בחלקי החצר האחרים. לחלופי חלופין טענו המערערת והמשיבים כי יש לקבוע שבלס ז"ל מעולם לא רכש זכות חכירה בשטח החניה, הואיל ומדובר ברכוש משותף שאינו יכול להוות מושא לעסקה עצמאית ונפרדת מדירות הבניין בהתאם לסעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). לבסוף נטען כי יש מקום לדחות את התובענה על הסף, מכיוון שהוגשה בחוסר תום לב ובהיעדר ניקיון כפיים, עת המשיבה נמנעה מלהביא לידיעתו של בית המשפט את עובדת קיומו של ההסכם משנת 2005, במסגרתו נכלל תנאי מתלה של חידוש חוזה החכירה לתקופה של 999 שנים. 

 

עיקרי פסק דינו של בית המשפט המחוזי

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ