אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק ש 1109-11-10

פסק-דין בתיק ש 1109-11-10

תאריך פרסום : 14/10/2013 | גרסת הדפסה
ש
בית דין לשכירות ירושלים
1109-11-10
03/04/2013
בפני השופט:
יצחק שמעוני

- נגד -
התובע:
1. בדר שארף
2. מאהר שרף
3. אחמד שרף

עו"ד אסעד מזאווי
הנתבע:
עומר מוחמד עלי אימאם
עו"ד איברהים נאסר
פסק-דין

1.      לפניי בקשה לקביעת דמי שכירות כלכליים-ריאליים בהתייחס לחנות בשטח של 19 מ"ר, הנמצאת ברחוב דוד 54 בעיר העתיקה, רחוב מרכזי וסואן הממוקם בגבול הרובע הארמני והרובע הנוצרי בירושלים (להלן: "החנות" ו/או "המושכר").

הבקשה הוגשה לפי תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג- 1983 (להלן: "התקנות").

2.      המבקשים הינם נציגי יורשי המנוח בדר שרף ז"ל, אשר השכיר את החנות לאביו המנוח של המשיב, מוחמד עלי אימאם ז"ל, על פי הסכם שכירות מיום 28.12.63.

3.      לגרסת המבקשים, המשיב ו/או אביו המנוח לא שילמו דמי מפתח בגין המושכר ולפיכך מכח התקנות נדרש הוא לשלם דמי שכירות כלכליים. מאידך גיסא, לשיטת המשיב, אביו המנוח רכש את זכויות הדיירות המוגנת של השוכר היוצא, אחמד עסלי ז"ל, תמורת תשלום דמי המפתח שהלה שילם לבעלים בתוספת תשלום בגין השיפוץ שביצע במושכר, הכל בהסכמת הבעלים עוד בימי חייו. נטען, כי מר עסלי שילם דמי מפתח לבעלים ואף שיפץ את המושכר אלא הואיל והמושכר לא התאים לצרכיו, הקנה את זכויותיו כדייר מוגן לאביו של המשיב אשר נכנס בנעליו כדייר מוגן.

4.      מטעם המבקשים העיד המבקש 3 ומטעם המשיב העיד מר סעדי ברקאת, שבבעלותו חנות הממוקמת בסמוך לחנות בה עסקינן וכן המשיב . הצדדים הגישו מטעמם תצהירי עדות ראשית בצירוף אסמכתאות וכן חוות דעת שמאיות.

5.      לאחר ששמעתי את העדים ועיינתי בכתבי טענותיהם של הצדדים, בתצהירי העדות הראשית על כל נספחיהם וכן בסיכומי הצדדים, שוכנעתי כי דין הבקשה להידחות.

6.      סלע המחלוקת בענייננו מתמקד בשאלה האם שולמו דמי המפתח- אם לאוו. יצויין, אין חולק כי הנכס הושכר לאביו המנוח של המשיב עוד בשנת 1963, כך שהינו חוסה תחת ההגנה המוענקת לו מכח חוק הגנת הדייר.

בסעיף 52א' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972, העמיד המחוקק תקרת מקסימום לדמי השכירות שניתן לגבות עבור השכרת בית עסק לדייר מוגן על פי החוק. המדובר בהוראת חוק שתכליתה להגשים את מטרותיו הסוציאליות של חוק הגנת הדייר ולהוסיף נדבך בהגנתו של שוכר בית עסק אשר באין באמתחתו את האמצעים לשכור קורת גג חלופית. בחלוף העיתים, נשתנו פני המציאות החברתית והכלכלית בארצנו ושוב לא ניתן היה לאפיין את שוכר הנכס כאדם חסר אמצעים. בהתאם, החלה להסתמן מגמה לצמצום תחולתו של חוק הגנת הדייר. בכלל זה, בשנת 1983, במסגרת התקנות, החריג המחוקק מהוראת ס' 52א דנא את בתי העסק עבורם לא שולם דמי מפתח, כך שניתן יהא לגבות בגין השכרתם דמי שכירות כלכליים וריאליים (ראה למשל רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (לא פורסם, ניתן ביום 17.6.09)).

בעניינו, אוחזים המבקשים בטענה כי לא שולמו דמי מפתח ועל כן החנות מוחרגת מתחולת הוראת ס' 52א לחוק.

הלכה פסוקה קובעת ,כי נטל ההוכחה מוטל על שכמו של בעלי המושכר הטוען לאי תשלום דמי המפתח, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראיה", כדברי השופט י. קדמי בספרו "על הראיות", בהאי לישנא:

"הכלל הוא- כי נטל השכנוע מוטל על "המוציא מחברו". אשר על כן: התובע- נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו" (י. קדמי, על הראיות (מהדורה משלובת ומעודכנת, תשס"ד-2003), עמ' 1508).

הלכה זו עוגנה בשורה של פסקי דין שניתנו על ידי בית דין זה, כמו גם בבתי הדין ברחבי הארץ, ואושרה על ידי בתי המשפט המחוזיים ובית המשפט העליון (ראה למשל ת.ש. (י-ם) 141/05 חטיב נ' אל עקרמאוי (לא פורסם, ניתן ביום 4.8.09); ת.ש. (פ"ת) 102/99 מגדלי יוסף בע"מ נ' סודאי עזרא (לא פורסם, ניתן ביום 12.9.00); ת.ש (ת"א) 124/98 אשר אושר בע"א (ת"א) 2955/99 בן שחר נ' ירקוני (לא פורסם, ניתן ביום 5.11.02); רע"א 4664/06 לעיל; ע"א 357/72 שנסי עזיז נ' סוראיה בצלציוני, פ"ד כז(1) 741).

יחד עם זאת, על המבקש מוטל להוכיח יסוד עובדתי הנושא עמו אופי שלילי, אשר מטיבו וטבעו קשה יותר להוכחה, ועל כן יסתפק בית הדין היושב על המדוכה בכמות פחותה של ראיות (ראה רע"א 4664/06 לעיל; רע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי , (ניתן ביום 28.3.07)).

7.      במקרה המונח לפתחי, לא הסתייע בידי המבקשים להניח תשתית ראייתית ולו ברמה פחותה בתמיכה לטענתם לאי תשלום דמי מפתח. למעשה העד היחידי שהועד מטעם המבקשים הוא המבקש 3. דא עקא, מחקירתו הנגדית עולה כי במועד חתימת הסכם השכירות לא נכח בארץ כי אם במצרים ולא היה מעורב כלל במתרחש (ראה עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 19-37). בהאי לא סגי, המבקש 3 מעיד ברחל ביתך הקטנה כי עובר להגשת התובענה לא ידע אם שולמו דמי מפתח עבור הנכס (ראה עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 3-4). צרף לכך, לא הוגשה כל אסמכתא ו/או ראיה בתמיכה לטענת המבקשים. אשר על כן, ולו מטעם זה מצאתי לדחות את התובענה.

מעבר לנדרש, בפניי הוצגו מסמכים מטעם המשיב אשר יש בהם כדי לתמוך בטענתו לפיה שולמו דמי המפתח עבור המושכר לידי הדייר היוצא בהסכמתו של הבעלים המנוח, כך שהינו זכאי לחסות תחת הגנת דמי השכירות המעוגנת בתקנות בהן עסקינן כפי שיפורט להלן. בהסכם השכירות מיום 28.12.63, אשר נחתם בין הבעלים המנוח, בדר שרף ז"ל, ובין השוכר הנכנס, מוחמד עלי אימאם ז"ל, חתם כעד להסכם הדייר היוצא, אחמד אלעסלי ז"ל, תוך שצויין כי ויתר על זכויותיו במושכר (נספח א' לתצהיר עדות ראשית של המשיב (להלן: "התצהיר")). ההסכם אינו עומד בדד, ביום 27.12.63, חתם הדייר היוצא על הצהרה, אשר אומתה בחתימתם של שני עדים, לפיה הינו מוותר על הסכם השכירות בחנות ובתמורה לכך שולמו לו הוצאותיו בחנות ודמי המפתח, וכי קיבל היתר מהבעלים לחתום חוזה עם השוכר הנכנס בתנאים אלו (נספח ב' לתצהיר). לימים, הוגשו מטעם הבעלים המנוח בקשות לקביעת דמי השכירות במושכר לבית הדין לשכירות בירושלים, בהן עתר הבעלים להעלות את דמי השכירות בנכס בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- שיעורי מכסימום והפחתות), תשל"א- 1971 (ת.ש (י-ם) 248/72 המצורף כנספח ד5 לתצהיר) וכן בהתאם לתקנות דנא אשר עודכנו בשנת תשל"ד-1974 (נספח (ת.ש. (י-ם) 190/75 המצורף כנספח ד12 לתצהיר). אציין, בתובענה משנת 1972  אף ניתן פסק דין אשר נתן תוקף להסכמות הצדדים (נספח ד 9). סבורני, כי יש לראות בתובענות אלו אשר הוגשו על ידי הבעלים בימי חייו, כהודאת בעל דין, בייחוד על רקע חוסר ידיעתם של יורשיו את נסיבות השכרת המושכר לידי אביו המנוח של המשיב. לא למותר להדגיש, ככל שהיתה בפיו של הבעלים המנוח כל טענה לעניין תשלום דמי המפתח, חזקה כי היה מעלה אותה בפני בית הדין לשכירות במסגרת התובענות שהגיש במרוצת השנים ולא היה עותר אך ורק להתאמת שיעורם של דמי השכירות לתקנות הגנת הדייר שעודכנו מעת לעת.

8.      לאור כל האמור לעיל שוכנעתי, כי לא עלה בידי המבקשים להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח עבור המושכר. לפיכך זוכה המשיב להגנת סעיף 52א לחוק. בנסיבות העניין, לא מצאתי להידרש לחוות הדעת השמאיות שהוגשו מטעם הצדדים.

9.      טרם סיום, המשיב טען לחוסר יריבותו של המבקש 3 מהטעם שלא הוכיח את ירושתו במושכר כמו גם את הסמכתו לפעול בעניין המושכר כנציגם של כל היורשים. אלא מאי? אין עוררין כי בפועל שולמו דמי השכירות ע"י המשיב במהלך השנים לידי המבקש 3 בהנחה כי הינו היורש ונציגם של כל יורשי המושכר. במציאות זו ובשים לב להגדרתו של בעל בית בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר, בין היתר, כחליפיו של הבעלים, שוכנעתי, כי אין בידי המשיב להיבנות מטענה זו.

10. סוף דבר, הבקשה לקביעת דמי שכירות כלכליים נדחית.

המבקשים ישלמו למשיב הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ כדין.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ