אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק ש 11016-03-12

פסק-דין בתיק ש 11016-03-12

תאריך פרסום : 09/12/2013 | גרסת הדפסה
ש
בית דין לשכירות בירושלים
11016-03-12
27/05/2013
בפני השופט:
יצחק שמעוני שופט בכיר

- נגד -
התובע:
הכנסייה האתיופית האורתודוקסית
עו"ד גילי יאסו ואח'
הנתבע:
זיאד טהה
עו"ד אברהים נסאר
פסק-דין

1.         לפניי תביעה לקביעת דמי שכירות בהתייחס למושכר הנמצא ברחוב ויה דלורוזה 315, הרובע הנוצרי בעיר העתיקה בירושלים.

            התובעת הינה הבעלים של המושכר והנתבע הינו דייר מוגן בו ומנהל במושכר בית עסק המשמש כמסעדה לממכר חומוס ופלאפל.

2.         מכתב התביעה עולה, כי בשנת 1994 נחתם הסכם שכירות בו נקבע, כי על השוכר לשלם 120 דינר ירדני לשנה עבור הפעלת העסק בתחום המזון והמסעדה. התובעת טוענת, כי הנתבע משלם דמי שכירות מגוחכים בגדר לעג לרש ועל כן עליו לשלם דמי שכירות ריאליים בשים לב לגודלו ואיכות הנכס. לטענת התובעת, הנתבע לא שילם דמי מפתח ועל כל הוראת תקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק-אי תחולת השיעורים המירביים וההפחתות) תשמ"ג - 1983, חלות עליו.

            עוד נטען, כי מדובר בעסק בתחום המזון והמסעדנות שהינו בבחינת "מקצוע חופשי" ועל כן חלות עליו תקנות 1(14) לתקנות הנ"ל.

            לחילופין נטען, כי אם לא תתקבלנה טענות אלה, הרי שעל דמי השכירות להיות גבוהים בהרבה מהסכום המשולם כיום.

3.         הנתבע טוען להגנתו כי דין התביעה להידחות, שכן לא צורף כל מסמך המעיד על זכויות התובעת בנכס, התביעה התיישנה וסובלת משיהוי רב. כמו כן לא צורפה חוות דעת שמאית. לגופו של עניין נטען, כי אביו של הנתבע שילם דמי מפתח עת שכר את המושכר.

            הנתבע מחזיק במושכר בהיותו דייר מוגן שכן תנאי להגשת תביעה להעלאת דמי שכירות הוא היותו של הנתבע דייר מוגן. לטענתו, משלם הוא דרך קבע את דמי השכירות שנקבעו בהסכם. מדובר בנכס קטן מאוד ולא כפי שמציינת התובעת. על כן אין כל הצדקה להעלאת דמי השכירות. אביו של הנתבע שילם דמי מפתח ועל פי ההסכם, משמש המושכר לסחר כללי ולכן אין תחולה לתקנה 1(14) לתקנות. עוד נטען כי נטל הראיה מוטל על כתפי התובעת להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח ובנסיבות אלה, דין התביעה להידחות על כל העילות שפורטו בכתב התביעה.

4.         מטעם התובעים העיד השמאי מר יעקב תמוז אשר ערך חוות דעת שמאית מחודש ינואר 2003. כן העיד עו"ד ליאור פרי, אשר ברגיל מייצג את התובעת בכל עניינה וערך תצהיר בתמיכה לתביעה להעלאת דמי השכירות ואף נחקר על תוכן תצהירו.

            לבד מעדותו של הנתבע לא העידו עדים מטעמו ובקשתו להגיש חוות דעת שמאית נדחתה, שכן הבקשה הועלתה ביום הדיון הקבוע להוכחות.

5.         לאחר עיון בכתבי הטענות, במכלול המסמכים שבתיק ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין התביעה להידחות באשר לקביעת דמי שכירות כלכליים-ריאליים ולהתקבל ככל שהדבר נוגע לדמי שכירות מוגנים בבית עסק שלגביהם קיימת תקרה הקבועה בתקנות. 

6.         תקנה 22(1) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 קובעת:

"הוראות סעיף 52 א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק:

(22) בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח".

על מנת להגן על בתי עסק מוגנים, חוקק סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר הקובע תקרת מקסימום לדמי השכירות שניתן לגבותם מדייר מוגן על פי חוק. התקנה הנ"ל באה לשחרר את דמי השכירות בבתי עסק מסוימים מתקרת המקסימום ולהשוותם לבתי עסק שאינם מוחזקים בדיירות מוגנת.

ביחס לנטל ההוכחה נקבע לא אחת ,כי על בעל בית להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח, בהתאם לכלל של "המוציא מחברו עליו הראיה", כפי שמסביר השופט י' קדמי בספרו "על הראיות":

"הכלל הוא- כי נטל השכנוע מוטל על "הוציא מחברו". אשר על כן: התובע-נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו" (י' קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תשס"ד-2003 בעמ' 1508).

בית דין זה קבע זה מכבר, בשורה של פסקי דין, כי נטל השכנוע מוטל על בעל הבית הטוען לאי תשלום דמי מפתח, כפי שנקבע גם מפי השופט א' גולדין  בת.ש. 209/02, 102/99 בת.ש. 124/98 אשר אושרר על ידי כב' השופט י' גרוס בבית המשפט המחוזי בתל אביב בע"א 2955/99.

יחד עם זאת מאחר שמדובר בהוכחת יסוד שלילי, אי-תשלום דמי מפתח, הרי שמדובר בנטל הוכחה מופחת ובית המשפט יסתפק בכמות פחותה של ראיות לצורך הוכחתו (ר' לעניין זה רע"א4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי, מיום 28.3.07, פסקה י' לפסק הדין, פורסם באתר "נבו" וכן רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר, מפי כב' השופט א' רובינשטיין בבית המשפט העליון פורסם ביום 17.9.06).

7.         לענייננו - בית הדין סבור כי התובעת לא עמדה בנטל הראיה המוטל עליה להוכיח כי הנתבע לא שילם דמי מפתח בגין המושכר.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ