אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק עמ"נ 53319-12-12

פסק-דין בתיק עמ"נ 53319-12-12

תאריך פרסום : 29/10/2013 | גרסת הדפסה
עמ"ן
בית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע
53319-12-12
24/07/2013
בפני השופט:
שרה דברת - ס. נשיא

- נגד -
התובע:
1. מרדכי קמינצקי
2. מירלה קמינצקי

עו"ד אמיר קמינצקי ומרדכי קמינצקי
הנתבע:
הועדה המקומית לתכנון ובניה
עו"ד ענת אוחיון
פסק-דין

1.                 ערר על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מיום 14.11.12, בו נדחה ערר שהגישו מרדכי ומירלה קמינצקי (להלן - " המערערים") על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן - " המשיבה") לדחות את תביעת הפיצויים שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן - " החוק").

2.                 המערערים הינם הבעלים של המקרקעין, נשוא הערר, הידועים כחלקה 241 בגוש 38005 ברחוב הפלמ"ח 113 בבאר שבע (להלן - " המקרקעין"). על המקרקעין חלה תכנית 177/03/5, לפיה הבניה המותרת במקרקעין היא לגובה שתי קומות ו - 70% בניה. קיימת בנוגע למקרקעין תוכנית בהכנה - תכנית 123/77/03/5, מכוחה פורסמו מגבלות לפי סעיפים 77-78 לחוק (להלן - " תוכנית מתחם הפיקוד").

מעברו השני של הרחוב מצויה חטיבת קרקע בשטח של כ - 25 דונם, אשר עמדה ריקה, עד אשר אושרה לגביה תוכנית מפורטת 93/177/03/5 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 5.6.08 (להלן - " תוכנית פארק המדע"). לפי התוכנית החדשה, יוקם במקום פארק מדע אשר יהווה פארק ציבורי ומוזיאון מדע. הקו הכחול של התכנית החדשה עובר במרכז רחוב הפלמ"ח, ועל כן אינו גובל במקרקעין של המערערים.

בעקבות אישור התוכנית, הגישו המערערים תביעה לפי סעיף 197 לחוק. המערערים טענו, כי יש בתכנית כדי לפגוע בערך המקרקעין שלהם, שכן טרם אישור התוכנית היה במקרקעין פוטנציאל של שינוי תכנוני אשר יאפשר לבנות במקרקעין כ - 53 יחידות לסטודנטים בכ - 350% בניה; לעומת זאת, לאחר השינוי התכנוני הצטמצם פוטנציאל זה לכדי בניית 30 יחידות דיור ב - 200% בניה. את עמדתם תמכו המערערים בחוות דעתו של שמאי המקרקעין זאב זק"ש, לפיה תוכנית פארק המדע הביאה לירידת ערכם של המקרקעין בסך של 500 אלף דולר.

ביום 29.2.12, דחתה המשיבה על הסף את תביעתם של המערערים, לאחר שהחליטה לאמץ את חוות דעתו של מר ירון שילר, שמאי המקרקעין מטעמה, אשר סבר כי תוכנית פארק המדע לא פגעה בשוויים של המקרקעין. המערערים הגישו ערר על החלטה זו לועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (להלן- " ועדת הערר").

3.                 ביום 14.11.12 דחתה ועדת הערר את הערר שהוגש. נקבע, כי אמנם ניתן להביא בחשבון את הפוטנציאל לשווי הנכס בעתיד בעריכת השומה, אולם במקרה זה פוטנציאל הנכס ערב אישור התוכנית החדשה עמד בבירור על 200% בניה, לאור תוכנית מתחם הפיקוד שהייתה בהכנה באותה עת, ופוטנציאל זה לא השתנה עקב אישור התוכנית החדשה.

ועדת הערר הוסיפה, כי גם לו הייתה סבורה כי קיים למקרקעין פוטנציאל גבוה יותר, הרי שכל המדדים הרלוונטיים מראים כי פוטנציאל זה לא נפגע בעקבות אישור התוכנית החדשה. בין היתר, אין בתכנית החדשה כל הוראה בדבר הגבלת גובה מבנים בסביבתה, אין בה כדי להגביר את העומס התנועתי במידה כה רבה עד כי לא תאושר בנייתם של יחידות דיור נוספות בשטח שבידי המערערים, ואובדן האפשרות לחנות בקרקע הסמוכה לא ישפיע על פוטנציאל השימוש במקרקעין, שכן ממילא על כל תכנית עתידית לכלול פתרונות חניה במקרקעין עצמם.

מכאן הערעור.

4.                 המערערים מדגישים כי יש לראות את המקרקעין ברשותם כגובלים בקרקע הסמוכה. הם מצביעים על כך שבינם לבין מתחם פארק המדע מפריד כביש חד סטרי בלבד. כן טוענים הם כי ההתייחסות למקרקעין היא כאל מקרקעין גובלים - שכן התנגדותם להסדרי התחבורה בפרויקט פארק המדע התקבלה, ותוכניות בניה במקרקעין בקרבה דומה לשלהם נדרשו להתאים עצמן חזותית לתכנית פארק המדע.

המערערים סבורים כי מחוות דעתו של השמאי זק"ש, מטעמם עולה, כי התוכנית החדשה תפגע במימוש הפוטנציאל של המקרקעין. הם מדגישים את היקפי התחבורה הגדולים שיגיעו למקום, שאינו עומד בעומס התחבורה כבר היום בשל הכבישים הצרים באזור; את הגבלת הגובה של הפרוייקט שלאורה יוגבל גם גובהם של מבנים סמוכים; ואת החשיבות הקריטית של אובדן מקומות החניה שהיו בקרקע הסמוכה, שכן תכנית מתחם הפיקוד אינה דורשת כי החניה תהיה במקרקעין עצמם.

המערערים עותרים למינוי שמאי מייעץ לעניין זה, ומדגישים כי שמאי מייעץ ימונה כל אימת שהמערער עומד בנטל ההוכחה הראשוני ומתעוררת שאלה שמאית, גם אם ועדת הערר סבורה כי אין ממש בשאלה שהועלתה. לשיטתם, שגתה ועדת הערר עת התעלמה מעובדות מסויימות אשר יש בהן כדי להשליך על קיומן של שאלות שמאיות הדורשות בירור מעמיק.

המערערים סבורים כי אין להסתמך על תכנית מתחם הפיקוד בקביעת אחוזי הבניה הצפויים, שכן המדובר בתכנית שטרם אושרה ויתכן שבסופו של דבר יאושרו בה אחוזי בניה גבוהים יותר, בדומה למגרשים אחרים. כן הם מדגישים כי תכנית מתחם הפיקוד עצמה נדרשה להתאים עצמה לפרוייקט פארק המדע ובכך נפגע פוטנציאל הבנייה במקרקעין.

5.                 המשיבה סבורה כי דין הערר להדחות.

המשיבה מקדימה ומציינת, כי לשיטתה המקרקעין אינם 'מקרקעין גובלים' במקרקעין של תוכנית פארק המדע. לאור עע"מ 2775/01 וינטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים (פורסם בנבו) (4.9.05) (להלן - " פס"ד וינטר"), אכן ניתן לוותר על הדרישה להשקה פיזית לגבול התוכנית הפוגעת רק כאשר המפריד הוא כביש שכונתי צר; אלא שכאן אין מדובר בכביש שכונתי צר, אלא בכביש ראשי המנקז תנועה רבה של כלי רכב מכמה שכונות בעיר, ומחבר בין צירי תנועה ראשיים.

המשיבה מדגישה, כי ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים על החלטת ועדת הערר הינו בנקודה משפטית בלבד, ואילו טיעוני המערערים הינם עובדתיים. - המערערים סבורים כי התכנית החדשה צמצמה את פוטנציאל השינוי התכנוני של המקרקעין מ - 350% בניה ל - 200% בניה. המשיבה טוענת גם כי המערערים סבורים כי נגרמה להם פגיעה עקיפה ואין לאשר פיצוי בגין פגיעה כזו.

המשיבה סבורה, כי צדקה ועדת הערר כאשר קבעה כי המקרקעין ביעודם הנוכחי לא נפגעו מתוכנית פארק המדע. המדובר בתוכנית שאינה גובלת במקרקעין ואינה קובעת כל הגבלות בנוגע להם. הפוטנציאל התכנוני לא נפגע, שכן גם טרם אישור התוכנית עמד פוטנציאל זה על 200% בניה בלבד, לאור תוכנית מתחם הפיקוד; ההשוואה אותה מנסים המערערים לעשות לפרויקטים אחרים אינה רלוונטית. הציפייה לשינוי תכנוני צריכה להיות סבירה וכאן הסיכוי לשינוי תכנוני, כמו השינוי לו קיוו המערערים היה קלוש.

המשיבה מוסיפה, כי המערערים לא הצביעו על כל פרמטר המוכיח פגיעה בפוטנציאל התכנוני. התוכנית החדשה אינה מגבילה את גובה הבניה, שכן הבניה בעיר העתיקה מוגבלת ממילא לגובה של שלוש קומות; העלאת נפח התנועה במקום אינה פגיעה ברת פיצוי ומכל מקום ניתן לה מענה בתכנון מתחם פארק המדע; אובדן מקומות החניה במתחם פארק המדע אינו רלוונטי שכן היה על המערערים לספק פתרונות חניה במקרקעין עצמם. ההגבלות אליהן הפנו המערערים בתוכנית אחרת, אינן רלוונטיות מאחר ומדובר במגרש בעל תכונות שונות.

דיון

6.                 אקדים ואציין, כי המשיבה הפנתה לסעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה, אשר לפיו ערעור על החלטת ועדת הערר הינו בנקודה משפטית בלבד. דא עקא, שהפניה זו בטעות יסודה, שכן סעיף חוק זה שונה בתיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקף במהלך שנת 2009, וכעת ערעור על החלטת ועדת הערר מוסדר בסעיף 198(ז) לחוק, אשר אינו מגביל עוד את הערעור בפני ועדת הערר לנקודה משפטית.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.

 



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ