אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק א 974/99

פסק-דין בתיק א 974/99

תאריך פרסום : 30/07/2007 | גרסת הדפסה
א
בית המשפט המחוזי חיפה
974-99,144-02
02/03/2007
בפני השופט:
ר. ג'רג'ורה [בדימ']

- נגד -
התובע:
אולמי נ.מלכה בע"מ
עו"ד גולדהמר אברהם
הנתבע:
בני משה קרסו בע"מ
עו"ד כהן מאיר
פסק-דין

הרקע והצדדים

1.      לפני תביעות הדדיות לפיצויים, שהוגשו על ידי חברות שנקשרו זו לזו בחוזה שכירות מיום 18.5.1998, להלן: " החוזה". ההדגשות בפסק הדין הן שלי אלא אם נרשם אחרת.

2.      חברת בני משה קרסו בע"מ, להלן: " המשכירה", הינה בעלת מקרקעין בשדרות ההסתדרות 161-163 בחיפה, הידועים כחלקות 11-13 בגוש 11610. על מקרקעין אלו בנוי בניין ועל פי החוזה השכירה המשכירה חלק מאותו בניין לחברת אולמי נ. מלכה בע"מ, להלן: " השוכרת". הבניין, לא למותר לציין, הוא בן שתי קומות "וגג הבנוי מ- 2 אגפים", כאמור ב"והואיל" השני לחוזה. אותו חלק בבניין שהיה מושא ההתקשרות כלל שטח של 1700 ממ"ר ומרפסת בשטח של 300 ממ"ר "ברוטו", בקומה השניה של הבניין וכן את חדרי השירותים שבשתי קומותיו ובנוסף "רמפת גישה" בחלקו הדרומי, כל אלה היוו את המושכר, להלן: "המושכר". השוכרת ביקשה להפעיל במושכר עסק של אולם שמחות וקייטרינג - וזו אף היתה מטרת השכירות, כפי שהוגדרה ב"והואיל" החמישי לחוזה - שעה שבקומה הראשונה של הבניין מפעילה המשכירה אולם תצוגה ומוסך. תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים, עם אופציה כפולה להארכתה, הכל כאמור בסעיפים 3 ו-4 לחוזה. אין מחלוקת כי משך כ -8 שנים עובר לכריתת החוזה פעל במושכר אולם אירועים בשם "ארבע עונות", שנוהל על ידי השוכרים הקודמים בני הזוג פנחס, באמצעות חברה שהקימו, חברת "שף דן בע"מ", להלן:" השוכרים הקודמים".

3.      היחסים בין הצדדים עלו על שרטון משהתברר לשוכרת כי עיריית חיפה אינה מוכנה ליתן לה רישיון עסק להפעלת אולם שמחות במושכר, בין השאר ובעיקר בשל צו הפסקת שימוש שניתן כלפי המשכירה,  השוכרים הקודמים בשל ייעוד המקרקעין לתעשייה ולמלאכה, עובדה שלא גולתה לה בהליך המשא והמתן לקראת כריתת החוזה. טעם זה עומד ביסוד תביעתה כלפי המשכירה. האחרונה, מצידה, מניחה ביסוד תביעתה טענה בדבר ביטול החוזה שלא על פי דין והפרתו על ידי השוכרת בשל אי תשלום דמי שכירות.

המסגרת הדיונית ותמצית טענות הצדדים בתובענה הראשונה

4.      כתב תביעה הוגש על ידי השוכרת ביום 5.8.99 ב ת.א. 974/99, להלן: " התובענה הראשונה", בה המשכירה היתה הנתבעת ואשר נדונה בתחילה בפני כב' השופטת בר-זיו. במסגרת תביעה זו נטען כי השוכרת נקשרה בחוזה בשל פגמים שונים ברצון, הקשורים סיבתית בהפרת חובותיה הטרום חוזיות של המשכירה כלפיה. עוד נטען כי בזמן הכנת המושכר למטרת הפעלת אולם אירועים בו, גילתה השוכרת ליקויים במושכר, אשר מנעו את הפעלתו התקינה, החל מיום פתיחתו באופן רשמי לאירועים ביום 1.9.98. עוד נטען כי חלק מאותם ליקויים הוסתרו מהשוכרת וחלקם האחר מהווה פגם נסתר. בין כך ובין אחרת, הליקויים במבנה המדרגות ביציאות החירום וכן גרם המדרגות שפורק עובר לחוזה, כך נטען בכתב התביעה, שימשו יסוד לדחיית בקשת השוכרת לקבל רישיון עסק שכן, בגין אותם ליקויים, סירבו המשטרה ומכבי האש ליתן את אישוריהם לקיום אולם שמחות במושכר. יסוד אחר לדחיית הבקשה, כך נטען, נעוץ היה בעובדה כי המושכר יועד לשמש כחניון "ולא אושרה כל בקשה לשינוי ייעוד". עוד נטען כי עובדה זו, כמו גם קיומם של "צווי סגירה" וקיומו של צו שיפוטי "להרוס/להחזיר את המצב לקדמותו עד לתאריך 30/6/97", הוסתרו מהשוכרת, עת המשכירה יצרה כלפיה מצג לפיו במושכר פועל אולם שמחות ללא כל בעיות תכנון ורישוי. בעקבות כל אלה, לאחר פניות למשכירה בעניין שלא נענו, הודיעה לה השוכרת על ביטול החוזה ביום 8.2.99, כתשעה חודשים בלבד לאחר כריתתו וכחצי שנה לאחר פתיחת המושכר לקיום אירועים.

בכתב התביעה הוסיפה וטענה השוכרת אף כנגד מימוש הערבות שהפקידה עם כריתת החוזה, על ידי המשכירה. לטענת השוכרת, בנסיבות העניין מימוש הערבות היווה מעשה חסר תום לב, בשים לב לזכות הקיזוז שלה מדמי השכירות שחבה למשכירה, על פי טענת האחרונה. לעניין זה נטען אף כי סעיף 22ב. לחוזה, חייב את המשכירה להשיב לידי השוכרת את הערבות, מקום בו השקעות האחרונה במושכר תעלינה על סך 250,000$. משאלה עלו על אותו סכום ועמדו על סך הקרוב לשני מליון שקל בערכים הנכונים למועד הגשת התביעה, כך נטען בכתב התביעה, חילוט הערבות איננו אך מעשה חסר תום לב, אלא הוא עומד אף בניגוד להוראות החוזה. 

בית המשפט התבקש, אפוא, לחייב את המשכירה בהשבת הוצאות ההתקשרות וההסתמכות כמו גם לחייבה בהטבת נזקי השוכרת, לרבות אובדן רווחים צפויים ופגיעה במוניטין, בסכום כולל שהוערך עד ליום הגשת התביעה בסכום הקרוב ל 7 מליון ש"ח, בערכים הנכונים למועד הגשת התביעה. כן התבקש בית המשפט לפסוק פיצוי בסך של 90,000$ לחודש בגין אובדן רווח עתידי, בקיזוז "הפחת המתאים מסך כל השקעותיה והתקנותיה (של השוכרת - ר.ג') במושכר", וזאת מיום הגשת התביעה ועד ליום "קבלת הפיצוי" או תום תקופת האופציה. אעיר כי כתב התביעה לא הציע כל טעם להערכת ההפסד החודשי בסכום האמור של 90,000$.  

5.      בכתב ההגנה הכחישה המשכירה מרבית טענות התביעה. ביסוד מכלול הטענות בכתב ההגנה הועמדה ההערכה כי השוכרת "נוכחה לדעת במהלך החודשים הספורים שניהלה בפועל עסקים במושכר, כי חל מיתון כלכלי בתחום ניהול הארועים וכי מספר ההזמנות פחת וכן נוספו לתחום ניהול האולמות והארועים גורמים חדשים באזור ולמעשה קרוב לוודאי התובעת הגיעה למסקנה כי עשתה בכך טעות בהתקשרותה בהסכם השכירות וניסתה כל דרך על מנת להשתחרר ממנו", ראו סעיף 39 לכתב ההגנה. באור זה יש להשקיף, כך נטען, על טענותיה של השוכרת בדבר ליקויים במושכר, במהלך החודשים עובר להודעתה על ביטול החוזה ובכתב תביעתה. בית המשפט התבקש לדחות את אותן טענות בדבר פגמים נסתרים או מוסתרים אף לגופן שכן, "מצבו הפיסי והתכנוני" של המושכר היה ידוע לתובעת ולמנהליה, הן משום שניהלו משא ומתן עם השוכרים הקודמים "ושהו תקופה ארוכה במושכר" והן משום שנערך סיור משותף במושכר.

אשר להריסת גרם המדרגות, נטען בכתב ההגנה כי עוד קודם לכריתת החוזה ידעה השוכרת כי הותקנה במושכר מעלית חדשה "עקב צו שיפוטי להרוס את גרם המדרגות ששימש ככניסה לאולם קודם לכן" ופירוק גרם המדרגות נעשה עוד עובר לכניסת השוכרת למושכר ומשכך אין לשוכרת "כל עילה להלין בקשר לכך".

6.      אף לעניין המניעות מקבלת רישיון העסק נטען בכתב ההגנה כי אין לשוכרת להלין אלא על מחדליה שלה; נטען כי לא מחדל או מעשה מצד המשכירה הם שהניעו את השוכרת להביא, שלא כדין, את החוזה לסיומו, אלא בחירתה של השוכרת לעשות כן, ללא כל הצדקה ו"מרצונה החופשי". על פי הנטען בכתב ההגנה, המשכירה לא הטעתה ולא העלימה מהשוכרת כל מידע בדבר מצבו התכנוני של המושכר או הבניין, לא הפרה כל חובת זהירות כלפיה ולא הציגה בפניה כל מצג שווא. ההיפך הוא הנכון: המשכירה חשפה בפני השוכרת, כך נטען, את הבעיות התכנוניות של הבניין, גילתה לתובעת "את כל הנתונים והעובדות שבידיעתה" ובמבוא להסכם אף "צוין במפורש כי הנתבעת פועלת לצורך ישום התוכנית הלכה למעשה". ומה היו אותן עובדות ונסיבות, עד כמה שעניינן "בנושא התכנוני"? אלה מתבררות מסעיפים 36, 41 ו - 42, 45 - 48 לכתב ההגנה. על פי הנטען שם, "משך שנים רבות" טיפלה המשכירה "בשינוי תכנית בנין עיר החלה על הבנין ולמעשה התב"ע שהגישה ח.פ. 1658 א, אושרה ע"י הועדה המחוזית וכן מהנדס העיר אישר ביום 18.2.99 כי ניתן להמשיך בשימושים הנוכחיים בבנין, בכפוף למילוי דרישות הרשויות הנוגעות בדבר, קרי משטרה שירותי כבאות ומחלקת רישוי עסקים", ראו סעיף 36 לכתב ההגנה.

העתק אישור מהנדס העיר, ד"ר רוט, מיום 18.2.99 צורף כנספח יב לכתב ההגנה, להלן: " אישור מהנדס העיר". מיותר לציין כי הוא ניתן כשמונה חודשים לאחר כריתת החוזה ואין בו ולא יכולה להיות בו, ראיה למסירת מלוא הנתונים התכנוניים לשוכרת עובר לחוזה אכן, אין בו אף ראיה לאמיתות טענות המשכירה בדבר מצבו התכנוני של המושכר וההיתר להפעיל בו אולם אירועים. 

בין כך ובין אחרת, כתב ההגנה משליך את עיקר יהבו על אותו אישור מהנדס העיר כראיה למצבו התכנוני של המושכר עם מסירת הודעת ביטול החוזה. נטען כי חרף ידיעת השוכרת על אותו אישור היא החליטה, ללא הצדקה, להביא את החוזה לסיומו, תוך היתלות "בסיבות תכנוניות פורמליות" על אף שהמשכירה הבהירה לה "במהלך כל הזמן, [כי] הנתבעת פעלה לצורך הסדרת הנושאים התכנוניים הפורמליים". עוד נטען בכתב ההגנה כי בפגישה בין נציגי הצדדים ביום 6.1.99 הובהר למשכירה כי "לאורך כל הדרך" קיבלה המשכירה את "אישורי המחלקה לתכנון עיר במחלקת ההנדסה, לצורך המשך שימוש במושכר לצרכי אולם שמחות" וכי על פי גזר הדין ניתנה "ארכה של שנתיים לצורך בצוע קבלת אישורי כבאות ומשטרת ישראל, אשר השגתן טופלה ע"י המחזיקים הקודמים במושכר והנתבעת סברה כי אישורים אלה אכן הושגו ע"י המחזיקים הקודמים באולם". המשכירה, כך נטען, אף "יידעה את ב"כ התובעת ואת מנהליה" כי "נושא מתן האישור הפורמלי אמור להינתן" וכי המשכירה ממתינה לפגישה עם "מהנדס העיר וכל הגורמים הנוגעים בדבר, כגון משטרה, שרותי כבאות וכיוצ"ב, לקבלת האישור הפורמלי לצורך השימוש במושכר מההיבט התכנוני" אך "מספר ימים קודם" לגיבוש ההבנה עם אותם גורמים, הבנה "שבאה לידי ביטוי באישורו של מהנדס העיר" מיום 18.2.99, עשתה השוכרת "דין לעצמה" והודיעה במכתבה מיום 8.2.99 על ביטול החוזה.   

7.      עוד נטען בכתב ההגנה כי סיום ההתקשרות בין הצדדים, הוא תולדה של היתלות השוכרת "בסירוב הראשוני של מח' רישוי עסקים להוצאת רשיון עסק". אלא שאותו סירוב, כך נטען, לא יכל, בנסיבות העניין, לשמש לשוכרת אמתלה להימנע מ"לפעול ולהשתדל לשנות את קביעתה של מח' רישוי עסקים". אי קבלת רשיון העסק, המשיכה המשכירה וטענה, לא נבע מכל מעשה או מחדל של המשכירה, אשר "מילאה את חיוביה... ופעלה ללא לאות אצל רשויות התכנון בעירית חיפה לצורך מתן אישור להפעלת המושכר כאולם שמחות ואכן האישור העקרוני שניתן ע"י מהנדס העיר... התייחס להיבט התכנוני והכשיר את הקרקע למתן רישיון עסק למושכר... בכפוף למילוי חיוביה של התובעת ומילוי כל התנאים, בהתאם לדרישות הרשויות הרלבנטיות, קרי כיבוי אש, משטרה ורישוי עסקים", ראו סעיף 57 לכתב ההגנה. חובתה של השוכרת "לבצע את כל ההתאמות והדרישות של הגורמים המופקדים על מתן רישיון עסק" עוגנה, כך נטען בסעיף 30 לכתב ההגנה, בנספח א' לחוזה. 

כאן המקום להעיר כי נספח אשר אמור לשאת כותרת "נספח א'" מוזכר פעמיים בחוזה: בסעיף 12ה. ו -   14א. וחרף זאת להעתק החוזה שצורף לכתב התביעה לא צורף כל מסמך הנושא כותרת שכזו.  בכתב ההגנה לא הופנתי להוראה אחרת, אשר מפנה לנספח א' לחוזה, שיש בו תימוכין לטענה האמורה בדבר חובות השוכרת לערוך התאמות במושכר בהתאם לדרישות הרשויות הרלוונטיות. בין כך ובין אחרת, נחה דעתי כי צירוף הוראות סעיפים 10א. ו - 14א. הקימו את חובתה של השוכרת כמפורט לעיל.

בין כך ובין אחרת, לטענת המשכירה, לא המכשול התכנוני, אשר "היה שולי", הוא שמנע, אפוא, את קבלת רישיון העסק, אלא מחדליה של השוכרת מלמלא את "דרישות הרשויות המופקדות על רישוי עסקים ( ובמיוחד, כך נטען, דרישות כיבוי האש - ר.ג'), הם שגרמו לתוצאה שלא ניתן לתובעת רישיון עסק" ולעניין טענה אחרונה זו ראו אף סעיפים 36 - 38 לכתב ההגנה. 

אשר לטענת השוכרת בדבר אי חוקיות חילוט הערבות מצידה, הוכחשו בכתב ההגנה עצם השקעותיה של השוכרת במושכר כמו גם טענתה בדבר היקף השקעותיה. כן נטען בהקשר זה כי חילוט הערבות נעשה בהתאם להוראות החוזה, לאחר מתן הודעה מוקדמת על כך.

8.         התובענה הראשונה הועברה לטיפולי וקדם המשפט הראשון בפני, התקיים ביום 21.3.01. באותו מעמד התבקשו הצדדים לשקול את אפשרות העברת המחלוקת ביניהם לבוררות. משחרף עמדתו החיובית של ב"כ המשכירה, לא הודיע ב"כ השוכרת את עמדתו בעניין עד למועד שנקבע ונוכח העובדה כי ב"כ הצדדים לא הגישו תאריכים מוסכמים לקביעת קדם משפט, קבעתי קדם משפט נוסף ליום  12.11.01. באותו מועד ניתן צו להשלמת הליכי הביניים והתיק נקבע לקדם משפט נוסף ליום 12.2.02 וכן לישיבת הוכחות ליום 27.6.02. במועד שנקבע לקדם המשפט, הודיעוני הצדדים כי הליכי הביניים טרם הושלמו וכי בינתיים הגישה המשכירה תובענה כנגד השוכרת. התבקשתי לקבוע את התיק לקדם משפט נוסף. קדם המשפט נקבע ליום 23.4.02. בדיון באותו מועד התברר כי הליכי הביניים טרם הושלמו. ישיבת ההוכחות בוטלה ותחתיה נקבעה לאותו מועד ישיבת קדם משפט נוספת. אף באותו מועד הוברר לי כי הליכי הביניים לא הושלמו. התיק נקבע לשמיעת כל ראיות השוכרת ליום 6.3.03 ולשמיעת כל ראיות המשכירה ליום 27.3.03

תמצית טענות הצדדים בתובענה השניה וההחלטה על איחוד התובענות

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ