אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק א 75991/01

פסק-דין בתיק א 75991/01

תאריך פרסום : 04/11/2008 | גרסת הדפסה
א
בית משפט השלום תל אביב-יפו
75991-01
30/10/2005
בפני השופט:
ירון בשן

- נגד -
התובע:
1. גרשונוביץ חנה
2. סגל דורית
3. סגל יצחק

הנתבע:
מינהל מקרקעי ישראל
פסק-דין

גב' גרשונוביץ' ירשה זכויות בחלקה ועליה בית קטן. הזכויות גובשו בהסכם חכירה ב- 1985. דמי החכירה הוונו אח"כ ב"מבצע היוון דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה - בניה נמוכה למגורים". בטרם הופק הסכם היוון, ומבלי שנחתם הסכם המשנה מתנאי החכירה, נמכרו הזכויות לבני הזוג סגל.  הם ביקשו לבנות שם בית גדול בהרבה והמינהל דרש תשלום תמורת הסכמתו לכך. המחלוקת היא בשאלה האם דרישה זו לגיטימית - ובגינה התבקש סעד  הצהרתי.

ס' 7 להסכם החכירה שעניינו "דמי חכירה ואופן התשלומים" קובע, בין השאר  ש "דמי החכירה יוגדלו מדי פעם על בסיס הערכה חדשה של המגרש... או על בסיס העליה בערכו...".

ס' 8 לחוזה עניינו "הערכה מחדש". סעיף קטן (א) קובע:

"המחכיר יהיה רשאי לדרוש העלאת דמי חכירה לפי הערכה חדשה  של המגרש על-ידי השמאי הממשלתי וזאת מבלי לקחת בחשבון את ההעלאה בערך המגרש כתוצאה מפיתוח על ידי החוכר או על חשבונו, בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן: -

(1) כשהחוכר יבקש הסכמת  המחכיר  להעביר את זכויותיו לפי חוזה זה . . .

(2) כשהחוכר יכניס שינויים או הוספות  בבניינים שהוקמו כאמור בסעיף 11 לחוזה.

(3) אם שונה ייעודו של המגרש לפי תכנית בניין ערים המחייבת או הוגדלה האפשרות של ניצול המגרש מעל לניצול המותר בעת החכירה והמחכיר יסכים לבקשת החוכר לנצל את  המגרש לפי  ייעודו החדש או לממש את  אפשרות הניצול  המוגדל."

ס' 11 לחוזה מפרט שכל בניה או שינוי בבניינים, או הוספה עליהם, טעונים אישור מראש ובכתב של המחכיר.

ס' 19 לחוזה עניינו "העברת ומשכון זכויות החוזה ודמי הסכמה" - ובו מעוגנת זכות המחכיר לדרוש תשלום תמורת הסכמתו להעביר את הזכויות בנכס.

לשיטת התובעים, החוזה מקנה למינהל זכות לתשלום תמורת הסכמתו להעברת זכויות החכירה, אך לא מזכיר זכות למינהל לתשלום תמורת הסכמתו לתוספת בניה - וזהו הסדר שלילי, המלמד שאין למינהל זכות כזו. המינהל סבור שהוא זכאי לדרוש תשלום כזה, שאינו אלא שיערוך יתרת דמי החכירה השנתיים שמן הראוי להוסיף על דמי החכירה שכבר הוונו. עלילתו הדיונית של הליך זה היתה סבוכה ואגב התפתחותו השתנו גם הטענות שבפי הצדדים והתפרשו לעניינים רבים שבדיעבד הפכו לבלתי נחוצים להכרעה.

נקודת המוצא לדיוננו היא הלכה שנקבעה בע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל, פ"ד נו (1) 241, שם נדון הסכם חכירה ישן, שקבע זכות להגדלת דמי החכירה במקרה של "הוספת דירה" ולא פירט כל זכות למחכיר לתשלום תמורת עצם הסכמתו לתוספת בניה. נפסק, שהמחכיר זכאי רק להגדלת דמי החכירה ואינו זכאי לתשלום אחר תמורת הסכמתו לבניה. בהיבטים אלה, החוזה שנדון בהלכת הדר דומה לחוזה החכירה מ-1985, שבו גובשו הזכויות, שהועברו לבני הזוג סגל: בחוזה מ-1985 נדרשת הסכמת המינהל לתוספת בניה, מוענקת לו זכות להגדיל את דמי החכירה  בעקבות התוספת ולא מוזכרת זכותו לתשלום תמורת עצם הסכמתו.  לאור הלכת הדר ונוסח החוזה נראה שצודקים התובעים והמינהל לא זכאי לתשלום חד פעמי תמורת הסכמתו לתוספת הבניה.

בחלק העיקרי של טיעונו נראה שהמינהל מקבל אף הוא מסקנה זו, אלא, שהוא טוען, שיש לו זכות להגדיל את דמי החכירה של הנכס שהושבח. לפי החלטה 933 של המינהל "דמי היתר" אינם אלא " דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למינהל תמורה". לכן, סבור המינהל, שדרישתו ל"דמי היתר" זהה לגמרי לזכותו לתוספת דמי חכירה. כמתבקש מקו טיעון זה, אין הוא עומד עוד על דרישת הסכום כתשלום חד-פעמי, אלא, הוא מוכן לגבותו כדמי חכירה שנתיים. על טענה זו משיבים התובעים בהרחבה והם מתפלמסים עם היבטיה העובדתיים והמשפטיים כאחד.  בשלב זה גלשו הצדדים מ"טיעון" שמקומו בסיכומים להבאת ראיות עקיפה כתחליף לראיות שלא הובאו. הדבר לא מפתיע, שכן ההתפתחות האחרונה בעמדת ההגנה באה לעולם רק בסיכומים ולא השתקפה בפלוגתאות שעל-פיהן נוהל ההליך.

טענות המינהל, שלפיהן הוא זכאי לגבות דמי היתר חד-פעמיים אינן מוצדקות: הסכם החכירה מ - 1985 לא הקנה למינהל, ע"פ לשונו, זכות לתשלום חד-פעמי  של "דמי היתר" תמורת הסכמתו לתוספת בניה בנכס. הפסיקה לא הכירה בזכות כזו מכח "עקרונות דין כלליים" כלשהם, אם היא לא עוגנה בחוזה ספציפי. נוכח הטענה, ש"דמי ההיתר" זהים ל"תוספת דמי החכירה" נראה שהמינהל עצמו לא טוען לקיום זכות לתשלום עבור עצם ההסכמה - להבדיל מתשלום עבור תוספת ההנאה מנכס שהושבח, המתגלמת בהגדלת דמי החכירה. אבחנה זו נוגעת כמובן גם לטענה בדבר עשיית עושר ולא במשפט: עשיית העושר היא בהנאה שבשימוש בנכס שהושבח, לא מעצם ההסכמה להשבחה. ממילא, המענה  לעשיית העושר הוא בהגדלת דמי החכירה ולא בגביית תשלום עבור עצם ההיתר. 

אין כל ראיה שבפועל, כענין סובייקטיבי, "התכוונו הצדדים" שחוזה החכירה יכלול הוראה בדבר תשלום "דמי היתר". לא ניתן לקרוא הוראה כזו "לתוך החוזה" מתוך החלטות מינהל שקדמו לו, אך לא השתקפו בלשונו ובוודאי שלא ניתן לעשות כן על סמך החלטות מינהל המאוחרות לחוזה ונחזות כמשנות חד-צדדית זכויות שכבר עוגנו בו קודם.

המסקנה: המינהל לא היה זכאי לדרוש מבני הזוג סגל תשלום חד-פעמי כתנאי להסכמתו לתוספת בניה בנכס.

התובעים חלקו על טענת המינהל שהוא זכאי לגבות דמי חכירה מוגדלים ע"פ ס' 8 לחוזה. גם בטענותיהם אין ממש: ההנחה המיטיבה ביותר עמם, שכשביקשו היתר בניה עמד בחלקה מבנה ששטחו 89 מ"ר (ע"פ חוו"ד השמאי לב, ששימשה בסיס לקביעת היטל ההשבחה). הם ביקשו להרוס את מקצתו ולהוסיף ולבנות כך שלבסוף יעמוד שם מבנה בשטח 272 מ"ר. אלה הם " שינויים או הוספות בבניינים שהוקמו ע"פ סעיף 11 לחוזה". התובעים התמקדו בטענה שבהסכם לא פורטה "קיבולת הבניה" המותרת במגרש (שנותרה כשורה ריקה ברובריקה הרלוונטית). מכך הם מסיקים (עובדתית), שהסכם החכירה התיר להם לבנות במגרש ככל שמותר לבנות בו מכח הדין החל עליו (מבחינה תכנונית). מכך המשיכו למסקנה המשפטית, שבבקשם היתר הבניה, ע"פ המצב התכנוני שהשתנה עם הזמן (וכפי שהיה בתוקף במועד בקשת ההיתר) לא היטיבו בדבר את מצבם לעומת "זכויותיהם" ע"פ הסכם החכירה - וממילא לא קמה למינהל הזכות להגדיל את דמי החכירה ע"פ ס' 8 לחוזה החכירה.

לא ירדתי לסוף דעתם של התובעים, שמיקדו טיעוניהם בס' 8(א)(3) לחוזה העוסק בהתרחשויות שנובעות משינויים במצבו התכנוני של המגרש והתעלמו מלשונו הברורה של ס' 8(א)(2) שלפיה קמה למינהל זכות להגדיל את דמי החכירה  " כשהחוכר יכניס שינויים או הוספות בבניינים שהוקמו". והרי לא ב"זכויות" בניה מופשטות מדבר הכתוב - אלא בבניה בפועל עצמה

הוראה זו בחוזה יש לקרוא יחד עם ס' 11, שלא מותיר מקום לספק שכל בניה, או שינוי במבנה קיים - אפילו היא במסגרת ההסכמה העקרונית ל"קיבולת בניה" כלשהי - מותנית בהסכמה מראש ובכתב של המינהל. אכן, ע"פ ס' 8(א)(2) לחוזה החכירה רשאי המינהל להגדיל את דמי החכירה לפי מצב הבניה בפועל, ללא כל קשר ל"זכויות" בלתי ממומשות שקדמו לה - והדבר סביר לגמרי: העיקרון החולש על חוזה החכירה הוא, שדמי החכירה יוגדלו בהתאמה להגדלה הממשית בהנאה שמפיק החוכר מהנכס, לא בהתאמה לשינוי בפוטנציאל הבלתי ממומש של הנאה זו.  אכן, הסיבה ההגיונית לכך שבחוזה החכירה לא פורטה כלל "קיבולת הבניה" היא העמידה על העיקרון שבסעיף 11: שהמינהל החכיר את המגרש "כפי שהוא" ומי שמבקש לערוך שינויים במצב הקיים זקוק להיתר פרטני.

באשר לטענות אחרות  - אסתפק בהערות קצרות אלה: מכיוון שהזכות לגבות בפועל דמי חכירה מוגדלים תבוא לעולם רק לאחר שתיווצר תוספת ההנאה מהנכס, ממילא הזכות לדרוש דמי חכירה כאלה טרם התיישנה. איני רואה מדוע טעות המינהל, שדרש "דמי היתר" ללא זכות אמורה למנוע ממנו לגבות דמי חכירה הוגנים שלהם הוא כן זכאי - מדובר  בשני עניינים שונים בתכלית. 

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ