אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק א 7120/05

פסק-דין בתיק א 7120/05

תאריך פרסום : 08/05/2007 | גרסת הדפסה
א
בית המשפט המחוזי ירושלים
7120-05
19/03/2007
בפני השופט:
נעם סולברג

- נגד -
התובע:
יעקב נתנאל דנן
עו"ד ירון רבינוביץ
עו"ד שירלי חנוך
הנתבע:
1. דוד ג'ואל נובק
2. איזבל סנדרה נובק
3. המפקח על רישום מקרקעין

עו"ד בנימין שור
עו"ד יאיר לבנה
פסק-דין

התובע רכש מחסן בבית משותף, אשר אליו צמודות זכויות בנייה על הגג. אין גישה אל המחסן מלבד דרך חצר הצמודה לדירת הנתבעים. הזכאי התובע לסעד שיאפשר לו גישה אל המחסן?

עיקרי התביעה

1.                 למחסן בבית משותף ברחוב אלפסי 6 בירושלים (תת-חלקה 2 בתשריט; להלן - המחסן), מוצמד - על-פי תקנון הבית המשותף - חלק מגג הבית, בשטח של 98 מ"ר (להלן - הגג). המחסן מצוי במפלס קומת הקרקע של הבית, ושטחו 15 מ"ר. פתח המחסן פונה לחצר (מסומנת א' בתשריט; להלן - החצר). החצר צמודה, על-פי התקנון, לדירת המגורים המצויה בקומה זו של הבית (תת-חלקה 1 בתשריט; להלן - דירה 1). בפינתה של החצר מצוי היה בעבר מחסן נוסף, קטן ממדים, 3 מ"ר גודלו (תת-חלקה 3 בתשריט). מחסן נוסף זה היה ממוקם מתחת לגרם מדרגות אשר הוביל מן החצר אל חצר אחרת, במפלס הקומה השניה של הבית, הצמודה לאחת מן היחידות האחרות. המחסן הנוסף והמדרגות שמעליו אינם קיימים עוד.

התקנון, וכמוהו צו רישום הבית המשותף, לא קובעים כל זכויות מעבר למאן-דהוא בחצר, ואינם מציינים כל זכות לטובת בעל המחסן, למעט הצמדת הגג הנ"ל. גם נסח הרישום אצל רשם המקרקעין איננו כולל הערה על אודות זכות כלשהי לטובת בעל המחסן.

2.                 בטרם חלו שינויי הבעלויות הרלוונטיים לתובענה זו, היתה דירה 1, עם החצר, בבעלות משותפת של הצדדים השלישיים 1-5. המחסן, עם הגג הצמוד לו, היה בבעלות משותפת של הצדדים השלישיים 4 ו-5 בלבד.

ביום 8.6.04 רכש התובע מאת הצדדים השלישיים 4 ו-5 את המחסן. ברם, אין עוררין על כך שעיקר עניינו היה ברכישת הזכויות בגג, המקנות על-פי התקנון את הזכות "לנצל את אחוזי הבניה הבלתי מנוצלים בבית ולבנות על גג הבית על-פי רישיון בר תוקף". עד להגשת התביעה טרם נרשמה בעלותו של התובע על המחסן בלשכת רישום המקרקעין. הערת אזהרה נרשמה.

בחלוף חצי שנה, ביום 10.12.04, רכשו הנתבעים מאת הצדדים השלישיים 1-5 את הזכויות בדירה 1, ואגבן את הזכויות בחצר.

3.                 הואיל ופתחו היחיד של המחסן פונה אל החצר, אין כל דרך לגשת אל המחסן ולהיכנס אליו מבלי לעבור דרך החצר. גישה דרך החצר משמעותה היא מעבר לכל אורכה של החצר, שצורתה צרה וארוכה. משנתחוור לתובע, לאחר רכישת דירה 1 על-ידי הנתבעים, כי אין לו כל זכות המקנה לו אפשרות גישה אל המחסן, ולמעשה לעולם לא יוכל לגשת אליו ולעשות בו שימוש, הגיש את תביעתו-זו.

טענתו בכתב התביעה היא כי למעשה, מאז שהוקם הבית, שימשה החצר כמעבר אל המחסן ואל חצרות אחרות - דרך גרם המדרגות שהיה קיים בעבר בפינת החצר -  בהסכמת בעלי יתר הדירות. מבחינה משפטית, ובהסתמך על כך, טען התובע כי הצמדת החצר לדירה 1, באופן המונע כל גישה אל המחסן, איננה חוקית, כי היא סותרת את הוראות סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן- החוק). לטענתו, המחסן הינו "דירה" על-פי הגדרתה בסעיף 52 לחוק. כניסה לדירה הינה בגדר מיתקן שאין ניתן להצמידו, ועל כן הצמדת החצר כולה, ללא הותרת מעבר או זכות מעבר לתובע, נוגדת את החוק. התובע מבקש כי צו הרישום יתוקן, והחצר תרשם כרכוש משותף. לחלופין הוא מבקש כי תרשם זכות מעבר בחצר לטובת בעלי המחסן, בצו הרישום או בפנקסי המקרקעין, או לכל הפחות כי יוכרז על קיומו של רשיון מעבר בלתי הדיר.

אגב תצהירי העדות הראשית ביקש התובע להוסיף טענות משפטיות ועובדתיות כדי להצדיק את הסעד שתבע. הוא ביקש להוכיח כי בעליה הקודמים של דירה 1 הראו בהתנהגותם על קיומה של הסכמה כי לבעלי המחסן רשות לעבור בחצר. לחלופין ביקש לטעון לקיומה של הסכמה מכללא לזכות מעבר, או למתן רשיון מעבר, מעת ניסוח התקנון. ב"כ הנתבעים התנגד להרחבת החזית, ובהחלטתי מיום 4.1.06 קיבלתי את התנגדותו. אף-על-פי-כן, שב התובע לטעון טענות אלה בפירוט בסיכומיו, ועוד הוסיף לטעון לקיומה של זכות שביושר. לא אזדקק לטענות הללו.

עיקרי ההגנה

4.                 הנתבעים מבקשים לדחות מבחינה עובדתית את הטענה לפיה היה שימוש בפועל בחצר כמעבר למחסן או לחצרות אחרות. לטענתם, מעולם לא היה המחסן בשימוש, והתובע לא הוכיח דבר על אודות השימוש שנעשה בחצר לצורך מעבר.

הנתבעים מבקשים לדחות גם את הטענה בדבר טעות ברישום הבית המשותף. לדעתם, על-פי הוראת סעיף 55(ג) לחוק, אין כל מניעה להצמיד קרקע לדירה כלשהי, כל עוד אין היא מיועדת לשימושם של כל בעלי הדירות. נוסף לכך, בחוזה הרכישה מצהיר התובע כי בדק את הנכס, מצאו מתאים למטרותיו, וכי הוא מוותר על כל טענה מכל סוג שהוא בעניין זה. כעת אין ניתן לטעון לטעות במרשם, שכן גם אם קיימת כזו, הרי שלאחר שהתובע ידע על קיומה, הוא מושתק מלתבוע את תיקונה. חוזה הרכישה קובע כי המחסן נרכש בהתאם לרשום בטאבו. בהסתמך על הזכות הבאה מכח חוזה זה, אין ניתן לדרוש את תיקון הרישום בטאבו.

עוד טוענים הנתבעים לקיומה של תקנת השוק על-פי סעיף 10 לחוק. לטענתם, בעליה הקודמים של דירה 1 רכשו אותה כשהיא נקייה מכל זיקת הנאה או זכות של צד שלישי, בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום. טענתם לתחולתה של תקנת השוק עומדת להם, לדבריהם, כי באו בנעליהם של הבעלים הקודמים.

גם טענת התיישנות בפי הנתבעים. לדעתם, בחלוף 25 שנה מעת שנולדה עילת התובענה, קרי, היום שבו נרשמה הטעות, התיישנה הזכות לתיקון המרשם, במידה שהיתה.

לבסוף טוענים הנתבעים כי התובע כלל אינו זקוק למחסן ולא למעבר אל המחסן, וכל תכלית התביעה אינה אלא לשם הפעלת לחץ על הנתבעים, להשפיע עליהם במחלוקת אחרת שביניהם, הנוגעת למימוש זכויות הבניה על הגג. אליבא דנתבעים, רכישת המחסן על-ידי התובע נועדה אך ורק לרכישת זכויות הבניה על הגג, בידיעה שאין ניתן לעשות שימוש במחסן, ולכן דרישתו לזכות מעבר אל המחסן איננה תמת-לב. הנתבעים  הוסיפו וטענו כי הענקת זכויות לתובע בחצר תגרום לפגיעה קשה בערכה  כחצר פרטית.

הנתבעים שלחו מצידם הודעה אל הצדדים השלישיים, מהם רכשו הם את דירה 1, על מנת שממצאי פסק הדין ומסקנותיו יהוו מעשה-בית-דין גם כלפי הצדדים השלישיים.

5.                 כזכור, ניסינו כמה וכמה פעמים ליישב את המחלוקת בהסכמה. הנתבעים הציעו לתובע לרכוש ממנו את הזכויות במחסן, בחכירה לזמן ארוך, במחיר שייקבע על-פי הערכת שמאי, אך התובע דרש הסדר שייפתור גם את המחלוקת בדבר מימוש זכויות הבניה על הגג. התובע הציע מצידו להחכיר לנתבעים את המחסן כנגד החכרת זכויות החניה, תוך תשלום הפרשים על-פי הערכת שמאי, ולהגיע להסכמה על ניצול זכויות הבניה על הגג. גם הצעה זו לא עלתה יפה. משלא צלחו הנסיונות לפתור את הסכסוך לפנים משורת הדין, ייקוב הדין את ההר.

דיון

6.                 אני סבור כי לא הובאו די ראיות על מנת שניתן יהיה לקבוע האם בעבר שימשה החצר כמעבר למחסן או לחצרות אחרות. אין חולק כי בעבר קיים היה גרם מדרגות בפינת החצר, אולם לא הוכח דבר על אודות השימוש בו, האם היה חסום בקצהו, ומאיזה מועד. כמו כן לא הוכח אם שימש המחסן בעבר את מי מבעלי הדירות, ובוודאי שלא הוכח כי שימש אדם זולת מי שהיה בעליה של החצר.

מנגד, מבחינה עובדתית, ברור כי התובע רכש את המחסן מבלי לבדוק את האפשרות לממש את זכויות השימוש בו. מר מאיר דנן, אבי התובע ומורשהו לעניין רכישת הנכס, הודה בעדותו כי "עשיתי טעות, נכשלתי בזה" (עמוד 31 שורה 27).

7.                 ליבה של המחלוקת הינו בשאלת חוקיותו של צו הרישום, או ליתר דיוק תוקפו של צו הרישום בנוגע לזכויות בחצר.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ