אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק א 640/07

פסק-דין בתיק א 640/07

תאריך פרסום : 09/07/2009 | גרסת הדפסה
א
בית המשפט המחוזי חיפה
640-07
28/10/2008
בפני השופט:
רניאל מנחם

- נגד -
התובע:
קסיס נביל
עו"ד עליאן ענאן
הנתבע:
1. ח'טיב זיאד
2. דרעי מרדכי
3. מוהנא יוסף

פסק-דין

1.         זו תביעה למתן פסק דין הצהרתי, לפיו זכותו של התובע במקרקעין שהם 1/18 מחלקה 100 בגוש 10260 בשפרעם, הרשומים בבעלות הנתבע 1 (להלן: המקרקעין), עדיפה וקודמת לזכותם של הנתבעים 2 ו-3.

2.         התובע טוען בכתב תביעתו, כי ביום 4.2.00 נכרת בינו לבין הנתבע 1 הסכם מכר לפיו מכר הנתבע 1 לתובע את מלוא זכויותיו במקרקעין הנ"ל תמורת 150,000 ש"ח ששולמו לנתבע בעת החתימה. התובע רשם הערת אזהרה על המקרקעין ביום 6.2.00. אותה עת היו רשומים על המקרקעין: הערה מיום 13.7.92 לטובת פקיד שומה נצרת ע"ס 153,772 ש"ח והערה מיום 25.2.94 לטובת מע"מ נצרת ע"ס 15,519 ש"ח. לטענת התובע, בשל קיום הערות אלה לא דווחה העיסקה בינו לבין הנתבע 1 לרשויות מיסוי מקרקעין. 

לטענת התובע, לאחרונה נודע לו שהנתבע 1 מכר את אותם המקרקעין לאחרים, והוא בדק בלשכת רישום המקרקעין ומצא שנרשמו שתי הערות אזהרה נוספות באותם מקרקעין, האחת מיום 15.5.00 לטובת נתבע 2 והאחרת מיום 22.11.00 לטובת נתבע 3. דרישות התובע מהנתבע לפעול להסרת שתי הערות אלה לא נענו.

לטענת התובע, הוא פעל בתום לב, בעוד הנתבע 1 פעל בחוסר תום לב משווע שעה שלא הסיר את ההערות לטובת רשויות המס ולטובת הנתבעים האחרים, המונעות את השלמת הרישום.  וחזקה על הנתבעים 2 ו- 3 שביררו היטב את מצב המקרקעין בעת שהתקשרו עם הנתבע 1 וידעו שרשומה הערת אזהרה לטובת התובע. 

לפיכך, תבע התובע סעד הצהרתי כאמור, הוצאות ושכ"ט עו"ד.

3.         הנתבע 1, בכתב הגנתו, הכחיש את חתימתו על ההסכם, וטען שחתימתו מזוייפת. הוא הכחיש גם את קבלת התמורה. לטענתו, מעולם לא הבטיח לתובע לדאוג להסרת ההערות כי אין סיבה לכך, כי אין כל התקשרות ביניהם. התובע מעולם לא רכש את זכויותיו במקרקעין. הנתבע 1 טען שבינו לבין התובע בוצעה עסקה אחת ויחידה בינואר 1997, שלפיה מכר לתובע אדמה בגוש 10329 חלקה 15, אך התובע ביקש לרשום בהסכם את אחיו ג'ורג' כקונה וכך נעשה. לטענתו, התמורה המוסכמת היתה 64,798.50 ש"ח, למרות שבהסכם נרשם שמחיר האדמה הוא 25,000 ש"ח בלבד. מתוך התמורה שולמו לנתבע 1 25,000 ש"ח, ו- 5,000 ש"ח הועברו בשיק לעו"ד קורטאם תאופיק. לטענתו, הוסכם שהיתרה בסך 34,798.5 ש"ח תועבר לנתבע 1 לאחר רישום זכויות הקונה במקרקעין, אך לאחר שבועיים או יותר, כאשר פנה הנתבע 1 לתובע וביקש לקבל את היתרה, ענה התובע שברצונו לבטל את העיסקה כי האדמה אינה שווה את המחיר המוסכם. הנתבע 1 הודיע לתובע שאין ביכולתו להחזיר את מה ששולם לו כבר, ואז ניגש לנתבע 2, שיעבד לו את הנכס וקיבל ממנו הלוואה כספית, ומאז האדמה משועבדת לנתבע 2. מכתב ההגנה לא היה ברור, אם הנתבע 1 השיב לתובע את כספו, ואיזה אדמה שיעבד לנתבע 2 כדי לקבל הלוואה להחזיר את כספי התמורה.

4.         הנתבע 2 בכתב הגנתו טען להתיישנות, ויתור והעדר עילה בינו לבין התובע. לטענתו, זכותו של התובע היתה זכות חוזית שהתיישנה בחלוף למעלה משבע שנים בטרם הוגשה התביעה. עוד טוען הנתבע 2, כי לאור השתהותו רבת השנים, יש ללמוד מכך שהתובע זנח את העסקה הנטענת. הנתבע טען שהעיסקה בינו לבין הנתבע 1 אינה עיסקה נוגדת לעיסקה הנטענת בין הנתבע 1 לתובע, שכן הנתבע 1 לא מכר לו את המקרקעין, אלא שיעבד לו את המקרקעין לפי הסכם משנת 1997, ומכל מקום, זכותו של הנתבע 2 עדיפה על זכות התובע שהיותה קודמת בזמן. לטענת הנתבע 2, אין חשיבות לסדר הכרונולוגי של רישום הערות האזהרה, שכן התובע רכש לכל היותר זכות חוזית, בעוד הנתבע רכש זכות קנינית בדמות המשכון והשיעבוד. המקרקעין מצויים בכינוס נכסים במסגרת הליכי מימוש שנקט הנתבע 2 זה מכבר, וגם מסיבה זו מושתק התובע מלטעון דבר בעניין, כי חזקה עליו שידע על דבר פתיחת הליכי מימוש המשכון.

5.         הנתבע 3 לא הגיש כתב הגנה. לאחר שהתריתי בתובע, שאם לא יגיש בקשה למתן פסק דין נגד הנתבע 3 תימחק התביעה נגדו, מחקתי את התביעה כנגד נתבע 3 מחוסר מעש ביום 5.12.07. התובע לא ביקש לשנות החלטה זו מאז ועד עתה.

6.         אני דוחה את טענת ההתיישנות והויתור, הן משום שהנתבע 2 לא חזר על טענות אלה בסיכומיו, והן משום שלא חלפה תקופת ההתיישנות מיום שזכותו של התובע הוכחשה ונוצרה עילת התביעה, ואין שום ראיה על ויתור מצד התובע על זכויותיו, מלבד חלוף הזמן, שאינו ראיה לכך (ע"א 99 / 6805 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים פ"ד נז (5) 433).

7.         אני דוחה את טענת הנתבע 2, כאילו בינו לבין התובע אין עיסקאות נוגדות, משום התובע טוען שהמקרקעין נמכרו לו ואילו הנתבע 2 טוען שהמקרקעין רק שועבדו לו.  מישכון מקרקעין סותר את מכירת המקרקעין, שכן סופו של המישכון מכירת המקרקעין.

8.         אני דוחה את טענת הנתבע 2, כאילו בידו זכות קנינית למשכון ושיעבוד, בעוד שלתובע רק זכות חוזית, ולכן אין חשיבות לסדר הכרונולוגי של רישום הערות האזהרה. גם הנתבע 2 לא רשם משכנתא על המקרקעין, אלא רק הערת אזהרה לרישום מקרקעין. כלומר, אין בידו זכות קנינית רשומה במקרקעין אלא רק התחייבות לרישום זכות על שמו, בדיוק כמו זכותו של התובע.  

9.         אני דוחה את טענת הנתבע 2 כאילו התובע מושתק מלטעון דבר בענין המקרקעין, שכן הנתבע 2 החל בהליכי כינוס נכסים למימוש המשכון שבידו, וחזקה על התובע שידע על הליכים אלו. הנתבע 2 לא חזר על טענה זו בסיכומיו, בדין, שהרי אין שום חזקה שהתובע, שהתקשר לטענתו בהסכם מכר עם הנתבע 1, יודע על הליכי מימוש המקרקעין במסגרת תיק הוצאה לפועל שהוא לא צד בו. 

10.        עתה משהסרנו מעל הדרך את הטענות המשפטיות שנועדו למנוע דיון בעובדות הנטענות, אפשר לעסוק בעובדות הנטענות והמוכחות. תחילה, באשר להסכם משנת 1997. למרות שהנתבע 1 טען בענין זה בכתב הגנתו, לא התייחס לכך התובע כלל בתצהיר עדות ראשית שלו, שהוגש לאחר הגשת כתב ההגנה. בחקירתו הנגדית, סירב התובע תחילה לענות על שאלות בקשר לעיסקה משנת 1997, והעיד שזה של אחיו ויש להביא אותו ולשאול אותו (עמ' 14 למעלה). הוא סירב אף לענות על השאלה אם הוא ניהל את המשא ומתן בשם אחיו אם לאו. אחר כך העיד "בקשר לעסקה של אחי אני ניהלתי את העסקה מול זיאד חטיב ושילמתי לו סך של 20,000 דולר + 25,000 ש"ח במזומן" (עמ' 14). זאת אומרת, התובע ניהל והתובע שילם. אחר כך אישר התובע שהוא שחתם על ההסכם ולא אחיו, למרות שאחיו חי וקיים (עמ' 15 למעלה). התובע הוא שלא דיווח למס שבח על העיסקה (עמ' 15 למטה). מכאן, שאחיו של התובע כלל לא היה מעורב בעיסקה משנת 1997, ואילו היה מובא להעיד, לא היה יודע להעיד דבר. למעשה אישר התובע את גירסת הנתבע 1 שהוא מכר את המקרקעין לתובע עצמו, אלא שהתובע ביקש שירשם שמו של אחיו כקונה בעיסקה. התובע אישר גם את התמורה הנטענת על ידי הנתבע 1 בעיסקה משנת 1997, בניגוד לאמור בהסכם עצמו, ואישר את דבריו של הנתבע 1 שהעיסקה בוטלה בהסכמה לאחר שלא דווחה למס שבח. אציין, כי לפני דברי התובע, העיסקה מ- 1997 בוטלה מכיוון שהסתבר שיש שתי הערות אזהרה לטובת הנתבעים 2 ו-3, כמו בעיסקה הנדונה כאן.      

11.        בנושא החתימה  על ההסכם, שהוכחשה על ידי הנתבע 1, לא הגיש התובע כל חוות דעת המוכיחה את חתימתו של הנתבע 1 על ההסכם. התובע טען בסיכומיו, שנטל ההוכחה על הנתבע 1 להוכיח שלא חתם. זה אינו הדין. בדרך כלל, נטל ההוכחה על התובע להוכיח את תביעתו, לרבות את המסמכים שעליהם הוא מסתמך. הנטל יכול לעבור לנתבע, כאשר הוא טוען לתוקף מסמך כלשהוא שהוא מסתמך עליו, אך בכל מקרה, כאשר התובע טוען לתוקף מסמך והנתבע מכחיש אותו, הנטל על התובע להוכיח את נכונות המסמך. 

12.        ניתן להוכיח נכונות מסמך ונכונות החתימה עליו בכמה דרכים: חוות דעת מומחה להשוואת כתב יד, עדות אמינה של מי שנכח בחתימת המסמך, או הודאת בעל דין. כאמור, התובע לא הביא חוות דעת של מומחה להשוואת כתב יד. התובע העיד בתצהירו (ת/2) שחתם על ההסכם עם הנתבע בפני התובע ובפני עו"ד תאופיק קורטאם. אף עו"ד קורטאם נתן תצהיר (ת/1) ובו אישר שערך את ההסכם מיום 4.2.00, לפיו רכש התובע את מלוא זכויותיו של הנתבע 1 במקרקעין, ושני הצדדים חתמו בפניו, ובמעמד החתימה שילם התובע לנתבע את מלוא התמורה בסך 150,000 ש"ח. עוד העיד עו"ד קורטאם, כי הסכם המכר, טופס ההצהרה למס שבח מקרקעין, והערת האזהרה (כנראה הכוונה לבקשה לרישום הערת אזהרה) נחתמו על ידי הנתבע 1 בפניו.  הנתבע 1 הכחיש זאת בתצהירו.

13.        עו"ד קורטאם לא הציג את ההצהרה למס שבח מקרקעין שהעיד שנחתמה בפניו, אלא העיד שמסר את החומר כולו לתובע. התובע לא הציג מסמך זה. עו"ד קורטאם העיד שבדק את מצב הרישום במקרקעין לפני עריכת ההסכם, כפי שהוא עושה תמיד, אבל לא הוצג נסח ממועד עריכת ההסכם או לפני כן, אלא רק מיומיים לאחר מכן, כאשר נרשמה הערת האזהרה. עו"ד קורטאם נשאל על כך בעמ' 4, ולא נתן הסבר לכך. בעמ' 5 נשאל מדוע אין בהסכם התייחסות לקיום עיקולים קודמים, אם אכן הם היו ידועים לפי בדיקה קודם לכן ואם נכון הדבר שהצדדים להסכם הסכימו שעל הנתבע 1 לדאוג להסרת העיקולים. תשובת עו"ד קורטאם היתה (בעמ' 5):

ש. מדוע בהסכם עצמו אין התייחסות לעיקולים שרבצו על הקרקע מאז.

ת. אין התייחסות. בהסכם אכן אין התייחסות. אני לא זוכר מדוע, אבל הצדדים ידעו מזה ובשלב מאוחר יותר אפילו דיברו על זה שהנתבע יסיר את העיקולים האלה. ואם בית המשפט רוצה שאני ארחיב בתשובה שהיא רלוונטית לשאלה, אז ידוע לבית המשפט באופן אישי גם שזו הסיבה שמנעה מהתובע, היה בין התובע לנתבע הסכמה שאחרי שהנתבע מסיר את העיקולים על האדמה, התובע ירשום את זכויותיו במיסוי מקרקעין ויצהיר על העסקה.

ש. (לבית המשפט): למה התכוונת שידוע לי באופן אישי.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ