אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פיצוי בעלי דירות שנפגעו בעקבות סלילת כביש בגין ירידת ערך המקרקעין

פיצוי בעלי דירות שנפגעו בעקבות סלילת כביש בגין ירידת ערך המקרקעין

תאריך פרסום : 01/11/2006 | גרסת הדפסה
בר"ם
בית המשפט העליון
3052-06
30/10/2006
בפני השופט:
מ' נאור

- נגד -
התובע:
הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
עו"ד שרי לרנר הורוביץ
הנתבע:
1. פלבר דוד ו-99 אח'
2. שדמון עטרה ויוסף
3. דאר איילה ורצון

החלטה

           בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים (כב' השופטת י' צור), בעמ"נ (ירושלים) 337/05, 341/05 ו-346/05.

העובדות

1.        עניינה של הבקשה פיצויים שנקבעו למשיבים בהתאם לסעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: החוק), אשר נכסיהם גובלים בתחום תכנית מתאר מקומית 2855, שאושרה ביום 29.1.95 לסלילת כביש מס' 4, הידוע בשם "דרך מנחם בגין", בין רחוב שערי ירושלים לרחוב גולומב, בירושלים (להלן: התכנית הפוגעת). כביש מס' 4 הוא עורק תחבורה מרכזי אשר נועד לקשר בין חלקיה הצפוניים והדרומיים של העיר ירושלים ומוגדר כדרך פרברית מהירה. מעצם טבעו מנקז הכביש תנועת כלי רכב רבה. קטע הדרך הסמוך לנכסי המשיבים עובר בתוך עמק נחל חובבי ציון, שהיה, עובר לסלילת הכביש, עמק מוריק, נטוע בצמחייה טבעית ובעצי פרי ובו שבילי הליכה שנוצרו עם השנים. אף צבאים נמצאו בו. עמק זה העניק לבתי השכונה ובייחוד לבתים הגובלים עימו אופי של מגורים בצמוד לטבע, במרכזה של עיר גדולה. עם סלילת הכביש נפגע, מטבע הדברים, נוף ייחודי זה. מכאן תביעת המשיבים לפיצויים בגין הפגיעה שנגרמה לנכסיהם בעקבות סלילת הכביש.

2.        לא אעמוד כאן על כל ההליכים שקדמו להחלטה נשוא הבקשה. דייני שאציין כי במסגרת הליכים קודמים שהתקיימו בין הצדדים ולאור הסכמתם, מינה בית המשפט לעניינים מנהליים שמאי מכריע בנוגע לשווי הפגיעה שנגרמה לנכסים הגובלים פיזית בתכנית הפוגעת, שהם נכסי המשיבים בבקשה. השמאי המכריע, מר גדעון גולדשיין, העריך בחוות דעתו את שיעור ירידת הערך שנגרמה לכל אחת מדירות המשיבים בעקבות התכנית הפוגעת. בין היתר, התייחס לפגיעה בנוף ולעלייה ברמת הרעש. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: המבקשת) הגישה ערר על חוות הדעת. חלק מן המשיבים הגישו ערר שכנגד ובו קבלו על אי פסיקת שכר טרחה והוצאות לטובתם. לאחר שאפשרה למבקשת להציג לשמאי המכריע שאלות הבהרה עליהן השיב בתצהיר תשובה וכן לחוקרו על חוות דעתו, החליטה ועדת הערר לדחות את הערר שהגישה המבקשת והורתה על תשלום הוצאות ושכר טרחת עורך דין לכל אחד מהמשיבים בהתאם לנוסחה שקבעה. על החלטת ועדת הערר הוגשו שלושה ערעורים לבית המשפט לעניינים מנהלים: ערעורה של המבקשת וכן ערעורים מטעם המשיבים. הערעורים נדונו במאוחד.

פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים

3.        בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את הערעורים. אשר לערעור המבקשת, קבע בית המשפט כי אין מקום להתערב בחוות הדעת של השמאי המכריע, שהיא חוות דעת מפורטת ומנומקת היטב. בית המשפט דחה את הטענה כי השמאי המכריע התעלם בחוות דעתו מהחלטתה הקודמת של ועדת הערר באשר לתכניות שקדמו לתכנית הפוגעת. עוד קבע בית המשפט כי אין הצדקה לפטור את המבקשת מתשלום פיצויים למשיבים לפי סעיף 200 לחוק לאור הפגיעה המשמעותית בערך המקרקעין שלהם ולמרות שקיימים הבדלים בשיעורי הפגיעה בנכסים השונים. בית המשפט קבע כי אף הטעמים העומדים ביסוד "מבחן הצדק" שבסעיף 200 לחוק מחייבים את המבקשת בתשלום פיצויים. בית המשפט בחר שלא להתערב בשיעור ההוצאות ושכר הטרחה שנפסק ואף לא בחוות הדעת השמאית הנוגעת לפגיעה בנכסי המשיבים 101 ו-102.

           על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מנהליים הגישה המבקשת את הבקשה שלפני.

בקשת רשות הערעור

4.        המבקשת טוענת כי בקשתה מעלה שתי שאלות עקרוניות; האחת - התעלמותו של השמאי, לטענת המבקשת, מתכניות המתאר שקדמו לתכנית הפוגעת. השניה - תחולת סעיף 200 לחוק. בהקשר לשאלה השניה טוענת המבקשת כי אין חולק בדבר התרומה של כביש מס' 4 לחיי תושבי ירושלים, כי תכנונו היה ידוע מזה  שנים וכי הפגיעה בכל אחד מהמשיבים עקב סלילתו אינה עוברת את תחום הסביר. לחלופין טוענת המבקשת כי היה מקום להבחין בין דירות עם אחוזי פגיעה שונים בעניין קביעת הפיצוי, חרף איחוד התביעות. המבקשת חוזרת ומשיגה על חיובה בהוצאות בהליך על פי סעיף 197 לחוק וטוענת כי סכום ההוצאות שנפסק מופרז בהתחשב בעובדה שהתביעות טופלו כמקשה אחת.

דיון

5.        לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה הרבים, בהחלטת ועדת הערר ובפסק הדין של בית המשפט קמא, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. דומה כי אין חולק בדבר תרומתו של כביש מס' 4 לרווחת תושבי העיר, ואולם עובדה היא כי סלילתו פגמה בנוף הנשקף מנכסי המבקשים וגרם לירידת ערכם. עוד אציין, כי השמאי המכריע מונה על יסוד הסכמת הצדדים כדי להכריע בשווי הפגיעה בערך הנכסים הגובלים בתכנית הפוגעת, וכך עשה, בין היתר, על יסוד ביקורים בדירות ובחינת השפעת יישום התכנית הפוגעת על כל דירה ודירה. בנסיבות אלה, ומשלא נמצאה טעות מהותית בחוות דעתו, נקבע ובצדק, כי אין יסוד שלא לקבל את חוות הדעת.

6.        אשר לטענות המבקשת לגופן, הרי שבדין נדחתה הטענה בדבר אי התייחסות השמאי המכריע לתכניות המתאר הקודמות. השמאי לא התעלם מהן אלא קבע שלא ניתן להעריך את הפגיעה בערך המקרקעין על יסודן, הואיל והן חסרו את הפירוט הנדרש כדי לאמוד את חומרת הפגיעה והיקפה. אף בתצהיר התשובה שהגיש חזר על קביעתו לפיה רק בתכנית הפוגעת יש המסוימות הנדרשת כדי להעריך את הפגיעה בערך המקרקעין. לפיכך, אמד את הפגיעה בדירות המשיבים לאור יישום התכנית הפוגעת בלבד. מדובר בקביעה שבמומחיות, אשר לא נסתרה על ידי המבקשת, אף לא לאחר חקירת השמאי המכריע. משכך, בדין נקבע כי לא היה מקום להתערב בקביעתו בעניין זה.

7.        אשר לתחולת סעיף 200 לחוק: שלושת התנאים הקבועים בסעיף שבהתקיימם תהיה הוועדה המקומית פטורה מהחובה לפצות את מי שנפגע מירידת ערך המקרקעין הם מצטברים, ונטל השכנוע להוכיח את קיומם מוטל על הוועדה המקומית (ראו: דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נח(6) 289, עמ' 294-295). לעניין תנאי הסבירות נקבע שם (בעמ' 304-303) כי יש לערוך איזון בין זכות הקניין לאינטרס הציבור על-פי שלושת השיקולים הבאים: גודל הירידה בערך המקרקעין הנפגעים; מידת "פיזור" הנזק; ואינטרס ציבורי חיוני הגלום בתכנית. כן נקבע כי שיקולים אלה אינם מהווים רשימה סגורה. בעניין תנאי הצדק נפסק שם כי מדובר בתנאי פתוח וגמיש המתבסס על שיקולים מגוונים, אשר משתנים ממקרה למקרה על פי העובדות הקונקרטיות הנחשפות לפני בית-המשפט בעניין הנדון לפניו.

           במקרה דנן קבע בית המשפט קמא כי הועדה המקומית לא עמדה בנטל להוכיח כי הפגיעה בנכסי המבקשים, הן מבחינה אקוסטית והן מן הבחינה הנופית, אינה חורגת מתחום הסביר. השמאי המכריע קבע בחוות דעתו, אשר אומצה כאמור, כי מדובר בפגיעה משמעותית בערך נכסיהם של המשיבים המצדיקה תשלום פיצוי, חרף שיעור הפגיעה השונה בכל נכס ונכס. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלה גם מן הצדק הוא כי נטל הפיצוי יחולק באופן שווה בין כלל התושבים אשר נהנים מיישום התכנית הפוגעת, שאין חולק כי תרמה לרווחתם. מדובר בקביעה המיישמת את השיקולים הרלוונטיים אשר הותוו בפסיקה על העובדות הקונקרטיות שביסוד העניין. בסיכומו של דבר, אכן, הסכום שהוטל לתשלום על המבקשת גדול, אולם לא עולות מבקשתה שאלות משפטיות המצדיקות להתערבות בית משפט זה, חרף קיומה של דיפרנציציה בשיעורי הפגיעה בכל אחד מנכסי המשיבים. אציין כי באף אחד מהנכסים לא מדובר בפגיעה מזערית.

8.        אף הטענה כי ועדת הערר לא הייתה מוסמכת לחייב את המבקשת בהוצאות ההליכים בפניה דינה להידחות (בר"מ 11612/05 מרכז ע"ש ורה סלומונס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, כפר-סבא ואח' (לא פורסם) והאסמכתאות שם). אשר לגובה ההוצאות - אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בכגון דא, בייחוד כנקבע כי ההחלטה בעניין זה מאוזנת ונכונה.

           לאור האמור לעיל הבקשה נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ‏‏‏‏ח' חשון, תשס"ז (30.10.2006).

                                                                                      ש ו פ ט ת


העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.    עע

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ