אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פיזר יוסף הנרי נ' אפשטיין

פיזר יוסף הנרי נ' אפשטיין

תאריך פרסום : 01/02/2011 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום ירושלים
3632-09
01/02/2011
בפני השופט:
עודד שחם

- נגד -
התובע:
פיזר יוסף הנרי על ידי עו"ד אנדי שוורץ
הנתבע:
אברהם אפשטיין על ידי עו"ד חיים נובוגרוצקי
פסק-דין

פסק דין

בפניי תביעת פינוי.

1. התובע הוא אזרח צרפת. הוא רכש לטענתו בניין המצוי בשכונת מאה שערים, הידוע כגוש 30063 חלקה 65. הוא זכאי לטענתו להירשם כבעלים כדין של הבניין בלשכת רישום המקרקעין (ראו גם בעדותו, בעמוד 10). הבניין נרכש על ידי התובע ביום 18.5.2007 (סעיף 3 לתצהירו). התביעה היא לפינוי הנתבע מדירה ששכר בבניין. אדון להלן בעניינים הדורשים דיון והכרעה, לנוכח טענות הצדדים בסיכומיהם.

2. (א) זכותו של התובע בנכס. התובע אינו רשום כבעלים בנכס. הוא טוען לזכויות בו מכוח הסכם רכישה. העתק מהסכם הרכישה לא הוצג. הוצג נסח רישום בטאבו, המלמד על רישומה של הערת אזהרה לטובת התובע ביחס לכל הנכס, ביום 10.7.07 (נספח א' לתצהיר התובע). הדבר תומך בטענת התובע בדבר התקשרות שלו לרכישת הזכויות בנכס.

(ב) אכן, אין בפניי תשתית המלמדת כי על פי הוראות ההסכם, השתכללו זכויות התובע על פי המצב החוזי בינו ובין הבעלים המקוריים. התובע העיד כי לא נרשם כבעלים הואיל והבעלים המקורי, ה"ה דובובסקי, לא שילם את מס השבח. בינתיים, כך התובע, בוצע הדבר (בעמוד 10). ניתן היה לצפות, כי במצב זה יוצג נסח רישום, המלמד על זכויותיו של התובע בנכס. הדבר לא נעשה. אין בפניי הסבר ברור לכך. עם זאת, עולה מן הראיות כי הנתבע מסר לנציגו של התובע, דן צינמון, מפתח לאחד החדרים בבניין, עליו סבה התביעה. משתמעת מכך, לכל הפחות, הכרה בפועל של הנתבע בזכויותיו של התובע בבניין. בנסיבות אלה, אני קובע כי התובע עמד בנטל הרובץ עליו לעניין זה.

(ג) אגב הדיון בזכויות התובע, אעיר כי הנתבע טען שהתובע אינו רשאי לתבוע בגין הפרות נטענות של הסכם השכירות, אשר אירעו לפני שרכש את הבניין. טענה זו נסמכת בין השאר על עדות התובע כי רכש את הבניין as is. דין טענה זו של הנתבע להידחות. רכישה כאמור פירושה כי אין לרוכש טענות כלפי המוכר לגבי מצבו הפיזי והמשפטי של הבניין. אין פירושה כי זכויות תביעה שיש למוכר נגד דיירים אינן עוברות לקונה. אדרבא, בהעדר התנייה נוגדת, זכויות כאמור הן ברגיל חלק מאגד הזכויות של הבעלים, וככל שאגד זה נמכר, הן נמכרות עימו לרוכש, הוא התובע.

3. זכויות הנתבע בנכס. לעניין זה התעוררו שתי מחלוקות עיקריות. האחת, האם מעמדו של הנתבע בנכס הוא של דייר מוגן, לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב – 1972. השנייה, האם זכותו של הנתבע בנכס חלה, כטענתו, הן על דירה ובה שני חדרים ומסדרון, המצויה בצד אחד של הבניין, והן על חדר, המצוי בצידו האחר, הדרומי, של הבניין.

4. הנתבע – דייר מוגן. נקודת המוצא לדיון במעמדו של הנתבע בנכס מצויה בהסכמי השכירות שהוצגו, נספחים ב', ג' לכתב התביעה. בהסכמים לא נכתב במפורש כי המדובר בשכירות מוגנת. חרף זאת, לא נוצרה כל פלוגתא כי הנתבע הינו דייר מוגן בנכס. התובע הודה בסעיף 2 לכתב התביעה כי הנתבע "הוא בעל זכויות של דייר מוגן לפי החוק" (ראו גם נספח ד' לתצהיר התובע, מכתב בא כוחו מיום 15.12.2008, בפיסקה 2). באופן תואם, כתב התביעה עצמו קובע כי המסגרת הנורמטיבית לדיון מצויה בחוק הגנת הדייר. כך עולה גם מבקשה לעיון מחדש מטעם התובע, מיום 24.2.09. מסקנה זו מתחזקת נוכח המועדים בהם נכרתו ההסכמים, ותקופת ההחזקה המתמשכת, הגם שאין בפניי ראייה של ממש לתשלום דמי מפתח (חרף עדות גב' אפשטיין, אשתו של הנתבע, בעמוד 12). היא מתחזקת גם נוכח עדות התובע עצמו, כי קרוב לוודאי שהעתקי ההסכמים האמורים צורפו להסכם הרכישה מכוחו רכש את הזכויות בנכס. יש ממש בטענת הנתבע, כי ההסבר הסביר לצירוף הסכמי השכירות של הנתבע להסכם המכר לפיו רכש את הזכויות במושכר, הוא כי מדובר בהסכמים שעניינם דיירות מוגנת.

5. החלקים בבניין עליהם סבות זכויות הנתבע. כאמור, הוצגו שני הסכמי שכירות בין הבעלים המקורי של הבניין ובין הנתבע. ההסכם נספח ב' הוא מיום 26.7.1961. הוא מתייחס לחדר (בקומה א'). ההסכם נספח ג' הוא מיום 7.1.1968. הוא מתייחס לשני חדרים ומסדרון (בקומה א').

6. התובע טוען, כי ההסכם משנת 1968 בא להחליף את ההסכם משנת 1961, באופן שדירה של שני חדרים תבוא במקום דירה של חדר אחד. דין טענה זו להידחות. אין בפניי עדות קבילה כי כך היה. בתוך כך, לא הובא לעדות הבעלים המקורי של המבנה, בלא הסבר של ממש. תיאור המושכר השונה בכל אחד מן ההסכמים סותר טענה זו. העדר כל התייחסות בהסכם המאוחר להסכם המוקדם סותר אף הוא טענה זו: ניתן היה לצפות, כי אילו בא ההסכם המאוחר במקום המוקדם, היה הדבר מקבל ביטוי כלשהו, ולו ברמז, בהסכם המאוחר. אין בפניי הסבר כלשהו להעדר התייחסות לעניין זה בהסכם המאוחר. מובן, כי התובע עצמו, אשר רכש את הזכויות בבניין מכוח הסכם שנכרת כ – 40 שנה לאחר כריתת ההסכם המאוחר, אינו יכול להעיד על העניין בעדות קבילה מכלי ראשון.

7. לכל האמור אוסיף, כי תמונת ההסכמים מתיישבת היטב עם העדויות מטעם הנתבעים. הגב' אפשטיין העידה (בפיסקה 4 לתצהיר) הנתבע עצמו גם מסר תצהיר. ביום שמיעת ההוכחות, בא כוחו מסר כי הנתבע במצב קשה ויש למשוך את תצהירו. משכך, הוריתי על הוצאת התצהיר מן התיק (בעמוד 12). עדות הגב' אפשטיין היתה מבולבלת. היא עוררה קשיים שונים, עליהם אעמוד בהמשך. עם זאת, לנוכח התמונה הכוללת העולה ביחס לנושא זה, אין בקשיים אלה כדי לעמוד לנתבע לרועץ בנקודה זו. , כי בני הזוג רכשו זכויות בדירה בשני שלבים, מכוח ההסכמים האמורים. על פי הטענה, מאז שנת 1968, הנתבע ומשפחתו התגוררו ללא הפרעה בשני חלקי הדירה האמורים (פיסקה 4 לתצהיר). תיאור זה משתלב היטב בהסכמים שהוצגו. אין בפניי תשתית הסותרת אותו. בהקשר זה, אני דוחה את הטענה כי הנתבעת אישרה בעדותה כי לה ולנתבע היו שני חדרים ולא יותר (עמוד 13 לעדותה). קריאת עדותה כמכלול, על רקע תצהירה, אינה מותירה ספק כי המדובר בשכירות של שני חלקים בבניין, האחד נשכר בשנת 1961, האחר נשכר בשנת 1968, כאשר התביעה שבפניי נוגעת לפעולות שנעשו, על פי הטענה, בחלק שנשכר בשנת 1961.

הנתבע עצמו גם מסר תצהיר. ביום שמיעת ההוכחות, בא כוחו מסר כי הנתבע במצב קשה ויש למשוך את תצהירו. משכך, הוריתי על הוצאת התצהיר מן התיק (בעמוד 12). עדות הגב' אפשטיין היתה מבולבלת. היא עוררה קשיים שונים, עליהם אעמוד בהמשך. עם זאת, לנוכח התמונה הכוללת העולה ביחס לנושא זה, אין בקשיים אלה כדי לעמוד לנתבע לרועץ בנקודה זו.

8. הוצגו עדויות של שני עדים מטעם הנתבעים, ה"ה רוטמן וקצנלבוגן, המלמדות על החזקה מתמשכת מצד הנתבעים הן בחדר בצידו הדרומי של המבנה, והן בדירה המצויה בצידו השני של המבנה. לעניין זה ראו בסעיפים 3 – 4 לתצהיר מר רוטמן, יליד 1975, ובעמוד 15 לתצהירו. מר קצנלבוגן, יליד שנת 1987, שהוא אחיין של הנתבע, העיד באופן דומה. איני רואה סיבה שלא לסמוך על עדויות אלה, הגם שניכר כי תצהירי שני העדים נוסחו באופן זהה.

9. זאת ועוד, התובע עצמו העיד כי שני חוזי השכירות צורפו, כעניין קרוב לוודאי, להסכם לפיו רכש את הזכויות במבנה (בעמוד 10). אם אחד מן ההסכמים נועד להחליף את האחר, מה טעם היה בצירוף שניהם להסכם הרכישה? גם עובדה זו מספקת תמיכה ממשית לטענת הנתבע, כי כל אחד מן ההסכמים מתייחס לחלק אחר במבנה.

10. עילות פינוי. בכתב התביעה נטען, כי הנתבע הפר את הסכמי השכירות כאשר פלש והקים, ללא הסכמת הבעלים, וללא היתר בנייה כדין, תוספת של דירה נוספת (דירה דרומית), הכוללת הרחבה של הנכס לתוך עליית הגג של הבניין. נטען, כי לנוכח הוראת סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, קמה לתובע הזכות לבטל את ההסכמים ולדרוש את פינויו של הנתבע מן הנכס.

11. הנתבע טען להגנתו, כי החדר הנוסף בכיוון דרום הינו החדר הנ"ל נשוא ההסכם משנת 1961 (בפיסקה 5 לתצהיר הגב' אפשטיין). לטענת הנתבע, הוא מחזיק ומשתמש בחדר מאז שנת 1961. הנתבע כפר בטענה כי הוסיף תוספת או שטח כלשהו למושכר. נטען עוד מטעם הנתבע, כי בצד הדרומי עוד חדר, של דייר בשם אשר, אשר נפטר לפני יותר מ – 10 שנים, ומאז החדר סגור. הנתבע הכחיש כי פלש לחדר זה, או כי ביצע תוספת בנייה כלשהי במבנה (שם, שם).

12. המסגרת הנורמטיבית לדיון קבועה בחוק הגנת הדייר. הסעיף הרלוונטי הוא סעיף 131(2) לחוק. סעיף זה קובע כעילת פינוי אי קיום של תנאי בהסכם השכירות, אשר הסכם השכירות קובע, במפורש, כי תהווה עילה לפינוי.

13. בהסכם השכירות משנת 1961, נספח ב' לכתב התביעה, המתייחס לחדר שבאגף הדרומי, נקבע כי אסור לשוכר לעשות שינוי בבית בלי רשות בכתב מהמשכיר. אין בהסכם הוראה הקובעת כי הפרה של ההוראה האמורה תהווה עילת פינוי. יוצא, כי הנטען בכתב התביעה אינו מגלה, על פניו, עילת פינוי לפי הסכם זה.

14. בהסכם השכירות משנת 1968, נספח ג' לכתב התביעה, המתייחס לדירה בחלקו השני של הבניין, אין הוראה דוגמת סעיף ב' להסכם משנת 1961. עם זאת, נקבע כעילה לפינוי מצב בו השוכר "קלקל את הבית ע"י שימוש או הזנחה" (סעיף א').

15. הסכם זה אינו מתייחס כלל לחדר שבאגף הדרומי, אשר הטענות בכתב התביעה סבות עליו. במצב זה, לא ניתן להשתית טענה לעילת פינוי על הסכם זה. ברם, אפילו הייתי קובע, כי ניתן להחיל הוראה זו גם על החדר שבחלק הדרומי של הבניין, לא היה בכך כדי לסייע לתובע, שכן לא הוכח קלקול של הבניין על ידי שימוש או הזנחה, כנדרש. אסביר.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ