אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פידיאס אחזקות בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

פידיאס אחזקות בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב

תאריך פרסום : 14/07/2011 | גרסת הדפסה
ה"פ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
1555-09
14/07/2011
בפני השופט:
ד"ר דפנה אבניאלי

- נגד -
התובע:
פידיאס אחזקות בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד בסון וחרש
הנתבע:
רשות הפיתוח ( מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב ) ע"י ב"כ עוה"ד מי-רז (פמת"א)
פסק-דין

פסק - דין

פרשנותם של שני הסכמי חכירה מראשית שנות השישים של המאה הקודמת עומדת במרכזו של פסק דין זה. עניינה של התביעה בשאלה האם הייתה רשאית הנתבעת לדרוש מהתובעת תשלום נוסף (דמי שימוש חורג ודמי שינוי ייעוד) בגין שינוי ייעוד הקרקע, אם לאו.

רקע עובדתי

הנתבעת הינה הבעלים הרשום של מקרקעין בגודל של כ-37 דונם, המצויים באזור התעשייה בקריית עקרון, אשר היו ידועים כחלק מחלקות 67, 73 ו-75, בגוש 3797, והידועים כיום כחלקה 168, בגוש 3797, כעולה מנסח הלשכה לרישום מקרקעין ברחובות (נספח א' לכתב התביעה) (להלן : "המגרש").

ביום 4/12/1960 נכרת הסכם חכירה בין הנתבעת ובין חברת כותנת הדרום בע"מ, בנוגע לחלקו הארי של המגרש (25 דונם) (נספח ב' לכתב התביעה). על פי הסכם זה הסכימה הנתבעת להחכיר את חלק המגרש לחברה, למטרה של הקמת מכון להפרדת כותנה והדבר אושרר בהחלטת ממשלה. תקופת החכירה הועמדה על 99 שנים. בנוסף, ניתנה אופציה לתקופת חכירה של 99 שנים נוספות. דמי החכירה לכל התקופה הועמדו על סך של 16,250 לירות ישראליות, עבור כל תקופת החכירה.

ביום 20/2/1961 נכרת הסכם חכירה בין הנתבעת ובין המועצה לייצור ושיווק כותנה בנוגע ליתרת שטחו של המגרש (10 דונם) (נספח ב(1) לכתב התביעה). על פי הסכם זה, הסכימה הנתבעת להחכיר חלק מהמגרש למועצה, למטרה של הקמת מחסן לכותנה והדבר אושרר בהחלטת ממשלה. תקופת החכירה הועמדה על 99 שנים. בנוסף, ניתנה אופציה לתקופת חכירה נוספת של 99 שנים נוספות. דמי החכירה עבור כל תקופת החכירה הועמדו על סך של 6,500 לירות ישראליות.

הוראות שני הסכמי החכירה הינן זהות ולכן, לשם הנוחות, ההתייחסות במסגרת פסק הדין תעשה בלשון יחיד אולם מסקנות וקביעות פסק הדין מחייבים בנוגע לשני ההסכמים.

מתחילת שנות ה-90 ובניסיון למכור את זכויותיהן במגרש, פעלו החוכרות הקודמות לשינוי ייעוד שטח המגרש מתעשייה למסחר.

בשנת 1993 רכשה התובעת את זכויותיהן של החוכרות הקודמות על פי הסכמי החכירה ולמעשה נכנסה לנעליהן. ביום 5/5/1993 נרשמה התובעת בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת המגרש. אף התובעת המשיכה בפעולות לשינוי ייעוד הקרקע.

טענות התובעת

התובעת טוענת, כי הסכם החכירה הוא חוזה חכירה ייחודי וחריג, אשר מביא את זכויותיה במגרש כמעט עד לרמה של בעלות ממש. לטענתה, היא רכשה את הזכויות מהחוכרות הקודמות, על סמך ההוראות המיוחדות שבהסכם החכירה, המיטיבים עימה כחוכרת המקרקעין. לדידה של התובעת, הכספים שדרשה הנתבעת כתנאי לאישור שימוש חורג ושינוי ייעוד, נגבו שלא כדין ובניגוד להסכם החכירה.

התובעת מפנה למספר הוראות בהסכם החכירה, אשר יש בהן, לטענתה, ללמד על מעמדו המיוחד והחריג של ההסכם. כך, מפנה התובעת להוראת סעיף 1(ב) להסכם, המציין שהנכס כולל את כל הרכיבים המחוברים אליו דרך קבע, לרבות אלו שיוקמו על ידי החוכר. כן מפנה התובעת להוראת סעיף 4 להסכם, העוסק בתקופת החכירה ומעמיד אותה על 99 שנים, עם אופציה ל-99 שנים נוספות ומציין שמדובר בחכירה מהוונת. התובעת מפנה להוראות סעיפים 5(ד) ו- 6(ב) להסכם, המטילות את כל האחריות לתכנונו של המגרש וההוצאות הנובעות מכך על החוכר. עוד מפנה התובעת להוראת סעיף 12(א) להסכם, אשר קובעת שהחוכר רשאי להעביר את זכויותיו, למשכנן או לשעבדן, ללא כל צורך בהסכמת התובעת.

עוד טוענת התובעת, כי הסכם החכירה לא קובע כל הוראה המסמיכה או מאפשרת לנתבעת לגבות תוספת תשלום על דמי החכירה, ששולמו מראש ובמלואם. לסברתה, בהעדר כל הוראה חוזית המאפשרת גביית תוספת תשלום, הרי שלא קמה לנתבעת הזכות לגבות תוספת מעין זו. התובעת מפנה לפסיקה התומכת לטענתה בטענה זו ובראשה פסק הדין בע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28 (להלן: "הוד אביב").

התובעת מוסיפה ומציינת את הכלל המשפטי, לפיו חוזה יפורש כנגד מנסחו וטוענת שכלל זה חל ביתר שאת מקום בו מנסח החוזה הוא רשות ציבורית, המחוייבת לפעול בתום לב מוגבר.

טענות הנתבעת

הנתבעת דוחה מכל וכל את טענת התובעת, לפיה הסכם החכירה מעניק לה זכות של מעין בעלות במגרש. לטענתה, מהותו של ההסכם הינה כשמו – הסכם חכירה. הנתבעת מציינת, כי מקום בו רצתה למכור את מקרקעיה היא התקשרה בהסכמי מכר, ואילו מקום בו הייתה מעוניינת רק להחכירם, כמו במקרה דנן, היא התקשרה בהסכמי חכירה. העובדה שההסכם דנן הינו הסכם חכירה מעידה כאלף עדים על כוונת הצדדים.

כתימוכין לטענתה מפנה הנתבעת למספר מסמכים ובראשם הסכם החכירה עצמו. כך, בנסח לשכת רישום המקרקעין מצויינת הנתבעת כבעלי המגרש ואילו התובעת מצויינת כחוכרת. כך, גם בעת העברת הזכויות לתובעת הוגשו "בקשה להעברת זכות שכירות (חכירה)" ו"שטר העברת זכות שכירות", בהן צויין, כי מועברת לידי התובעת זכות השכירות במגרש (נספחים ז', ד' לכתב ההגנה בהתאמה). הנתבעת מפנה אף להסכם מכר, במסגרתו מוכרת התובעת את זכויותיה במגרש, וגם שם מצויין, כי התובעת הינה החוכרת של המגרש (נספח ח' לכתב ההגנה).

הנתבעת משיבה, כי הזכות החוזית לגבות את תוספת התשלומים, מעבר לדמי החכירה ששולמו, נובעת ממטרת ההסכם. לטענתה, השימוש החורג ושינוי הייעוד אינם תואמים את מטרת ההסכם המקורי – הקמת מכון להפרדת כותנה והקמת מחסן כותנה. עוד נטען, כי שווי הקרקע הינו פונקציה של זכויות הבניה המאושרות בו. משכך, לא יכולה התובעת להסתמך על מחיר החכירה המקורי, שכן הוא שיקף את שווי הקרקע בקשר למטרות הנקובות בהסכם המקורי. מששינה השטח את ייעודו למטרות מסחר, רשאית ואף נדרשת הנתבעת לחייב את התובעת בתשלום המשקף את השינוי היסודי שחל ביחס לעסקה המקורית, וזאת כתנאי להמשך ההתקשרות. כך מחייב ההיגיון המסחרי הפשוט.

הנתבעת סבורה, כי הלכת הוד אביב אליה הפנתה התובעת, כלל אינה רלוונטית לענייננו, שכן מדובר בה בהקלות בניה שניתנו לחברה, בעוד שבמקרה שלנו מדובר בשינוי ייעוד המקרקעין. הנתבעת מפנה לפסיקה התומכת בטענותיה, במיוחד לפסק הדין בע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל – מחוז תל אביב (מיום 7/5/06, פורסם באתר "נבו", להלן: "מצלאוי").

בהדגישה את תפקידו של מינהל מקרקעי ישראל, כקובע המדיניות והמנהל את מקרקעי המדינה, טוענת הנתבעת, כי המינהל פועל בצורה שקולה ומאוזנת, תוך חלוקת משאבי הקרקע באופן הוגן, צודק וסביר. הנתבעת תמהה מדוע יש לאפשר לתובעת לעשות שימוש מסחרי בקרקע, בניגוד למטרת החכירה המקורית, ללא כל תמורה בגין שינוי הייעוד, ומה טעם מצאה התובעת לתקוף בדיעבד את שיקוליו של המינהל.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ