אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ע"א 7060/14

ע"א 7060/14

תאריך פרסום : 06/12/2016 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
7060-14
06/12/2016
בפני השופטים:
1. א' חיות
2. צ' זילברטל
3. א' שהם


- נגד -
המערערת:
מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל
עו"ד משה גולן
המשיבים:
1. סמיח סאלח דבאח
2. עאטף סאלח דבאח
3. מוחמד סאלח דבאי
4. אמין סאלח דבאח
5. קאסם סאלח דבאח
6. סמיר סאלח דבאח

עו"ד אילן יחזקאלי; עו"ד עודד בלאושטיין
פסק דין

 

השופט צ' זילברטל:

 

           ערעור על פסק דינו מיום 26.8.2014 של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ב' בר-זיו) בת"א 11018-01-09, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים ונפסק לזכותם פיצוי בגין הפקעת מקרקעין שהיו בבעלות וגיהא דבאח ז"ל (להלן: המנוחה), אשר המשיבים הם יורשי שש שביעיות מעזבונה. הסוגיה הטעונה הכרעה עניינה אך בשאלת סכום פיצויי ההפקעה, שכן אין מחלוקת על זכות המשיבים לפיצויים אלה.

 

רקע

 

  1. כמפורט בפסק הדין, המנוחה הייתה הבעלים של חלקת קרקע בשטח של 20,167 מ"ר (להלן: החלקה). המנוחה נפטרה בשנת 1988, ולפי צו ירושה מיום 11.7.2006, המשיבים הם יורשי שש שביעיות מעזבונה. ביום 19.3.1976 (להלן: מועד ההפקעה) פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על הכוונה לרכוש את החלקה לצרכי ציבור, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה), לצורך הקמת העיר כרמיאל. ביום 17.10.1983 נרשמה החלקה בבעלות מדינת ישראל. ערב ההפקעה חלה על החלקה תכנית המתאר המנדטורית: "The Galilee District Regional Outline Planning Scheme – 1946" שמספרה RP/50/42 (להלן: התכנית המנדטורית), המגדירה את המקרקעין כ"אזור חקלאי" ("Agricultural Zone", להלן: אזור חקלאי).

 

  1. ביום 28.1.2007 ניתנה חוות דעת מטעם השמאי הממשלתי, לפיה נקבע שווי החלקה נכון למועד ההפקעה בסכום של 100,835 ל"י. ביום 25.6.2008 נחתם בין המשיבים לבין מינהל מקרקעי ישראל "חוזה לתשלום פיצויים", ובעקבותיו שולם למשיבים ביום 5.8.2008 סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך 185,684 ש"ח.

 

  1. בהמשך לכך, הגישו המשיבים לבית משפט קמא תביעה נגד המערערת, במסגרתה טענו כי הערכת השמאי הממשלתי אינה משקפת את השווי הנכון של החלקה, וביקשו לקבוע את יתרת סכום הפיצויים בגין ההפקעה על-סמך חוות דעת שצירפו לתביעה, שניתנה על-ידי שמאית המקרקעין הגב' צהלה איצקין (להלן: איצקין), לפיה יש להעמיד את סכום הפיצוי נכון למועד ההפקעה על 42.35 ש"ח. המערערת חלקה על האמור בחוות דעת איצקין, בטענה כי המשיבים קיבלו את מלוא הפיצוי המגיע להם, והגישה מטעמה את חוות דעתו של השמאי מר יצחק רוגובין (להלן: רוגובין). בהמשך הגישו הצדדים חווֹת דעת משלימות. כמו כן, הגישה המערערת חוות דעת תכנונית שנערכה על-ידי הגיאוגרף פרופ' ברוך קיפניס (להלן: קיפניס), הדנה בהיבטים תכנוניים-גיאוגרפיים שאפיינו את האזור החל משנות ה-50 ועד אמצע שנות ה-70 של המאה שעברה, והמשיבים הגישו חוות דעת תכנונית שנערכה על-ידי איצקין אשר כללה התייחסות לממצאים שהועלו על-ידי קיפניס. אפרט להלן את עיקרי הדברים שהציגו המומחים בחווֹת הדעת.

 

  1. התזה העולה מחווֹת הדעת של איצקין שהוגשו מטעם המשיבים היא, כי על-פי הפסיקה, משמעותו של המצב התכנוני של קרקע שיעודה הוגדר "אזור חקלאי", כקבוע בתכנית המנדטורית, אשר אפיין את החלקה במועדים הרלבנטיים, היא, כי דונם אחד משטחה הכולל של החלקה מיועד לבניית בית מגורים ויתרת השטח היא בייעוד חקלאי. לעניין חישוב פיצויי ההפקעה נטען, כי העיקרון המנחה הוא "שווי השוק" של הקרקע במועד ההפקעה, כקבוע בסעיף 12 לפקודה ובפסיקה; אך בענייננו, החלטות תכנוניות שקדמו להפקעה, שתפורטנה להלן, יצרו בפועל מצב של "הקפאה" ביחס לשטחים שהחלקה נכללת בהם, באופן שהביא למחיר שוק נמוך ומעוות שאינו משקף את שווי החלקה במלואו (אלמלא אותה "הקפאה") על פי ייעודה האמור (אזור חקלאי). תחילה טענה איצקין, כי הקפאה זו נוצרה בעקבות הכרזת הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (הולק"ח) מיום 22.4.1971 בדבר "קרקע חקלאית מוכרזת" בשטחים נרחבים באזור, ובכללם החלקה, באופן שמנע אפשרות לממש בהם זכויות בנייה, והפך אותם, הלכה למעשה, מקרקעות בייעוד של "אזור חקלאי" ל"קרקעות חקלאיות" גרידא (כלומר, לקרקע שייעודה חקלאי "טהור", ללא האפשרות הקיימת ב"אזור חקלאי" לבנות בית מגורים אחד על החלקה). בהמשך, בעקבות ממצאים שנכללו בחווֹת הדעת התכנוניות, הורחבה הטענה לכך שההקפאה החלה כבר באמצע שנות ה-50 של המאה שעברה, בשל המדיניות שיושמה החל מאותה תקופה ושאסרה על מתן היתרי בנייה בקרקעות שיעודן היה "אזור חקלאי".

 

  1. נוכח קיומה של הקפאה כאמור, טענה איצקין כי לצורך חישוב שווי החלקה לא ניתן לעשות שימוש ב"שיטת ההשוואה", המתבצעת בדרך של גזירת שווי השוק מעסקאות מכר של קרקעות דומות בסמוך למועד ההפקעה, וזאת אף-על-פי ששיטה זו היא המועדפת כאשר הדבר אפשרי. יתרה מכך, נטען כי בשל העדר נתונים אודות עסקאות שנערכו בקרקעות דומות באזור טרם תחילת ההקפאה, כלומר בתחילת שנות ה-50, אף לא ניתן להסתמך על עסקאות השוואה מתקופה זו. תחת זאת, התבססה איצקין על "שיטת החילוץ", או "השיטה השיורית", במסגרתה בחנה עסקאות מכירת דירות בערים כרמיאל ונצרת ערב ההפקעה, הפחיתה ממחירי העסקאות את רכיב היזמות ועלויות הבנייה, הביאה בחשבון שיקולים נוספים כגון העובדה שהחלקה ממוקמת בשטח ללא פיתוח ותשתיות המרוחק ממרכזי הכפרים הסמוכים, וכך הסיקה את השווי המשוער של דונם בחלקה המיועד לבנייה. לצורך חישוב שווי דונם בייעוד חקלאי, השתמשה איצקין בנתוני עסקאות השוואה אשר אוזכרו בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן: עניין ראשד) ובפסיקה נוספת, והביאה בחשבון כי אלה משקפים שווי מופחת שאינו נותן ביטוי לקיומה של הקפאה ולקיומו של פוטנציאל משמעותי כי ייעודה של החלקה ישונה לבנייה למגורים. על סמך כלל האמור לעיל, העריכה איצקין כי במועד ההפקעה שווי דונם בחלקה שייעודו למגורים עמד על 69,000 ל"י, ושווי דונם חקלאי עמד על 8,500 ל"י.

 

  1. בנוסף, נטען בחווֹת הדעת של איצקין כי על-פי סעיף 7 לתקנון התכנית המנדטורית היה בסמכותה של הוועדה המקומית לאשר את פיצולה של החלקה לשלוש חלקות קטנות יותר, שבכל אחת מהן דונם אחד מיועד לבניית בית מגורים. לפיכך, בהערכת שווי החלקה הכולל (בסך 352,920 ל"י) הביאה איצקין בחשבון כי שלושה דונמים בחלקה היו מיועדים למגורים ויתרתה בייעוד חקלאי. אציין כבר עתה כי טענה זו בדבר אפשרות הפיצול והשלכותיה, אשר כנגדה טענה המערערת כבר בתחילת ההליכים, נדחתה על-ידי בית משפט קמא ואינה נתונה עוד במחלוקת במסגרת ערעור זה.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ