ע"א 6900/14 דן לויט נ' חנה בנבנישתי ואח'

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 27.6.2014 בת.א. 20886-06-12 שניתן על ידי כבוד הושפט א' דראל                             

 תאריך הישיבה:    ט' באדר א' התשע"ו    (18.2.2016)                                                                                        

  השופטת א' חיות:

 ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט א' דראל) מיום 27.6.2014 בו נדחתה תביעת המערער להצהיר כי מלוא זכויות הבנייה בבית המשותף הידוע כחלקה 44 בגוש 30004 בירושלים (להלן: הבית המשותף) שייכות לו. כמו כן, נדחתה בקשת המערער למתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבים לעשות שימוש מכל סוג שהוא בזכויות הבנייה בבית המשותף.

 רקע עובדתי

 1. המערער והמשיבים הם בעלי הזכויות בדירות בבית משותף בן שלוש קומות ברחוב יותם 11 בירושלים. ארבע הדירות שבבעלות המשיבים הן בקומת הקרקע והראשונה ודירתו של המערער היא דירת הגג בבניין (להלן: דירת הגג) ולצידה מרפסת (להלן: שטח הגג הפנוי). בשלב זה אין הצדדים חלוקים עוד על כך שזכויות הבנייה בשטח הגג הפנוי שייכות למערער, והשאלה העומדת במוקד הערעור דנן היא למי שייכות זכויות הבנייה הנותרות בחלקה שעליה בנוי הבית המשותף.

           עד שנת 1962 היה הבית המשותף בבעלות רשות הפיתוח ונוהל על ידי עמידר. במכתב ששלחה רשות הפיתוח לעמידר ביום 28.9.1961, הוצע לדיירים (שהצדדים הם חליפיהם) לרכוש את הדירות תוך פירוט הסכומים הנדרשים תמורתן בהתאם להערכת השמאי הממשלתי (להלן: מכתב רשות הפיתוח). השמאי הממשלתי העריך את שוויה של דירת הגג ב-6,000 ל"י ואת ה"זכויות לבנייה נוספת" העריך ב-6,000 ל"י. עוד הוצע כי הדיירים ירכשו את הבית המשותף בשלמותו תמורת סך של 29,000 ל"י, המגלם הנחה בשיעור של כ-30% מן המחיר הכולל של הדירות בנפרד. בעקבות מכתבה של רשות הפיתוח, פנתה עמידר לדיירים ביום 5.10.1961 והציעה להם לרכוש את דירותיהם ובלבד שהבניין יימכר כולו (להלן: מכתב עמידר). במכתבה, פירטה עמידר את הערכת השמאי הממשלתי לבניין כולו ואת חלוקת המחירים בין הדירות בבניין, ובהתייחסותה לדירה שבקומת הגג ציינה, בין היתר "זכויות בנייה נוספת על הגג – 6,000 ל"י". בתגובה, פנו ארבעת דיירי קומת הקרקע והקומה הראשונה אל עמידר ביום 13.5.1962 וביקשו כי תינתן לכל אחד בנפרד אפשרות לרכוש את דירתו במחיר מופחת כאילו כלל הדיירים רוכשים את הבניין כמקשה אחת. עמידר נאותה להעניק את המחיר המופחת אם הבניין יימכר כולו, וזאת בשני הסכמים: הסכם אחד עם ארבעת הדיירים והסכם שני עם הדיירים בקומת הגג. ביום 28.6.1962 התקשרה רשות הפיתוח באמצעות מינהל מקרקעי ישראל (כשמו אז) בהסכם עם ארבעת הדיירים לפיו מכרה להם את הדירות (להלן: הסכם הדיירים). בתיאור הממכר שבמבוא להסכם הדיירים צוין כי נמכרו "4 דירות של הנכס, פרט דירת הגג וגג הפנוי". עוד צוין בסעיף 2 כי:

"... הוסכם בפירוש שרכוש המשותף הזה לא יכלול את חלק הקרקע הבלתי בנוי (להלן "הקרקע הפנויה") וכמו כן לא יכלול הרכוש המשותף את הגג או הגגות של הבית המשותף וכל הבנוי והמחובר, בין חבור קבע ובין חבור ארעי, לגג או לגגות אלה או לקרקע הפנויה אשר ישארו צמודים לדירה או לדירות לפי בחירתו של המוכר" [ההדגשות הוספו].

         בסעיף 14(א) להסכם נקבע כי:

"המוכר יהיה רשאי, בכל עת שימצא לנכון, עד כמה שתכנית הבניה תאושר ע"י ועדת בנין ערים, להקים בעצמו ו/או על ידי אחרים ו/או לגרום להקמת קומה או קומות נוספות על גג או גגות הבית המשותף ולהוסיף על הקרקע הפנויה, בנין או בנינים, מבנה או מבנים, לצרכי דירה או דירות, בית או בתי עסק ולהשתמש בגג או בגגות של הבית ובקרקע הפנויה וברכוש המשותף במדה ויהיה צורך לכך לצרכי הבניה – הכל לפי ראות עיניו, והקונה ויתר בעלי הדירות והמחזיקים בבית המשותף לא יהיו רשאים להפריע או לעכב בעדו" [ההדגשות הוספו].

         כמו כן, חתמו ארבעת הדיירים על ייפוי כוח בלתי חוזר לרשות הפיתוח המאפשר לה לשנות חלקים ברכוש המשותף ולהצמיד את הגג שמעל הבניין לדירה מסוימת (להלן: ייפוי הכוח).

2. ביום 22.7.1962 התקשרו בני הזוג בנא (להלן: בנא), שהתגוררו באותה עת בדירת הגג, עם רשות הפיתוח בהסכם למכירת "דירת גג ושטח פנוי של הגג עם זכות בנייה" (להלן: הסכם בנא) בנוסח זהה להסכם הדיירים, אשר כלל גם הוא את סעיפים 2 ו-14 שנוסחם הובא לעיל. כמו כן, חתמו בנא על ייפוי כוח לטובת רשות הפיתוח בנוסח הזהה לייפוי הכוח שעליו חתמו הדיירים האחרים. כשנה לאחר מכן, ביום 15.5.1963, נרשם הבניין כבית משותף. בצו הרישום נקבע ביחס לדירת הגג כי "ליחידה זו צמוד הגג המסומן בתשריט במס' 5א" וחלוקת הרכוש המשותף בין הדיירים בצו הרישום נעשתה בהתאם לשטח הרצפה של הדירות הקיימות. אין בצו התייחסות לעניין חלוקת זכויות הבנייה ולא צורף אליו תקנון מוסכם. לכן, חל על הבית המשותף התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). התפתחות נוספת אשר המשיבים ביקשו לייחס לה משמעות היא ההליך שהגישה נציגות הבית המשותף ביום 23.12.1963 לפקיד המוסמך לפי חוק בתים משותפים [נוסח משולב], התשכ"א-1961, נגד רשות הפיתוח בקשר לתשלום דמי ועד הבית (להלן: ההליך מ-1963). באותו הליך הגישה רשות הפיתוח הודעת צד שלישי נגד בנא ובכתב ההגנה שהגישו בנא באותו עניין צוין, בין היתר, כי הם רכשו מרשות הפיתוח את דירת הגג ושטח פנוי הצמוד לדירה.