השופט נ' הנדל:
- הערעור שלפנינו מופנה כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 1905/07, השופטת הבכירה י' שטופמן), במסגרתו נדחתה תביעת המערער (להלן: דעוס) לאכיפת הסכם מכר שנחתם בינו ובין משיב 1 (להלן: דופני) – ונקבע כי דין הסעד החלופי שביקש, השבת סכומים שהועברו לדופני בהתאם להסכם הלוואה שנכרת בין הצדדים, להתברר בהליך נפרד.
רקע וטענות הצדדים
- ביום 23.6.1997 חתם דופני על הסכם לרכישת זכויות במגרש בן 500 מ"ר השוכן בראש העין (להלן: המקרקעין שבמחלוקת). בעקבות חתימת ההסכם, ולאחר קבלת חלק מן התמורה המובטחת, עלה בידי הדיירים הקודמים – שוכרים של חברת עמידר – לממש את האפשרות שניתנה להם לרכישת זכויות החכירה במקום, ואלה הועברו, אפוא, לדופני. ברם, במהלך חודש ספטמבר 2005 הוגשה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעה לביטול הסכם המכר, בטענה להפרה יסודית שלו מצד דופני (להלן: תביעת הביטול). בעוד תביעה זו תלויה ועומדת, ובטרם רשם את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, התקשר דופני בהסכם נוסף ביחס למקרקעין שבמחלוקת (להלן: ההסכם המוקדם). עיון בנוסח ההסכם – הכתוב בכתב יד, ומשתרע על פני עמוד אחד בלבד – מלמד כי מדובר, לכאורה, בהתקשרות למכירת זכויותיו של דופני בנכס, בתמורה לתשלום בסך 120,000 דולרים על ידי דעוס. עם זאת, טופס ההסכם נותר בידי מנסחו, משיב 3, ולא נמסר לצדדים; לרשויות המס לא הועבר דיווח מתאים על עסקת המכר; ועל המקרקעין שבמחלוקת לא נרשמה הערת אזהרה בחברת עמידר.
מספר חודשים לאחר מכן, ביום 21.6.2006, חתמו דעוס ודופני על הסכם נוסף, הנושא את הכותרת "הסכם הלוואה" – זאת הפעם, בפני עורך דין (להלן: ההסכם המאוחר). בהסכם נקבע כי דעוס ילווה לדופני סכום כולל בן 110,000 דולרים – בנוסף להלוואה קודמת שהעניק לו, בסך 28,280 דולרים. כמו כן, סוכם כי חלק הארי של סכום זה, 70,000 דולרים, יועבר במהלך 12 החודשים שלאחר חתימת ההסכם המאוחר – בכפוף להצגת אישורים שונים ביחס למעמדם המשפטי של המקרקעין שבמחלוקת ושל נכס נוסף (להלן: הנכס השני). שני נכסים אלה (להלן במשותף: נכסי המקרקעין) הוגדרו כבטוחה לפירעון החוב, ונקבע כי ימושכנו לזכות דעוס. זמן קצר לאחר מכן, בוצע רישום המשכונות, בהתאם לסיכום.
אשר לתנאי ההחזר, נקבע כי על דופני לפרוע את חובו בעשרה תשלומים חודשיים שווים – שהראשון שבהם יועבר לדעוס "תוך 30 יום ממועד מתן הודעה בכתב... על רצונו כי הלווה יפרע את ההלוואה" (סעיף 17 להסכם המאוחר). כמו כן, הובהר כי דעוס רשאי לבחור באחד משני המנגנונים הבאים – הצמדה לדולר ארה"ב (בשער חליפין שלא יפחת מ- 4.8 ₪ לדולר), ולחלופין, "ההלוואה תהא שווה לכל זכויותיו של הלווה במקרקעין ברח' שילה [המקרקעין שבמחלוקת] וכל זכויותיו של הלווה במקרקעין ברח' ירושלים השלמה [הנכס השני]". עוד נקבע, כי בנסיבות מסוימות – כגון אי עמידה של דופני בהתחייבויותיו, או כניסתו להליכי פשיטת רגל – יוכל דעוס למכור את המקרקעין ולהיפרע מכספי התמורה.
לבסוף, סעיף 25 להסכם המאוחר מורה כי הפרה יסודית של ההסכם "תזכה את הצד המקיים בפיצוי מוסכם בסך של 25% מסכום ההלוואה".
יש לציין כי בשלב מאוחר יותר ניהלו הצדדים מגעים לכריתת הסכם מכר "מסודר", ובמהלך חודש דצמבר 2006 אף הוחלפו ביניהם טיוטות שערך משיב 2, בא כוחו של דעוס (להלן: טיוטת הסכם המכר). מכתב ששלח בא כוחו של דופני לצד שלישי (גב' תמר מדר), ביום 1.1.2007, מלמד כי באותו שלב סבר דופני שעסקת מכירה אכן עומדת על הפרק, ופעל להסרת עיקול שנרשם לזכות מדר על המקרקעין שבמחלוקת. עם זאת, המגעים לא הבשילו, וטיוטת הסכם המכר מעולם לא נחתמה.
במקביל, ולאחר שכבר נמסר לידיו סך כולל של כ-80,000 דולרים, דרש דופני העברה של 100,000 דולרים נוספים, כמתחייב, לטענתו, מן ההסכם המאוחר. דרישה זו לא נענתה וזמן קצר לאחר מכן, ביום 31.12.2006, הודיע דופני על ביטול ההסכם, והבהיר כי ברצונו להשיב לדעוס "את הכספים שניתנו לי כהלוואה". בתגובה, הודיע משיב 2 לדופני כי ההסכם אינו מעניק לו זכות לקבלת סכומים נוספים, תוך שהוא מציין כי עד לאותו מועד "לא קיבלו ממך ה"ה דעוס כל מסמך או אישור". מכל מקום, במהלך חודש פברואר 2007 נרשמו המקרקעין שבמחלוקת על שמו של דופני.
- שני ההסכמים החתומים – כל אחד כשלעצמו, ושניהם כמכלול – עומדים בלב הסכסוך שלפנינו. בכתב התביעה שהגיש לבית המשפט המחוזי טען דעוס כי ההסכם המוקדם הינו הסכם מכר לכל דבר ועניין: המקרקעין שבמחלוקת מוגדרים בו באופן מדויק, וכך גם התמורה ותנאי התשלום. לדבריו, ההסכם המאוחר אינו משקף נסיגה כלשהי מן המחויבות לעסקת המכר – פרט להגדלת סכום התמורה, שהועמד על כ-140,000 דולרים. אדרבה, מצג ההלוואה נועד להבטיח את מימוש ההסכם המוקדם, על רקע תביעת הביטול שהגישו הדיירים הקודמים, ולאפשר רישום משכון על המקרקעין שבמחלוקת – בטוחה חיונית נוכח המגבלות שמנעו באותה עת את רישום העסקה. דעוס מדגיש כי העביר לדופני סך של 348,386 ₪, בהתאם לאבני הדרך שעליהן סוכם, וטוען כי הוא זכאי, אפוא, לאכיפת ההסכם ולקבלת הזכויות במקרקעין שבמחלוקת. על פי השקפתו, סעד זה נובע גם מהוראות סעיפים 18 ו-21 להסכם המאוחר.
לחלופין, התבקש בית המשפט המחוזי להורות על השבת כספי ההלוואה – בהתאם למנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף 19.1 להסכם המאוחר, המעמיד את הסכום על 384,000 ₪, ובתוספת "הפרשי הצמדה וריבית". כמו כן, עתר דעוס לקבלת הפיצוי המוסכם המעוגן בהסכמים, לצד פיצויים נזיקיים וחוזיים נוספים. מטעמי אגרה הועמדה התביעה הכספית על 600,000 ₪.
מנגד, דופני טען כי ההתקשרות בינו לבין דעוס סובבת סביב הלוואה שהעמיד לרשותו האחרון – וכי אין בין הצדדים כל הסכם מכר מחייב. לדידו, ההסכם המוקדם אמנם נוסח במונחי מכר, אך יש לזכור כי מדובר במסמך המשתרע על עמוד אחד בלבד, אינו עומד בדרישת המסוימות, ולא נערך על ידי עורך דין. לפיכך, יש לפרש אותו על רקע מכלול נסיבות הכריתה, המלמדות כי הצדדים ביקשו להעניק לדעוס בטוחה לפירעון ההלוואה – ותו לא. כך עולה, לדברי דופני, גם מן העובדה כי דעוס לא דיווח לרשויות המס על עסקת המכר בזמן אמת; מהחלפת טיוטת הסכם המכר בין הצדדים בשלהי שנת 2006 – אף שלפי גרסתו הנוכחית של דעוס עסקה זו כבר יצאה אל הפועל שנה תמימה קודם לכן; וכן מן השינוי המהותי בסכום שהתחייב דעוס להעביר: כ-140,000 דולרים, חלף 120,000 דולרים שעליהם דובר בהסכם המוקדם – שינוי שאינו מתיישב עם הצגת ההסכם המאוחר כרכיב שולי של הסכם המכר. דופני מוסיף כי עיון בהסכם המאוחר – החל בכותרתו, עבור בהסדרים המפורטים לגבי תנאי ההלוואה, וכלה בהגדרת הנכס השני כבטוחה – ממחיש את טיבו כהסכם הלוואה, ומוביל למסקנה כי ההסכם המוקדם אינו אלא ניסיון ליצירת "בטוחה" ראשונית לעסקה זו.
יתר על כן, גם אם בין הצדדים נכרת תחילה הסכם מכר, התנהלותם לאחר מעשה משקפת התנערות ממנו – וההסכם המאוחר עולה כדי הודעת ביטול תקפה של קודמו (סעיף 23 לכתב ההגנה).
אשר לסעד ההשבה, דופני גורס כי פנה שוב ושוב לדעוס בבקשה לקבוע את מועד תחילת פירעון ההלוואה, כמתחייב מסעיף 17 להסכם המאוחר, אלא שהלה סירב – ועל כן אין לזקוף לחובתו את העדר התשלום. זאת ועוד, בעוד דופני מילא את חובותיו לפי ההסכם המאוחר, ופעל לסילוק הגורמים שמנעו את רישום זכויותיו על המקרקעין שבמחלוקת, דעוס נמנע מהעברת סכום ההלוואה במלואו – כך שהוא זה שהפר את ההסכם. מכל מקום, סעיף 23 להסכם המאוחר מבהיר כי המקרקעין לא ימומשו בהיקף העולה על הנחוץ לפירעון סכום ההלוואה, כך שלכל היותר ענייננו במתן סעד כספי.
- בפסק דינו, קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת דופני, וקבע כי ההסכם המאוחר ביטל את רכיב המכר – תוך החלפתו בהתחייבות למתן הלוואה. זאת, בין היתר, בהסתמך על האפשרות להשבה כספית המעוגנת בהסכם המאוחר, ועל העמדת בטוחה בדמות נכס מקרקעין שני, מהן עולה כי מדובר בהסכם הלוואה ולא בהעברת זכויות קנייניות במקרקעין שבמחלוקת. לכך מתווספת גם טיוטת הסכם המכר המאוחרת, המלמדת כי הצדדים הבינו שההסכם הקודם ביניהם בטל. בית המשפט המחוזי הוסיף כי בתהליכי גיבוש ועיצוב ההסכם המאוחר לא הועלה דבר קיומו של הסכם מכר מוקדם, וכי דעוס ידע על תביעת הביטול שהוגשה כנגד דופני, כך שהפרשנות לפיה התכוון לרכוש את זכויותיו של האחרון, למרות העננה שמעליהן, מעוררת קושי. סוף דבר, נמצא כי אין לאכוף את הסכם המכר המוקדם. אשר לסעדים המבוססים על ההסכם המאוחר, נקבע כי –
"מאחר שאין בפני מידע מספיק בעניין פרעון ההלוואה... מתייחס פסק דין זה לזכויות על פי טענת המכר. כל טענה שיש לצדדים בענין הסכם ההלוואה, דינה להתברר בהליך נפרד".
מכאן הערעור שבפנינו. למען שלמות התמונה, אבהיר כי תביעת הביטול – אשר הועברה, מטעמי סמכות עניינית, לבית המשפט קמא (ת"א 2459/06) – נדחתה, וכך גם הערעור שהוגש בעניין למותב זה (ע"א 333/13). ערעור זה נשמע יחד עם הערעור שבכותרת, אך משנדחה, פסק הדין הנוכחי מתייחס רק לאחרון. ברי, אפוא, כי דופני רשאי היה להעביר לדעוס את זכויותיו במקרקעין שבמחלוקת, ולא נותר לנו אלא לבחון האם העברה כזו אכן נעשתה. כמו כן, אציין כי בחודש מרץ 2011 הגיש דופני לבית משפט השלום בפתח תקווה (ת"א 46344-03-11) תביעה כספית, בה טען להפרת ההסכם המאוחר על ידי דעוס – בין היתר, בשל אי העברת יתרת סכום ההלוואה, כמתחייב. לצד הפיצויים הנזיקיים, טען דופני כי הפרה זו מזכה אותו בפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 25 להסכם המאוחר. ההליכים בתיק זה עוכבו, בהתאם להחלטות מן התאריכים 8.2.2012 ו-28.1.2013 (השופט נ' שטרנליכט) עד להכרעה בערעור שלפנינו. להלן אתייחס להשלכותיו של הליך זה (להלן: התביעה הכספית).
- לטענת דעוס שגה בית המשפט המחוזי בשתיים: ראשית, כאשר קבע כי ההסכם המאוחר הוא "הסכם הלוואה", אשר שינה את אופי עסקת המכר המקורית. שנית, עת התעלם מתביעתו החלופית להשבת סכום ההלוואה – חובה שדופני עצמו כלל לא התכחש לה.
דעוס גורס כי ההסכם המאוחר כלל אינו מהווה הסכם הלוואה, וכי תכליתו מתמצה בהעמדת ביטחונות עבור תשלומי עסקת המכר. משכך, לא מתעורר קונפליקט בין שני ההסכמים, ולא ניתן לראות בהסכם המאוחר משום "המרה" של עסקת המכר. את טענתו באשר לאופי ההסכם המאוחר תומך דעוס בנימוקים שונים, כגון היעדר הסדרה של מנגנון ריבית; סעיף 21 המאפשר לדעוס "לקבל לידיו את הנכס", לפי שיקול דעתו, חלף פירעון כספי; אזכור המילה "הקונה" בפתח ההסכם המאוחר; טיב האישורים שהיה על דופני להציג, לפי סעיף 4 להסכם המאוחר, ביחס למקרקעין שבמחלוקת; ולבסוף, עדויות שונות בהן הובלטה הזיקה בין שני ההסכמים, והובהר כי הסכם ההלוואה נועד להשלים ולקדם את מימוש ההסכם המוקדם. יתר על כן, משנדחתה גרסת דופני – אשר שללה, לדברי דעוס, את קיומו של הסכם מכר בין הצדדים מכל וכל – לא היה מקום ליצור "קונסטרוקציה עובדתית חדשה שלא נטענה כלל", בדמות השינוי המאוחר של מהות העסקה. זאת, בייחוד לאור הקושי הנובע מהעדר הודעת ביטול מפורשת של ההסכם המוקדם, עדויות שמהן עולה כי הצדדים כלל לא התייחסו להסכם המאוחר כאל הסכם הלוואה, ולאור ביטול הסכם המאוחר על ידי דופני – צעד המחזיר, לכאורה, את הסכם המכר המוקדם לתוקפו.
לבסוף, דעוס משיג על החלטת בית המשפט המחוזי שלא להכריע בטענות הנובעות מן ההסכם המאוחר, ולהותירן לבירור בהליך נפרד. לדידו, בפני בית המשפט נפרשה התמונה הרלוונטית במלואה, ועל כן היה עליו להיעתר, לכל הפחות, לסעד החלופי שביקש ולהורות על השבת סכומי ההלוואה שדופני מודה כי הועברו לידיו. למעלה מכך, נוכח הוראות סעיפים 19.2 ו-21 להסכם המאוחר, ראוי היה להעביר לרשותו את הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, ואף את "שווים של שני הבתים אשר עומדים יחדיו, נכון לשנת 2005, ע"ס של 650,000$".
- מנגד, דופני סומך את ידיו על פסק הדין, וסבור שדין הערעור להידחות. לטענתו, קביעות חלוטות של בית המשפט קמא – במסגרת תביעות דעוס כנגד משיבים 2 ו-3, אשר הערעור שהוגש בעניינן הסתיים ביום 13.3.2014 בהסדר פשרה (הרשם ג' שני) – יוצרות השתק פלוגתא ומונעות מדעוס להשיג על סיווג ההסכם המאוחר כהסכם הלוואה. לגופו של עניין, דופני סבור כי ניתן היה לרשום משכון על המקרקעין שבמחלוקת עוד קודם לכן, ומכאן שעצם עריכת ההסכם המאוחר שוללת את גרסת דעוס, לפיה מדובר אך בהסכם להעמדת ביטחונות. כמו כן, הוא שב על הטענה לפיה התנהלות הצדדים מלמדת אף היא על העדר הסכם מכר מחייב, ומוסיף כי הראיות שהציג דעוס אינן משכנעות, ובמקרים רבים הוצאו מהקשרן. כך, למשל, מכתב ב"כ דופני מיום 1.1.2007 – בו נאמר כי דעוס מתכוון לרכוש את המקרקעין שבמחלוקת – הוצג כראיה לקיום הסכם מכר בין הצדדים, אף שהמסקנה המתבקשת ממנו הפוכה: כוונת הרכישה של דעוס טרם מומשה. על פי השקפתו, "ניתן לטעון" שההסכם המוקדם הוא בגדר חוזה למראית עין – שכן תכליתו הממשית היא אך עיגון בטוחה להלוואה, ברוח ההסכם המפורט יותר שנחתם בהמשך הדרך.
אשר להשבת כספי ההלוואה, דופני מציין כי "המערער עצמו זנח טענה זו" בהליך קמא, מוסיף כי הסכם ההלוואה רצוף טעויות, ועם זאת מדגיש כי הוא "מוכן והיה מוכן בכל רגע נתון להשיב למערער את ההלוואה". מכל מקום, דופני טוען כי מנגנון ההצמדה הקבוע בהסכם שולל שימוש במנגנונים הסטנדרטיים של פסיקת ריבית והצמדה, דוחה את הטענה בדבר הפרה יסודית המזכה את דעוס בפיצוי מוסכם, וקובע כי הדרישה לקבלת שווי שני נכסי המקרקעין מבוססת על פרשנות "מגוחכת" של ההסכם המאוחר – הואיל וברור שלא הייתה כוונה לאפשר לדעוס ליטול את שניהם בתמורה להלוואה שסכומה נמוך בהרבה.
לאחר שבדיון בפנינו גילו הצדדים נכונות ללכת לגישור, קבענו בהחלטתנו מיום 11.5.2015 מסגרת זמנים למיצוי הליכים אלה. ברם, מהודעות הצדדים עולה כי חרף הסכמה ראשונית על זהות המגשר המוסכם, לא עלה בידיהם להתקדם במסלול זה. משכך, הגיעה עת ההכרעה. כאמור, ביום 13.3.2014 אישר רשם בית משפט זה הסכם פשרה שאליו הגיעו דעוס ומשיבים 2-3, וההליך נגד האחרונים הסתיים ללא צו להוצאות, וללא התערבות בקביעות בית המשפט קמא.
דיון והכרעה
- אקדים ואומר כי התנהלות הצדדים – הן בשלב יצירת המערכת החוזית ביניהם, והן לאחר מכן – מציבה משוכה ראייתית על דרך החסר. דהיינו, על רקע הראיות שהוצגו, אין בנמצא כלים שבאמצעותם יוכל בית המשפט לקבוע את אשר התרחש. למעשה, זוהי נקודת המוצא. אף שדעוס ודופני חלוקים לגבי פרשנות המערכת ההסכמית, שניהם מודים כי ישנו קשר רופף בלבד בין ההסכמים הכתובים שהוצגו בפנינו לבין ההסכמות הממשיות. כך, אליבא דדעוס, ההסכם המאוחר נושא אמנם את הכותרת "הסכם הלוואה", אך מדובר במצג שווא שנוצר אך על מנת לאפשר רישום משכון על המקרקעין – שעה שבפועל נערכה בין הצדדים עסקת מכר. באופן דומה, דופני רואה בהתייחסותו המפורשת של ההסכם המוקדם לעסקת מכר משום "חוזה למראית עין", ועומד על כך שתכליתו הממשית שונה לחלוטין – העמדת בטוחה להלוואה שהעניק לו דעוס. טשטושן המכוון של ההסכמות, תוך יצירת מצגים מטעים, פוגע באופן משמעותי ביכולת לשחזר את כוונתם הממשית של הצדדים – ואף מעורר ספק ממשי באשר לתום לבם.
לקושי זה מתווספת גם העמימות הנובעת מהאופן בו נוסחו ההסכמים עצמם. כך, למשל, מן החומר עולה כי דעוס סבור שבנסיבות ענייננו הוראה מסוימת של ההסכם המאוחר מקנה לו זכות להשבת כספי ההלוואה – בסך כ-80,000 דולרים; הוראה אחרת מעבירה לידיו את מלוא הזכויות במקרקעין שבמחלוקת; ואילו הוראה שלישית מרחיקה לכת וקובעת כי הוא זכאי לשווים של שני נכסי המקרקעין – שווי שעמד לפני עשור על 650,000 דולרים. הוראות אלה אינן יכולות לדור בכפיפה אחת, והעלאתן מלמדת על חוסר הבהירות באשר לתוכנו המדויק של ההסכם המאוחר.
- על רקע הקשיים הכרוכים בפרשנות מערכת ההסכמים שלפנינו, לא מצאתי פגם במסקנה אליה הגיע בית המשפט קמא, בדבר דחיית רכיבי התביעה המבוססים על הסכם המכר. נדמה כי יש מחיר להתנהלות עסקית כזו. זאת, לא כעונש לתובע אלא כמסקנה המשפטית הנגזרת מן העובדות – או, ליתר דיוק, העדרן. לכך השפעה ישירה על הצד (התובע) שמחובתו להרים את נטל השכנוע.
אקדים ואומר כי הטענה בדבר ביטול מאוחר של עסקת המכר, ושינוי טיב ההתקשרות בין הצדדים, הופיעה כבר בכתב ההגנה שהגיש דופני (ראו, למשל, סעיפים 12 ו-23) – ומכאן שאין ממש בדברים אודות יצירת "קונסטרוקציה חדשה" בידי בית המשפט קמא. למעשה, כבר בכתב התביעה (סעיף 25) ציין דעוס כי בחודש ינואר 2007 הבהיר לו דופני שההסכם המאוחר נתפס בעיניו כהודעת ביטול של הסכם המכר המוקדם.
לגופו של עניין, ואף מבלי להידרש לכלל בדבר ההתערבות המצומצמת של ערכאת הערעור בממצאי עובדה ומהימנות, הפרשנות שהציע בית המשפט קמא למערכת ההסכמית בין הצדדים מקובלת עלי. ראשית, משקל האינדיקציות הפרשניות שעליהן מבקש דעוס לסמוך את פרשנותו להסכם המאוחר – אינו רב, ובמקרים מסוימים מדובר אף בחרב פיפיות של ממש. כך, למשל, ברור שאין לייחס משמעות לאזכור "הקונה" במשפט "והואיל: והמלווה הסכים לבקשתהקונה להלוואה נוספת כאמור" המופיע בפתח ההסכם המאוחר – שכן מדובר, בהכרח, בטעות סופר. אין זה מתקבל על הדעת כי ה"מלווה" – קרי, דעוס (על פי הגדרות ההסכם) – נעתר לבקשת ה"קונה" – קרי, דעוס עצמו (הקונה בהסכם המכר) – למתן הלוואה. הסתמכות על טעות סופר שיצאה מתחת ידי עורך ההסכם המאוחר, בייחוד נוכח הקביעה החלוטה של בית המשפט קמא, לפיה הוא עצמו לא ידע כלל על הסכם המכר המוקדם, אינה ראויה.
הוא הדין ביחס להוראת סעיף 21 להסכם המאוחר, אשר – בניגוד מובהק למצג שמבקש דעוס ליצור – קובעת "כי הלווה רשאי" לנסות ולפעול לפירעון ההלוואה באמצעות קבלת הזכויות במקרקעין לידיו. אין כאן, אפוא, כל רמז ל"זכות" המוקנית לדעוס לקבלת המקרקעין שבמחלוקת; אדרבה, לשון ההסכם מלמדת כי דווקא דופני רשאי להחליט מה יעלה בגורלם. לא מצאתי ממש גם בטענה לפיה העדר הסדרה של הריבית מעיד כי לא מדובר בהסכם הלוואה. די אם אומר כי מנגנון ההצמדה שבסעיף 19 להסכם המאוחר – לבטח לפי הפרשנות שמעניק לו דעוס עצמו – מכיל רכיב משמעותי של ריבית, ועשוי אף להכפיל ולשלש את ערך ההלוואה. בנסיבות אלה, קשה לומר כי "זה הסכם מתנה", כטענתו הרטורית של דעוס. אשר לאישורי הזכויות שנדרש דופני להציג ביחס למקרקעין שבמחלוקת, יש לזכור כי מדובר בנכס שעתיד היה לשמש כבטוחה, כך שהדרישה להסדרת מעמדו אינה מעידה בהכרח על עסקת מכר כלשהי.
אוסיף כי טענות דעוס באשר לעדויות שמהן התעלם, כביכול, בית המשפט קמא, רחוקות אף הן מלשכנע. כך, למשל, עדותו של משיב 3 יכולה ללמד כי דעוס ודופני ניסו להגיע להסכמה על רכישת המקרקעין שבמחלוקת גם לאחר חתימת ההסכם המאוחר – אך בכך אין כל חדש. למעשה, הפגישה אותה מתאר משיב 3 התרחשה בחודש דצמבר 2006, סמוך למועד בו הוחלפה טיוטת הסכם המכר בין הצדדים. אין בדברים כדי לשלול את האפשרות שהעסקה המקורית בוטלה בהסכם המאוחר, והמגעים הנוספים נועדו ליצירת עסקה חדשה – שלא השתכללה לבסוף.
לבסוף, יובהר כי לא מצאתי ממש בטענת דעוס בדבר "הודאת בעל דין" המאשרת את תוקף הסכם המכר. אכן, דופני הודיע על כוונתו לבטל את הסכם ההלוואה – אך באותו מכתב עצמו הבהיר שהוא מבקש להשיב את הכספים שנמסרו לו, ובכך הבהיר שאין בדעתו "להחיות" את הסכם המכר. לא הוצגו בפנינו ראיות המלמדות כי שני רכיבי ההסכם המאוחר – ההסכם עצמו, לצד הביטול המשתמע של ההסכם המוקדם – כרוכים זה בזה, ויתכן, אפוא, כי רכיב הביטול המשתמע נותר תקף גם לאחר שהרכיב המהותי של ההסכם המאוחר בוטל.
בנסיבות אלה, יש להעדיף את הראיות שעליהן הצביע בית המשפט קמא – מהן עולה כי הסכם ההלוואה המאוחר ביטל את עסקת המכר המוקדמת.דין הערעור להידחות, אפוא, בכל הקשור לטענות הנובעות מהסכם המכר – אף מבלי להידרש לבחינת חוסר תום הלב הכרוך, לכאורה, ביצירת מצג שווא של הלוואה. חוסר תום הלב השליך על הממצאים העובדתיים באופן שדי בבחינה זו כדי להכריע בתביעה. אם כך, ובאופן פרדוקסלי, חוסר תום הלב של שני הצדדים בהצגת העובדות ייתר את הדיון בדוקטרינה המשפטית של תום הלב.
- עם זאת, עלינו להידרש גם לעילות הנעוצות בהסכם המאוחר – ולסעדים השונים הנתבעים מכוחו על ידי התובע, דעוס. בניגוד לקביעת בית המשפט קמא, לפיה לא הונח בפניו "מידע מספיק" המאפשר הכרעה, ועל כן יש לברר את הסוגיות הללו בהליך נפרד, סבורני שאין מניעה להכריע בהן בהסתמך על החומר המצוי בתיק. כך, תוך הכרה בכלל לפיו התובע נדרש להוכיח את תביעתו על פי מאזן ההסתברויות בטרם יזכה בה.
אפתח ואומר כי דין הסעד שהתבקש לראשונה במסגרת הסיכומים בפנינו – "לפסוק כי למערער מגיע את שווים של שני הבתים", מכוח מנגנון ההצמדה שבסעיף 19.2 להסכם המאוחר – להידחות על הסף, ולו בשל הרחבת החזית המאוחרת. לתוצאה דומה הגעתי ביחס לסעד העברת הזכויות המקרקעין שבמחלוקת – מכוח סעיף 21 להסכם המאוחר. כפי שציינתי לעיל, אין מדובר בהוראה המקנה לדעוס את זכות ההכרעה באשר לאופן ההשבה; אדרבה, שיקול הדעת ניתן ללווה – אשר עשוי להעדיף את חלופת העברת הזכויות, אך רשאי לבחור בהשבה כספית.
- לא נותר, אפוא, אלא להכריע באשר לסעד ההשבה, שעיקרו תביעה להשבת 348,386 ₪ שהועברו לדופני במסגרת ההסכם המאוחר, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית "החל ממועדי התשלום, היינו מיום 21.6.06"; דרישה לפיצוי מוסכם בשיעור של 87,096 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה; ולבסוף, תשלום הוצאות ההליכים המשפטיים השונים.
מן החומר עולה כי דופני אינו מתכחש לקבלת ההלוואה, או לחובתו להשיבה. למעשה, כבר במכתבו מיום 31.12.2006 – בו הודיע, כזכור, על ביטול ההסכם המאוחר – הבהיר דופני כי הוא מבקש להשיב את כספי ההלוואה, ועל עמדתו זו שב בא כוחו במהלך הדיון שהתקיים בפנינו מיום 11.5.2015.
מורכבות רבה יותר מעוררת התביעה לתשלום הפרשי ריבית והצמדה עבור סכום ההלוואה – שכן דופני טוען כי מנגנון ההצמדה שבסעיף 19.1 להסכם המאוחר, המורה כי הכספים יושבו לפי שער חליפין של 4.8 ₪ לדולר, שולל תשלום הפרשים נוספים. עוד יצוין כי דעוס עצמו שינה את טעמו בעניין: בכתב התביעה הסתמך הלה על מנגנון ההצמדה ההסכמי, ותבע בנוסף גם ריבית והצמדה "סטנדרטיים". לעומת זאת, בהליך הערעור "נעלם" מנגנון ההצמדה הדולרי, ותחתיו התבקשה אך תוספת ריבית והצמדה לסכומי היסוד. מכל מקום, הבקשה לתוספת הפרשי ריבית והצמדה מעוררת שתי שאלות מהותיות. הראשונה, נוגעת לתוקף ההסכם המאוחר – לרבות ההוראה הקובעת את מנגנוני ההצמדה – בהתחשב במכתב הביטול ששיגר דופני בשלהי שנת 2006. האחרת, מתמקדת בפרשנות ההסכם עצמו ועוסקת ביחס שבין שני מנגנוני ההצמדה המופיעים בו (סעיפים 19.1 ו-19.2) לבין עצמם, ובינם לבין פסיקת ריבית והצמדה "סטנדרטית".
בהתבסס על חומר הראיות שלפנינו, דומני כי לא הוכחה זכותו של דעוס לקבלת הפרשי ריבית והצמדה מיום חתימת ההסכם המאוחר. אף שטיבם המדויק של הסדרי ההצמדה הקבועים בהסכם אינו נהיר, והגם שהשאלה אם מדובר בהסדר שלילי – למצער ביחס לתשלומי הריבית – אינה זוכה למענה חד משמעי, יש לזכור כי נטל ההוכחה בעניין זה מוטל על דעוס. בהתחשב בקושי הפרשני שמעורר מנגנון ההצמדה הקבוע בסעיף 19.2 להסכם – אליו התייחסתי לעיל – ומאחר ויש רגליים לטענה כי סעיף 19 להסכם המאוחר יצר מנגנון הצמדה ייחודי ובלעדי, לא ניתן לפסוק ריבית והצמדה בשיעור גבוה מזה שלגביו קיימת הסכמה. על כך אוסיף כי דעוס טען בפנינו ש"בהסכם הלוואה תמיד נקבעת ריבית כלשהי להחזר הכספים". משנקבע כי ההסכם המאוחר הוא אכן הסכם הלוואה, היגיון זה תומך במסקנה כי הסדר ההצמדה הקבוע בו יוצר הסדר מלא ושלילי באשר לאופן ההשבה ואינו מותיר את סוגיית הריבית לידי המקרה. בדיון בפנינו הסכים בא כוחו של דופני כי "החוזה אומר שזה יהיה צמוד ל-4.8", ולא מצאתי מקום לפסיקת הפרשי ריבית והצמדה בשיעור גבוה יותר. דהיינו, בהתאם לחישוב המפורט בסעיף 64 לכתב התביעה שהוגש לבית המשפט קמא – אשר דופני לא השיג עליו, למעט בטענה כי הוא זכאי להפחית את הפיצוי המוסכם – תשלום סך כולל של 384,000 ש"ח.
אבהיר כי קביעה זו נשענת על טענות הצדדים בפנינו, ואין לראות בה הכרעה לגופה של שאלת בטלות ההסכם המאוחר.
- מחלוקת ממשית נוספת בין הצדדים מתמקדת, כאמור, בסוגיית הפיצוי המוסכם. מחד גיסא, דעוס טוען כי אי העברת אישורי הזכויות, בהתאם למחויבות שהוטלה על דופני בסעיפים 4 ו-5 להסכם המאוחר, מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ועל כן הוא זכאי לקבלת פיצוי מוסכם בסך 25% מסכום ההלוואה. מאידך גיסא, דופני גורס כי הוא מילא אחר תנאי ההסכם המאוחר ככתבתם וכלשונם, העביר את המסמכים והאישורים הנחוצים, ופעל להסרת עיקול שרבץ על המקרקעין שבמחלוקת. לטענתו, לא זו בלבד שאין לייחס לו הפרה, אלא שההפך הוא הנכון: דווקא דעוס – שהעביר לידיו רק 80,000 דולרים, אל מול 140,000 שעליהם סוכם – הוא שהפר את ההסכם, ונושא בחובת הפיצוי. כזכור, תביעה כספית שהגיש דופני, בהתבסס על הטענה להפרה מצד דעוס, עודנה תלויה ועומדת בפני בית משפט השלום בפתח תקווה.
סבורני כי אין מנוס מדחיית הערעור בסוגיה. אכן, בהסכם המאוחר נקבע כי התחייבותו של דעוס להעמדת הלוואה נוספת, בסך 70,000 דולרים, מותנית בהצגת אישורי זכויות שונים ביחס לנכסי המקרקעין שיועדו לשמש כבטוחה – לרבות מסמכים המלמדים כי "אין מניעה להשלמת רישום המקרקעין ברח' שילה על שמו של הלווה". ברם, אין כל אינדיקציה לכך שהימנעות מהצגת אישורים אלה עולה כדי "הפרה". אפשר שמדובר בהסכם מודולרי, שבמסגרתו נקבעה מסגרת ההלוואה הכללית – בסך כ-140,000 דולרים – תוך מתן זכות הבחירה בידי דופני: רצה להסתפק בסכום שהועבר לידיו תחילה, כ-70,000 דולרים, הרשות בידו; רצה לנצל את מלוא מסגרת ההלוואה, יידרש להציג לשם כך אישורים שונים. אי מילוי תנאים אלה משמעו כי חלקו השני של הסכם ההלוואה לא יצא אל הפועל, אך ספק אם ניתן לראות בה הפרה. דברים אלה יפים גם ביחס לטענת ההפרה הנעוצה בעיקול שרבץ על המקרקעין שבמחלוקת בעת חתימת ההסכם המאוחר.
אף הטענה שעניינה אי עמידת דופני במועדי החזר ההלוואה אינה משכנעת. לא הוצגה בפנינו הודעה בכתב מטעם דעוס בדבר רצונו בפירעון החוב, כמתחייב לפי סעיף 17 להסכם המאוחר. למעשה, ככל שניתן להסיק מן הסעד העיקרי שהתבקש בהליכים מושא ענייננו – העברת הזכויות במקרקעין שבמחלוקת לידיו – ספק אם היה בדעתו של דעוס לאפשר את השבת הכספים, השבה שמשמעותה ויתור על מימוש עסקת המכר. אשר על כן, עיכוב החזרי ההלוואה אינו מעיד על הפרת ההסכם, כך שדין תביעת דעוס לפיצוי מוסכם – להידחות.
במקביל, מסקנתנו היא כי דופני לא הוכיח כדבעי, במסגרת ההליך שלפנינו, את טענתו בדבר זכאות להפחתת הפיצוי המוסכם מסכום ההלוואה שעליו להשיב, בגין הפרה, כביכול, של דעוס. אכן, אין בתוצאה זו משום עמדה לגופה של השאלה האם סירובו של דעוס להעברת מלוא סכום המסגרת של ההלוואה עולה כדי הפרה – שאלה העומדת במרכזה של התביעה הכספית התלויה ועומדת.
- סוף דבר, סבורני כי דין הערעור להידחות, ככל שהוא נוגע להעברת הזכויות במקרקעין שבמחלוקת, והתביעה לקבלת הפיצוי החוזי המוסכם. לעומת זאת, יש לקבל את הערעור במובן זה שדופני יידרש להשיב את סכום ההלוואה, לאחר הצמדה – בסך כולל של 384,000 ש"ח. מבלי לקבוע מסמרות באשר לתוקף ההסכם המאוחר, ובהתחשב במכלול הנסיבות, אציע לחברי לקבוע כי סכום זה ישולם לאלתר, חלף הסדר התשלומים הקבוע בסעיף 16 להסכם. על רקע הראיות שהובאו, ולא הובאו, באשר למנגנון ההצמדה ההולם, הסכום הנקוב יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום בפועל.
לאור התוצאה אליה הגעתי, אציע כי כל צד יישא בהוצאותיו.
ש ו פ ט
הנשיאה מ' נאור:
אני מסכימה לפסק דינו של חברי השופט נ' הנדל.
כפי שהערנו בדיון, צדדים המנהלים עסקים בדרך שנוהלו העניינים מושא ההליך שבפנינו אינם יכולים לצפות שכבמטה קסם יעלה בידי בית המשפט לחשוף את שבחרו הם להטמין או להלבין. אין להם אלא על עצמם להלין אם האמת העובדתית והאמת המשפטית אינן מתלכדות.
נ ש י א ה
השופט נ' סולברג:
אני מסכים.
ש ו פ ט
אשר על כן, הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט נ' הנדל.
ניתן היום, י' באדר ב התשע"ו (20.3.2016).
נ ש י א ה ש ו פ ט ש ו פ ט
_________________________
העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח. 13004270_Z17.doc מא
מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט, www.court.gov.il