בפניי עתירה בה מתבקש בית המשפט על ידי העותר – מר שלמה בראל (להלן :"העותר"), להורות למשיבה – הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (להלן: "הוועדה" או "המשיבה") להימנע מלנקוט הליכי הפקעה נגד חלקה 77 בגוש 6377 ברחוב האחים שטרייט 10/8 בעיר פתח תקווה, ששטחה ברוטו הינו 330 מ"ר (להלן: "החלקה").
עניינה של עתירה זו, אינה בסעד של ביטול הפקעה, בגין שיהוי במימוש מטרתה הציבורית, המלמדת כביכול על הזנחת מטרה זו ואין מבוקש סעד של שינוי הייעוד של השטח המיועד להפקעה, כהגדרתו בתוכנית בניין העיר (שצ"פ).
במקרה דנא, ההפקעה לא בוצעה כלל ועיקר (ואפילו לא החלה מבחינה פורמאלית).
הסעד המבוקש בעתירה הינו, סעד שיורה למשיבה להימנע מביצוע הליך ההפקעה, ש"טרם בא אל העולם".
למרות שהמשיבה קבעה בתוכנית בנין עיר, שחלק ממגרש העותר, יהיה ביעוד שצ"פ, והמשיבה הייתה זכאית על סמך הוראות התוכנית, להפקיע את השטח המיועד לשצ"פ, במשך עשרות שנים (כ-40 שנים), היא בחרה ובוחרת שלא לבצע את ההליך ההפקעה ולקנות את הקניין בשצ"פ, כזכותה על פי חוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "חוק התו"ב"), ועל כך יורחב בהמשך.
רקע
1.העותר הינו יליד שנת 1933, מצב בריאותו אינו שפיר.
העותר הינו הבעלים במשותף, של החלקה שנרשמה כבית משותף בשנת 1994, כאשר הבית
המשותף מורכב משני מבנים:
מבנה א' נבנה ורשום כבית מלאכה (להלן: "בית המלאכה") ומבנה ב', הינו בניין דירות הכולל 5 דירות (להלן: "בניין הדירות").
בית המלאכה, ביחד עם שטח החצר הצמודה לו, מהווה את חלקת משנה 77/1 (להלן: "חלקת המשנה") שהיא בבעלות העותר.
2.בשנת 1966 שכר העותר בדיירות מוגנת את בית המלאכה.
בשנת 1972 רכש העותר את מלוא זכויות הבעלות בבית המלאכה, ובחלקת המשנה.
מאז הרכישה, ניהל העותר בבית המלאכה מפעל אלומיניום. לפני כ-40 שנה, שינה העותר את השימוש בנכס לאולם תצוגה לאריחים, עסק הממשיך להתנהל בו עד היום.
3.ביום 14.11.1963 ניתן תוקף לתכנית המתאר מס' פת/1205 (להלן: "תכנית המתאר"). בהתאם לתכנית המתאר, יועדה מרבית החלקה לאזור מגורים ג' ורק הפינה הצפון-מערבית של החלקה, הגובלת ברחוב האחים שטרייט, יועדה לתכנית להפקעה ולהרחבת הדרך.
שני המבנים הבנויים על החלקה מצויים באזור מגורים ג'.
4.ביום 30.6.1977 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת פת/13/1205/א (להלן: "התכנית המפורטת").
התכנית נעשתה ביוזמת הוועדה המקומית, ששינתה את ייעוד החלקה כדלקמן:
504 מ"ר נשאר בייעוד אזורים המגורים ג', 226 מ"ר יועד לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ושטח של 100 מ' יועד לדרך.
5.ביום 19.5.1994 פורסמה תכנית מתקנת לתכנית המפורטת פת/13/1205/ב (להלן: "התכנית המפורטת המתוקנת"), לפיה שונה הייעוד בחלקה כדלקמן:
500 מ"ר אזור מגורים ג', 300 מ"ר שצ"פ ו-30 מ"ר דרך.
6.בחזית החלקה, הפונה לרחוב האחים שטרייט מצוי בית המלאכה, שבהתאם לתכנית, הוא עומד על השטח המיועד לשצ"פ, ושני המבנים הבנויים על החלקה, הן בית המלאכה והן בית המגורים, מסומנים להריסה.
תקנון התכנית המפורטת והמתוקנת
7.בסעיף 12 לתקנון התכנית המפורטת נקבע:
"הוועדה המקומית תהיה רשאית להפקיע במסגרת של 40% בהתאם לחוק".
סעיף 13 לתקנון התכנית המפורטת, שכותרתו: "רישום שטחים מיועדים להפקעה" קובע:
"השטחים בתכנית זו המיועדים לצרכי ציבור, יופקעו על ידי הרשות המקומית ויירשמו על שמה, בהתאם לסעיף 188, 190 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 והנוגעים לרישום השטחים לצרכי ציבור ע"ש רשות המקומית".
סעיף 22 לתקנון התכנית המפורטת קובע:
"זמן משוער לביצוע – 10 שנים. בסמכותה של הוועדה המקומית להאריך משך זמן הביצוע".
8.התכנית המפורטת המתוקנת הינה תכנית נקודתית שחלה על החלקה הנ"ל (77), ועל חלקה 21, שצמודה לה ממערב.
על פי טבלת השטחים, במצב הקודם שהיה בתכנית המפורטת, שטח החלקה היה 540 מ"ר מגורים ג', שטח 170 מ"ר לשצ"פ ו-120 מ"ר לדרך.
בהתאם לתכנית המפורטת המתוקנת, שונו כאמור, היקפי השטחים כך ש-500 מ"ר אזור מגורים ג', 300 מ"ר לשצ"פ ו-30 מ"ר לדרך.
סעיף 14 לתקנון התכנית המפורטת המתוקנת קובע:
"רישום השטחים הציבוריים
השטחים בתכנית זו, המיועדים לצרכי ציבור, בהתאם לסעיף 188 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 יופקעו ע"י הרשות המקומית ויירשמו ע"ש עיריית פ"ת עפ"י סעיף 26 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, או יירשמו ע"ש העירייה בדרך אחרת".
סעיף 22 לתקנון התוכנית המפורטת המתוקנת קובע:
"התכנית תבוצע תוך 5 שנים מיום אישורה כחוק. שלבי הביצוע של הפקעות השטחים הציבוריים תוך 5 שנים".
(הערה: כל הסימונים בקו בציטוטים שבפסק זין זה אינם במקור אלא אם יאמר אחרת).
טענות העותר
9.במרוצת השנים שחלפו – 40 שנים, ועד עצם היום הזה, לא בוצעה כל פעולה קונקרטית לביצוע ההפקעה מתוך שטח החלקה בקשר לשטח המיועד לשצ"פ. לוועדה המקומית לא היה, ואין לה, כל צורך ציבורי אמיתי במקרקעין שבתכנית זו המיועדות לשצ"פ בשכונה בה מצויה החלקה.
המגרשים שיועדו לבנייני ציבור, באותה שכונה, כלל לא הופקעו על ידי הוועדה המקומית. למגרשים אחרים שיועדו לבנייני ציבור, פורסמו הודעות הפקעה לגבי אותן חלקות, אך המשיבה לא קידמה את הליכי ההפקעה, לא תפסה חזקה באותם המגרשים, ובפרט, לא התקינה בהם גינות ציבוריות, ומגרשים אחרים המצויים בבעלות העירייה מזה שנים, המיועדים לשצ"פ עומדים לשיממונם מבלי שלמשיבה יש תכנית להקמת גינות ציבוריות עליהם.
10.החלקה מצויה בטבורה של שכונת מגורים וותיקה בפ"ת, הבנויה בבניה רוויה.
כמעט כל השטחים המיועדים לבניה במתחם זה, נבנו ואוכלסו לפני שנים וכל השטחים הציבוריים הדרושים לאזור, הוכשרו לפני שנים רבות, מה שמוכיח שלוועדה אין כל צורך בשטח הציבורי הנוסף באזור.
העירייה אינה עושה כל שימוש בנכסים רבים שהופקעו בשכונה, ואפילו אלו הרשומים על שמה, והתנהגות זו לגבי חלקות המצויות בסמיכות לחלקה דנן, מעידה גם היא שאין כל כוונה וצורך למשיבה בשצ"פ נוסף בכלל, ובפרט זה המצוי בתחום החלקה.
המשיבה, הלכה למעשה, וויתרה וזנחה את סמכות ההפקעה שהוקנתה לה בתכנית בניין העיר.
11.משחלפו המועדים שנקבעו בתכנית לביצוע ההפקעה ולמימושה, ובמשך שנים רבות המשיבה לא עשתה דבר לביצוע ההפקעה, פגה סמכותה של המשיבה להפקיע את זכויות של העותר בחלקה.
12.המשך המצב הנוכחי גורם לפגיעה קשה בעותר, שהינו בן 82 שנה, מצב בריאותו קשה והוא "תקוע" עם נכס המיועד, מזה עשרות שנים, לצרכי ציבור והפקעה, אך ההפקעה לא מבוצעת ולכן אין באפשרותו למכור את הנכס לצד שלישי, הואיל וחרב ההפקעה מרחפת מעל הנכס, ומבריחה כל קונה פוטנציאלי.
העותר פנה למשיבה בבקשה לבטל את תכנית ההפקעה, או לתת לו הודעה כי אין למשיבה כל כוונה לבצע את ההפקעה על הנכס (מכתבים מיום 26.1.2013 ו-14.5.2015) ומשלא נתקבלה כל תשובה, גם למכתב התזכורת ששלח (מיום 5.7.2015), הוגשה עתירה זו.
תשובת המשיבה
13.המשיבה, הודיעה לעותר במכתב מיום 18.8.2015, כי ייעודו הציבורי של השטח לא ישונה, וכי מדיניותה של המשיבה הינה לבצע את ההפקעה עם מימוש מלוא זכויות הבנייה בחלקה 77.
14.בית המשפט אינו בא בנעלי הגוף המתכנן. העתירה מעלה סוגיות טהורות מתחום התכנון, והעותר מבקש למעשה כי בית המשפט ישמש כמוסד תכנון עליון.
15.השטח הציבורי המיועד להפקעה נחוץ גם נחוץ לצרכי הציבור לעירייה. עמדה זו מתבססת הן על גורמי המקצוע הפנימיים של המשיבה, שלהם היכרות רבת שנים עם השטח, עם מצבה התכנוני של הסביבה ועם מגמת התכנון והפיתוח העתידיות הצפויות בה, והן על חוות דעת חיצונית – חוות דעת של הגב' רונית דבידוביץ' מרטון, מומחית שנשכרה על ידי המשיבה בשנים האחרונות לצרכי מיפוי שטחי הציבור שבתחומה וסיוע בתכנונם, וכן מחוות דעת מכון גאוקרטורגפיה בנוגע לפוטנציאל תוספת יחידות דיור לחלקיה הוותיקים של העיר פ"ת.
16.משלא הוכח כי עמדתה המקצועית של המשיבה הינה בלתי סבירה, אין מקום להתערבות בית המשפט בעמדה זו, והבכורה בקביעת נחיצותם של שטחי ציבור בעיר פ"ת, נתונה לאנשי מקצוע של המשיבה ולמומחים מטעמה.
17.טענות העותר מופרכות לחלל האוויר, מבלי שנבחנו צרכי האוכלוסייה, צפי גידולה ושיעור השטחים הציבוריים המוקצים לה.
18.עתירה זו מוצגת כעתירה לביטול הפקעה בגין שיהוי במימוש מטרתה הציבורית, המלמדת כביכול על הזנחת מטרה זו, והדברים אינם כך. ההפקעה כלל לא בוצעה, משמע, העותר מבקש למנוע מראש את ביצוע ההפקעה וזאת להבדיל מנסיבותיהן הרגילות של עתירות מסוג זה, בהן מתבקש בית המשפט לבטל את ההפקעה שבוצעה.
19.עתירות שעוסקות בביטול הפקעה בגין זניחת מטרת ההפקעה הן בעלות משמעות קניינית, שכן, במקרים אלו, הנפקע איבד את זכויות בקרקע וחוזה בשמימונה והוא מבקש לבטל את ההפקעה כדי להשיב את הקרקע לידיו, אך בכל מקרה, גם אם ניתן סעד נדיר שכזה, ממילא לא משונה הייעוד הציבורי של השטח המופקע.
לוּ תיענה עתירת העותר, הלכה למעשה, לא יהיה ניתן לבצע את ההפקעה והשטח הציבורי יישאר בייעודו כמלאכה כאשר השטח בפועל ימשיך להיות צבוע בירוק המסמן שצ"פ, אך לא ניתן להפקיעו והוא יהיה כאות מתה.
20.בהתאם לדין, אין כל קשר הכרחי בין ביטול ההפקעה לבין שינוי ייעוד המקרקעין במישור התכנוני (ראה עע"מ 9554/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה נ' חליפיו של יעקב רויכמן ז"ל [פורסם בנבו (29.1.2013)] (להלן: "פסק דין רויכמן") וכן עע"מ 4231/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' יחזקאל מזובר [פורסם בנבו 9.12.12]) (להלן: "פסק דין מזובר").
21.החלטה על קביעת שטח ציבורי, משטחי הציבור של העיר פ"ת, נתונה לסמכות מוסדות התכנון האמונים על אישורן של תכניות, ושינוי הייעוד יכול להיעשות רק על ידי הוועדה המחוזית.
22.יש לדחות את הטענה של העותר כי פגה סמכות ההפקעה של המשיבה לאור אי עמידתה בלוחות הזמנים הקבועים בתכנית (10 או 5 שנים). המועד הקבוע בתכנית, בהתאם לדין, הינו מועד משוער בלבד ובכל מקרה, הוא מתייחס לתחילת ביצועה של תכנית ולא לסיומה. בוודאי שאינו מעקר את סמכות הוועדה להפקיע שטחים במועדים מאוחרים למועדים הנקובים בתכנית.
23.יש לדחות גם את טענת העותר כי כל שטחי הציבור הדרושים באזור נבנו לפני שנים רבות, ואין צורך בשטחי ציבור נוספים. טענה זו אינה מבוססת, וההפך ממנה הוא הנכון. חלקיה הוותיקים של העיר פ"ת סובלים ממחסור בשטחי ציבור כבר עתה, כאשר מחסור זה צפוי להחריף לאור מגמות של ציפוף ובינוי נוספים בסביבה זו, מכוחן של תכניות לציפוף כדוגמת תמ"א 38, או תכניות בניין עיר המקנות תוספת זכויות אשר טרם באו לידי מימוש.
24.העיר פ"ת ידעה בשנים האחרונות פיתוח אדיר, אשר כלל בניה רוויה בקצב מסחרר ושכונות ענק ופיתוח זה הינו כאין וכאפס לעומת הפיתוח העתידי של העיר, בין היתר, באזורים הוותיקים שהינם מצומצמים שטחי ציבורי מלכתחילה, מכוח פרויקטים של התחדשות עירונית או תמ"א 38.
25.בשנים האחרונות נאספו נתונים המצביעים על מחסור, וכך למשל, בשנת 2008 עמדה מתכננת הערים, דר' דבידוביץ' מרטון, על מחסור של כ-300 נכסים לשטחי ציבור בעיר. יתרה מכך, חלוקת העיר בשכונות לאזורים, מצביעה על כך כי מרבית שטחי הציבור בעיר מרוכזים באזור התעשייה שלה, מה שמצייר תמונה עגומה אף יותר באזורי המגורים.
חוות דעת מעודכנת של דר' דבידוביץ' מרטון משנת 2013, צורפה לעתירה אחרת שדנה בביטול הפקעה באזור התעשייה קריית-אריה, ובהתאם לחוות דעת זו, סובלת העיר פ"ת ממחסור בשטחי ציבור לעומת ערים אחרות בישראל. לכך יש להוסיף את חוות דעתו של מנהל התכנון הפרוגרמאטי באגף התכנון אסטרטגי של המשיבה בנוגע לאזור מרכז העיר צפון, בו ממוקמת החלקה נשוא הדיון.
בהתאם לחוות הדעת ולדברים שנמסרו לאגף התכנון, מאוכלסת שכונת מרכז העיר צפון ב-11,741 יחידות דיור. בשכונה נשוא הדיון קיימים 95 דונם המיועדים לשב"צ המקצים 3 מ"ר מגרש שב"צ לאדם בלבד, בעוד שבשכונות החדשות מוקצים כ-10 מ"ר מגרש שב"צ לאדם.
באשר לשטחים הציבוריים הפתוחים בשכונה, קיימים 49 דונם המיועדים לשצ"פ, כך שמוקצה במסגרת שטח פתוח של 1.5 מ"ר לאדם בלבד, כאשר בהתאם לתדריכי משרד השיכון, יש לתכנן 7 מ"ר שצ"פ לנפש.
26.דוגמא לפוטנציאל אפשרי שקיים בשכונה, ניתן ללמוד מחלקת העותר עצמו וסביבתה. בחלקה שבעורף חלקת העותר, טרם מומשו זכויות הבנייה המוקנות על פי התכנית התקפה, וכל סביבת המגרש מיושבת עם בתים קטנים ומיושנים אשר טרם מומשו זכויות הבנייה שבהם. היום, יותר מתמיד, הופכים שטחי הציבור במרקמים הוותיקים למרכיב מוביל ומפתח להתחדשות ולהשבחת איכויות אורבניות, וברור שיש צורך בשטחי ציבור בעיר פ"ת אשר תהליך פיתוחה גדל בשנים האחרונות והביא לגידול משמעותי באוכלוסייתה.
27.טענות העותר כי חלוף הזמן והעובדה כי בסביבת החלקה קיימים שטחי ציבור אחרים שטרם פותחו, המעידים כי אין למשיבה צורך בשטח, אינם נכונים.
אי המימוש עד כה נובע: מ"מדיניות ההפקעה של המשיבה בנסיבות שבהן שטח בייעוד ציבורי משמש בפועל את בעליו וטרם מומשו יתרת שטח זכויות הבנייה למגורים, קרי – נותר ביתרת החלקה בית ישן וקטן תחת בנייה רוויה וחדשה המתאפשרת בה – מבכרת המשיבה להמתין עם ההפקעה עד לשלב מימוש הזכויות בחלקה" (סעיף 58 לתגובת המשיבה).
הלכה למעשה - בדרך זו, מתחשבת המשיבה בעותר היושב על שטח ציבורי, ומאפשרת לו להמשיך להפיק פירות ומקרקעין עד לשלב בו תמומש הבנייה למגורים ביתרת החלקה, שאז יבוצע מהלך תכנוני אחד שיכלול גם את הפקעת השטח הציבורי.
28.השטחים הציבוריים הלא מפותחים המצוינים על ידי העותר בעתירתו, הם שטחים בהם קיים בית מגורים ובית מלאכה, ולכן, בהתאם למדיניות העירייה, אין היא מבצעת את ההפקעה עד למימוש הזכויות. באשר לשטחים הציבוריים הפתוחים שטרם פותחו, הרי שמעבר לכך שפיתוח השצ"פ כפוף לשיקולים תקציביים, "גם שצ"פ לא מפותח ממלא את תכליתו כשטח ציבורי פתוח" (סעיף 61 לתגובת המשיבה).
29.באשר לשצ"פ שבחלקה 21 הצמודה, הרי שבניגוד לחלקת העותר, בחלקה זו מומשו זכויות הבנייה ולכן פותח בו השצ"פ והעובדה כי קיים שצ"פ מפותח, דווקא מעלה את החשיבות והנחיצות לשצ"פ נשוא עניינו, שכן ייעוד שצ"פים בבוא היום לכדי רצף ירוק ארוך אחד יוליד שצ"פ אפקטיבי ומרווח.
30.הצורך בתכנון קונקרטי מתייחס הקמת בנייני ציבור בשב"צים ולא בשצ"פים. שצ"פ, מעצם סימונו, מהווה תכנון קונקרטי לשטח ציבורי ירוק, והפסיקה הכירה בכל מקרה במורכבות המעשה התכנוני האורכת זמן, וצופה פני עתיד, מה שאינו עולה תמיד בקנה אחד עם הדרישה להצגת תכנון ספציפי המלווה בלוח זמנים קשה לביצוע ובחשיבות שטחי ציבורי אשר תהיה זמינה אל מול אתגרי גידול האוכלוסייה וגיוון צרכיה.
31.היעדר פעולה מצד המשיבה להפקעת שטח השצ"פ תוך זמן סביר, מעידה על וויתור על השטח ועל ההפקעה. פסק דין רויכמן, עליו מבסס העותר את עתירתו, מתייחס לשטח ציבורי באזור התעשייה של העיר חדרה, אשר בו בוטלה בו ההפקעה והשטח הושב לבעליו בשל שיהוי במימוש מטרות ההפקעה.
עתירה זו, כזכור, אינה עוסקת כלל באקט ההפקעה. שכן, השצ"פ עדיין בבעלותו ובחזקתו של העותר, להבדיל מפסק דין רויכמן ומפסקי הדין האחרים המצוטטים על ידי העותר, העוסקים בביטול הפקעה בשל שיהוי. בענייננו, אין מדובר כלל באקט של נטילה כפויה של קרקע ובניפקע שזכויות נגרעו מממנו. העותר נותר יושב בשטח ומפיק מהם פירות והעובדה שהעירייה, במשך עשרות בשנים לא ביצעה את ההפקעה, אינה מעידה בהכרח על זניחת מטרת ההפקעה.
32.גם טענת העותר כי נגרמים לו נזקים, דינה להידחות שכן, בהתאם להלכה הפסוקה, רק שיהוי החורג מגדר הסביר מצדיק את ביטול ההפקעה ושיקול מרכזי בעניין זה, הינו מאזן הנזקים. אף מאזן הנזקים נוטה בבירור לטובת המשיבה, שכן, העותר לא הציג כל נזק שנגרם לו כתוצאה מאי ההפקעה, וההפך הוא הנכון, הוא מפיק מכך רווחים.
דיון והכרעה
36.לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, שמעתי את טיעוניהם בעת הדיון שהתקיים בפני, ובחנתי את הסיכומים שהגישו, אני מגיע למסקנה כי דין העתירה להתקבל.
37.דין העתירה להתקבל גם מההיבט הפורמאלי - לפיו סמכות הועדה לביצוע ההפקעה פקעה,
וגם מההיבט הענייני - לפיו הועדה זנחה את הכוונה לממש את היעוד הציבורי, באמצעות ההפקעה.
הועדה אינה מוסמכת כיום לנקוט בהליכי ההפקעה של השטח הציבורי שבחלקה, שכן סמכותה לעשות כן הוגבלה בתוכנית המפורטת המתוקנת שנכנסה לתוקף בשנת 1994 למשך 5 שנים בלבד (ללא אפשרות הארכה כפי שהייתה לה לפי התוכנית המפורטת בטרם תיקונה). משמע, הועדה הייתה מוסמכת לבצע את ההפקעה ולממש אותה לכל המאוחר עד לשנת 1999 או לבצע לפחות את האקט ההכרזה הראשוני של ההפקעה על פי הדין לפי סעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבורי), 1943. משלא נעשתה אפילו הפעולה הראשונית והמינימליסטית של הליך ההפקעה במשך 17 שנים שחלפו מאז 1999, פקעה הסמכות.
40 שנה חלפו מאז שיועדה החלקה לשצ"פ. בהעדר כל מעש מצד הועדה, במשך כל אותן השנים, ולאור העובדה שבסביבת החלקה מצויים שטחים לא מעטים של העיריה המיועדים לשצ"פ אך גם הם עומדים בשיממונם, וגם כיום אין לוועדה כל תוכנית קונקרטית וממשית למימוש השצ"פ, אין מנוס מהמסקנה, שהועדה העיריה זנחו את הכוונה לעשות שימוש באותו השצ"פ.
38.אני סבור כי לא ניתן להותיר את האזרח "תלוי על בלימה" ולהיות נתון "לחסדיה" של המשיבה ולרצונותיה, מתי תחליט לבצע את האקט הפורמאלי של ההפקעה, לאחר שלא נעשה דבר, בקשר למימוש כוונותיה של הועדה המקומית, במרוצת 40 השנים, שחלפו מאז יועדה החלקה לשצ"פ בדרך של הפקעה.
המשיבה אינה כופרת, גם כיום, בכוונותיה שלא להתחיל בהליך ההפקעה, למרות שהיא הייתה זכאית לעשות כן שנים רבות קודם לכן, על סמך הוראות מפורשות, שעוגנה וצוינה מפורשות, בתכניות שקיבלו תוקף כבר לפני עשרות בשנים.
39.לא ניתן להבין איזו סיבה לגיטימית או אפילו הגיונית, יש לוועדה, שלא לבצע את ההפקעה, אם אכן הקרקע דרושה לה, ולא ברור מדוע מתנה הועדה, את מימוש זכותה לבצע הפקעה, בכך שהעותר יבקש היתר בניה על החלק שלא הופקע.
המניע היחידי האפשרי ושניתן לעלותו על הדעת, הוא מניע כספי.
משמע, העיריה באמצעות הועדה, רוצה להימנע, מתשלום פיצויי ההפקעה בגין ביצוע אקט ההפקעה כפי שטען ב"כ העותר:
"למה הם לא רוצים לבצע את ההפקעה ? כי הם צריכים לשלם פיצויים. אז אומרים שנמשיך להשתמש, עד היום שיבקשו היתר בניה ואז יבקשו להרוס את המבנה" (עמ' 9 ש' 7-8 לפרוטוקול הדיון מיום 22.5.16).
העותר מצוי במצב בלתי נסבל בו מחד, תכנית שפורסמה כדין וקיבלה תוקף ביוזמת הוועדה המקומית מייעדת חלק מחלקתו לשצ"פ, ומיועדת להפקעה, אך מאידך, הוועדה מסרבת בתוקף לבצע את אקט ההפקעה.
הצעתי, גם במהלך הדיון, לוועדה, לבצע גם היום את ההפקעה, וכבר בהחלטתי הראשונה מיום 29.11.2015 נאמר:
"כפי שעולה מן הדיון היום, המצב האנומלי הקיים אינו סביר, ובשל כך תודיע הוועדה בתוך 30 יום אם היא מתכוונת לבצע הפקעה בזמן הקרוב ומתי".
גם בישיבה מיום 21.2.2016 קבעתי בהחלטתי כי:
"לנוכח מורכבות התיק, ונסיבותיו המיוחדות, הצעתי לעירייה לשוב ולשקול עמדתה כדי לא להותיר את המצב הקיים על כנו. במהלך הדיון היום, עלתה אפשרות כי גם העירייה תתחייב לפרק זמן של שנים רבות בהן לא תבוצע ההפקעה".
גם בדיון מיום 22.5.2016 הערתי, בדבר חוסר הסבירות שנוצרה לנוכח המצב בו מצוי העותר, כאשר מחד בידו רכוש שאינו מסוגל לממש אותו, שכן אין זה סביר, שמאן דהוא יהיה מוכן לרכוש קרקע במחיר הוגן עליה מסומן שב"צ וייעוד להפקעה.
כל הצעותיי אלו, לא נענו על ידי הועדה, והיא הותירה את המצב בעינו.
40.הועדה במחדלה, כשהיא אינה מבצעת אפילו את האקט הפורמאלי של ההפקעה, היא נוהגת באופן בלתי סביר, הפוגעת בעותר פגיעה קשה.
אין זה סביר, להותיר את מצב כפי שהוא, כאשר בידה של העירייה, לקבוע גורלו של אדם בן 83 "לשבט או לחסד", בעת שהוא מבקש לממש את זכותו, על פי חוק יסוד כבוד האדם וחרותו, למכור את קניינו - הקרקע שבבעלותו.
הוועדה אינה יכולה לכפות על האזרח לבצע בנייה בחלקתו, כדי שרק אז, תתחיל בהליך ההפקעה, לה היא התחייבה כבר לפני 40 שנים.
אכן וכאמור כבר, אין מדובר בתובענה רגילה בה מבוקש לבטל את ההפקעה, לאחר שהיא בוצעה, אלא מדובר בהליך קשה וקיצוני יותר, בו הקרקע מיועדת להפקעה, אך העירייה, מטעמיה היא, אינה מבצעת את ההפקעה.
זו תוצאה בלתי סבירה, שאין לסבול אותה, כאשר לאזרח אין כל אופק כלכלי, מתי וכיצד יוכל לממש את קניינו ואת זכויותיו בצורה הוגנת והכל עקב מחדליה של הרשות הנוהגת בעניין זה כאמור, באופן בלתי סביר.
41.התנהלות הועדה מעידה בכל היבט אפשרי, כי אין לה באמת צורך אמיתי קונקרטי וממשי בקרקע. נטל ההוכחה, להוכיח את הצורך הציבורי, מוטל על הועדה בד"כ ובפרט כשמדובר בהליך שלא בוצע על ידי הרשות במשך למעלה מ-40 שנה.
הועדה לא הציגה לי כל נתון, ראיה, חוו"ד של מומחה או אפילו קביעה של בר סמכא בוועדה, לפיה הקרקע אכן נחוצה לעירייה או שיש איזושהי תכנית קונקרטית לגבי הקרקע כדי לעשות בה שימוש כשצ"פ.
גם ב"כ המשיבה ברוב הגינותו הודה, שגם כיום אין לעירייה או לוועדה כל תכנית קונקרטית לשצ"פ שבחלקה והצורך בשטח זה נובע מצרכים כלליים לשצ"פים ברחבי העיר פ"ת: "אין לי עתה תכנית קונקרטית לפנות את הקרקע ולהפקיע אותה. בשצ"פ המטרה היא מוגדרת. אני אומר שבהינתן העובדה שיש מחסור חמור בשטחי ציבור, יש הכרה בפסיקה על הצורך בשמירה על שטחי ציבור" (עמ' 10, שורה 29 - 31 לפרוטוקול הדיון מיום 22.5.2016).
בנסיבות המקרה שלפני, אין די בהצהרות ואמירות כלליות, של צורך או חסר של שטחי ציבור באופן עקרוני או בכלל לעיר. לאחר 40 שנה הגיעה העת, בה יאמרו דברים ברורים יותר וקונקרטיים יותר, לגבי הצורך בקרקע הנדונה. יתר על כן, איש מהוועדה לא בדק באופן ממשי איזו עלות תהיה לוועדה אם יבוצע הליך ההפקעה היום ובכך לא ייוותר האזרח תלוי על בלימה, בייחוד כאשר ב"כ המשיבה העריך שהיקף הפיצויים לא יהיה גבוה, וכך אמר: "אני מרשה לעצמי לחשוב שפיצויי ההפקעה הם לא כ"כ עצומים. זה יפה שחברי מייחס לעירייה את רצונה להתחמק מפיצויים, מדובר רק על יתרת החלקה וביתרת החלקה האחרת הוסיפו זכויות" (עמ' 11, שורה 13 - 11).
בנסיבות אלו עולה, כי לעותר נגרם נזק כבד, עקב חוסר האפשרות שלו, לממש את קניינו ואת הקרקע שבבעלותו, לנוכח ההפקעה המרחפת על אותה החלקה, וזו פגיעה ממשית בזכות יסוד המוקנית לו עפ"י חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו. פגיעה זו מתעצמת לנוכח עמדת הועדה, שהיקף הפיצויים שיהיה צריך לשלם לעותר, אינו גדול, אם יבוצע הליך ההפקעה.
42.העירייה, כאמור, במשך 40 שנה אינה מממשת את זכותה, והתנהגותה מלמדת על וויתור וזניחה של הסמכות להפקיע את החלקה. כפי שניתן לראות, כבר בשנת 76' נקבע בתכנית זמן משוער לביצועה למשך 10 שנים. אמנם תכנית זו אפשרה לוועדה להאריך את פרק הזמן, אך המשיבה לא קיבלה כל החלטה בקשר להארכתו, וככל שהיה ספק לגבי התקופה - הרי שהתכנית המפורטת המתוקנת, שקיבלה תוקף בשנת 94', קצבה במפורש 5 שנים לביצוע ההפקעה למימוש התכנית, משמע - עד לשנת 1999 - לפני 17 שנים.
טענות המשיבה כי קביעת הזמנים לתכנית הינה לפי הפסיקה זמן משוער הינה אמירה נכונה בד"כ, אך לא כאשר מדובר בפרק הזמן לביצוע ההפקעה.
סעיף 22 לתקנון התוכנית המפורטת המתוקנת קובע:
"התכנית תבוצע תוך 5 שנים מיום אישורה כחוק. שלבי הביצוע של הפקעות השטחים הציבוריים תוך 5 שנים" (השינוי בגופן אינו במקור, י.ש.).
פרק הזמן הקבוע בתכנית בקשר להפקעה הינו פרק זמן מחייב ולא פרק זמן משוער. כפי שניתן לראות בתקנון נקבע בנפרד זמן לביצוע: "התוכנית תבוצע תוך 5 שנים.." ובנוסף ובנפרד נקבע זמן לביצוע: "של הפקעות השטחים הציבוריים תוך 5 שנים".
תפיסת החזקה בפועל והליכי מימוש התכנית יכולים להיות מוארכים בהתאם לדין, ואכן הפסיקה קבעה שמדובר בפרק זמן משוער לביצוע התכנית, אך לא יכול להיות זמן משוער לביצוע ההפקעה, כאשר האזרח עומד תלוי וממתין לרצונה של הוועדה לבצע את ההפקעה ואם לאו (ראה עע"מ 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית, פ"ד סב(4) 634 (2008), פסקה 77 (להלן: "פס"ד הלביץ"), ופסק דין מזובר בפסקה 18.
43.חלוף 40 שנה מאז יועד השטח לשצ"פ ונקבע בתכנית תקפה שהוא יופקע, והוועדה לא נקטה בהליכי ההפקעה, יש באלו, להקים חזקה לכאורה ולהצביע על כך, שהועדה זנחה את מטרת ההפקעה. הדברים נכונים על אחת כמה וכמה, כשגם כיום, עדיין אין לעירייה כל תכנית קונקרטית או מועד בו היא תזדקק לאותו שטח. הוועדה, גם במהלך הדיון וגם בתגובתה, הודיעה שהיא תמתין עד שהעותר יחליט להגיש בקשה להיתר בניה ואז היא תפקיע את השטח.
ראשית, ספק בעיני אם בנסיבות אלו תוכל הוועדה להפקיע את השטח מבלי לפנות שנית לוועדה המחוזית לאחר שתקופת ההפקעה של 5 שנים תמה בשנת 99' - לפני 17 שנה;
ושנית, לא יתכן שמימוש זכויותיה של העירייה, תלויים ברצון העותר או נכון יותר תלויים בכפייתו, לבצע בניה בשטח שבבעלותו.
44.העותר טען, וטענותיו לא נסתרו, כי בסביבת החלקה מצויות עתודות קרקע רבות שהופקעו ומיועדות לשצ"פ והעיריה אינה מממשת אותן, מה שמוכיח בנוסף, שלעירייה אין צורך בשצ"פ שבחלקה. מבדיקה שנערכה על ידי השמאי בועז קוט (נספח ו' לעתירה), ברדיוס של 450 מ"ר מהחלקה, אותרו 18 נכסים מיועדים בתכנית בניין עיר לשצ"פ, שהשימושים בהם הם כדלקמן:
3 נכסים מפותחים עם גינת משחקים, 3 נכסים עם גינה מוצלת ללא מתקני משחקים, 3 נכסים המשמשים לחניה, 5 נכסים המשמשים למגורים, 2 נכסים המשמשים למלאכה, 2 נכסים ללא פיתוח.
יתר על כן, התוכנית הפורטת והמתוקנת, הן תוכנית נקודתית החלה על חלקות 21 והחלקה נשוא העתירה. חלקה 21 כאמור מצויה בצמוד לחלקה ממערב, ושטח של 295 מ"ר מתוכה- בהתאם לתוכנית המורטת המתוקנת, מיועד לשצ"פ. ביום 26.12.92 פרסמה הוועדה הודעות לפי סעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבורי), 1943 וחוק התו"ב, בדבר הפקעת שטח מתוך חלקה 21 לצרכי ציבור, ובכללן, לשצ"פ. ההפקעה בוצעה על יסוד התכנית המפורטת, ובמועד מאוחר יותר, תפסה המשיבה את החזקה בשטח שהופקע מחלקה 21, הקימה עליה גינה ציבורית מטופחת ומוצלת, עם פינת ישיבה ומדשאה, ומשבוצעה פרצלציה של חלקה 21, נרשם השטח המופקע כחלקה 280, בבעלות העירייה.
ביצוע ההפקעה בחלקה 21 הסמוכה, מעלה בסבירות גבוהה, כי הפקעה זו שבוצעה בחלקה 21, עונה על כל צרכי השצ"פ בסביבה, בייחוד שאותה הפקעה של חלקה 21 בוצעה על סמך התכנית המפורטת, שהינה כאמור תכנית נקודתית המתייחסת רק לחלקה 21 ולחלקה 77, וסביר להניח, שאילו היה צורך גם בהפקעה של החלקה נשוא עתירה זו, הייתה ההפקעה שנעשתה בשנת 1992 לגבי חלקה 21, כוללת גם את החלקה נשוא העתירה.
בנוסף, בסמוך לחלקה מצויות שתי חלקות נוספות המצויות בבעלותה של העירייה מזה שנים, ואף הן מיועדות לשצ"פ ועד עצם היום הזה הן עומדות שוממות ובלתי מפותחות (חלקה 400 בגוש 6375 המצויה בין רחוב גוטמן 26, לרחוב פינסקר 47 והחלקה השנייה, חלקה 74 בגוש 6375 המצויה בעורפו של רחוב גוטמן 26, בשטח של 1,312 מ"ר, כאשר מתוכם 350 מ"ר מיועדים לשצ"פ וחלקה זו מצויה במרחק 350 מ' מהחלקה נשוא העתירה).
45.מהמקובץ לעיל, עולה המסקנה המתבקשת, כי חוסר המעש מצד המשיבה, כנראה נובע, מחוסר הצורך הממשי שלה בשצ"פ ומחוסר הרצון שלה לשלם פיצויים לעותר.
זו למעשה הסיבה שהמשיבה ממתינה שהעותר, או מי מטעמו, יבקש היתר בניה למקרקעין, וכתנאי לנתינתו של ההיתר, יידרש העותר להרוס בעצמו את המבנה ולפנות את השטח המיועד להפקעה ולמוסרו לידיה של העירייה, תוך מיקוח עמו בקשר לגובה הפיצוי.
זו אינה דרך בה צריכה לנהוג רשות מקומית לה נתונה הסמכות לבצע הפקעה, בייחוד כשהוצהר על הפקעה זו בתכנית תקפה שהיא כידוע דין לכל דבר ועניין.
וועדה מקומית לה נתונה הסמכות לבצע את ההפקעה, צריכה לבצע אותה בהקדם האפשרי בהתאם לדין, ולממש את המטרה הציבורית אשר להגשמתה מיועדים המקרקעין, תוך פרק זמן סביר. כך בדרך כלל, לאחר שמוכרז כדין על ההפקעה, אך כך על אחת כמה וכמה, כאשר התכנית קובעת זאת מבחינה תכנונית. מחדלה של הוועדה לפעול בשקידה ראויה לצורך הגשמת המטרה הציבורית בד"כ יכולה להביא את בית המשפט להורות על ביטול ההפקעה, ראה עע"מ 10398/02 ווייס ואח' נ' עיריית ראשון לציון ואח', מאגר נבו 2005; פס"ד הלביץ ופס"ד רויכמן.
בית המשפט העליון קבע כי השתהות בביצוע הפקעה של 16 שנים שוללת את סמכות ההפקעה (בג"צ 174/88, אמיתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פ"ד מב(4) 89 (1988)) (להלן: "פסק דין אמיתי"), ובשני פסקי דין אחרים נקבע כי השתהות של 19 שנים בהפקעה מצדיקה את ביטול ההפקעה (ראה פס"ד הלביץ, פס"ד רויכמן ועת"מ (מרכז) 58734-01-13 סמוכה נ' עיריית פתח תקווה, מאגר נבו 2015), וברור שהשתהות של 40 שנה בטרם אפילו הוחל בהליך ההפקעה, מקים חזקה על העדר צורך וזניחת המטרה הציבורית.
46.בהעדר תכנית קונקרטית למימוש בפרק זמן קרוב, יש לבטל את סמכות ההפקעה.
אין די בכוונה ערטילאית לבצע הפקעה לעתיד לבוא, כך בדרך כלל וכך בפרט, כאשר בתכנית נקבע זמן קצוב לביצוע ההפקעה (להבדיל מזמן לביצוע התכנית) של 5 שנים.
עקרונות אלו נקבעו במפורש בפסק דין הלביץ מפי כב' השופט דנצינגר שאמר בפיסקה 77:
"יחד עם זאת, עד עצם היום הזה, אין כל תכנית קונקרטית לגבי חלקו הגדול של השטח המופקע, לא כל שכן לגבי החלקות נשוא הערעור. גם לשאלות בית המשפט התקשה ב"כ המשיבות להשיב, ועולה כי אמנם ישנן כוונות ערטילאיות להקים מבני ציבור בשטח (כגון העתקת תחנת המשטרה ממרכז העיר לאזור התעשייה), אולם אין כל יישום של כוונות אלה בפועל והן אף לא באו לידי ביטוי בתכנית מפורטת כלשהי".
או דברי כב' השופטת פורקצ'יה בעמ' 32:
"משך הזמן הרב שעבר מאז ההפקעה, מחדלי התכנון והביצוע המתמשכים של הרשות הציבורית במימוש מטרת ההפקעה, והעדר תכנון ממשי של השטח למטרה ציבורית לעתיד לבוא, כל אלה מצביעים על פקיעתה של המטרה הציבורית שלשמה נעשתה ההפקעה. אין די בהכרזות מילוליות ערטילאיות על כוונה לנצל את השטח בעתיד למטרה ציבורית, אלא יש לבחון בחינה תכליתית את התנהגות הרשות הציבורית בהקשר לכך, על רקע מכלול הנתונים של הענין. בנסיבות מקרה זה, שקולה התנהגות הרשות לזניחת מטרת ההפקעה, מהטעמים עליהם עמד השופט דנציגר. משמעותה של זניחה זו היא החייאתן מחדש של זכויות הקנין של הבעלים המקוריים, והקמת זכאותם להחזרת חלקות הקרקע המופקעות, נשוא הערעור, לידיהם".
או דבריו הנוקבים של כב' השופט אליקים רובינשטיין בעמ' 35 (פיסקה ד'):
"פסק דין זה צריך לשמש מעין אור צהוב מהבהב לרשויות השונות שהפקיעו קרקעות, והללו מונחות למעצבה ללא תכנון וללא שימוש תקופה ארוכה שאין לה הסבר של ממש. גם בידענו, כי תכנון אינו בחינת "ויהי ערב ויהי בוקר" (פרשת זיטמן), אינו יכול אף להיות הלכתא למשיחא. "דעלך סני לחברך לא תעביד" – "מה שעליך שנוא לחברך לא תעשה", אמר התנא הלל הזקן (בבלי שבת, ל"א). תיתן כל רשות את אלה אל ליבה, ויחשבו העומדים בראשה, מה היו הם חשים אילו רכושם הקרקעי הפרטי היה נם את שנתו, שנת חורף וקיץ, חורף וקיץ, וכך י"ט פעמים, בידי הרשות, ללא הופכין".
47.יש לחזור ולהדגיש כי פרק הזמן למדידת מחדל הרשות לשם מימוש מטרת ההפקעה נמדד מיום הפקדתה של תכנית בניין העיר, שייעדה את המקרקעין לצרכי ציבור ולהפקעה (ראה פס"ד הלביץ, פסקה 69). בענייננו, החלו הליכי התכנון של התכנית המפורטת בשנת 74', במסגרתה יועד חלק מהחלקה לשצ"פ.
פרק הזמן העולה על 40 שנה, הינו פרק זמן ארוך וקיצוני, שאינו דומה לאותם המקרים שנדונו בפסיקה, שבכולם החליט בית המשפט לא לבטל את הליך ההפקעה, אך זאת כאשר הליך ההפקעה הפורמלי בוצע אך המימוש טרם נעשה (כמו בעע"מ 1369/06, עע"מ 9954/10 ועת"מ 58734-01-13), בעוד שבענייננו יש לחזור ולהדגיש שלמרות שחלפו 40 שנה, טרם הוחל אפילו בהליך הפורמלי של ההפקעה ולא ניתנו הודעות לפי סעיף 5 ו – 7 לפקודת הרכישה.
48.שאלת בחינת השיהוי שעל בית המשפט לשקול בעתירה לביטול ההפקעה נדונה באריכות מפי הנשיא גרוניס (כתוארו אז) בפס"ד רויכמן בפסקה 7 שם קבע:
"השאלה המתעוררת בערעור שלפנינו הינה, אם כן, האם המערערות השתהו במימוש מטרת ההפקעה באופן המלמד על זניחת ההפקעה, או שמא אין הצדקה בשלב זה לביטול ההפקעה. בפסיקתו של בית משפט זה כבר נקבע בעבר כי כחלק מחובתה של הרשות לנהוג בשקידה ראויה היא נדרשת להגשים את הצורך הציבורי שבגינו הופקעו על ידה מקרקעין תוך זמן סביר (ראו למשל, בג"ץ 2739/95 מחול נ' שר האוצר, פ"ד נ(1) 309, 326 (1996); עע"ם 10398/02 וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון [פורסם בנבו] (25.5.2005), פיסקה 8 לפסק דינו של הנשיא א' ברק). חובה זו קיבלה משנה תוקף עם חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וההכרה במעמדה החוקתי של זכות הקניין. אכן, כאשר הרשות אינה מממשת את המטרה הציבורית שעמדה ביסוד ההפקעה, הרי הפגיעה בזכות הקניין שנגרמה עקב ההפקעה עלולה להיהפך לבלתי-מידתית. פסיקת בית משפט זה אף הצביעה על שני פניה השונים של עילת השיהוי במימוש מטרת ההפקעה. בפן הראייתי, השיהוי כשלעצמו עשוי להצביע, לעתים, על זניחת מטרת ההפקעה. היינו, עצם העובדה שהרשות משתהה זמן רב במימוש מטרת ההפקעה עשויה ללמד על כך שאין לה צורך אמיתי בקרקע שהופקעה. בפן המהותי, השיהוי במימוש מטרת ההפקעה עשוי להוות הפרה של החובה המוטלת על הרשות מכוח המשפט המנהלי לפעול בשקידה ראויה למימוש מטרת הפקעה (ראו, בג"ץ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל-אביב-יפו, פ"ד נח(3) 757, 764 (2004)). היה ובית המשפט יגיע למסקנה שהרשות אכן זנחה את מטרת ההפקעה, באפשרותו להורות על ביטול ההפקעה והשבת המקרקעין שהופקעו לבעליהם המקוריים (ראו בג"ץ 174/88 אמיתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המרכז, פ"ד מב(4) 89 (1988); עניין הלביץ, בעמ' 660). בבואו לבחון את סוגית זניחת מטרת ההפקעה נדרש בית המשפט להתחשב בכלל נסיבות המקרה. בהקשר זה נדרש בית המשפט לבחון, בין היתר, את מידת השיהוי במימוש מטרת ההפקעה, את הנזק שנגרם לבעל הזכויות במקרקעין כתוצאה מהשיהוי ואת הפגיעה באינטרס הציבורי שעלולה להיגרם אם תבוטל ההפקעה. ההחלטה האם לבטל את ההפקעה מחמת שיהוי במימושה תתקבל בסופו של דבר בהתאם לאיזון שיערוך בית המשפט בין השיקולים הנזכרים (ראו עע"ם 319/05 בונשטיין נ' המועצה המקומית זיכרון יעקב [פורסם בנבו] (1.2.2007), פיסקה 13 לפסק הדין)".
49.אין כל ספק, כי הגדרת שטח כשצ"פ והעמדתו לרשות כלל הציבור, הינם הליכים חיוניים וחשובים, ויש אינטרס ציבורי רחב לאפשר זאת ובתי המשפט נוטים בד"כ לנהוג בגישה מקילה עם הרשויות ולהאריך להן את המועד, למימוש ההפקעה גם בחלוף שנים רבות, אך זאת בתנאי הבסיסי: שהליך ההפקעה החל (נמסרו הודעות לפי ס' 5 ו- 7 לפקודת הרכישה) וכאשר הרשות מפרטת באופן קונקרטי, צורך ממשי בשטח למימוש הייעוד הציבורי. כשההליך ההפקעה לא החל, הלכה למעשה אין מה ואין צורך בהארכת "דבר שלא בא לעולם".
בבחינת מאזן האינטרסים, יש לבחון לצד האינטרס הציבורי, גם את האינטרס הלגיטימי של העותר, להגן על קניינו. בנסיבות המפורטות במקרה זה, עולה בבירור, כי האינטרס של העותר גובר.
לא רק שחלפו 40 שנה בהן לא נעשה דבר, אלא שגם כיום, ככל ש"לחצתי" על המשיבה להודיעני מתי בכוונתה לבצע את ההפקעה או איזה מימוש קונקרטי היא רואה לנגד עיניה לאותו שצ"פ למימוש הייעוד הציבורי, לא הייתה תשובה בפיה, אלה הצהרות כלליות לגבי הצורך הכללי בשטחי ציבור לטובת כלל הציבור. למשיבה היו אין ספור הזדמנויות קודם לעתירה, לעשות מימוש בזכות שניתנה לה על מנת לממש את אותו צורך ציבורי והיא לא עשתה כן, לא בשנת 92- לפני 24 שנה, עם הפקעת השצ"פ בחלקה הסמוכה - חלקה 21, או בעת שקיבלה מכתב מב"כ העותר בשנת 2013, או אפילו בעת הדיון שהיה לפני. לא יתכן שהעירייה תותיר בבעלותה חלקות ריקות ונטושות, בהן לא נעשה כל שימוש ציבורי ובכלל זה לא מותקנות בהם גינות ציבוריות מחד, אך מאידך לא תסכים לוותר על זכותה לבצע הפקעה בחלקתו של העותר בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, שפורטו כבר לעיל.
50.אין צורך בידע ובמומחיות, כדי להבין שהטלת מגבלה שכזו בתכנית מורידה באופן משמעותי את אפשרויות המכירה של הקרקע שבבעלות העותר.
העותר הינו בן 83, מצבו הבריאותי אינו שפיר, והוא חפץ למכור את המקרקעין שבבעלותו, אך מחדלה של הוועדה אינו מאפשר לו למצוא קונים לנכס. נוצר מצב אבסורדי בו אם ירצה הקונה להפסיק להיות תלוי ברצונה של העירייה, עליו לעשות אך ורק כרצונה - לבקש היתר בנייה, ורק אז תואיל העירייה לבצע את הליך ההפקעה, ובכך יבוא לסיום המצב של חוסר הוודאות בו מצוי העותר, שכן רק אז הוא יוכל בהתאם לדין, לתבוע את זכותו לקבלת פיצויי הפקעה.
51.חרב ההפקעה מתנוססת על הנכס משך עשרות שנים, מאז 1976 ועד היום, ואיש אינו מוכן, לטענת העותר, לרכוש את הנכס במצבו הנוכחי (טענה שלא נסתרה על-ידי המשיבה). במצב דברים שכזה מן הדין ש"חרב" ההפקעה המונפת מעל החלקה, תוסר, והעותר יוכל לממש את קניינו כרצונו.
52.במהלך הדיונים הועלתה על ידי השאלה האם בית המשפט מוסמך לקבוע שהמשיבה אינה מוסמכת להפקיע את הקרקע, בטרם ננקטו בכלל הליכי ההפקעה. בית המשפט העליון נדרש לשאלה זו, והתשובה שניתנה בפסיקה הינה בחיוב. בשני מקרים שבהם כלל לא ננקטו הליכי הפקעה, פסק בית המשפט העליון כי לא ניתן לבצע את ההפקעה בשל השתהות של הרשות: בג"צ 150/69 רייך נ' מנהל אגף העתיקות, פ"ד כג(1) 204, 209 (1970); ופסק דין אמיתי.
סוף דבר
53.העתירה מתקבלת.
אני קובע, כי פקעה זכותה של המשיבה לבצע את ההפקעה מכח התוכנית התקפה (המפורטת המתוקנת), ואני מורה כי על המשיבה להימנע מלנקוט בהליכי הפקעה נגד חלקה 77 בגוש 6377.
אם ירצה מי מהצדדים, לנקוט בהליכים כאלו ואחרים, לשינוי התוכנית המפורטת המתוקנת, או להפקדת תכנית חדשה, ינקוט הצד הרוצה בכך, בהליך המתאים על פי דין למימוש רצונו.
למניעת כל ספק, בכפוף לאמור בדבר האפשרות לבצע הפקעה, אין בפסק דין זה כדי לשנות דבר וחצי דבר, מההוראות האחרות או מהייעוד שנקבע בתכנית התקפה, ובכלל זה השטח שיועד לשצ"פ, כל עוד התוכנית לא שונתה כדין על ידי גורמי התכנון המוסמכים.
54.המשיבה תשלם לעותר שכ"ט עו"ד בסך כולל של 18,000 ₪.
ניתן היום, ה' אלול תשע"ו, 8 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.
חתימה