אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> גלעדי נ' לייבה ואח'

גלעדי נ' לייבה ואח'

תאריך פרסום : 16/10/2017 | גרסת הדפסה
עש"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
4361-05-17
10/10/2017
בפני השופט:
גרשון גונטובניק

- נגד -
המערערת:
רחל גלעדי
עו"ד שמעון חזן
עו"ד מירון חזן
המשיבים:
1. יגאל לייבה
2. אנה לייבה

עו"ד אורי אסא
עו"ד יפית שלמה
פסק דין
 

לפניי ערעור על פסק-דינה (מיום 29.3.17) של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון (כב' המפקחת דגנית קציר ברין) בתיק מס' 4/2/2016, בו דחתה את תביעת המערערת למתן צו מניעה נגד העבודות להרחבת דירתם של המשיבים (להלן: פסק הדין).

עיקר העובדות

1. הצדדים הינם חוכרי דירות בבית משותף בחולון (להלן: הבניין). הבניין מורכב מקומת קרקע, קומה ראשונה וגג, כאשר בקומת הקרקע מצויות שתי דירות ושתיים נוספות בקומה שמעליה. דירת המשיבים (תת חלקה 2), שהיא דירת קרקע, נמצאת מתחת לדירת המערערת (תת חלקה 4). דירת המערערת הורחבה כך שהיא כוללת גם בנייה על הגג המחוברת לדירתה במדרגות פנימיות. בין הצדדים קיים הסכם מכללא לפיו החצר האחורית של הבניין נמצאת בשימושה הייחודי של המערערת, ואילו החצר הקדמית והצדית נמצאת בשימושם הייחודי של המשיבים. חצרות הצדדים מופרדות על-ידי גדר. לאף דירה בבניין לא הוצמד חלק מהרכוש המשותף. בנוסף, ולפי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, גודלן של הדירות בבניין אינו זהה, אך לכל בעל דירה עומדות 1/4 מהזכויות ברכוש המשותף.

בין הצדדים התנהל הליך קודם של תביעות הדדיות, והוא התברר בפני המפקחת (תיק מספר 62/13)(להלן: פסק הדין הקודם). למרבה הצער הדבר לא הוביל לסיומן של המחלוקות, וגם לא לסיומה של ההתדיינות ביניהם.

2. המשיבים ביקשו להרחיב דירתם כך שחדרי השינה שצמודים לחצר האחורית יורחבו במטר אחד מזרחה, אל תוך חצר זו, באופן שבסך הכול יורחב שטח חדרי השינה בדירתם ב-6 מ"ר. בנוסף, ביקשו המשיבים לבנות שם מרפסת פתוחה בשטח של 12 מ"ר. עוד ביקשו להקים פרגולה בשטח של 5.19 מ"ר בחצר הקדמית, והעבודות המתוכננות כללו גם הרחבה לשם בניית ממ"ד לדירתם (לא בחצר האחורית). ביום 10.9.15 נתקבל ההיתר מעיריית חולון ביחס לעבודות (שכלל, כאמור, את הממ"ד, הרחבת חדרי מגורים, פרגולה ומרפסת פתוחה). ביום 6.1.2016 הגישה המערערת בקשה דחופה לצו מניעה זמני, שיאסור על המשיבים לבנות ברכוש המשותף של הבניין. בדיון הראשוני אצל המפקחת הוסכם כי יינתן צו מניעה זמני רק ביחס לבנייה בחצר האחורית, שבהחזקתה הייחודית של המערערת, ולא ביחס לחצר הצדית והקדמית שבהחזקתם הייחודית של המשיבים. לפיכך בנו המשיבים בחצר הקדמית את הפרגולה המתוכננת, וגם בניית הממ"ד הושלמה. ביום 8.9.2016 ביקרה המפקחת בבניין בנוכחות הצדדים ובאי-כוחם, ופסקה (ביום 29.3.2017) כי יש לדחות את תביעת המערערת, והמשיבים רשאים להרחיב דירתם על שטח החצר האחורית; זאת בהתאם להיתר שהשיגו, ובכפוף להוצאת כל האישורים, לרבות אישור פקיד יערות, ככל שהוא נדרש.

המפקחת נימקה את פסק דינה בכך שסעיף 4 לתקנון המוסכם הרשום של הבניין קובע מפורשות, שכל אחד מארבעת בעלי הדירות בבניין, רשאי להרחיב את דירתו בהיקף של עד 1/4 מזכויות הבנייה במגרש, וזאת בכפוף להסכמת מנהל מקרקעי ישראל ורשויות התכנון המוסמכות, ובתנאי שהשטח הכולל של דירתו ושל תוספת הבנייה המבוקשת על-ידו לא יעלה על חלקו באחוזי הבנייה המרביים המאושרים לחלקה בשלמותה, בהתאם לחלקו ברכוש המשותף (דהיינו 1/4). נפסק שלמעשה התקיימו התנאים שבתקנון, ולכן לא נדרשת הסכמה של דיירים אחרים בבניין כדי לבצע את עבודות ההרחבה בדירת המשיבים. סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק), הקובע את התנאים שבהם תתאפשר הרחבת דירה, מסיג עצמו מפני הוראות סעיף 71ד לחוק הנותן עדיפות להוראות התקנון, וכך נעשה במקרה שלפנינו, ומכאן שאין בכוחה של המערערת למנוע הרחבה זו.

למעלה מהדרוש, ולמען הזהירות, הוסיפה המפקחת וציינה, כי גם ללא התקנון המוסכם המשיבים השיגו את ההסכמות הנדרשות בהתאם להוראות סעיף 71ב לחוק הקובע:

71ב.(א)על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

בנסיבות העניין בעל דירה אחד הסכים להרחבה (בעל דירה מס' 1), ואילו המערערת ואחותה, שגם היא בעלת דירה בבניין (בתת חלקה 3), התנגדו. יחד עם זאת, דירת המערערת ודירת אחותה הורחבו אף הן. על כן בחנה המפקחת האם מדובר בהרחבה דומה לצורך סעיף 71ב(ג) לחוק.

אחותה של המערערת אישרה במהלך עדותה בפני המפקחת כי ביצעה הרחבות שונות בדירתה, ובאופן אישי הבניה המבוקשת אינה מפריעה לה. המפקחת ציינה כי שוכנעה שהיא מתנגדת לבנייה מכוח "סולידריות" עם אחותה (פסקה 43 לפסק הדין). לכן ראתה בה כמי שביצעה הרחבה דומה, לצורך סעיף 71ב(ג), ומכאן שיש לראותה כמי שנתנה הסכמתה להרחבה של המשיבים. כבר כאן הושגה הסכמת 3/4 מבעלי הדירות בבניין, שדי בה מבחינת החוק. בנוסף, גם המערערת עצמה ביצעה הרחבה בהיקף ניכר, העולה בהרבה על היקף הבנייה המבוקש על ידי המשיבים, ויש לראותה גם כן כמסכימה להרחבת המשיבים.

ומה באשר לשימוש הייחודי של המערערת בחצר האחורית? שימוש זה אינו תולדה של הסכם מפורש בין הצדדים אלא מכללא. המשיבים אמנם הסכימו לשימוש זה, אך אין לראותם כמי שוויתרו בכך על זכויות ההרחבה שלהם. על ויתור הרחבה, שימנע את מימושה בחצר האחורית, להיות מפורש וברור, וויתור שכזה אין בנמצא. בנוסף, הסכמה מכללא לשימוש בחצר האחורית אינה מכוננת זכות קניין למערערת. בעלי הדירות יכולים לחזור בהם מהסכמתם בכל עת. חזרה זו כפופה לעקרון תום הלב, ובנסיבות העניין היא נעשתה כדין. בנוסף, ציינה המפקחת, כי בנסיבות העניין לא הוכח שהתובעת השקיעה השקעות בחצר האחורית, שיש בהן להצדיק את ציפייתה להמשך השימוש הייחודי בה באופן שימנע את ההרחבה.

על רקע זה נדחתה תביעת המערערת, והיא חויבה בהוצאות המשיבים בסך כולל של 10,000 ₪.

עיקר טענות הצדדים

3. לטענת המערערת, המפקחת התעלמה מרבות מטענותיה ולא דנה בהן. מכל מקום ולגופם של דברים, ההרחבה המבוקשת על-ידי המשיבים אינה הרחבה דומה לזו שהיא ביצעה, וגם הפגיעה שנגרמת כתוצאה ממנה אינה דומה, מאחר שהמערערת ואחותה לא הרחיבו את דירותיהן על חשבון השטח המשותף, שבשימושו הייחודי של דייר אחר, והן לא גרמו כל נזק למי מהדיירים. מה שאין כן בענייננו, שהרחבת המשיבים היא על חשבון החצר האחורית, שהיא בשימושה הייחודי של המערערת. שימוש זה הוא מוסכם ובלתי הדיר. המשיבים לא ניזוקו מהרחבות המערערת, מאחר שעל הגג נמצאים דוודי-שמש וצלחות לוויין, והמערערת לא מנעה מהדיירים האחרים לשים אנטנות ודוודי-שמש בגג. המערערת יצאה ניזוקה, שכן היא הסכימה לבניית פרגולה בחצר הקדמית ולהקצאת חצר זו לשימושם הייחודי של המשיבים; והנה כעת, היא נדרשת בנוסף להסכים גם לבניית המרפסת הפתוחה ולהרחבת חדרי השינה בחצר האחורית. זו הפרה של ה"סטטוס קוו" שנהג בבניין במשך עשרות שנים, עוד לפני שרכשו המשיבים את דירתם בו. מכאן, שלמעשה, המפקחת ייחסה למערערת הסכמה כפולה, הן להרחבה והן לגריעת זכויותיה, וזהו ייחוס שגוי. לפיכך, ובניגוד לקביעת המפקחת, אין די הסכמות בידי המשיבים לביצוע ההרחבה המבוקשת על ידם.

זאת ועוד; המערערת טוענת כי בין הצדדים היו הסכמות ממוניות הדדיות לגבי החצר בשימושה הייחודי של המערערת. היא הסכימה שהמשיבים יבנו מרפסת מקורה על חלק מהחצר שבשימושה הייחודי ובתמורה המשיבים הסכימו שתבנה על הגג. מכאן שהמערערת כבר שילמה את המחיר הנדרש בגין הרחבת דירתה לגג. זהו מערך הסכמות בעל היגיון פנימי (פסקה 26 להודעת הערעור; פסקה 3 לעיקרי הטיעון של המערערת). החלטת המפקחת מתעלמת מהיגיון הסכמי זה, ומטילה על המערערת, כאמור, חיוב נוסף, הכרוך בפגיעה נוספת ביכולתה להשתמש בחצר האחורית.

בנוסף, המפקחת התעלמה, לשיטתה, מהטענה כי המרפסת של המשיבים חורגת מזכויות הבנייה שלהם. המשיבים לא הציגו לעיריית חולון את פסק דינה הקודם של המפקחת לפני הוצאת היתר הבניה, וזה הוצא, לפיכך, על בסיס מידע חלקי. כמו כן, לא הייתה הצדקה לבטל את רישיון השימוש שלה בחצר. ביטול רישיון במקרקעין כפוף לשיקולי צדק, וכאן הרחבת המשיבים לוקה בחוסר תום-לב ונוגדת את סע' 14 לחוק, האוסר על שימוש לרעה בזכות במקרקעין. בניית מרפסת המשיבים למעשה מבטלת את הגינה בחצר האחורית של המערערת והופכת אותה לבלתי שמישה על-ידה. המשיבים יכלו לבנות הרחבתם על חשבון החצר הקדמית או הצדית, בלי לפגוע בחצר האחורית שבחזקת המערערת. בנוסף, המפקחת לא דנה בתשלומי איזון כפיצוי למערערת בגין ביטול הרשות, ולא בפסיקת דמי שימוש ראויים לטובתה. עוד ציינה המערערת את נסיבותיה האישיות המצדיקות התחשבות, שמפאת צנעת הפרט לא אפרטן כאן, ואת החשיבות של הגינה בחצר האחורית לה ולמשפחתה.

4. לטענת המשיבים, יש לדחות את הערעור על הסף בשל איחור המערערת בהגשת עיקרי הטיעון מטעמה. לגופו של עניין, הרחבת דירתם מתאפשרת הן לאור הוראות התקנון, הן מכוח סעיף 71ב(ג) לחוק. בכל הנוגע לתקנון, המערערת לא חלקה בפני המפקחת על קיומם של האישורים הרלוונטיים להרחבה, ובכל הנוגע לחריגה מזכויות הבנייה המשיבים הציגו חוות דעת מומחה מטעמם שאין חריגה כאמור, והמערערת לא הציגה חוות דעת נוגדת. מכל מקום, גורמי התכנון מצאו לנכון לקבוע שהמשיבים לא חרגו מזכויות הבנייה העומדות להם, ובניגוד לטענת המערערת המשיבים לא הסתירו מהם דבר. על רקע זה, ובהתאם להוראות התקנון, יכולים היו המשיבים להרחיב את דירתם לחצר האחורית גם ללא הסכמת המערערת.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ