אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ממן נ' שאשא

ממן נ' שאשא

תאריך פרסום : 24/07/2017 | גרסת הדפסה
עש"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
34698-03-17
17/07/2017
בפני השופט:
גרשון גונטובניק

- נגד -
מערערת:
פנינה ממן
עו"ד רזניק בן ציון
עו"ד גיל ממן
משיבה:
נאוה שאשא
עו"ד ערן קנר
עו"ד ניר הפנר
פסק דין
 

 

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בחולון (כב' המפקחת דגנית קציר-גרין) מיום 19.1.2017 בתיק 4/273/2014. בפסק דינה קיבלה המפקחת את תביעת המשיבה נגד המערערת, והורתה למערערת להסיר מהחצר המשותפת של הבניין בו גרים הצדדים, שער, גדרות ומחסן. עוד הורתה המפקחת למערערת לפנות מחצר הבניין את כל מטלטליה.

עיקרי העובדות

1. הצדדים הינם בעלי דירות בבית משותף בחולון (להלן: הבניין או הבית). בבניין מצויות 4 דירות בשתי קומות, קומת קרקע וקומה ראשונה על עמודים (שתי דירות בקומה). המערערת היא החוכרת של אחת הדירות בקומת הקרקע, אותה רכשה, יחד עם בעלה המנוח, עוד בשנת 1983. המשיבה היא בעלת דירה בקומה ראשונה, המצויה מעל דירת המערערת. המשיבה רכשה את דירתה, יחד עם בעלה המנוח, לפני כ-60 שנה.

המשיבה הגישה למפקחת תביעה נגד המערערת לסילוק יד מהחצר המשותפת של הבניין, שמקיפה את דירת המערערת משלושה כיוונים. היא עתרה בתביעתה להשבת המצב לקדמותו על-ידי הסרת שער, גדר, חנייה ומחסן מהחצר. תביעת המשיבה אף כללה סעד של דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה המערערת בחצר המשותפת של הבניין, אך בהמשך זנחה סעד זה. ביום 19.1.2017 קיבלה המפקחת את תביעת המשיבה והורתה למערערת להסיר את כל התוספות הנ"ל, פרט לגדר שבחזית אגף הצדדים (גבול החלקה). כן הורתה המפקחת למערערת לפנות מחצר הבניין את כל המיטלטלין שהניחה בחצר, בכפוף ליכולת לעשות בהם שימוש כאמור בפסקה 47 לפסק הדין.

המפקחת קבעה כי לטובת המערערת עומד רישיון מכללא לשימוש בחצר, שניתן לה בחינם על-ידי המשיבה, ולפיכך הוא ניתן לביטול בכל עת. רישיון זה, כך קבעה המפקחת, בוטל על-ידי המשיבה בעת הגשת התובענה. עוד קבעה המפקחת כי היא לא מצאה ששיקולי צדק ותום לב מצדיקים הימנעות מביטול הרישיון. אמנם, המשיבה השקיעה בטיפוח החצר, ובהקמת החניה והמחסן, אולם מאידך היא גם נהנתה משימוש ייחודי בחצר המשותפת ללא כל הפרעה. באשר לגדר החזיתית קבעה המפקחת, שמאחר שהנראות של החזקה הייחודית היא רק בחנייה, ולא בגדר שלצידה, הרי שאין מקום להורות על הסרתה.

עיקרי טענות הצדדים

2. לטענת המערערת, שגתה המפקחת בקביעתה כי היא לא רכשה רשות בלתי הדירה במקרקעין. המערערת הסתמכה על הסכמת כל דיירי הבניין במשך 33 שנים, ושינתה מצבה לרעה בהשקעות רבות של מאמץ וממון בחצר, שהייתה בשימושה הייחודי. לשיטתה, רק בשל נקמנות שכנתה, המשיבה, החליטה האחרונה להגיש למפקחת את תביעתה, לאחר שהמערערת איימה עליה בתביעת דיבה. כראיה, הציגה את העובדה שהמשיבה לא הגישה תביעה דומה נגד השכנה בבניין (להלן: גב' מצליח), העושה גם היא שימוש ייחודי בחצר המשותפת, שסמוכה לדירת הקרקע שלה כ - 50 שנה. מוסיפה המערערת וטוענת כי קיימת הסכמה בין הדיירים, השרירה וקיימת מעל ל-30 שנים, ולפיה דיירי קומת הקרקע יוכלו לעשות שימוש ייחודי בחצרות הבניין, הסמוכות לדירתן, ובתמורה הם יישאו לבדם במלוא ההוצאות לתחזוקת החצר ולטיפוחה. עוד טענה כי קיימת הפרדה פיזית בין קומת הקרקע לקומה הראשונה, וכי לדיירי הקומה הראשונה ניתנה זכות שימוש ייחודית בגג המשותף של הבניין. בנוסף, הגדר שמקיפה את החצר המחסן והשער הייתה קיימת עוד לפני שרכשה את דירתה בבניין, וכל שעשתה היה לתחזק ולהחליף את הקיים, פרט לגדר אחת שהוסיפה, לבקשת המשיבה, אשר חוצה את החצר האחורית. עוד ציינה כי שגתה המפקחת כשזקפה לחובתה היעדר הבאה לעדות של מוכרי הדירה, שמכרו לה את דירתם לפני כ-30 שנה, מאחר שלא ברור מצבם וזיכרונם. על רקע כל אלה, טוענת המערערת, היה על המפקחת לקבוע כי המשיבה אינה יכולה לתבוע כי תפנה את החצר, והיה מקום לדחות את התביעה. פינוי שכזה אינו ראוי ואינו צודק בנסיבות העניין, והפסיקה הכירה, בנסיבות הדומות לענייננו, בהשתק שיש להטיל על המבקשים לבטל הסכמה שנהגה שנים ברשות ובידיעה. בנוסף, מימוש פסק דינה של המפקחת יגרום לפגיעה קשה בפרטיותה של המערערת, הצפויה להתגורר בדירת הקרקע, והיא תהיה חשופה לעין כל השוהים בחצר.

3. לטענת המשיבה, צדקה המפקחת בקביעתה שהמערערת הציבה את התוספות בחצר המשותפת של הבניין ללא הסכמת דייריו, ושלא רכשה זכות בלתי הדירה לשימוש בחצר. הנהנה מרשות שימוש מכללא, שניתנה ללא תמורה, כפוף ליכולת של מעניקי הרשות לבטלה בכל עת. אכן, לכלל זה ישנם חריגים, למשל במקרים של הסתמכות יוצאת דופן מצד הנהנה מרשות השימוש, אך חריגים אלה אינם מתקיימים בנסיבות המקרה שלפנינו. לטענת המשיבה המערערת לא הביאה כל ראיה להשקעות הרבות להן טענה, לא בערכאה קמא ולא בבית-משפט זה, והמערערת גם אינה רשאית כעת, בשלב הערעור, להוסיף ראיות שלא הגישה לפני המפקחת. קביעות המפקחת הן עובדתיות ואין מקום להתערב בהן.

דיון והכרעה

4. השאלה העומדת במוקד הערעור היא האם עומדת לטובת המערערת רשות שימוש (רישיון) בלתי הדירה במקרקעין, לשימוש ייחודי בחצר הסמוכה לדירתה.

אין חולק שחצר הבניין כולה היא רכוש משותף של כל דיירי הבניין. באשר לשימוש המותר ברכוש המשותף נקבע עוד בע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645, 648 (1974) ש"כל שימוש מותר גם בלי החלטה של האסיפה הכללית, ובלבד שהוא רגיל וסביר לפי תנאי המקום וזמן ואינו מונע שימוש דומה מאחרים" (ראו עוד בע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פד"י כח(2) 817 (1974); ובפסק דינה של כב' השופטת שיצר בעש"א (ת"א) 32739-10-12‏ ‏נמרוד ערד נ' נציגות הבית המשותף מאפו 11 תל-אביב (פורסם במאגרים, 2013)). על רקע זה, בנייה ברכוש המשותף של מחסן, חנייה, שער וגדר, המשמשים את בעלי אחת הדירות, ודאי שלא תבוא בגדר שימוש רגיל וסביר, שאינו מונע שימוש דומה מאחרים.

5. כיוון שכך, בצדק קבעה המפקחת שנדרשת הסכמת דיירי הבניין לשימוש שעשתה המערערת בחצר המשותפת. בבניין אין תקנון מוסכם, ולפיכך על מערכת היחסים שבין הצדדים חל התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: החוק או חוק המקרקעין). סע' 62 לחוק וסעיף 12 לתקנון המצוי שבו קובעים שלא ניתן להצמיד חלק מסוים מהרכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות. אין חולק כי לא הושגה הסכמה כזאת, וכי לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הצמדה כלשהי מהרכוש המשותף לטובת דירת המערערת.

המפקחת דחתה את הטענות העובדתיות של המערערת כי הייתה הסכמה פוזיטיבית של וויתור הדדי בין בעלי הדירות, כך שהמערערת תקבל זכות שימוש בלעדית בחצר, תמורת זכות שימוש בלעדית בגגות שתינתן לדיירי הקומה הראשונה. היא קבעה מפורשות - כממצא עובדתי - שלא הייתה הסכמה כזו. וכך פסקה המפקחת לאחר שביקרה במקום (בפסקה 37 לפסק דינה):

לא מצאתי כי בנסיבות תיק זה קיימת חלוקת שימוש רבת שנים בין הצדדים או כי קיים "ויתור הדדי" כלשהו בין כל בעלי הדירות בבית. מהביקור במקום התרשמתי שבעוד שבעלי הדירות בקומות הקרקע נהנים משימוש ייחודי בקרקע בעלי הדירות בקומות העליונות לא נהנים משימוש ייחודי כלשהו אחר. גג הבית נותר רכוש משותף (ראו גם עדותו של מר דני מצליח עמ' 15 לפרוטוקול ש' 4-3).

הוא הדין לגבי זכות שימוש בלעדית בחצר תמורת מימון בלעדי של הוצאות תחזוקתה.

6. לאור ממצאיה העובדתיים קבעה המפקחת שהמערערת אוחזת ברשות שימוש במקרקעין, שהיא רשות מכללא. "זכות זו איננה נובעת מכוח הסכם בין הצדדים, אלא מעצם החזקה ושימוש בפועל בקרקע" (ד"ר אבי וינרוט דיני קניין – פרקי יסוד 57 (2016)), והיא באה במשפחת הרישיונות במקרקעין (ראו את מאמר היסוד של נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24 (תשנ"ה)). רשות השימוש מכללא ניתנה מכוח הסכמה שבשתיקה, וללא תמורה. על פי הדין רשות שכזו מתחדשת והולכת כל עוד השתיקה מצד הדיירים האחרים נמשכת, וניתן להפסיקה, לכאורה, בכל עת. לפיכך, הגשת התביעה למפקחת על-ידי המשיבה עלתה כדי הפסקת השתיקה, שממילא משקפת דרישה לסיים את הרישיון.

7. מאחר שקביעת המפקחת כי מדובר ברשות שימוש מכללא היא קביעה עובדתית, לא בנקל תתערב ערכאת הערעור בקביעה שכזו, ואכן, אינני סבור כי יש להתערב בקביעותיה בנסיבות המקרה הנוכחי, לאחר שנעשה הליך איסוף ראיות סדור ומעמיק מצד המפקחת. המערערת לא הוכיחה שמדובר ברישיון בתמורה, וגם לא שמדובר ברישיון שניתן בהסכמה מפורשת. ממצאיה העובדתיים של המפקחת התבססו, בין היתר, על הנדבכים הראייתיים הבאים:

א) המערערת עצמה הודתה בעדותה, כי ההסכם בדבר השימוש הייחודי של החצרות כפי שהיא שמעה מהמוכרים שמכרו לה את הדירה, לא היה בתמורה (עמ' 7 לפרוט' המפקחת מיום 6.4.2016, מוצג י' למוצגי המערערת, ש' 21-9).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ