אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> עש"א 21897-12-14 נתנאל גרופ בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון "מצפה אפק"

עש"א 21897-12-14 נתנאל גרופ בע"מ ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון "מצפה אפק"

תאריך פרסום : 25/08/2015 | גרסת הדפסה
עש"א
בית משפט השלום פתח תקווה
21897-12-14
16/08/2015
בפני השופט:
נחום שטרנליכט

- נגד -
המערערות:
1. נתנאל גרופ בע"מ
2. שיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ

עו"ד מיכאל רוזן
עו"ד שמואל שטטר
המשיבה:
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מצפה אפק
עו"ד קרין כהן
עו"ד יובל דמול
פסק דין
התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
פתח דבר בהליכים קודמים, בעש"א 27318-01-10, הגישו המערערות ערעור על הכרעת שמאי מכריע, השמאי יעקב אשר (להלן – השמאי המכריע). חוות דעתו של השמאי המכריע ניתנה ביום 2.12.09 ביחס למקרקעין המצויים במתחם תלמי מנשה בבאר יעקב (להלן - השומה המכרעת). השמאי המכריע העמיד את היטל ההשבחה אותו חויבו המערערות לשלם על סך של 2,517,677 ₪ בגין תכנית בנין עיר ממ/מק/2/1518 (להלן – התכנית המשביחה) ובסך 51,956 ₪ נוספים בגין הקלות בניה (להלן – ההקלות).  הערעור בעש"א 27318-01-10 הנ"ל התקבל, באופן שהמערערות הופטרו מלשלם היטל השבחה בנוגע למקרקעין. ככל שהדברים נגעו למגרשים הנוספים, הערעור נדחה. התיק הוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בלבד. ביום 28.10.14 הועברה למערערות חוות דעתו המשלימה של השמאי המכריע בנוגע למגרשים הנוספים. על חוות דעת משלימה זו הוגש הערעור בתיק זה. גם ערעור זה, כקודמו, הוגש בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - התוספת השלישית), בנוסחו של הסעיף, שהיה תקף במועד הרלוואנטי.  רקע עובדתי ותוצאות ההליך הקודםהמערערות הינן חברות קבלניות. ביום 18.8.2005, נחתם בין המערערת 1 ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) הסכם פיתוח ביחס למקרקעין בשטח של 20,860 מ"ר, המצויים בבאר יעקב (להלן - המקרקעין). המקרקעין כוללים את מגרשים 8-12, כאמור במבוא לחוזה הפיתוח. יודגש, כי השומה המכרעת התייחסה מלכתחילה גם למגרשים נוספים, מגרשים 4-7, שלגביהן נחתם הסכם חכירה בין המערערות ובין המינהל (לעיל ולהלן – המגרשים הנוספים). בשומה המכרעת לא הפריד השמאי בין שני סוגי המגרשים. הוא מציין בסופה של השומה המכרעת סכום חיוב כולל ביחס לכל המגרשים. ביום 27.11.05, נחתמה בין המערערות ובין המינהל, תוספת לחוזה הפיתוח.  המקרקעין נשוא חוזה הפיתוח, נכללים בתכנית המשביחה, שמטרתה - בהתאם לאמור בסעיף 16 לתכנית - תוספת יחידות דיור, המהוות 20% מסך כל יחידות הדיור באזור המגורים. התכנית המשביחה צורפה כנספח 4 לכתב הערעור.  ביום 12.1.06, שלחה המערערת 1 למשיבה, אשר במרחבה התכנוני נמצאים המקרקעין, מכתב (להלן- כתב ההתחייבות), בו נאמר: "ידוע לנו כי יחול היטל השבחה שתאושר (כך במקור – נ"ש) התכנית המבוקשת על ידנו, לתוספת 20% יחידות דיור מכמות יחידות הדיור המותרת בתכנית מ"מ 1518. לפי תקנת שבס אנו מתחייבים לשלם את היטל ההשבחה בהתאם לשומה סופית שתקבע בענין זה....".  ביום 9.11.08, שלחה המשיבה למערערות, דרישת תשלום היטל השבחה בסך של 2,503,845 ₪ בגין התכנית המשביחה בהסתמך על שמאות שנערכה על ידי השמאי ד"ר גד נתן (להלן – השומה המקורית). ביום 27.11.08, הגישו המערערות שומה אחרת מטעמן אשר נערכה על ידי השמאי יורם ברק (להלן-השומה האחרת). בשומה האחרת נקבע על ידי מר ברק, כי בגין המקרקעין הנכללים בחוזה הפיתוח, המערערות אינן חייבות בתשלום היטל השבחה. זאת משום שהיטל זה חל על חוכר לדורות, בעוד שביחס למקרקעי הפיתוח, המערערות הינן במעמד של בר רשות במקרקעין בלבד .  ביום 2.12.09, ניתנה השומה המכרעת, כאמור לעיל. בין השאר נקבע על ידי השמאי המכריע, בעמודים 18-19 לשומה, כדלקמן: "מסקירת פסקי דין שונים שניתנו בערכאות שונות, עולה כי הדעות בקרב השופטים חלוקות באשר להשתת החיוב בתשלום היטל ההשבחה בתקופת חוזה הפיתוח. לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, וסקרתי את פסקי הדין הרלוונטיים, הגעתי לכלל דעה, כי אינני יכול להכריע בסוגיה משפטית כה מורכבת. מודה אני כי אינני משפטן ואין בארגז הכלים שבאמתחתי הכלים המקצועיים והכישורים להכריע ולאמת בין כל הנתונים העובדתיים שהוצגו בפני. לסיכום: לאור המצב המשפטי המורכב המונח בפני כפי שתואר לעיל, נכון בעיני שאדון רק בתחום המקצועי השמאי שהוא תחום התמחותי ואת הפסיקה בסוגיה המשפטית, אשאיר לרשויות המשפטיות הרלוונטיות שזה תחום התמחותן". לפיכך, קבע השמאי המכריע את סכום היטל ההשבחה בסך של 2,517,677 ₪ בגין התכנית המשביחה ובסך 51,956 ₪ בגין ההקלות. כל זאת מבלי להידרש להכרעה בעצם החבות בהיטל, בנסיבות המקרה. כאמור לעיל, על חוות דעתו של השמאי המכריע הוגש הערעור בעש"א 27318-01-10. למען השלמת התמונה יובהר, כי ביום 15.12.09, ערך השמאי המכריע תיקון לשומה המכרעת בהיבטה החישובי, כך שסכום היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה נקבע על סך 2,265,689 ₪. ביום 21.12.09, נערך תיקון תחשיבי נוסף, על פיו היטל ההשבחה נקבע בסך של 2,329,693 ₪.  המערערות טענו, כי חיובן בהיטל ההשבחה הינו בלתי חוקי, הואיל ובמועד הקובע, לא היו בעלות זכות בעלות או זכות חכירה לדורות במקרקעין, אלא אך ורק בעלות זכויות מכח חוזה הפיתוח. בענין זה, הפנו המערערות להוראות סעיפים 196א לחוק התכנון והבניה וסעיף 2(א) לתוספת השלישית, שם נקבע, כי בתשלום היטל השבחה ישא בעליהם של המקרקעין או החוכר אותם לדורות בלבד. לטענת המערערות, השמאי המכריע שגה משעה שהחליט שלא לדון ולהכריע בסוגיה המשפטית של עצם החיוב בהיטל ההשבחה - סוגיה שניצבה לפתחו ואשר חובה היה עליו לדון בה. המערערות טענו, כי מדובר בסוגיה, שהשמאי היה מוסמך וחייב להידרש אליה. לטענתן של המערערות, השמאי המכריע היה חייב לקבוע באופן ברור וחד משמעי, כי לנוכח מהות זכויותיהן של המערערות במקרקעין, בר רשות עפ"י חוזה הפיתוח, ולא בעלים או חוכר לדורות, הן אינן חבות בהיטל השבחה.  עוד טענו המערערות, כי השמאי שגה, משקבע כי כתב ההתחייבות הינו רלוונטי לשמאות המכרעת. לטענתן, עסקינן בסוגיה חיצונית להיטל ההשבחה ולזהות החייב בהיטל - סוגיה המעוררת טענות חוזיות, שאין להן כל רלוונטיות להליך השמאות בהתאם להוראות התוספת השלישית. מטעם זה, כמו גם בשל העובדה שלא ניתנה להן הזדמנות ראויה לטעון טענותיהן לענין כתב ההתחייבות - המערערות טענו, כי גם בית המשפט אינו מוסמך במסגרת הליך דנן לדון בשאלות העולות מכתב ההתחייבות. לגופו של כתב ההתחייבות ומטעמי זהירות, המערערות טענו, כי כתב זה הוצא מהן תחת עושק, כפיה ואילוץ. נוכח כל האמור, המערערות טענו, שיש לקבוע, כי אינן חבות בגין מקרקעי חוזה הפיתוח בתשלום היטל ההשבחה, שהושת עליהן.  המערערות הלינו עוד על טעות חישובית בשמאות המכרעת, וזאת ביחס לחישוב ההשבחה השולית, כפי שנקבע בעמ' 37 לשומה המכרעת.  המשיבה לא חלקה על הטענה, שהחבות בהיטל השבחה מוטלת על הבעלים או החוכר וזאת על פי הוראת סעיף 2(א) לתוספת השלישית. אלא, שלטענת המשיבה, המערערת 1, בהתנהגותה, הפכה את הסכם הפיתוח מול המינהל ליותר מאשר סתם הסכם פיתוח. המערערת נהגה כבעלים של ממש באמצעות נקיטת פעולות לשם התעשרות מהמקרקעין. כך למשל, המערערת היא שיזמה את התכנית המשביחה והיא זו שביצעה את עסקת המכר במקרקעין מול המערערת 2.  עוד הצביעה המשיבה על כך, שאין כל ספק בעניין מעמדן הקנייני של המערערות במקרקעין. זאת לנוכח האמור בכתב ההתחייבות. המשיבה טענה, שעל מנת לקדם את התכנית המשביחה, המערערת 1 התחייבה בכתב ההתחייבות, כי תשא בתשלום היטל ההשבחה החל על המקרקעין. במכתב זה הגדירה עצמה המערערת 1 כחוכרת לדורות או כבעלים. עוד טענה המשיבה, כי ככל שהמערערות משיגות על עצם החיוב בהיטל ההשבחה מפאת היותן "בר רשות" בלבד, הרי שהיה עליהן לפנות בערעור לבית המשפט מיד עם קבלת שומת המשיבה ולא להמתין לפסיקתו של השמאי המכריע, על מנת לעשות כן. לעצם השומה המכרעת, המשיבה טענה, כי השמאי המכריע בהימנעו מהכרעה בשאלת עצם הטלת החיוב. זאת משעה שקבע, כי מדובר בענין הדורש בירור והכרעה משפטיים. המדובר בסוגיה החורגת מתחום השמאות ובהעדר עמדה משפטית ברורה בענין, לא יכול היה השמאי להכריע בסוגיה.  בכל הנוגע לטעות החישובית שנטענה על ידי המערערות, המשיבה טענה, שמדובר בשאלה שמאית בה בית המשפט אינו מתערב. לגוף הטענה, המשיבה טענה, כי מדובר בטעות הפועלת לרעת המשיבה דווקא, ולטובת המערערות. בענין זה היה מקום להתחשב בטענותיו של שמאי המשיבה כמפורט בכתב התשובה לערעור הקודם.  בפסק דיני מיום 7.12.11 קיבלתי את עמדת המערערות וקבעתי, כי המערערות נהגו כדין משעה שבמסגרת זו, הן ערערו, הן על עצם חיובן בתשלום היטל והן על עצם השומה המכרעת. סברתי, כי מוסמך היה בית משפט זה, בהליך בעש"א 27318-01-10, להידרש לשאלת עצם החיוב בהיטל.  עוד טענה שהתקבלה היתה, כי אכן צדקו המערערות בטענתן, כי הן לא היו חייבות בתשלום היטל ההשבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית. עוד נאמר בפסק דיני הנ"ל, כי אף בקיומו של כתב ההתחייבות אין כדי לשנות דבר. אמנם, במכתב זה, מתחייבת המערערת 1 כלפי המשיבה לשלם את היטל ההשבחה. אולם, מדובר בהתחייבות חוזית גרידא, שאינה מקנה למשיבה את הזכות לתבוע את החיוב ולאכפו באותו אופן בו נגבה היטל ההשבחה מהחייבים בתשלומו על פי התוספת השלישית. במקרה כזה יכולה הרשות לגבות החוב ולאכוף ההתחייבות באופן בו נאכפות התחייבויות חוזיות, אך לא ניתן לגבות החיוב באופן השמור לגביית מס. טענות המערערות בדבר קיומה של טעות חשובית בשומה המכרעת נדחו בפסק הדין הנ"ל.  בסופו של דבר, הערעור בעש"א 27318-01-10 התקבל באופן שהמערערות הופטרו מתשלום היטל ההשבחה בנוגע למקרקעין, כאשר בנוגע נוגעים למגרשים הנוספים, הערעור נדחה. לפיכך הוחזר העניין לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בלבד. השומה המשלימה בהתאם לפסק הדין בעש"א 27318-01-10 הוגשה על ידי השמאי המכריע ביום 7.10.14 (להלן – השומה המשלימה). עותק השומה המשלימה צורף כנספח 1 לכתב הערעור בתיק זה.  עתה מונח בפני ערעורן של המערערות על השומה המשלימה מיום 7.10.14, אשר יצאה מתחת ידיו של השמאי המכריע בהתאם לאמור בפסק הדין בעש"א 27318-01-10. טענות המערערותטעה השמאי המכריע, בקובעו את חלוקת ההשבחה בין המגרשים בהתאם לפרוגרמה ולא בהתאם לתוכנית המאושרת. לשמאי המכריע ניתנה הסמכות לדון בהשבחה, החלה על המגרשים הנוספים בגין אישורה של התוכנית המשביחה, שקבעה תוספת של יחידות דיור בשיעור של 20%. למרות זאת, השמאי המכריע קבע, כי חלוקת זכויות הבניה במגרשים תיעשה בהתאם למסמך אותו כינה "פרוגרמה" (לעיל ולהלן – הפרוגרמה), כאשר לגרסתו של השמאי המכריע, עפ"י פרוגרמה זו נוידו יחידות דיור ממגרשים 8-10 למגרשים 4-7 (המגרשים הנוספים).  הפרוגרמה, עליה נסמך השמאי המכריע, איננה "תוכנית" כמשמעותה בסעיף 1(א) לתוספת השלישית, ואיננה מהווה תוכנית סטאטוטורית. מדובר לכל היותר במסמך תכנוני, שנמסר למשיבה לאחר המועד הקובע – קרי מועד כניסתה לתוקף של התוכנית, זאת בעוד היטל ההשבחה נקבע בהתאם למועד הקובע.  רק ביום 24.6.10 – כשנתיים לאחר המועד הקובע – נכנסה לתוקף תוכנית מס' ממ/מק/8/1518 (להלן – תוכנית הניוד), אשר ניידה את יחידות הדיור ממגרשים 8-10 למגרשים 4-7. בגין תוכנית הניוד הוצאה למערערת 2, ביום 25.7.10, שומת היטל השבחה נוספת (להלן – השומה הנוספת). לא מונח בפני ערעור על השומה הנוספת. טענות המשיבהכבר במסגרת השומה המכרעת, שנדונה בהליכים הקודמים בעש"א 27318-01-10, התייחס השמאי המכריע לתוכנית הניוד. למרות שעובדה זו היתה ידועה למערערות הן בחרו שלא להעלותה במסגרת ההליכים הקודמים הנ"ל. טענה זו, הועלתה לראשונה בשיהוי ניכר, רק במסגרת ההליכים דנן. כמו כן, אי העלאת הטענות במסגרת ההליכים הקודמים, הפכה את השומה המכריעה לשומה חלוטה, המהווה מעשה בית דין. די בכך כדי להביא לסילוק הערעור על הסף.  הסכום בו חוייבו המערערות בשומה המשלימה איננו מהווה "שאלה משפטית". המדובר בקביעה עובדתית-מקצועית של השמאי המכריע, שאין עליה זכות ערעור.  תוכנית הניוד נערכה ע"י המערערות עצמן, אושרה בסופו של יום ואף היטיבה עם המערערות. תוכניות, המצויות בהליכי אישור, ראויות להיכלל במסגרת שמאות המקרקעין.  השומה הנוספת התבססה על השומה המכריעה כבסיס לקביעת המצב הקודם ממנו חושבה ההשבחה, כך שלמעשה לא נגרם למערערות נזק והן לא נדרשו לתשלום יתר.  דיון והכרעהשיהוי גם אם נקבל את טענת המשיבה, ולפיה הסתמכות השמאי המכריע על הפרוגרמה היתה ידועה למערערות עוד בשלב השומה המכריעה, אין בהעלאת הטענה כעת משום שיהוי.  בפסיקה נקבע, כי חסימת תביעה מחמת שיהוי הינו צעד דרסטי, שיתקבל רק במקרים חריגים ביותר בהם האיחור בהגשת התביעה מביא לפגיעה בצדדים שלישיים או בשלטון החוק. חלוף הזמן – כשלעצמו – אין בו כדי להוות שיהוי, המצדיק סילוקה של תביעה על הסף.  בעניין זה ראה האמור בע"א 2576/03, וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, ניתן ביום 21.02.2007:  "חסימת תביעתו של אדם מחמת שיהוי הינה צעד דרסטי: 'קבלת טענת שיהוי משפיעה על זכויותיהם הדיוניות של הצדדים למחלוקת וחוסמת את דרכם להוכיח את זכותם לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיהם, ובכלל זה פגיעה בזכויות יסוד מהותיות'...שני תנאים עיקריים נבחנים על-ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי: האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על הזכות מצד התובע; והשני, האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי ... היו שמנו תנאי חלופי נוסף, והוא האם נגרם השיהוי עקב חוסר תום-לבו של התובע. מכל מקום, גם בהתקיימם של תנאים אלו, לבית המשפט שיקול-דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לאלמנט השיהוי במקרה הספציפי שלפניו. במסגרת זאת, שוקל בית המשפט, על דרך של איזון, את האינטרסים ההדדיים של בעלי-הדין ואת מאזן הנזקים ביניהם. כן נשקלת מהות התביעה והסעד המבוקש במסגרתה, אותם מבקשים הנתבעים לדחות מחמת שיהוי. לאור ההשלכות הקשות הנובעות מסילוקה של תביעה על הסף אך מן הטעם של שיהוי בהגשתה, מקובל לומר כי זהו אמצעי שראוי להפעילו בנסיבות חריגות בלבד, ובפרט ככל שהזכות הנתבעת היא בעלת משקל רב יותר".  כן ראה האמור בבג"ץ 11075/04, גרבי נ' שרת החינוך התרבות והספורט – יו"ר המועצה להשכלה גבוהה, ניתן ביום 05.12.2007: "עבור הזמן כשלעצמו אין בו כדי להוות שיהוי. בבסיסו של השיהוי עומדת העובדה, כי עבור הזמן גרם לשינוי המצב ולפגיעה באינטרסים ראויים להגנה. בין אם אלה אינטרסים של הרשות השלטונית, בין אם אלה אינטרסים של אדם אחר, ובין אם זהו אינטרס הכלל". עוד ראה האמור בעע"מ 8723/03, עיריית הרצליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון, נח(6) 728, 733: "את מבחן השיהוי העמיד בית-משפט זה על שלושה יסודות: השיהוי הסובייקטיבי, השיהוי האובייקטיבי וחומרת הפגיעה בשלטון החוק. השיהוי הסובייקטיבי עניינו אופן ההתנהגות של העותרים והשאלה אם חלוף הזמן מלמד שוויתרו על זכויותיהם. השיהוי האובייקטיבי עניינו שינוי המצב לרעה ופגיעה באינטרסים ראויים – של הרשות המינהלית או של צדדים שלישיים – שנגרמה בעקבות האיחור בהגשת העתירה. חומרת הפגיעה בשלטון החוק עניינה הפגיעה בחוק או בשלטון החוק המתגלה במעשה המינהלי שהוא נושא העתירה". בעניינינו, ובשים לב למקרים הנדירים בהם טענת שיהוי תביא לסילוק תביעה על הסף, אין מקום לקבל את טענת המשיבה. לא הוכח ואף לא הובאה ראיה כלשהי, כי בגין חלוף פרק הזמן שעד להגשת הערעור דנן, נגרם נזק כלשהו למשיבה או לצדדי ג' אחרים. זאת ועוד, אין לראות במערערות כמי שויתרו על טענותיהן. ביום 7.12.11 ניתן פסק הדין בהליכים הקודמים, אשר השיב את הדיון בעניין קביעת היטל ההשבחה ביחס למגרשים הנוספים לפתחו של השמאי המכריע. ביום 28.10.14 הומצאה למערערות השומה המשלימה – נשוא הערעור דנן (סעיף 24 להודעת הערעור). ביום 12.11.14 פנה ב"כ המערערות לשמאי המכריע וביקש לתקן את השומה המשלימה, באופן שתתחשב רק בתוכנית המאושרות (סעיף 29 להודעת הערעור). משלא נענתה בקשה זו של המערערות הוגש ביום 10.12.14 הערעור דנן. פרקי הזמן, הקצרים, שבין השומה המכריעה, פסק הדין בהליכים הקודמים, השומה המשלימה והערעור דנן מלמדים על כך שהמערערות לא שקטו על שמריהן ואין לראות בהן כמי שויתרו על טענותיהן.  לאור כל האמור לעיל, דין טענת השיהוי להידחות. מעשה בית דיןטוענת המשיבה, כי יש לראות את פסק הדין, שניתן בהליכים הקודמים, ככזה היוצר מעשה בית דין בכל הנוגע לשומה המכריעה והופך אותה לסופית וחלוטה, ככל שהדברים נוגעים לאותן טענות, שלגביהן לא התקבל הערעור בהליכים הקודמים. בנסיבות אלו, טוענת המשיבה, כי יש לדחות את טענות המערערות על הסף, מחמת מעשה בית דין (סעיף 37ב לכתב התשובה לערעור, סעיף 11 לכתב סיכומי טענות המשיבה). בעיקר מכוונת טענה זו של המשיבה לטענות המערערות, ולפיהן לא היה השמאי המכריע רשאי לקחת את הפרוגרמה בחשבון בקביעת סכום היטל ההשבחה. אין לקבל טענה זו. בפסק הדין בהליכים הקודמים נאמר בפירוש, כי ביחס לקביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים, מוחזר התיק לשמאי המכריע (ראה עמ' 14 לפסק הדין שם). לא נקבעו סייגים כלשהם בפסק הדין בדבר העקרונות, על פיהם על השמאי המכריע לערוך שומתו המשלימה. ממילא הדיון בסוגיית היטל ההשבחה ביחס למגרשים הנוספים הועבר לפתחו של השמאי המכריע ללא סייגים כלשהם, ונותר פתוח במלואו, ללא קביעות, לא מפורשות ולא במשתמע, שהיה בהן כדי ליצור מעשה בית דין כלשהו. בנסיבות אלו, דין הטענה להידחות. האם מדובר בשאלה משפטית שיש עליה זכות ערעור?טוענת המשיבה, כי קביעת השמאי המכריע במסגרת השמאות המשלימה, היא קביעה עובדתית מקצועית, שלא מעוררת "שאלה משפטית" ועל כן אין בעניינה זכות ערעור. אין לקבל טענה זו ויש לדחותה.  בספרו של המלומד הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה, מהדורה ראשונה- תשנ"ז 1996, (אליו מפנה המשיבה בסעיף 37.א לכתב התשובה לערעור) נקבע, כי קביעה של עקרונות השומה ויישומן היא "שאלה משפטית" בגינה קמה זכות ערעור, וכך נכתב שם (עמ' 547): "לדעתנו, כל קביעת שווי כוללת בחובה קביעה של נתונים עובדתיים, קביעה של עקרונות השומה, ויישומם של עקרונות השומה על הנתונים העובדתיים. עקרונות השומה, כמו גם יישומן על הנתונים העובדתיים, הם נושא משפטי, ולבית המשפט השלום יש סמכות לדון בו". בעניינינו, מטרת השומה המכריעה היתה לקבוע את ההשבחה, שחלה על המקרקעין. השאלה, האם על השמאי המכריע להסתמך על תוכניות מאושרות בלבד או שמא רשאי הוא להסתמך גם על פרוגרמה תכנונית, שטרם קיבלה תוקף, הינה עניין הנוגע לעקרונות השומה, ודבר זה הוא בבחינת שאלה משפטית, שהסמכות לדון בה – במקרה דנן - נתונה לבית המשפט.  בנסיבות העניין, דין טענת המשיבה, כי מדובר בהכרעה שאיננה "שאלה משפטית" – להידחות.  לגופו של ענייןבסעיף 3 לשומה המכריעה (עמ' 23-27 לשומה המכריעה) מציין השמאי המכריע, כי במסגרת הנתונים שהוצגו בפניו בטרם מסר את השומה המכריעה, הוצגה בפניו גם הפרוגרמה.  עוד מציין השמאי המכריע, כי השמאי מטעם המערערות טען בפניו, ש"ניתוח האפשרות לקיום השבחה במקרקעין בכלל, חייבת להתבסס על התוכניות המאושרות החלות על המקרקעין בשני המצבים, ולא על פי פרוגרמה תכנונית כזו או אחרת".  השמאי המכריע לא התעלם מטענות שמאי המערערות הנ"ל, ובהכרעתו הסופית ביחס להשבחה קבע השמאי המכריע (עמ' 26 לשומה המכריעה): "אי לכך הכרעתי בנושא היא כדלקמן:כעקרון, מקובלת עלי דעתו של שמאי הבעלים, כי ההשבחה במקרקעין רצוי שתבחן לאור 2 מצבי תכנון המפורטים בתכניות בניין עיר, דהיינו, מצב הקודם מול מצב החדש.כמו כן, מקובלת עלי באופן עקרוני דעתו של שמאי הבעלים, כי אין להציב פרוגרמה שלא מתבססת על היתר בניה מול מצב תכנוני קודם מאושר, ולהקיש ממנה על ההשבחה במקרקעין". ואולם, למרות שטענות שמאי המערערות היו מקובלות על השמאי המכריע והוא הסכים, כעיקרון, שאין להקיש מתוך פרוגרמה לא מאושרת על שיעור ההשבחה במקרקעין, הוסיף השמאי המכריע וכתב (עמ' 24 לשומה המכריעה): "3.1 ... מסקירת התוכניות השונות, ההיתרים, הפרוגרמה, הבקשה להיתר ומביקור שערכתי בשטח התוכנית, הגעתי למסקנות הבאות: ... ב) ... מעיון בפרוגרמה והשוואתה להיתרי הבניה שהוצגו בפני, ניכר כי במצב החדש, קיימת קשת של אפשרויות לתכנון על המקרקעין שבנדון והמגבלות שהותוו בתכניות מצב קודם הוסרו כמעט לחלוטין". ובהמשך (עמ' 27 לשומה המכריעה): "כמו כן, לא ניתן להתעלם מן העובדה, כי הפרוגרמה שהוצגה בפני תואמת באופן עקרוני, את היתרי הבניה כפי שניתנו בפועל למגרשים (כאמור בפרק ז' לשומה).דהיינו, הפרוגרמה משקפת צורה אחת ממגוון אפשרויות של תכנון במקרקעין הנדונים בהתאם להוראות התב"ע במצב חדש, וזאת בניגוד לתוכניות במצב הקודם אשר התוו תכנון קשיח ומחייב". אין מחלוקת, כי השומה המשלימה – נשוא הערעור, נסמכת על השומה המכריעה – על כל קביעותיה, לרבות ההסתמכות על הפרוגרמה.  מן המצוטט לעיל עולה, כי לצורך קביעת ההשבחה בשומה המכריעה עשה השמאי המכריע שימוש בפרוגרמה, שבמועד הרלוונטי לא היתה בתוקף. המשיבה, לא מכחישה זאת. בעניין זה ראה האמור בסעיף 37.ג לכתב התשובה לערעור וכן ראה סעיף 3 לכתב סיכומי טענות המשיבה: "עסקינן בתוכניות שהגישו המערערות ואותן העבירו לשמאי המכריע, תוכניות אשר קיבלו תוקף בסמוך לאחר מכן" (ההדגשה איננה במקור – נ"ש).  נשאלת, איפוא, השאלה, האם היה מוסמך השמאי המכריע להסתמך על פרוגרמה, שאיננה תוכנית בת תוקף, לשם קביעת ההשבחה במקרקעין?  בסעיף 1(א) לתוספת השלישית מוגדרת "השבחה" כדלקמן: "השבחה – עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". היינו, השבחה המקימה חיוב בהיטל השבחה, היא בעקבות אישור תוכנית, או הקלה או שימוש חורג, שקיבלו תוקף חוקי מחייב. נראה, כי החוק לא מכיר ב"השבחה" כתוצאה מפרוגרמה, שאיננה תוכנית מאושרת, היות שטרם אושרה וטרם נכנסה לתוקף.  בעניין זה ראה האמור בע"א 2761/09, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים, ניתן ביום 27.08.2012: "אירוע המס המקים את החבות בהיטל השבחה הוא אפוא מעשה ההשבחה המתרחש עם אישור של תכנית מתאר, אשר השביחה את המקרקעין והעלתה את שוויים" (ההדגשה איננה במקור – נ"ש). חיוב בהיטל השבחה הינו רק בגין השבחה, הנובעת מתכנית מאושרת. לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגלל פוטנציאל תכנוני, הנובע מתכניות, שטרם אושרו. ממילא לא ניתן היה להטיל חיוב בהיטל השבחה בגין אותה השבחה הנובעת מהפרוגרמה, ולא ניתן היה לכלול השבחה פוטנציאלית זו בחישוב ההשבחה, כל עוד לא נכנסה הפרוגרמה לתוקף. השמאי המכריע היה רשאי לקחת בחשבון רק את ההשבחה, הנובעת מהתכנית המשביחה בלבד. משלא נעשה הדבר כן, וההשבחה הנובעת מהפרוגרמה נלקחה גם היא בחשבון, דין הערעור להתקבל במלואו. היות שהשמאי המכריע בשומה המשלימה לא הפריד בין ההשבחה הנובעת מהתכנית המשביחה ובין זו הנובעת מהפרוגרמה, יש להשיב את העניין שוב לפתחו של השמאי המכריע, שיקבע את היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים, תוך התייחסות לתכנית המשביחה בלבד, וללא שהפרוגרמה נלקחת בחשבון כלל. סיכוםהערעור מתקבל, באופן שהתיק יושב לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים, בהתאם לתוכנית המשביחה שחלה על המקרקעין במועד הרלוונטי. המשיבה תשא בהוצאות המערערות וכן בשכ"ט עו"ד בסך 55,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ניתן היום, א' אלול תשע"ה, 16 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים. Picture 1
 
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ