אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ערעור על הקביעה כי ייעודו של המגרש הוא לבניה למטרות מסחר

ערעור על הקביעה כי ייעודו של המגרש הוא לבניה למטרות מסחר

תאריך פרסום : 02/10/2007 | גרסת הדפסה
עע"מ
בית המשפט העליון
8831-04
23/09/2007
בפני השופט:
1. א' גרוניס
2. מ' נאור
3. א' חיות


- נגד -
התובע:
הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
עו"ד ארז שפירא
הנתבע:
1. פז חברת נפט בע"מ
2. ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א

עו"ד נעמי וייל
עו"ד ציון אילוז
פסק-דין

השופטת מ' נאור:

1.        הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון מערערת לפנינו על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים (כבוד השופטת צפורה ברון). בית המשפט ביטל את החלטת המשיבה 2, ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה, וקבע כי על המערערת לדון בבקשה שהגישה המשיבה 1, פז חברת נפט בע"מ (להלן פז) להיתר לבניה על מגרש שברשותה. על פי קביעת בית המשפט המחוזי ייעודו של המגרש הוא לבניה למטרות מסחר. על קביעה זו הוגש הערעור שלפנינו. המערערת טוענת כי בית המשפט יצר ייעוד שאינו קיים, ועוד טוענת היא כי לא ניתן לבנות במגרש את שמבקשת פז לבנות בו.

2.        על המגרש נשוא הדיון ניצבת מזה שנים רבות תחנת דלק של פז. הבניה בתחנה הורחבה מעת לעת על פי היתרים שנתנה הועדה המקומית. לעתים ניתנו היתרים אלה באישור הועדה המחוזית. לפי נתונים שמסרה פז השטח הבנוי הוא 500 מ"ר והוא כולל, פרט לתחנת הדלק, גם מסעדה. הבקשה להיתר בגינה התעוררה המחלוקת בתיק זה כללה שינוי בעמדות התדלוק, הוספת גג לעמדות התידלוק והוספת מיכלים חדשים, הריסת חלק מהמבנים הקיימים על החלקה והקמת מבנה מסחרי בשטח של למעלה מ-300 מ"ר. הועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר בנימוק שעל פי התוכניות הרלבנטיות (שעל פרטיהן נעמוד להלן) המקרקעין לא יועדו לבניה למטרות מסחר. ערר שהגישה פז  למשיבה 2 נדחה. ואולם, בית המשפט המחוזי החליט, כאמור, לקבל את העתירה מינהלית שהגישה פז כנגד החלטת המשיבה 2. כאמור, קבע בית המשפט  כי ייעודו של המגרש הוא בניה למטרות מסחר והורה לועדה המקומית לדון בבקשה להיתר בניה.

3.        לאחר שבית המשפט פסק את אשר פסק, הועדה המקומית לא ביקשה, וממילא לא קיבלה, צו המורה על עיכוב ביצוע פסק הדין. היא דנה בבקשה כמצוות בית המשפט וקיבלה אותה, והיתר ניתן. בשים לב לעובדות אלה ולעובדה כי במהלך השנים ניתנו לפז היתרים נוספים, ניסינו להביא את הצדדים בעת הדיון להסדר, אך המערערת לא הסכימה להצעתנו. לפיכך נדרשת הכרעתנו במחלוקת. משכך הוא הדבר, עמדתי היא כי יש לקבל את הערעור, ולבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי. להשקפתי שטח המגרש איננו שטח שייעודו מסחרי כפי שקבע בית המשפט, ולא ניתן היה לתת את ההיתר שניתן. עם זאת אין מקום לקבוע במסגרת הליך זה מה דינה של בניה שנעשתה לפי היתרי בניה שניתנו בעבר, שכן שאלה זו חורגת ממסגרת השאלות שעמדו לדיון.

4.        לצורך הכרעה במחלוקת שהגיעה לפתחנו נדרשת התבוננות בתוכניות התקפות החלות על השטח ופרשנותן. כידוע, תוכנית היא דין, ופרשנותה מסורה לבית המשפט (ראו: ע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, חיפה, פ"ד נו(2) 466, 474 (2001)). בענייננו יש להתמקד בשתי תכניות רלוונטיות: התוכנית הראשונה מבחינה כרונולוגית היא תוכנית המיתאר של חולון, ת/1 (להלן תוכנית ת/1 או תוכנית המיתאר) שפורסמה למתן תוקף ביום 23.4.58. התוכנית השנייה היא תוכנית מפורטת ת/36 שפורסמה למתן תוקף ביום 4.12.58 (להלן תכנית ת/36 או התכנית המפורטת). עוד בטרם כניסתן של שתי התוכניות לתוקף, כבר היתה קיימת במקרקעין תחנת דלק שהוקמה מכח היתר בניה שניתן עוד בשנת 1954.

תכנית המתאר

           על פי תכנית המיתאר ת/1 יועדו המקרקעין לשטח פרטי פתוח (שפ"פ). שימוש של תחנת דלק אינו כלול בשימושים המותרים בשפ"פ, אף שזהו שימוש מותר באזורים אחרים. סעיף 25(א) לתוכנית ת/1 קובע כי "שימושים קיימים יותרו גם אם אינם בהתאם לתוכנית עד שיחול שינוי בבעלות או בהחזקה של הקרקע או הבניה". מכאן שבתכנית ת/1 השימוש במגרש כתחנת דלק "הוכשר" מכח הוראת סעיף 25(א).

התכנית המפורטת

           בתוכנית המפורטת ת/36 מסומן שטח תחנת הדלק כמגרש 105. מגרש 105 וכן מגרש 106 מופיעים "בלוח השטחים" של התוכנית במשבצת עליה רשום "מסחרי" (באותיות גדולות) "ותחנות דלק" (באותיות קטנות). מול הכיתוב "מסחרי" מצוינת חלקה 92 ומול הכיתוב "ותחנות דלק" מופיעות החלקות 105 ו-106. גודל האותיות במילה "מסחרי" בלוח השטחים זהה לגודל האותיות באזורים אחרים כגון "תעשיה" "שטח לבניינים ציבוריים" ועוד. המילה "ותחנות דלק" מופיעה באותיות קטנות יותר. בתשריט התכנית המפורטת מסומן מגרש 105 (וכך גם מגרש 106) בצבע צהוב עם קווים אלכסונים סגולים. צבע זה, לפי מקרא התוכנית, נועד לתחנת דלק. לעומת זאת מגרש 92 מסומן במקרא בצבע אפור עם תיחום כחול, וזהו, לפי המקרא, אזור מסחרי.

           ועדת הערר קבעה כי מהעובדה שחלקות 105 ו-106 נמצאת בלוח השטחים באותה "משבצת" עם אזור מסחרי אין ללמוד שיעוד המגרש הוא "תחנת דלק באזור מסחרי". לדעתי, בצדק קבעה כך. לוח שטחים איננו לוח הקובע ייעודים, והמשבצת בלוח, כשלעצמה, איננה הופכת את האזור כולו לאזור מסחרי. המגרש אינו מסומן בתשריט כאיזור מסחרי אלא כתחנת דלק. חלקה 92 היא היחידה בתוכנית המסומנת כחלקה למסחר, ובתכנית כלל לא קיים יעוד של "תחנת דלק באיזור מסחרי".

5.        נקודת המוצא היא, אם-כן, כי ייעוד המקרקעין בתוכנית ת/36 הנו לתחנת דלק ולא תחנת דלק באזור מסחרי כפי שקבעה הערכאה הראשונה. ואולם, חוזרת השאלה למקומה: מה ניתן לבנות במגרש שייעודו תחנת דלק. התוכנית המפורטת ת/36 קובעת לייעודים האחרים הוראות בינוי מפורטות כגון קווי בניין, אחוזי בניה, מספר קומות וכיוצא באלה עניינים. פירוט כזה אינו מופיע לגבי "תחנת דלק", ולכאורה על פי ת/36 לא ניתן לבנות דבר פרט לתחנת הדלק הבנויה. ואולם, פז מפנה לקביעה בתוכנית ת/36 לפיה התוכנית תבוצע בהתאם להוראת תכנית המיתאר חולון. תוכנית המיתאר מתירה הקמת תחנת תדלוק הן באזור תעשייה והן באזור מיוחד בכפוף לאישור הועדה המחוזית. ועוד: בתכנית המיתאר מופיעה הוראה (25(ג)) הקובעת כי יהא זה מסמכותה של הועדה המקומית בהסכמתה של הועדה מחוזית להרשות להשתמש בקרקע שבה נעשה שימוש שלא לפי השימוש המותר בתוכנית, או בבניין כזה לכל תכלית שלא סומנה ברשימת התכליות באותו אזור, מתוך כפיפות לתנאים שיהיו נראים לה בהתחשב בתוכנית הסביבה שבה נמצאים הבניין או הקרקע כפי שנקבע בתכנית הזאת. לטענת פז מהוראות אלה עולה כי ניתן לבנות תחנה על פי המותר לבניה באזור תעשיה או באזור מיוחד או על פי שיקול דעת המערערת באישור הוועדה המחוזית.

6.        טענה נוספת של פז היא כי ההחלטה לא ליתן לה היתר פוגעת בזכויותיה הקנייניות. טענה זו לא אוכל לקבל. טענתה המרכזית של פז, אותה קיבל בית המשפט המחוזי, היא כי מדובר בתחנת דלק באזור מסחרי. בעניין זה יש, כמבואר, לקבל את הערעור. בנפול טענה זו ניצבת פז לפי תוכנית ת/36 ללא זכויות בניה. על פי תוכנית ת/1 ניתן להקים באישור הועדה המחוזית תחנות דלק באזור תעשייה ובאזור מיוחד (סעיף 31(א) ו-(9) ל-ח/1) ואולם, פז אינה ניצבת לא באזור זה ולא באזור זה, ואין להקנות לה זכויות בניה מכח אנלוגיה להוראות שנקבעו לגבי איזורים אחרים. לדעתי לא בכדי לא קבעה תוכנית ת/36 כל הוראות בעניין הבינוי והשימוש בתוכנית המפורטת. התוכנית המפורטת נתנה תוקף לכוונת תוכנית המיתאר להשאיר על כנם שימושים קודמים, זאת ותו לא.

7.        ואולם אף אם אניח לצורך הענין, כטענת פז, כי המערערת באישור הועדה המחוזית יכולה להרשות הקמת מבנים, אין פירוש הדברים שהמערערת חייבת לעשות כן. גם בהתקיים הנחה זו רשאיות ועדות התכנון לומר: עד כאן ולא יותר. כאמור, פז קיבלה מעת לעת היתרי בניה וכיום השטח הקיים של התחנה הוא כ-500 מ"ר. לשיטת פז, אין בתוכנית הגבלות על שיקול דעתן של ועדות התכנון לענין אישור בניה. האם פירוש הדברים הוא שקיימת כטענת פז זכות לבנות ככל חפצה? גם בהנחה הנוחה לה ביותר משיבה אני על כך בשלילה. גם בהנחה שמותר לועדות לאשר בניה נוספת הרי סמכותן היא סמכות שבשיקול דעת, ומותר להן לשים קץ לבניה אם הן מוצאות זאת לנכון תוך הפעלת שיקול דעת על פי כללי המשפט המנהלי.

8.        עוד מן הראוי לציין כי בין הצדדים יש מחלוקת בנוגע לשאלה האם תוכנית ת/36 שינתה את ייעודם של המקרקעין "משטח פרטי פתוח" כפי שהופיע בת/1 ל"תחנת דלק". פז טענה שכך הוא. המערערת טענה בערכאה הדיונית שכיוון שתוכנית מפורטת כפופה לתוכנית מיתאר יש לקבוע שהשטח נותר שטח פרטי פתוח. לעומת זאת, בדיון לפנינו טענה המערערת ייעוד השטח אכן שונה. כיוון ששתי התוכניות נכנסו לתוקף לפני חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מוכנה אני להניח, בלי להכריע בדבר, כי צודקת פז בטענתה שאין לתוכנית המיתאר מכח פקודת בנין ערים עדיפות נורמטיבית על פני התוכנית המפורטת, וכי התכנית המפורטת אכן שינתה את הייעוד כטענת פז משפ"פ ל"תחנת דלק". ואולם, גם בהנחה זו, כפי שראינו, לא הקנו התוכניות לפז זכות לבנות על המקרקעין. זאת ועוד: אם, כטענת פז, התוכנית המפורטת שינתה את ייעוד המקרקעין, הרי ששוב אין מקום להיזקק להוראת סעיף 25(ג) לתוכנית המתאר, עליה תולה פז עצמה חלק מטענותיה. 

9.        אכן, בעבר ניתנו למשיבה 1 היתרים לבניה. חלק מההיתרים אושרו על ידי הועדה המקומית, וחלק על ידי הועדה המחוזית. תמימת דעים אני עם ועדת הערר כי ההיתרים שאושרו בעבר אינם מקנים למשיבה 1 זכות לקבל היתרים נוספים באותה הדרך. אם ניתנה לפז בעבר אפשרות לבנות שלא כדין, אין בכך כדי להקנות לה זכות להוסיף ולקבל היתרים עד בלי גבול תוך חיוב הרשות לפעול בניגוד לחוק. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו ב-בג"ץ 178/74 בר-חורין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה למרחב עיר נהריה, פ"ד כח(2) 757, 760 (1974):

"משחזרה בה המשיבה מהחלטתה הבלתי-חוקית, אין זה מתקבל כלל על הדעת שבית-משפט [...] יצווה עליה לעשות את הדבר שמלכתחילה אסור היה לעשותו, ויהיו עוונותיה הקודמים של המשיבה אשר יהיו. בית-המשפט על שמירת החוק הוא מופקד ולא יתיר הפרתו, ובוודאי שלא יצווה להפרו."

(וראו גם: בג"ץ 111/89 אברהם רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב, פ"ד מה(2) 133 (1991)).

10.      בשולי הדברים: בעניין אחד יתכן ויש מקום לסטות מקביעתה על ועדת הערר: זו האחרונה קבעה כי לא ניתן לאשר בניה חדשה בחלקה ללא הכנת תוכנית מפורטת. כשלעצמי איני משוכנעת שדי בתוכנית מפורטת, ויתכן ויש הכרח בשינוי נקודתי של תוכנית המיתאר, אך לא אקבע בכך מסמרות, כיוון ששאלה זו אינה ניצבת בפנינו.

           סיכומו של עניין הוא שדין הערעור להתקבל. קביעת בית המשפט המחוזי בעניין ייעוד הקרקע מתבטלת ועררה של פז על החלטת ועדת הערר נדחה מהנימוקים עליהם עמדתי. כיוון שהתנהגות המערערת בעבר "תרמה" לאי הבהירות, אציע לחברי שלא יינתן צו להוצאות.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ