אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ערעור על דחיית בקשת תושבים לקבל פיצויים בשל ירידת ערך שכונותיהם בעקבות תכנית מתאר בראש העין

ערעור על דחיית בקשת תושבים לקבל פיצויים בשל ירידת ערך שכונותיהם בעקבות תכנית מתאר בראש העין

תאריך פרסום : 27/08/2013 | גרסת הדפסה
בר"ם
בית המשפט העליון
3294-10
26/08/2013
בפני השופט:
ח' מלצר

- נגד -
התובע:
אמיר לירן ו- 176 אח'
עו"ד משה יצחק אוסדיטשר
הנתבע:
הועדה המקומית לתכנון ובניה - ראש העין
עו"ד משה כהן
החלטה

1.              זוהי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת ש' גדות) ב-עמ"נ 189/07 - בגדרו נדחה ערעורם של המבקשים על החלטתה של ועדת הערר לתכנון ולבניה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר), אשר דחתה את תביעתם של המבקשים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה, אוהחוק).

אביא להלן את הנתונים הרלבנטיים להכרעה.

2.              בתאריך 3.10.2005 - בחלוף שלוש שנים בדיוק לאחר פרסומה למתן תוקף (בתאריך 3.10.2002) של תמ"מ 34/3 (להלן: התכנית) - הגישו 180 בעלי בתים בשכונות: נווה-אפק צבאית, נווה-אפק אזרחית, גבעת דניה, גבעת טל ו-מצפה אפק, שבתחום המועצה המקומית ראש העין, תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן: התביעה), לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראש העין (להלן: הועדה המקומית), וזאת בגין ירידת ערך נטענת של בתיהם, עקב אישורה של התכנית.  

3.              התכנית האמורה היא תכנית מתאר מחוזית חלקית, המהווה שינוי ל-תמ"מ 3 ול-תמ"מ 2/3. עיקרה של התכנית ומטרתה (כפי שהוגדרה בסעיף 10 לתכנית) הינה: שינוי ייעוד כל הגבעות המזרחיות של ראש העין, על שכונותיה הקיימות (לרבות אלה הנזכרות בפיסקה 2 שלעיל) והעתידיות - מ"אזור חקלאי" (עפ"י תמ"מ 3) ומ"יישוב פרברי מוצע ושמורת נוף ונופש" (עפ"י תמ"מ 2/3) - ל"שטח עירוני". יחד עם זאת, לצד שינוי הייעוד, נקבע בהוראות התכנית (בסעיף 11.1) כי: "לא יינתנו היתרי בניה עפ"י תכנית זו ולא יותר שימוש בקרקע, או בבנין על פיה אלא בהתאם לתכנית מפורטת, או תכנית מתאר מקומית הכוללת הוראות של תכנית מפורטת...".

4.              המבקשים טענו בתביעתם - בהתבסס על חוות דעת של שמאי מקרקעין - כי בעקבות התכנית ייהפך אזור מגוריהם מאזור של בנייה פרברית דלילה (2-1 יחידות לדונם ברוטו) לאזור עירוני מסיבי (6-5 יחידות לדונם ברוטו) והדבר עלול להוביל לירידת ערך של כ-30% ביחס לרובם המכריע של בתיהם - ובסך הכל לירידת ערך נטענת של כ-16 מיליון דולר ארה"ב.

5.              כאן המקום להציג חלק מההליכים התכנוניים והמשפטיים שהתנהלו (בין היתר בין הצדדים לבקשה דנא, או מי מהם) ברקע אישורה של התכנית והגשת התביעה לפיצויים לוועדה המקומית, ברצף כרונולוגי (בהתבסס על תיאור הרקע התכנוני, כפי שהובא בפיסקה 5 לפסק-דינו של בית המשפט קמא הנכבד, מושא הבקשה):

(א)           בשנת 1982 אושרה תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3. על פי תכנית זו, יועדו המקרקעין המצויים ממזרח לשכונות הוותיקות של ראש העין (ובכלל זה השכונות החדשות: גבעת הסלעים, גבעת טל, מצפה אפק ונווה אפק), להיות "קרקע חקלאית".

(ב)           בשנת 1989 אושרה תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 2/3. תכנית זו לא חלה על ראש העין בגבולותיה דאז ובמסגרתה יועדו שני יישובים פרבריים חדשים, להם נקבעו מאפייני בניה דלילה וצמודת קרקע למגורים. כמו-כן הסדירה תכנית זו הקמת יישוב פרברי חדש, מזרחית לעיר ראש העין ומחוץ לתחום השיפוט שלה, בשם: "מגדל אפק".

(ג)            במקביל, אושרו תכניות מתאר מקומיות (אפ/1/1380, אפ/2003 ו-אפ/1/2003, אפ/201, אפ/במ/1/2009), אשר הסדירו, בהתאמה, את הקמת השכונות: גבעת הסלעים, גבעת טל, מצפה אפק ו-נווה אפק (הכוללת את: נווה אפק האזרחית, שכונת דניה ו-נווה אפק הצבאית). שכונות אלה מאופיינות (בהתאמה) ב:בניה צמודת קרקע, מבנים דו-משפחתיים, דירות קוטג' טוריות, ובשכונת דניה אף בבנייה רוויה. שכונות אלה אשר אוכלסו ברובן בתחילת שנות ה-90, נבנו, כאמור, בתאי-שטח שיועדו על-פי תוכניות המתאר המחוזיות הנזכרות בס"ק (א) ו-(ב) שלעיל, ל"קרקע חקלאית" ול"יישוב פרברי מוצע".

(ד)           בשנת 1993 אושרה תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח וקליטת עליה - היא תמ"א 31. בתשריט התכנית סומן עיקר אזור הגבעות המזרחיות של ראש-העין כ"שטח עירוני בנוי ושטח עירוני בנוי בעתיד". שטח זה שיקף אזורים שבכוונת גורמי התכנון במשרד הפנים היה להופכו לשטח עירוני (חלקו הקטן של השטח סומן כ"שטח נוף כפרי/פתוח"). יוער כי תוקפה של תכנית זו (שנקצב ל-5 שנים) הוארך, בשנת 1998, עד לכניסתה לתוקף של תמ"א 35.

(ה)           בשנת 1995 הורחב שטח השיפוט של ראש העין לכיוון מזרח ולכוון דרום, לרבות על תא השטח שעליו היה אמור להיות מוקם היישוב הפרברי החדש שהוצע ב-תמ"מ 2/3. במקביל החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה לאמץ המלצות של ועדת המשנה למעקב ובקרה של תמ"א 31, ובין היתר, לבחון את אפשרות הרחבתו של "הכתם העירוני" של ראש העין.

(ו)            בשלהי שנת 1997 ובהמשך להחלטה העקרונית בדבר הרחבת "הכתם העירוני" של ראש-העין (כאמור בס"ק (ה) שלעיל), אישרה המועצה הארצית לתכנון ולבניה את תכנית רנ/50א, כהקלה מתמ"א 31. מדובר בתכנית המרחיבה את ראש העין בהיקף של כ-4,600 יח"ד, כחלק מתפיסה תכנונית כוללת, הצופה את התפתחותה של ראש העין לעיר בינונית בגודלה, בת כ-80,000 תושבים (לעומת כ-35,000 תושבים שהתגוררו בה בעת ההיא). תכנית זו נתפסה על-ידי מוסדות התכנון כבעלת חשיבות רבה והיא נמצאה ברשימת התוכניות בעלות עדיפות לאומית שהוכנה במשרד ראש הממשלה. 

כנגד תוכנית זו הוגשו (בין היתר על-ידי המבקש מס' 1) התנגדויות, בין השאר, בטענה כי התוכנית עומדת בסתירה להוראות תמ"מ 2/3, המגדירה את השטח שעליו אמורה התכנית להיבנות כשטח פרברי, אשר הבנייה למגורים בו דלילה. בעקבות דחיית ההתנגדויות על-ידי הועדה המחוזית, הוגש ערר למועצה הארצית ובתאריך 5.3.2001 קיבלה ועדת המשנה לעררים של המועצה את הערר על-סמך הטענה האמורה וביטלה את התכנית.

על רקע ההתפתחות האמורה - החליטה המועצה הארצית על הפקדת תמ"מ 34/3 - היא "התכנית הפוגעת", מושא הבקשה דנא. גם לתוכנית זו הוגשו התנגדויות, אשר נשמעו בפני ועדת המשנה להתנגדויות שליד המועצה הארצית ונדחו בחודש ינואר 2002. לאחר שעתירה שהגיש המבקש 1 לבית משפט זה בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (בג"צ 10327/01) נמחקה (בפסק-דין מתאריך 12.5.2002), ועתירה אחרת שהוגשה על-ידו (בג"צ 4470/01) נדחתה על הסף (בפסק דין מתאריך 10.6.2002) - החליטה המועצה הארצית (לאחר דיון שהתקיים בתאריך 6.8.2002) כי לאור אישורה של תמ"מ 34/3, הוסרה המניעה המשפטית לאישורה של תכנית רנ/50א, בשל מה שנראה קודם לכן כבלתי מתיישב עם תכנית תמ"מ 2/3, ששונתה בינתיים. לפיכך, הוחלט להחזיר את העניין לועדת המשנה, כדי שתשוב ותדון בנימוקי הערר האחרים שלא נדונו בגלגול הראשון. זו החליטה (בתאריך 30.10.2002) לדחות את הערר, ובעקבות כך פורסמה תכנית רנ/50א למתן תוקף (בתאריך 3.2.2003)

להשלמת התמונה יצוין כי עתירה שהוגשה (בין היתר על-ידי המבקש מס' 1 כאן) לבית-המשפט לעניינים מינהליים, כנגד החלטת המועצה הארצית מתאריך 6.8.2002 וכנגד אישורה של תכנית רנ/50א (עת"מ 1414/02) - התקבלה. יחד עם זאת, בתאריך 20.5.2008 קיבל בית משפט זה את ערעור המועצה הארצית לתכנון ובנייה על פסק דינו האמור של בית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד (עע"מ 1386/04) וקבע כי החלטות המועצה הארצית וועדת המשנה מתאריכים 6.8.2002 ו-30.10.2002 - כמו גם תכנית רנ/50א - עומדות בתוקפן. בפסק-הדין, עמדה חברתי, השופטת א' פרוקצ'יה (בהסכמת הנשיאה ד' בייניש, וחברי, השופט ס' ג'ובראן), בין היתר, על כך שהמועצה פעלה באורח תקין בהמתינה להליך הדיון והאישור של תמ"מ 34/3 - "שהיה מהותי וגורלי לצורך אישורה של תכנית ראש העין" ולכך "שאבן הנגף העיקרית לאישורה תוסר, בדמות תיקון מאושר לתכנית המיתאר המחוזית, שאמור היה ליצור את המיתאם הדרוש בהיררכיה שבין התוכניות" (שם, בפיסקה 35). 

(ז)            ביני לביני ובצד האמור לעיל - עם השינוי שחל בתפיסה התכנונית של מוסדות התכנון ומשרדי הממשלה ביחס למחוז המרכז, קם הצורך בעריכתה של תכנית מתאר מחוזית חדשה. בנסיבות אלה, אושרה להפקדה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה, בחודש אפריל 1998, תמ"מ 21/3 (התכנית פורסמה למתן תוקף בחודש דצמבר 2003). במסגרת תכנית זו הוטמעה גם תכנית האב של ראש העין. השטח העירוני הבנוי על-פי תכנית תמ"א 31 הורחב במקצת, והיא ייעדה את כל הגבעות המזרחיות - אלה שהיו בנויות כבר ואלה העתידיות להיבנות - ל"אזור פיתוח עירוני". במסגרת עקרונותיה של תכנית זו נקבע, בין היתר, כי: "באזור לפיתוח עירוני ניתן לייעד קרקע, בתכנית מתאר מקומית, בין השאר, למטרות מגורים, תעשייה, מלאכה, תעסוקה ומסחר, נופש פנאי ותיירות, שטחים פתוחים, חינוך, תרבות, רווחה, בריאות, תחבורה ותשתיות לסוגיהן... תכנית המתאר המקומית תקבע תמהיל של צפיפות דיור לשם מתן פתרונות מגוונים לצורכי הדיור של סוגי אוכלוסיות שונות".

(ח)           בשים לב לכל ההתפתחויות הנ"ל, אישרה המועצה הארצית, בחודש יוני שנת 1999, את תמ"מ 22/3 - המתלה את תמ"מ 3 (אשר, כזכור, מסמנת את השטח שעליו נבנו השכונות החדשות כמיועד ל-"קרקע חקלאית"), ככל שהיא עומדת בסתירה לתשריט תוכנית המתאר המוצעת תמ"מ 21/3 (הנזכרת בס"ק (ז) שלעיל). יוער כי התליה זו לא הוחלה (עקב טעות - כנטען על-ידי המשיבה) על תמ"מ 2/3.

(ט)           בחודש ספטמבר 1999 הוגשה למועצה הארצית תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, פיתוח ולשימור - תמ"א 35 ובחודש נובמבר 2001 אומצו עקרונותיה על-ידי המועצה הארצית והיא הועברה להערות הוועדות המחוזיות. בתשריט התכנית נכלל כל שטח הגבעות המזרחיות כ"מרקם עירוני" (התכנית אושרה סופית בשנת 2005).

(י)            בחודש יוני 2001 אישרה המועצה הארצית, כאמור, את תמ"מ 34/3, אשר בגינה הוגשו התביעות, מושא הבקשה דנא.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ