אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ערעור וערעור שכנגד על ההחלטה כי הועדה המקומית לתכנון ובנייה נהגה ברשלנות-התקבלו חלקית

ערעור וערעור שכנגד על ההחלטה כי הועדה המקומית לתכנון ובנייה נהגה ברשלנות-התקבלו חלקית

תאריך פרסום : 04/02/2008 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
3139-05
31/01/2008
בפני השופט:
1. כבוד המשנה לנשיאה א' ריבלין
2. ס' ג'ובראן
3. א' חיות


- נגד -
התובע:
כלפון נוה ארזים בע"מ
עו"ד תמיר יחיא
עו"ד נועה נאות בילדר
הנתבע:
1. הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
2. עיריית הרצליה

עו"ד אילנה בראף-שניר
פסק-דין

השופט ס' ג'ובראן:

1.        לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל) אשר קיבל חלקית את התביעה אותה הגישה המערערת והמשיבה שכנגד בע"א 1656/99 (להלן: החברה) כנגד המשיבה והמערערת שכנגד בע"א 1656/99 (להלן: הוועדה המקומית או הוועדה) בקובעו, כי זו חטאה ברשלנות, בכך שבמשך שנים רבות לא אישרה מתן היתר בנייה לנכס בבעלות החברה ובכך גרמה לה לנזק.

רקע עובדתי

2.        כלפון נווה ארזים בע"מ הינה חברה פרטית, אשר רכשה ממר אלון עילם (להלן: עילם) ביום 5.1.1973, נכס מקרקעין הידוע גם כגוש 6532, חלקה 11 תת חלקה 6, ואשר נמצא ברחוב סוקולוב בהרצליה (להלן: הנכס). הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הינה הגוף המוסמך ליתן היתרי בנייה על המקרקעין בתחום שיפוטה, בו נמצא הנכס. באשר לעיריית הרצליה, המשיבה והמערערת שכנגד 2, הכריע בית המשפט המחוזי, כי היא איננה בעלת דין בעניין זה, בשל העדר יריבות בינה לבין החברה. על הכרעה זו לא ערערו הצדדים ועל-כן, על אף שצורפה להליך זה, אין היא שותפה לו ולא נדון עוד בעניינה.

3.        לשם הבהירות, נאמץ את המינוחים ושמות האירועים בהם נקב בית המשפט המחוזי בפסק-דינו. השתלשלות פרשה ארוכת שנים זו, הינה כדלהלן: בשעת קניית הנכס, חלו עליו מספר תכניות מתאר כלליות, אשר ייעדו את האזור לבנייה מסחרית, כאשר לפי זכויות הבנייה ניתן היה לבנות קומה מסחרית, ומעליה שלוש קומות מגורים נוספות. ביום 17.8.1979 התקשרה החברה, לטענתה על-סמך זכויות בנייה אלו, בהסכם קומבינציה עם צד ג', במסגרתו התחייבה למכור חלק מזכויותיה בנכס, תמורת סכום כספי של 2,500,000 ל"י וכן קבלה עתידית של חלק מהדירות אשר ייבנו בשטח הנכס (להלן: ההסכם או הסכם הקומבינציה). מיד עם חתימת ההסכם, הגישו הצדדים להסכם בקשה לוועדה המקומית למתן היתר בניה (להלן: הבקשה הראשונה). פנייתם נענתה בשלילה, בטענה, כי האזור כולו עובר תהליך תכנון מחדש לשם הגשת תכנית חדשה, הר/1485 (להלן: התכנית החדשה),  ועל-כן מוקפאת בו כל בנייה.

4.        ביום 21.12.1980 פנתה החברה שוב לעיריית הרצליה בדרישה למימוש זכויות הבנייה. על-פי תגובת עיריית הרצליה, אשר ניתנה ביום 2.3.1981, ניתן לבנות על המקרקעין, בהתאם לתכנית מתאר מאושרת. תשובה דומה קיבלה החברה מהוועדה המקומית בחודש דצמבר באותה שנה (להלן: האישור העקרוני). למרות מתן האישור העקרוני, היתר ספציפי לא ניתן לחברה. לטענת החברה, לאור סירוב הוועדה בוטל ההסכם שנחתם וכן נאלצה היא לשלם דמי תיווך בסך 18,400 ש"ח. ביום 27.5.1983 התקשרה החברה עם חברה נוספת בהסכם קומבינציה, אולם גם הוא לא יצא אל הפועל בנסיבות דומות.

5.        ביום 10.8.1988 פנתה החברה לחברת אדריכלים "מימד אדריכלים בע"מ", על-מנת שזו תכין בקשה מפורטת להיתר (להלן: הבקשה השניה). ברם, גם בקשה זו לא נענתה בחיוב על-ידי הוועדה המקומית. ביום 22.3.1993 קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב (להלן: הוועדה המחוזית) החלטה רשמית להגביל הוצאת היתרי בנייה לתקופה של שנה בתחום התכנית החדשה המוגשת וביום 27.6.1994 הוארכה תקופת הגבלה זו בשנה נוספת. ביום 10.2.1997 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית החדשה וביום 10.2.1998 פורסם דבר הפקדתה ברשומות. ראוי לציין, כי מאז ועד היום טרם ניתן היתר בנייה בנכס.

6.        לטענת החברה, הוועדה המקומית פעלה שלא כדין, כאשר לא מלאה כמצוות הוראות סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: החוק) ולא פרסמה רשימת תנאים להוצאת היתר בנייה, בהתאם לתכנית החדשה שבתהליכי הכנה. בגין הנזקים שנגרמו לחברה, לטענתה, הגישה היא לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו (ת.א 1656/99) תביעה נזיקית כנגד הוועדה המקומית ועיריית הרצליה, בטוענה לרשלנות והפרת חובה חקוקה מצידן. לצרכי אגרה, הועמד סכום התביעה על 6,000,000 ש"ח. ראוי לציין, כי ביום 10.6.1980 התקבלה החלטה בוועדה המקומית לבקש מהוועדה המחוזית להקפיא את הבנייה על-פי סעיף 78 לחוק. הוועדה המחוזית דנה בכך, ביום 27.10.1980 החליטה כי תפורסם מחדש הודעה על הכנת תכנית לפי סעיף 77 לחוק וכן החליטה לפרסם תנאים להוצאת היתר בנייה, לפי סעיף 78 לחוק. ברם, תנאים מפורטים לא פורסמו בסופו של דבר. יחד עם זאת, טענה הוועדה המקומית, כי בכך יש משום עמידה בתנאי הסעיף. כן טענה הוועדה טענות נוספות, בדבר ידיעת החברה על הקפאת הבנייה בעת חתימת ההסכם וסיבות נוספות ספציפיות, מעבר להקפאת הבנייה, אשר בגינן לא ניתן היתר בנייה, כגון בעיות תכנוניות ופורמאליות בהליך הגשת הבקשה. בנוסף, טענה הוועדה טענה מקדמית של התיישנות התביעה.

פסק-דינו של בית המשפט המחוזי

7.        כאמור, קיבל בית המשפט המחוזי (כב' השופטת ד"ר ד' פלפל) את תביעת החברה באופן חלקי. בפסק-דינו, קבע בית המשפט מספר קביעות, אשר הינן נשואות הערעור והערעור שכנגד.

           בנוגע לטענת ההתיישנות, קבע בית המשפט, כי למרות הקשר של התביעה לבנייה במקרקעין, אופייה הינו כספי גרידא ועל-כן תקופת ההתיישנות הינה שבע שנים. כן קבע בית המשפט, כי מרוץ ההתיישנות מתחיל עת ננקטו הפעולות הממשיות האחרונות על-ידי החברה, והן שליחת מכתבים לוועדה המחוזית ביום 8.12.1992 וביום 12.10.1993. מכיוון שהתביעה הוגשה בשנת 1999, קבע בית המשפט, כי טרם עבר מועד ההתיישנות.

8.        באשר לעוולת הרשלנות, ניתח בית המשפט את מרכיבי העוולה בנסיבות העניין. על-פי קביעתו, חבה הוועדה המקומית בחובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפי החברה, שכן בנסיבות העניין, היא הייתה יכולה לצפות את הנזק שאירע עקב אי-מתן ההיתר. באשר לשאלה האם הופרה חובת הזהירות, קבע בית המשפט, כי במניעת מתן היתר בניה באופן גורף, ללא הצבת ופרסום תנאים ספציפיים למתן היתר, כמצוות סעיף 78 לחוק, יש משום הפרת חובת הזהירות. בעניין זה לא קיבל בית המשפט את טענת הוועדה המקומית, כי בהחלטות הוועדה המחוזית משנת 1980 ובפעולותיה הנוספות יש משום עמידה בתנאי סעיף 78. קביעתו של בית המשפט הייתה, כי רק בשנים 1994-1993 אכן הוגבלה הבנייה כחוק וזאת למשך שנתיים. כן לא קיבל בית המשפט את נימוקיה של הוועדה המקומית בהתייחסותה לפגמים ספציפיים בבקשותיה של החברה, שכן נימוקים אלו לא הוזכרו כלל בתכתובות ביניהן והסיבה היחידה שניתנה על-ידי הוועדה לאי-מתן ההיתר היתה הקפאת הבנייה לשם תכנון מחדש ברחוב סוקולוב בהרצליה. בנוסף, התייחס בית המשפט להתמשכות הארוכה של הליכי התכנון וקבע, כי תכנון שכזה, על אף היותו תכנון של רחוב ראשי, אינו יכול לארוך עשרות שנים וכי זמן זה אינו סביר, במיוחד בשים לב לכך שבמשך תקופה זו הוקפאה הבנייה באופן גורף ולא פורסמו תנאים למתן היתרים. לא יתכן, קבע בית המשפט, כי מחד תקפיא הוועדה לחלוטין את היתרי הבניה ומאידך, לא תגביל עצמה בזמן סביר לאישור התכנית. בצרוף התנהגות זו, קבע בית המשפט, הפרה הוועדה את חובת הזהירות כלפי החברה.

9.        בנקודה זו, בחן בית המשפט את הקשר הסיבתי בין הפרת חובת הזהירות על-ידי הוועדה לבין הנזק שנגרם לחברה. במישור העובדתי נקבע, כי אכן מתקיים קשר שכזה. לעומת זאת, בנוגע לקשר הסיבתי המשפטי, חילק בית המשפט בקביעותיו בין שתי תקופות: התקופה הראשונה - בין שנת 1976, בה פורסמה הודעה על קיומה של התכנית החדשה בהתאם לסעיף 77 לחוק, לבין שנת 1988 (להלן: התקופה הראשונה), בה הוגשה הבקשה השניה; והתקופה השניה - מ-1988 ואילך (להלן: התקופה השניה). באשר לתקופה הראשונה קבע בית המשפט, כי לחברה כמובן לא נגרם כל נזק עד לשנת 1979, אז חתמה על הסכם הקומבינציה הראשון. ב-1981 ניתן כאמור האישור העקרוני לבנייה, בו, להבנת בית המשפט, נתבקשה החברה להמשיך את תהליך האישור בשתי דרכי פעולה אפשריות. ברם, החברה לא עשתה כן ולא פעלה על-פי הנחיות הוועדה. בכך, קבע בית המשפט, נותק הקשר הסיבתי המשפטי, שכן החברה בעצמה היא זו אשר מנעה את קבלת ההיתר, והוועדה המקומית לא היתה צריכה לצפות כי החברה, אשר חפצה כל-כך בהיתר, תחדל לפתע מלנסות להשיגו. לעומת זאת, ביחס לתקופה השניה, בה הוכח, כי החברה הגישה בקשה למתן היתר, מלווה בתכנית בנייה אשר הוכנה על-ידי אדריכל, הרי שמתקיים גם הקשר הסיבתי המשפטי, שכן קיום הנזק נגרם על-ידי החלטתה השרירותית של הוועדה שלא לאפשר מתן היתרי בנייה, מבלי קביעת תנאים על-פי סעיף 78 לחוק. לסיכום, קבע בית המשפט המחוזי, כי הוועדה התרשלה כלפי החברה וחבה בנזיקין ביחס לתקופה השניה. בהמשך לקביעה זו, לא ראה בית המשפט צורך לבחון את הפרשה לאור עוולת הפרת חובה חקוקה, שכן ניתוח הקשר הסיבתי הינו זהה, ואין הדבר מוריד או מעלה לעניין הפיצוי.

10.      לאחר קביעות אלו, ניגש בית המשפט המחוזי לבחינת גובה הנזק בגינו תחויב הוועדה. באשר לטענת הוועדה המקומית, כי יש בפעולות ובמחדלי החברה משום אשם תורם להיווצרות הנזק, קבע בית המשפט, כי בבקשה להקלות באחוזי בנייה אין משום עיכוב הליכים או אשם תורם. כן נקבע, כי גם אי-פנייה לוועדה המחוזית או לערכאות איננה נחשבת כרשלנות תורמת, כאשר הוועדה עצמה פועלת בניגוד לדין. בבחינת מרכיבי הנזק, קבע בית המשפט קביעות שונות. באשר לביטול ההסכם והנזקים הנובעים ממנו, הוחלט כי אין לפצות את החברה בגינם. קביעה זו נימק בית המשפט, בכך שלא נמסר מתי בוטל ההסכם, אולם אם בוטל טרם 1981, עדיין היה הדבר בגדר זמן סביר להשגת היתר בנייה ועל-כן על החברה לדרוש נזקיה מהצד השני להסכם ולא מהוועדה המקומית. בנוסף, גם אם ההסכם בוטל לאחר 1981 אך לפני 1988 (כאשר נזכיר, כי נחתם הסכם נוסף בשנת 1983), הרי שכבר קבע בית המשפט, כי לעניין תקופה זו נותק הקשר הסיבתי המשפטי ועל-כן אין לפצות בגין נזקים שהתרחשו במהלכה.

11.      החברה טענה, כי במסגרת רכישת הנכס התחייבה לרשום על שם עילם, המוכר, דירה בת שלושה חדרים. עקב אי-יכולתה לבנות בשל אי-מתן היתר הבנייה, ניהל עילם כנגד החברה הליכים משפטיים, שבמסגרתם הוחלט, כי יקבל כפיצוי דירה בת חמישה חדרים. בגין הפסד שני חדרים, חייב בית המשפט את הוועדה בפיצוי בסך 85,000 דולרים בערכם בשקלים, בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה. בנוסף טענה החברה, לנזק שנגרם לה בכך שחויבה בתשלומי מס רכוש בסך 325,000 ש"ח בקירוב בגין העובדה, שהנכס נותר שומם ולא בנוי. בעניין זה, קיבל בית המשפט את טענות הוועדה, כי גם לו היתה בונה החברה בנכס, היתה מחויבת בתשלומי מס ארנונה. בשל העובדה, כי לא הוכח ההפרש בין מס הרכוש לתשלומי הארנונה, לא פוצתה החברה בגין ראש נזק זה.

12.      כמו כן, קבע בית המשפט, כי על הוועדה לפצות את החברה בגין הוצאות תכנון והוצאות אחרות שנגרמו עקב רשלנותה. יחד עם זאת, בהמשך לקביעתו בדבר ניתוק הקשר הסיבתי המשפטי בתקופה הראשונה, הרי שחויבה הוועדה בפיצויים בקשר להוצאותיה של החברה במשך התקופה השניה בלבד, בסך כולל של 73,991 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום הגשת הסיכומים. כן חויבה הוועדה בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד בסך 40,000 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה כדין מיום מתן פסק הדין. נפנה כעת לבחינת טענות הצדדים כסדרן, בערעור ובערעור שכנגד.

הערעור

13.      החברה מלינה בפנינו על חלק מקביעותיו של בית המשפט המחוזי. עיקר טענותיה מופנה לעבר הקביעה בדבר ניתוק הקשר הסיבתי המשפטי בתקופה הראשונה. בעניין זה טוענת החברה, כי הוועדה לא טענה לחלוקה או הבדל בין שתי התקופות וכי למעשה, הציגה הוועדה מדיניות אחידה של הקפאת הבנייה באזור באופן גורף. גם האישור העקרוני שניתן כביכול איננו אישור, אלא דרישה מצד הוועדה להכנת תכנית חדשה על-ידי החברה. דרישה שכזו, טוענת החברה, אסורה היא ואיננה לגיטימית ועל הוועדה היה להציב תנאים אשר יאפשרו מתן היתרי בנייה במסגרת התכניות הקיימות והמתוכננות, בהתאם לסעיף 78 לחוק. יתר על-כן, הדרישות התכנוניות שהציבה כביכול הוועדה למתן היתר, היו למעשה תנאים בלתי ישימים, אשר כלל לא ניתן היה לעמוד בהם והם אף לא נכללו בתכנית החדשה שאושרה בסופו של דבר. בנסיבות כגון אלו, בהן הובהר לחברה, כי לא יינתן לה כל היתר או שהוצבו לה תנאים שלא כדין או שאינם ישימים לטענתה, הרי אין הנזק תלוי כלל במעשיה של החברה ועל-כן אין מקום לניתוק הקשר הסיבתי המשפטי.

14.      טענה נוספת בפי החברה, בנוגע לגובה מרכיב הנזק המרכזי אשר נפסק לזכותה בשל הפסד הכנסה בגין אי-יכולתה לבנות על הנכס. לטענתה, טעה בית המשפט בכך שפירש את דרישתה לפיצוי על בסיס ביטול ההסכם בלבד וכאמור, לא ראה קשר סיבתי בין ביטול ההסכם להתרשלותה של הוועדה. דרישתה האמיתית של החברה, כך לטענתה, הינה לפיצוי בגין הנזק שנגרם לה כתוצאה מעיכוב הבניה על הנכס, כאשר בחוות הדעת השמאית אשר הוגשה מטעמה, נבחר ההסכם כאומדן הקרוב ביותר לנזק הנגרם, בשל היותו הסכם ספציפי לנכס ולמצב העניינים הנתון, תוך התחשבות בהכנסות ובהוצאות השונות. החברה לא טענה, כי ביטול ההסכם הוא מקור הנזק, אלא אומדנו בלבד. אותו נזק הוכח מדי שנה בשנה, לטענת החברה. לא ייתכן, לדידה, כי אם לא היתה חותמת כלל וכלל על הסכם כלשהו בשל אי-יכולת לבנות, היה מצבה טוב יותר מאשר מצב העניינים הקיים. הנזק לחברה נגרם בכל מקרה, ללא תלות בהסכם אשר נחתם בסופו של דבר והתבטל.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ