אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ערעור וערעורים שכנגד בנוגע למחלוקת לגבי בניין מגורים בירושלים

ערעור וערעורים שכנגד בנוגע למחלוקת לגבי בניין מגורים בירושלים

תאריך פרסום : 17/01/2008 | גרסת הדפסה
עע"מ
בית המשפט העליון
4897-06,1204-07
16/01/2008
בפני השופט:
1. המשנה לנשיאה א' ריבלין
2. א' גרוניס
3. ע' פוגלמן


- נגד -
התובע:
1. רבקה בוקובזה
2. רינה בוקובזה

עו"ד בעצמן
הנתבע:
1. עיריית ירושלים אגף הרישוי הועדה המקומית לתכנון ובנייה (המערערת שכנגד)
2. ועדת ערר מחוזית מחוז ירושלים (המערערת שכנגד)
3. שי עופר אדריכל ואח'

עו"ד דורית ירחי
עו"ד אביטל סומפולינסקי
עו"ד אלון דיסקין
פסק-דין

השופט ע' פוגלמן:

           ערעור וערעורים שכנגד (עע"מ 4897/05) על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בירושלים (כב' השופט ב' אוקון) מיום 15.5.06 בעת"מ 314/05; וערעור (עע"מ 1204/07) על פסק דינו של בית המשפט לענינים מינהליים בירושלים (כב' סגנית הנשיא י' צור) מיום 4.1.07 בעת"מ 1033/06.

רקע כללי

1.        נושא הערעורים שלפנינו הוא בניין בן שתי קומות שנבנה לפני למעלה ממאה ועשרים שנה, השוכן בשכונת נחלאות בירושלים (להלן: הבניין). חזיתו המערבית של הבניין, בה ממוקמת הכניסה הראשית אליו, פונה לרחוב אוהל משה; חזיתו המזרחית של הבניין פונה לרחוב מזכרת משה - כביש צר שאין בצידו מדרכה, המשמש הן לתנועת מכוניות, הן לחנייתן. בבעלות המערערות דירה הממוקמת בקומת הקרקע של הבניין, אשר נרכשה על ידן בשנת 1996. המשיבים 3 הם דיירים המתגוררים בבניין (להלן: השכנים). במוקד הסכסוך בין הצדדים מספר החלטות שניתנו על ידי המשיבות 1 - 2 (המערערות שכנגד) בהתייחס לבניין, בארבעה עניינים. האחד, היתרים שניתנו לחלק מהשכנים (המתגוררים בקומה השנייה בבניין) להכשרת בנייה בחלל הגג של הבניין; השני, בקשת המערערות להוספת מדרגות זמניות המובילות מאחד החלונות בחזית המזרחית למפלס הרחוב; השלישי, בקשת המערערות להגדיל את פתחי החלונות בחזית המזרחית של הבניין; והרביעי, בקשת המערערות לבנות בבור מים המצוי מתחת לבניין, מרתף לצורך מגורים. נעמוד להלן על החלטות מוסדות התכנון בעניינים אלה (ככל שהן רלוונטיות להכרעה בערעור שלפנינו), על הכרעות בתי המשפט בעתירות שהוגשו בהתייחס לאותן החלטות, ועל טענות הצדדים לפנינו בכל עניין ועניין.

מתן ההיתרים לשכנים

2.        כעולה מפסק הדין בעת"מ 314/05, בסמוך לאחר רכישת הדירה על ידי המערערות, נתגלעו חילוקי דעות בינן לבין חלק מהשכנים, על רקע בניית קומת מגורים נוספת בחלל הגג של הבניין. הבנייה בוצעה לאחר שנתקבל היתר בנייה, אך המערערות טענו כי הבנייה בפועל חרגה מתנאי ההיתר, באופן שהביא לפגיעה ביציבות הבניין. בסופו של יום, בסדרה של החלטות שניתנו על ידי המשיבה 1 (הועדה המקומית) והמשיבה 2 (ועדת הערר) ניתנו היתרי בנייה שאישרו את הבנייה האמורה. בגדרי עת"מ 314/05 השיגו המערערות על מתן היתרים אלה. בהחלטה מיום 20.9.05 קבע בית המשפט קמא כי דין הטענות הנוגעות להיתרים שניתנו לשכנים להימחק בשל הזמן הניכר שחלף מאז שניתנו ההחלטות ועד למועד הגשת העתירה (אשר הוגשה ביום 21.3.05). בית המשפט ציין כי ההחלטות ניתנו בשנים 2001, 2003 ו-2004, ואין כל הסבר בעתירה לאיחור בהגשתה. הוסף כי טענות שונות שהעלו המערערות בהתייחס להחלטות אלה, מכוונות למעשה נגד החלטת ועדת הערר בעניינים האחרים בהם הכריעה (ואשר נדונו בפסק הדין שניתן בהמשך הדברים). בקשת רשות ערעור על החלטה זו (בר"מ 9483/05) נדחתה ביום 6.11.05, בין היתר, בשל כך שההחלטה לא סיימה את ההליך שלפני בית המשפט קמא.

3.        בגדרי הערעור שבות וטוענות המערערות כי נפלו פגמים במתן ההיתרים לשכנים; נטען כי פעולות השכנים בוצעו בדרך שאינה מקובלת, בחוסר תום לב והגינות, בזלזול בחוק ותוך זיוף ומרמה. נטען כי ההיתרים בטלים מאליהם, כי החריגות מתכנית המתאר קיצוניות ובולטות, וכי האינטרס הציבורי הכרוך במאבק נגד בניה בלתי חוקית צריך לגבור על שיקולים אחרים. המערערות מציינות כי פנו בהליך לבית המשפט השלום (ת.א. 5811/01) בדרישה להשבת המצב לקדמותו, אך הדיון בהליך נדחה שוב ושוב. עוד נטען כי ועדת הערר פעלה באורח שאינו תקין, ואף לא הודיעה למערערות על זכותן לעתור לבית המשפט לעניינים מינהליים. הוסף כי נוכח החלטת הרשות, רכושן של המערערות נמצא בסכנה, עקב החשש ליציבות הבניין. בגדרי הערעור ביקשו המערערות להורות על ביטול ההיתרים, וכן סעדים נוספים, כדוגמת השבת זכויותיהן הקנייניות, קבלת שכר ראוי, השבת המצב לקדמותו, וכן קביעת אחריות פלילית של חלק מהמעורבים.

           הועדה המקומית טוענת כי אין עילה להתערב בהחלטת בית המשפט קמא. המערערות ידעו על מתן ההחלטות בעניינן, אך הגישו עתירתן באיחור, בחריגה מן המועד הנקוב בדין, מבלי שביקשו הארכת מועד להגשתה, ומבלי שהציגו כל נימוק להגשת העתירה באיחור - לא לפני הערכאה קמא, ולא בערעור. בנפרד מן האיחור הוגשה העתירה בשיהוי, הן סובייקטיבי, הן אובייקטיבי. בהקשר אחרון זה מדגישה הועדה המקומית את חשיבות סופיות ההליך התכנוני, ואת הסתמכות השכנים על ההיתרים האמורים.

           ועדת הערר מצטרפת לטענות אלו ומוסיפה כי אין מקום להיזקק לחלק ניכר מן הטענות והסעדים המבוקשים בערעור, שמקומם במישור האזרחי ולא בהליך מנהלי של ביקורת שיפוטית.

           השכנים תומכים בהכרעת בית המשפט קמא, על נימוקיה. גם האחרונים טוענים כי בהודעת הערעור נכללות טענות קנייניות וחוזיות, שלא נבחנו על ידי הרשות המנהלית ואין מקומן בהליך הנוכחי. לטעמם הערעור הוא ערעור סרק ויש לדחותו.

המדרגות וחלון היציאה

4.        המערערות ביקשו לאשר הקמתן של מדרגות זמניות (הקיימות בפועל), המוליכות מחלון בחזית המזרחית למפלס רחוב מזכרת משה, וכן את הרחבת החלון האמור לצורך כך. ביסוד הבקשה עמד - לדבריהן - חששן כי לא ניתן יהיה להיכנס לבניין מהכניסה הראשית שבחזית המערבית, לאחר שבעבר זו נחסמה עקב שקיעת יסודות הבניין, ומשכך, נאלצו האחרונות להיכנס לדירה דרך החלון בחזית המזרחית. בתחילה נעשה הדבר באופן מאולתר, בדרך של הנחת בלוקים, ובהמשך באמצעות מדרגות זמניות שהותקנו. במועד הדיון בעתירה, הכניסה הראשית לדירה לא היתה חסומה, וניתן היה לעשות בה שימוש, אולם בית המשפט קמא ציין כי אין ודאות שהכניסה לא תיחסם שוב בעתיד. המערערות טענו כי בבתים סמוכים ברחוב מזכרת משה קיימים גרמי מדרגות המוליכים מחלונות הבתים למפלס הרחוב, וכי לאלה ניתן היתר בנייה.

           בהחלטתה מיום 25.10.04 החליטה הועדה המקומית שלא להתיר את בניית המדרגות. נקבע כי המדרגות בנויות בשטח ציבורי ומפריעות לתנועת וחניית כלי רכב ברחוב מזכרת משה, שהוא רחוב צר וללא מדרכות. על כך השיגו המערערות לועדת הערר. בהחלטה מיום 15.2.05 דחתה ועדת הערר את הערר בעניין זה. הועדה קבעה כי המדרגות מסכנות לא רק את העוברים והשבים ואת המכוניות החונות, אלא גם את המערערות עצמן ובאי ביתן. ועדת הערר הוסיפה כי אם בעבר אושרה התקנת מדרגות בבתים סמוכים, היה זה שלא כדין. בנפרד מכך נקבע כי הבניין הוא בניין לשימור, ושינוי בצורת החלונות פוגע בשימור, באסתטיקה וביופי של בניין זה. בגדרי עת"מ 314/05 השיגו המערערות על דחיית הבקשה בעניין המדרגות. במהלך הדיונים בעתירה הורה בית המשפט לועדת הערר לשוב ולבחון את סוגיית המדרגות (החלטה מיום 8.11.05). בהחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר ביום 31.1.06 - לאחר ששבה ושמעה את הצדדים - לא ראתה זו לשנות מהחלטתה. ועדת הערר שבה ועמדה על הנימוקים שעמדו בבסיס החלטתה מיום 15.2.05, והוסיפה כי לא ניתן לבנות את המדרגות מעבר לגבול המגרש, על דרך ציבורית שאינה בבעלות המערערות.

5.        בית המשפט ראה לקבל את העתירה בעניין ההיתר למדרגות. בית המשפט עמד בהחלטתו על נתונים שהוצגו בנייר עמדה שהוגש במהלך הדיון בעתירה על ידי הועדה המקומית, לפיהם בחזית הבניינים הפונה לרחוב מזכרת משה קיימים פתחי יציאה נוספים לרחוב, ובאחד מהם (בבניין הפונה לרחוב אהל משה 23) אף נבנו מדרגות. בית המשפט ציין, כי כפי שהודיעה הועדה המקומית, לא ניתן להסיר את אותן מדרגות או לחסום את פתחי היציאה לרחוב מזכרת משה, מכיוון ש"לא ניתן לאתר תיק בניין מקורי על מנת לבחון האם הדלת והמדרגות נבנו כך במקור (עסקינן בבניין ישן)". בית המשפט המשיך וקבע כי לא ניתן לקבל את הנמקות ועדת הערר לדחיית הבקשה, ועמד על טעמיו לקביעה זו, כלהלן:

"וועדת הערר ביססה את סירובה ליתן היתר למדרגות על שני נימוקים מרכזיים: סיכון בטיחותי ופגיעה בצורה הארכיטקטונית של החזית המיועדת לשימור. בנסיבותיו של מקרה זה, שני הנימוקים אינם יכולים לעמוד.

באשר לנימוק הסיכון הבטיחותי, הסתבר כי כך או כך טבוע הסיכון הבטיחותי ברחוב מזכרת משה, בשל קיומם של פתחי יציאה אחרים. העובדה כי לא ניתנו היתרים לבניית פתחים אלה איננה מבטלת את הסיכון שנוצר עקב קיומם, מה גם שהוברר כי בשלב זה לא ניתן להסירם. בנסיבות אלה קשה לראות כיצד סירוב לבקשה להוסיף פתח יציאה ומדרגות מדירת העותרות מאיין את הסיכון שברחוב או מקטין אותו באופן משמעותי. את הסיכון לרכבים החונים, עליו הצביעה וועדת הערר, הנובע מכך שלא תמיד ניתן לראות את המדרגות בנסיעה אחורנית, ניתן לבטל באמצעות הצבת עמודים בצדי המדרגות, כפי שנעשה ברחובות הסמוכים.

הנימוק השני של וועדת הערר היה הפגיעה בצורה הארכיטקטונית של החזית המיועדת לשימור ... מנייר העמדה של הוועדה המקומית עולה מפורשות, כי בבניין שברחוב אהל משה 23 קיימת בפועל דלת יציאה, לרבות מדרגות, בחזית הפונה לרחוב מזכרת משה. באותו האופן, אישרה הוועדה המקומית כי קיימות דלתות נוספות בחזית הפונה לרחוב מזכרת משה. מצב דברים זה מחליש את הטיעון הארכיטקטוני. מה גם שהוספת הפתח הנוסף לדירה לא מתבקשת בשל טעמי נוחות גרידא של העותרות, אלא בשל חשש אמיתי שמא לא יוכלו להיכנס לדירתן אם פתח הכניסה הראשי ייסגר שוב בשל שקיעת היסודות. בנסיבות אלה, אין זה סביר להעדיף את הנימוק הארכיטקטוני על פני הבטחת יכולתן של העותרות להיכנס לדירתן" (פסקה 12).

           בית המשפט הורה אפוא לאשר את בקשתן של המערערות להרחבת החלון ולהוספת המדרגות. בית המשפט הוסיף וקבע כי הועדה המקומית וועדת הערר "ידאגו לבצע בתוך 60 ימים את הצעדים הנחוצים לצמצום הסיכון הבטיחותי לפי שיקול דעתן המקצועי". בהמשך להחלטה זו, ניתנה ביום 1.2.07 (בעת שההליכים לפנינו היו תלויים ועומדים) החלטה נוספת של ועדת הערר. ועדת הערר סברה כי הצבת עמודים אינה פותרת את הבעיה הבטיחותית במקום, ואף גורעת מקום חנייה מהציבור, והחליטה להתנות את מתן ההיתר למדרגות בכך שהכביש יהיה סגור ולא תעבור בו תנועה מוטורית. על הכרעת בית המשפט קמא בעניין אישור המדרגות ערערו (בגדרי ערעורים שכנגד בעע"מ 4897/06) הועדה המקומית וועדת הערר.

6.        ועדת הערר טוענת כי לא נפל פגם בהחלטתה, אשר היתה החלטה מקצועית, עניינית וסבירה, ולא היתה עילה להתערב בה. למוסדות התכנון הסמכות והאחריות לוודא שהיתרים שניתנים אינם מהווים סכנה לציבור. גם אם קיימים ברחוב פתחי יציאה אחרים הגורמים לסיכון בטיחותי, אין כל מקום והצדקה להגביר הסיכון על ידי אישורם של פתחי יציאה נוספים. גישת בית המשפט עלולה להביא להגשת בקשות דומות, שלא ניתן יהיה לדחות. הוסף כי בית המשפט התעלם מהנימוק לפיו השטח בו מוקמות המדרגות הוא שטח ציבורי עירוני, שאין למערערות זכויות לגביו, ומכך שהמדרגות הוקמו שלא כדין. בהתייחס לשקיעת יסודות הבניין נטען כי עובדה זו לא הוכחה כלל, וכי ממילא יש מחלוקת מהו מקור השקיעה. מכל מקום אין מחלוקת כי במועד בו התקיים הדיון בערכאה הראשונה לא היה קושי להיכנס לבניין, וזהו מצב הדברים גם כיום. יש לפעול לתיקון הליקוי הגורם לשקיעה ולא להכשיר כניסה נוספת לבניין. ועדת הערר הוסיפה כי לא היה מקום להתערב בהחלטתה שלא להתיר את הרחבת החלון (אשר התבקשה לצורך הגישה למדרגות) מן הטעם שמדובר בחזית בניין המיועדת לשימור, שכן מדובר בהכרעה תכנונית מובהקת.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ