אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ערד ואח' נ' מאפו 11 תל-אביב ואח'

ערד ואח' נ' מאפו 11 תל-אביב ואח'

תאריך פרסום : 08/05/2013 | גרסת הדפסה
עש"א
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
32739-10-12
30/04/2013
בפני השופט:
יהודית שיצר

- נגד -
התובע:
1. נמרוד ערד
2. ישראל ראובנוב

הנתבע:
1. נציגות הבית המשותף מאפו 11 תל-אביב
2. ינאי עופרן

פסק-דין

פסק דין

ערעור על פסק הדין של המפקחת על רישום המקרקעין במחוז ת"א מירה אריאלי (להלן: "המפקחת"), בתיק מס' ת/568/11 מיום 23.08.2012 (להלן: "פסק הדין"). במסגרת פסק הדין, קיבלה המפקחת חלק מטענות המשיבים (התובעים בערכאה קמא) בכל הקשור לשינויים שעשו המערערים ברכוש המשותף לצורך הכשרת המקום להפעלת מלונית בקומת המרתף שבבעלותם (להלן:"המרתף").

עיקרי העובדות:

2.המערערים והמשיב 2 הם בעלי יחידות בבית המשותף שברחוב מאפו 11, פינת רחוב בן יהודה, בתל אביב, הבנוי על חלקה 179 בגוש 6968 (להלן: "הבניין"). בבניין 28 יחידות. המערערים הם הבעלים של שתי יחידות בבניין, הידועות כחלקות משנה 179/1 ו- 179/2 במרתף הבניין בפנקס הבתים המשותפים היחידות מוגדרות כ– "מחסן" (להלן: "המחסנים"). המשיב 2, בעל יחידה בבניין, מכהן כחבר בנציגות הבניין. בצו רישום בית משותף ב- 1963 נקבע כי הבית ישמש לשימושים מעורבים של מגורים משרדים ומסחר. המחסנים שימשו שנים רבות למשרדים ולאחר מכן שימשו לאולם אירועים ובילויים ("צוותא הישנה"). בשנת 2009 רכשו המערערים את המרתף וביקשו להכשירו למלונית אירוח שבה 12 חדרים, חדר קבלה ומטבח. לצורך כך החליפו את המזגן המרכזי שהיה שם ב- 13 מזגנים קטנים, שאת מנועיהם התקינו המערערים על החלק התחתון של הקיר הצפוני של הבניין. על הקיר התקינו המערערים גם צינורות שמחברים מנועים אלה ליחידות המלונית. המערערים גם הקימו בחצר הבניין מערכת צינורות מים, שלטענת המשיבים מפריעה לחניה המשותפת בבניין, ומונעת את העתקת חדר האשפה למקום בו הותקנו צינורות אלו. המערערים אף התקינו מפוח ליניקת עשן בגינה. המערערים ביקשו לעשות שימוש לצורך המלונית במבואה ובמסדרון שמובילים למחסנים, ושבנויים על הרכוש המשותף. המשיבים הגישו למפקח תביעה כנגד המערערים בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), בה עתרו להורות למערערים לפרק את כל אשר התקינו ברכוש המשותף שבבניין ולהשיב את המצב לקדמותו.

המפקחת, שביקרה בבניין, קיבלה חלקית את התביעה, וקבעה שחלק מהשימושים של המערערים ברכוש המשותף אינם בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף, והמערערים לא פעלו להשיג את הסכמת האסיפה הכללית לשימוש חריג זה. המפקחת קבעה כי על המערערים להסיר 12 מתוך 13 מנועי המזגנים שהתקינו המערערים על הקיר הצפוני של הבניין. עוד קבעה כי אם צנרת המים של המערערים תמנע את העתקת פח האשפה למקום הצנרת, יהיה על המערערים להסיר את הצנרת מחצר הבניין, כאשר תתקבל החלטה כדין של בעלי הדירות בבניין להעתיק את פחי האשפה למקום זה, אשר יתקבל לה היתר מהרשות המוסמכת. לחילופין יוכלו המערערים להעתיק את פחי האשפה למקום אחר בחצר הבניין, תוך 60 יום מיום קבלת ההיתר לביצוע ההעתקה, אם תתקבל הסכמת בעלי הדירות לכך. באשר למפוח ליניקת עשן קבעה המפקחת כי גודלו אינו חריג וכי התקנתו איננה פוגעת ברכוש המשותף. באשר לשימוש במבואה שמובילה למחסנים (להלן: "המבואה") קבעה המפקחת כי השימוש במבואה ובמחסנים מותר רק בשעות העבודה הרגילות לעסקים ולמשרדים ולא בשעות הלילה, ולמטרת משרד או עסק בלבד, בהתאם להסכם שהיה בין הנציגות לבין עוזי ומרים אבידן, הבעלים הקודמים של המחסנים (להלן: "אבידן"). המפקחת אף קבעה כי אסור למערערים לנעול את המבואה ועליהם לאפשר לכל דיירי הבניין לעשות בה שימוש.

דיון

3. אפתח ואומר כי אינני מקבלת טענת המערערים כי קבלת היתר מרשויות התכנון לבנייה שביצעו ברכוש המשותף מכשירה את פעולתם. אישורים במישור התכנוני אינם פוטרים את המערערים מקבלת הסכמת האסיפה הכללית לבנייה ברכוש המשותף (ראו: המ' 163/81 בנימין בודנוף נ' נציגות הבית המשותף ברח' שחראי 14-18, ירושלים, פד"י לה(4) 277.

לעניין טענת המערערים כי התקנת המזגנים היא בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף ועל כן יש לאפשר להם 13 מזגנים - הפסיקה קובעת כי כל דייר רשאי לעשות ברכוש המשותף של הבניין שימוש סביר, ובלבד שאיננו מונע שימוש כזה מדייר אחר, ורק שימוש שכזה איננו מצריך אישור של האסיפה הכללית של דיירי הבניין (ראו: ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פד"י כח(1) 645, ע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פד"י כח(2) 817, ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פד"י מב(1) 49, י. וייסמן, דיני קנין- בעלות ושיתוף, עמ' 489, ע. כהן, בתים משותפים, מהדורה שנייה, עמ' 42 ואילך).

מקובלת עלי קביעת המפקחת כי התקנת 13 מזגנים אינה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף לפי תנאי המקום והזמן, וכי היה על המערערים להשיג את הסכמת האסיפה הכללית להתקנת 13 המזגנים (ראו: המ' 163/81 בנימין בודנוף נ' נציגות הבית המשותף ברח' שחראי 14-18, ירושלים, פד"י לה(4) 277). כמות כה גדולה של מזגנים על הקיר בחצר אכן אינה שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף.

פגיעה ברכוש המשותף הוגדרה ב-ע"א 515/65 רבובסקי נ. גלסברג, פ"ד כ(2) 290, וצוטטה בהסכמה בע"א 429/80 צבי גרפינקל נ' דיאנה ארליך, פד"י לז(4) 141, 147:

"כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית, או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסטתית - כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה "פגיעה כנ"ל".ו

סע' 2(א) סיפא לתקנון המצוי שחל על הבניין, שכותרתו "שינויים ותיקונים בדירה", מגדיר כפגיעה ברכוש המשותף גם פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה של הבניין כפי שהייתה בגמר בנייתו:

"2. (א)בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה".

(ההדגשות כאן ולהלן שלי, י"ש).

אני מוצאת להבהיר, כי בנושא התקנת מזגנים חלה התפתחות בפסיקה, אשר עדיין לא קיבלה ביטוי גם בפסיקת ביהמ"ש העליון, שפסיקתו בנושא היא ישנה. עם זאת, בתי משפט מחוזיים הרחיבו את המושג שימוש רגיל וסביר בהתאם לתנאי המקום והזמן כפי שהתפתחו במהלך השנים. כך קבע כב' השופט גורן כי בעידן המודרני ובאקלים בישראל, שימוש בגג משותף לצורך הצבת מזגן הינו שימוש רגיל וסביר כל עוד אינו פוגע ברכוש המשותף ומותיר אפשרות לשימוש דומה ע"י יתר בעלי הדירות (ע"א 991/97 נציגות הבית המשותף נ' לילי אבן). באותו מקרה מצא ביהמ"ש כי הפגיעה היא מינורית ואינה מהווה פגיעה כמשמעותה בסעיף 2א' לתקנון המצוי. גם פסיקות של מפקחים מראשית שנות ה- 90' התייחסו להתקנת מזגן כפעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף, אלא שהדברים יפים להתקנת מזגן סטנדרטית.

במקרה דנן לא מדובר בהתקנה של מזגן אחד או שניים, אלא בהתקנת רשת של 13 מזגנים אשר תופסים שטח רב מהקיר המשותף שעליו גם הותקנה צנרת עבור המזגנים. בנסיבות אלה איני מוצאת להתערב במסקנת המפקחת אשר אף יצאה לביקור במקום והתרשמה כי אכן לא מדובר בהתקנת מזגנים סטנדרטית, הן בשל הכמות והן בשל המיקום של המזגנים.

עם זאת, אני מוצאת להתערב במידה מסוימת בהחלטת המפקחת, בהתחשב בכך שהמערערים הם בעלים של שתי יחידות מרתפים, כך שהיה מקום להתחשב בנתון זה ולאפשר להם התקנת מזגן אחד בגין כל יחידה רשומה. אשר על כן, אני מתקנת את פסק דינה של המפקחת במובן זה שאני מתירה התקנת שני מזגנים במקום מזגן אחד.

4.טענת המערערים כי לא הייתה סמכות למפקחת לתת את הסעד של הגבלת שעות הפעילות במבואה ובמסדרון המובילים למחסנים, שכן זהו סעד שלא נתבקש אינה מקובלת עלי. בערכאה קמא, עתרו המשיבים לקבלת צו שימנע מהמערערים לנעול את המבואה, וכן עתרו כי ביהמ"ש יצהיר שהשימוש במבואה ייעשה רק לפי החלטת האסיפה הכללית. המפקחת התבססה על הסכמת הדיירים להקמת המבואה לפני שנים רבות, ועל ההסכם שנחתם בין הנציגות לאבידן, והגיעה למסקנה כי אם המערערים לא ינעלו את המבואה, ויאפשרו לכל דיירי הבניין לעשות בה שימוש, יהיה זה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף. המפקחת התנתה זאת בכך שהמערערים ישתמשו במבואה למטרת משרד או עסק שיפעל בשעות העבודה הרגילות לעסקים ולמשרדים ולא בשעות הלילה. משתמע מפסה"ד של המפקחת שלשיטתה, זהו שימוש סביר ברכוש המשותף. לא זו אף זו, המשיבים טענו מפורשות בערכאה קמא גם את הטענה כי המערערים מתכוונים להשתמש במבואה "שלא בשעות העבודה הרגילות לעסקים" (סע' 4.ד. לסיכומי המשיבים בערכאה קמא, נספח ה' להודעת הערעור). לפיכך היה בסמכות המפקחת להורות על הגבלת שעות הפעילות במבואה ומטרת הפעילות במבואה, בהתבסס על ההסכמות שהיו בעבר בין הנציגות לאבידן, ותוך הפעלת שיקול דעתה, בנסיבות שנוצרו.

סיכום

לאור כל האמור לעיל, במצטבר, אני דוחה את הערעור, בסייג אחד והוא שאני מתירה התקנת שני מזגנים במקום אחד.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ