עע"מ 2929/14 אמ. די. הי. בניה ותעשיה בע"מ נ' המשיבה: רשות מקרקעי ישראל – רמ"י

השופט נ' סולברג:

1. אלה הם ציוני-הדרך המרכזיים בפרשה הנדונה, שעיקרה – הפקרוּת:

ביום 17.11.2002 נחתם בין הצדדים חוזה פיתוח, על-פיו מסרה רמ"י למערערת מגרש באזור התעשיה פוריה בפטור ממכרז. המערערת התחייבה להקים על המגרש מפעל לייצור צינורות. לימים התעורר חשש אצל רמ"י שמא אין בכוונת המערערת לעמוד בדיבּורהּ, וכי רצונה הוא להקים אולם אירועים חלף מפעל לייצור צינורות. המערערת שבה אז, ביום 8.2.2004, והתחייבה בהצהרה בכתב כי תקים את מפעל הייצור, וכי לא תעשה שימוש אחר כלשהו במגרש. אף על-פי כן, הפרה המערערת הפרה יסודית את חוזה הפיתוח, והקימה אולם אירועים, כפי חששהּ של רמ"י. ההפרה לא תוקנה, וביום 25.5.2006 הודיעה רמ"י למערערת על ביטול חוזה הפיתוח.

2. רמ"י הגישה תביעה לבית משפט השלום בנצרת (השופט א' כנעאן) בת"א 4698/06 לסילוק ידה של המערערת מן המגרש ולתשלום פיצויים מוסכמים. התביעה נתקבלה. בית משפט השלום הורה למערערת בפסק דין מיום 25.10.2010 להשיב את המקרקעין לרמ"י כשהם נקיים מכל משכנתא, עיקול ו/או זכות של צד שלישי, ופנויים מכל אדם וחפץ נטוע או מחובר. המערערת נצטוותה להרוס ולפנות על חשבונה את המבנה ואת הגדרות שבנתה על המקרקעין. נאסר על המערערת, היא או מי מטעמה, להיכנס למגרש או לעשות בו שימוש כלשהו. בית משפט השלום קבע כי אם לא תקיים המערערת את מה שנצטוותה לקיים, כי אז תהא רמ"י רשאית לבצע את מלאכת הפינוי וההריסה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

3. המערערת ערערה לבית המשפט המחוזי בנצרת בע"א 44424-11-10 (סגן הנשיא א' אברהם והשופטים ד' צרפתי וע' עילבוני) וטענה בין היתר כי במקום להרוס את אולם האירועים שהקימה, יש להעמיד את המגרש ואת האולם למכרז, ולקבוע כי הזוכה במכרז ישלם לה את עלות הקמת המבנה, כפי שנהגה רמ"י לגבי מגרש שכן. ערעורה של המערערת נדחה בפסק דין מיום 10.2.2013, שבו צויין כי הפרה הפרה יסודית את חוזה הפיתוח; כי רמ"י נהגה בה בזהירות-יתר; כי אִפשרה לה לתקן את ההפרה; ומשלא עשתה המערערת כן, ביטלה רמ"י את החוזה, על-פי זכותה שבדין. באשר לתרופות בגין הפרת חוזה הפיתוח, לפי מה שנקבע בו באופן מפורש בסעיף 13, שב בית המשפט המחוזי על פסיקתו של בית משפט השלום והורה למערערת לפנות את המגרש, להרוס את הבנוי עליו ואת המחובר אליו, ולמסרו לרמ"י כשהוא נקי. בית המשפט המחוזי הוסיף וציין את החשיבות הציבורית שבביצוע פסק הדין כדי שהמערערת לא תצא נשכרת ממעלליה – "על שקיבלה לידיה מגרש בפטור ממכרז על מנת להקים עליו מפעל לייצור צינורות, ובנתה עליו אולם אירועים, כשלעולם לא הייתה מקבלת קרקע לשם תכלית זו, ודאי לא בפטור ממכרז, כשהיא מקבלת כך יתרון על פני אחרים, שאולי רוצים היו להקים אולם אירועים במקום" (פסקה 47 לפסק הדין). בית המשפט המחוזי ציין כי הוצע למערערת מתווה דומה לזה שרמ"י נהגה על-פיו במגרש שכן – שיווק המגרש כולל המבנה שהקימה המערערת, במכרז שבמסגרתו יחוייב הזוכה לשלם למערערת את שווי המבנה. דא עקא, המערערת דחתה את המתווה שהוצע, ואף המשיכה בהפעלתו של אולם האירועים.

4. המערערת התמידה בשלה; בהפעלת אולם האירועים מזה, ובנקיטת הליכים משפטיים מזה. המערערת הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 1816/13) אך זו נדחתה בהחלטת השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין: "המבקשת קיבלה קרקע – משאב ציבורי – בפטור ממכרז, לצורך הקמת מפעל לייצור צינורות. כך נקבע בהסכם הפיתוח, וכך נקבע בהתחייבות מאוחרת יותר שנחתמה על-ידי המבקשת בשנת 2004... כבר בעת החתימה על הסכם הפיתוח לא התכוונה המבקשת לממש את מטרתו. ואמנם, עם קבלת הקרקע עשתה בה המבקשת כבשלה והקימה אולם אירועים, תוך הפרה של התחייבויותיה בהסכם הפיתוח, שעמדו ביסוד הקצאת הקרקע ללא מכרז. לדידי, מדובר בהתנהלות חמורה, המתקרבת, אם לא למעלה מכך, לפלישה לקרקעות מדינה. משאלה פני הדברים, לא זו בלבד שאין מקום להתערבות בהוראת ההשבה שבסעיף 13 להסכם הפיתוח, אלא שהתערבות כאמור תישא מסר שאינו במקומו כל עיקר לרשויות ולציבור".

5. הנה כי כן, אחרי דיון ממצה בבית משפט השלום, בבית המשפט המחוזי ובבית המשפט העליון, ופסיקה עקבית וחד-משמעית של 3 הערכאות, המשיכה המערערת לעשות כבתחילה: להפעיל את אולם האירועים ובד בבד לנקוט בהליכים משפטיים; בפעם הזאת – הגישה המערערת עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (סגן הנשיא ב' ארבל). בעתירתה שבה המערערת וציינה את השקעותיה הנרחבות העתידות לרדת לטמיון אם תיושם החלטת רמ"י להרוס את אולם האירועים. לדבריה, הריסה זו תפגע באופן קשה ובלתי מידתי בקניינה, היא אינה מתיישבת עם חובתה של רמ"י לפעול בסבירות, במידתיות, בשוויון, תוך הפעלת שיקול דעת ראוי, ולכן דינה – בטלות. לטענת המערערת, נהגה בה רמ"י בנקמנות. בהתייחס להתדיינות הקודמת, טענה המערערת כי לא קם מעשה בית דין משום שטענת ההפליה שטענה שם, כמו גם טענתה על חובת רמ"י לפרסם מכרז – אשר יכלול הן את המקרקעין, הן את המבנה שהקימה המערערת – לא נבחנו לעומקן. עוד זאת טענה, כי מעולם לא הורשעה בפלילים וכי בסך הכל הריהי מפרה פסק דין אזרחי, כדרכם של רבים במדינת ישראל. רמ"י ביקשה לסלק את העתירה המינהלית על הסף בשל קיומו של מעשה בית דין, שהרי כל טענותיה של המערערת נדונו ונדחו, בכלל זה טענות על הפליה ועל הצורך בפרסום מכרז שיכלול תשלום עבורה בגין השקעתה. גם מחמת חוסר תום לב מצִדה של המערערת, והעדר נקיון כפיים, ביקשה רמ"י לסלק את העתירה על הסף, משום שלא נועדה אלא על מנת לנסות ולחמוק מביצועו של פסק דין חלוט.

6. בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (סגן הנשיא ב' ארבל) פסק כי דינה של העתירה לדחייה על הסף: "זאת, בראש ובראשונה, בשל התנהלותה החמורה והמקוממת של העותרת, אשר עולה בנסיבות העניין כדי ניצול לרעה קיצוני וחמור של הליכי משפט ונקיטה באמצעים הנחזים להיות משפטיים לסיכול ביצועו של פסק דין חלוט בעניינה. מנהגה זה של העותרת, הממשיכה ומפירה מידי יום ביומו פסק דין חלוט, תוך הפקת רווחים, הינו פסול ואף מקומם... צר הדבר כי העותרת ומנהליה לא הפנימו עד כה, כי משניתן פסק דין בידי ערכאה שיפוטית מוסמכת, קמה החובה לקיימו כלשונו. עיקרון הציות לפסקי-דין ויישומם מהווה בסיס להבטחת הסדר החברתי ונמנה על תנאי היסוד לקיומו של משטר חוק במדינה דמוקרטית. העותרת, בעזות מצח ממש, פועלת בהתאם לאינטרסים הכלכליים הצרים שלה ומתעלמת מהכרעות שיפוטיות חלוטות בעניינה, כאילו לא היו או שהינן בגדר המלצה בלבד; היא ממשיכה להפעיל את אולם האירועים, חרף הקביעה החד-משמעית בפסק דינו החלוט של בית משפט השלום... והיא ממשיכה וטוענת שהמינהל פועל בשרירות, בנקמנות ובחוסר שוויון – גם לאחר שבית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון נדרשו לטענות אלה וקבעו, באופן חד משמעי, את ההפך" (פסקאות 24-21 לפסק הדין). בית המשפט המחוזי נדרש בפסק דינו בפרטוּת לטענות שהובאו לפניו מזה ומזה, ובין שאר דבריו ציין כי מקובלת עליו טענתה של רמ"י לפיה – "מתן אפשרות לקיום מכרז עם המחוברים שנבנו תוך הפרת הסכם הפיתוח עם הרשות, ופיצוי המפר בעלויות הבניה, גוררת את הרשות להשלים עם ההפרה, הפרת החוזה, הפרת השוויון, הפרת עקרון הצדק החלוקתי ומניעת עידוד התחרות ההוגנת על קרקעות המדינה והקופה הציבורית, ואין לעשות כן". העתירה נדחתה אפוא על הסף, כמו גם לגופו של עניין.

7. המערערת לא אמרה נואש והגישה ערעור על פסק הדין, בניסיון לשווֹת נופך של חשיבות משפטית לסוגיה שעל הפרק: "השאלה התקדימית שמבוקש לבחון בתיק זה היא כדלקמן: האם המדינה כגוף שלטוני רשאית לצוות על הריסת מבנה הבנוי לפי כל דיני התכנון והבניה בשווי של מיליוני שקלים, וכל זאת רק בשל רצון לנקום במערערת שהפרה את חוזה הפיתוח או בשל רצון לכפר על חטאה של המערערת וחטאו של המבנה והרצון בחינוך הציבור?" (סעיף 2 לסיכומי המערערת). המערערת לא בחלה משימוש בלשון בוטה, על רצונה של המדינה להשאיר במקום "אדמה חרוכה... יזכר העניין לדראון עולם... דומה כי לא מצאנו בהיסטוריה של הפסיקה הישראלית מקרה שכזה בו מבקש גוף ציבורי לבצע הרס לשם הרס בשם שלטון החוק ללא כל מטרה ללא כל חזון והכל בשם אותו עקרון תמוה 'למען יראו ויראו'. דומה כי עקרון זה לקוח ממשטרים אחרים או מתקופות קדמוניות... כל שהמערערת מבקשת בערעור זה, בתחינה מבית המשפט, לא לראות בחורבן מעשי ידיה. וכי איזה יתרון תפיק המדינה מהרס לשמו, שאין בו כל תועלת, זולת סיפוק יצר הנקם. אם המערערת חטאה, עצים ואבנים מה חטאו?!" (סעיפים 7-3 לסיכומי המערערת).

8. המערערת הוסיפה וטענה כי אין תועלת בהריסת המבנה משום שתחתיו יוקם מבנה זהה לחלוטין. ערכו של המבנה רב, הוא בנוי בהתאם לדיני התכנון והבניה "ושגה בית המשפט קמא כאשר טרק בפניה את דלתות היכל הצדק" (סעיף 20 לסיכומי המערערת). המערערת עשתה מצדה כל שביכולתה על מנת ליתן גושפנקא חוקית לשימוש במקרקעין כאולם אירועים, על דרך של בקשות לשינוי יעוד, קבלת אישור מאת הוועדה המחוזית, והיתר בניה מאת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. את מיטב כספה – 5,930,000 ₪ – השקיעה המערערת באולם האירועים. במקרים דומים ("צ.ד.פ" במגרש השכן, ו"אירוס הגלבוע" באיקאה ראשון לציון) הוסדר העניין באופן שפורסם מכרז חדש לגבי הקרקע והמבנה שעליה, כאשר בין תנאי המכרז נקבע כי על הזוכה לשפות את בעל המבנה על השקעתו.

9. עוד טענה המערערת, "כי נעשה עמה חוסר צדק משווע, כאשר בית המשפט המינהלי למעשה דחה את טענותיה ללא שדן בהן לגופן" (סעיף 79 לסיכומי המערערת), ומבלי שנתקיימו תנאי ההלכה הפסוקה להשתק פלוגתא. לדבריה, מן הראוי לבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, להורות על אי-הריסת המבנה, ולחלופין – להורות על שמיעה מחודשת של התיק לפני בית המשפט המחוזי.

10. מנגד, טענה רמ"י כי מן הראוי להותיר את פסק הדין של בית המשפט המחוזי על כנו. התוכנית אושרה בדיעבד, שנים ארוכות אחרי שהבניין עמד על תלו, ומכל מקום, אין בה כדי להכשיר הפרה נמשכת מזה שנים ארוכות של חוזה הפיתוח עם רמ"י, ושל פסקי דין חלוטים. רמ"י מעוניינת לשווק את המגרש במכרז פומבי, מבלי שהזוכה יהיה כבול למבנה שעליו. המסר הציבורי חשוב ביותר. בהשבת הקרקע כשהיא פנויה, טמונה הגשמה של עקרון בסיסי בחוזה הפיתוח הנדון, שכדוגמתו יש רבים. אין עילה מתחום המשפט המינהלי להתערב בהחלטת רמ"י ולהכריחהּ להעמיד למכרז את הקרקע ביחד עם המבנה. בית המשפט המחוזי נימק את פסק דינו בחוסר נקיון כפיים מצדה של המערערת, המצדיק דחייה על הסף, כמו גם בחוסר תום לב בהתנהלותה, קיומו של מעשה בי-דין בשים לב להתדיינות הקודמת ב-3 ערכאות, כאשר הטענות כולן נדונו לגופן ונדחו. בית המשפט המחוזי הציע למערערת פתרון דומה, כבעניינה של "צ.ד.פ", במגרש השכן (למרות ש"צ.ד.פ" לא הפעילה את אולם האירועים ולוּ ליום אחד). המשמעות היתה שהמערערת צריכה להפסיק את השימוש באולם האירועים באופן מיידי. המערערת סרבה. הוצעה לה ארכה של שלושה חודשים להפסקת השימוש, וגם לזאת סֵרבה. נסיבות עניין "אירוס הגלבוע" שבאיקאה ראשון לציון, לדברי רמ"י, שונות בתכלית. שם שוּוקו המקרקעין במכרז שבוטל בסופו של דבר. על רקע זה אין כל בסיס לטענת ההפליה. רמ"י שבה ושקלה את המדיניות הנוהגת, וכיום שוב לא היתה המערערת מקבלת פטור ממכרז. אין מקום לטענותיה על פגיעה בשוויון, ולוּ מן הטעם שהיא השיגה יתרון בלתי שוויוני. הטלת חיוב על רמ"י לערוך מכרז כפי בקשתה של המערערת, משמעותה היא שכל אחד יוכל לעשות כרצונו, בדומה למה שעשתה המערערת, מבלי לקחת שום סיכון, שהרי אם יבוטל הסכם הפיתוח יוכל לתבוע ולקבל את שווי המבנה. רמ"י ביקשה אפוא, על סמך טענותיה הללו, לדחות את הערעור.

11. אכן, לדעתי, דינו של הערעור להידחות. היטב פסק בית המשפט המחוזי את פִּסקוֹ, לאחר שדן בטענות כולן, מזה ומזה, טענות מקדמיות וטענות לגופו של עניין.

12. בטרם הורֵינו על דחיית הערעור, עשינו כדרך שנעשה בעבר עם המערערת בערכאות הדיוניות, ביקשנו לחתור חתירה לקראתה, לצמצם את נזקיה. שוב לא ראינו לחזור על הצעות קודמות שהמערערת דחתה, אך ניסינו לחסוך לה את תשלום דמי ההריסה, וכן גם למנוע חשש מפני תביעה עתידית כלפיה. הצענו להימנע מהריסת הבניין, כנגד ויתור של רמ"י על תביעה אפשרית נגד המערערת בעילה של עשיית עושר ולא במשפט, ובתנאי שהמערערת לא תשתתף במכרז לשיווק הקרקע והמבנה שעליה. מפאת חשיבות המסר הציבורי, קשה היה לרמ"י להסכים להצעה, אך היתה זו המערערת שחרצה את גורלה של ההצעה לשבט, בסֵרובה לקבְּלהּ.

13. באין פשרה, יקוב הדין את ההר. והדין מורה כי אין עילה כלשהי מתחום המשפט המינהלי להתערב בהחלטת רמ"י, או לשנות מפסיקתו של בית המשפט המחוזי. רמ"י נהגה במערערת במתינוּת. במקום להשתלח ברמ"י, מוטב היה למערערת לנהוג ביושר. במשך 10 שנים הפיקה ממון רב מהפעלת אולם האירועים שלא כדין. סוף דבר מעיד על תחילתו. על פני הדברים נראה כי בעורמה זכתה המערערת לקבל את המגרש בפטור ממכרז, כאשר כּלה ונחרצה עמה עוד מלכתחילה לבנות ולהפעיל אולם אירועים, במקום מפעל לייצור צינורות. בעניין אחר אמרתי: "אין להפוך את היוצרות: תכנון תחילה ובניה אחר כך. אסור שבניה בלתי-חוקית תהא מקדמה על מנת לאלץ בדיעבד את הכשרתה. המסר שצריך להנחיל הוא כי בנייה בלתי-חוקית הריהי כעושר השמור לבעליו לרעתו; עליה להיות לו לרועץ, לא ליתרון" (עע"ם 65/13 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה נ' נאות מזרחי בע"מ (7.7.2013)). לא נקמנות יש כאן מצדה של רמ"י, כטענת המערערת, אלא הבטחת סדרי השלטון והמשפט.

14. המערערת נהגה בעזות פנים, כביכול "לית דין ולית דיין". ב"צפצוף" קולני, נמשך ובוטה, "צִפצפה" המערערת על רמ"י, על בית המשפט, על הציבור. בטענתה כי עוד רבים נוהגים כמותה ומפרים פסקי דין אזרחיים – אלו ואלו בצפצוף מצפצפים – אין כדי להועיל. הטענה לא הוּכחה, ומכל מקום אף אם נפלה תקלה במקום אחר, אין הצדקה להישנותהּ. והעיקר: פעם ופעמיים הוּצע למערערת מתווה דומה לזה שרמ"י נקטה בו במגרש שכן: שיווק המגרש כולל המבנה שהקימה המערערת במכרז שבמסגרתו יחוייב הזוכה לשלם למערערת את שווי המבנה. דא עקא, המערערת דחתה את המתווה שהוצע, וביכּרה להמשיך להפעיל את אולם האירועים, שלא כדין, במשך 10 שנים (כשבמגרש השכן לא הופעל אולם האירועים ולוּ יום אחד). סרבנותה, לאורך כל הדרך, היא בעוכריה. שלטון החוק היה אפוא לבוז. כזאת אין לאפשר, והתגובה צריכה להיות הולמת.

15. אציע אפוא לחברי לדחות את הערעור, וכמו כן לחייב את המערערת לשלם הוצאות ושכ"ט עו"ד לרמ"י בסך של 25,000 ₪.

השופט ח' מלצר:

           אני מסכים.

השופט נ' הנדל:

           אני מסכים.

           הוחלט כאמור בפסק הדין של השופט נעם סולברג.

           ניתן היום, ‏כ"ב בסיון התשע"ה (‏9.6.2015).

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   14029290_O12.doc   עב

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il