אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ניסנוב ואח' נ' אייכן ואח'

ניסנוב ואח' נ' אייכן ואח'

תאריך פרסום : 27/03/2014 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי ירושלים
8711-05-11
23/03/2014
בפני השופט:
רם וינוגרד

- נגד -
התובע:
בכור חי ניסנוב
הנתבע:
1. צבי אייכן
2. שרה אייכן

פסק-דין

פסק דין

התובע והנתבע שכנגד (להלן: "ניסנוב") מכר לנתבעים והתובעים שכנגד (להלן: "אייכן") דירה בבניין שבנה ברחוב סנהדרין 12 בירושלים, בנכס הידוע כגוש 30106 חלקה 87 בירושלים (להלן: "הדירה"). התביעה והתביעה שכנגד עוסקות בטענות של הצדדים בנוגע להפרות של הסכם המכר שנחתם בין הצדדים ביום 13.11.08 (להלן: "החוזה" או "ההסכם"). ניסנוב דרש בכתב התביעה להורות על ביטול ההסכם שנכרת בין הצדדים ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת אייכן, ועתר לחיוב אייכן בתשלום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה וכן בתשלום עבור תוספות שלטענתו בוצעו בדירה לבקשת אייכן. אייכן טוענים שלא הפרו את ההסכם ומתנגדים לביטולו. בכתב התביעה שכנגד טענו אייכן שיש לחייב את ניסנוב לפצות אותם בגין ירידת ערך הדירה בשל בנייתה שלא בהתאם לתוכניות ולא באופן ראוי, בגין דמי שכירות ששילמו בתקופה שהדירה לא נמסרה להם ובשל עוגמת הנפש שנגרמה להם. כן עתרו לחייב את ניסנוב לקיים את התחייבויותיו בנוגע להקמת מרפסת סוכה קדמית ובנוגע להתקן שהיה אמור להקים במרפסת האחורית לצורך בניית סוכה נוספת. הם דרשו כי ניסנוב יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם קבלת משכנתא לצורך ביצוע התשלום, וכי יעביר את הזכויות בדירה על שמם.

לאחר שהוגשו תצהירי העדות הראשית מטעם הצדדים הסכימו הצדדים למינוי מודד ושמאי מטעם בית המשפט לצורך בחינת המחלוקות שביניהם, שעסקו בהקטנת שטח הדירה ובנפקויותיה. גם לאחר שהתקבלו חוות הדעת לא הגיעו הצדדים לעמק השווה, ולפיכך נקבעו מועדים לשמיעת הראיות ולסיכומים. מטעם ניסנוב העידו התובע בעצמו; אחיו של התובע, אריק ניסנוב, שהוא מנהל העבודה בפרויקט; וכן האחראי על הפועלים באתר, צאלח אלעמורי. מטעם אייכן הוגש תצהיר של שני בני הזוג אייכן, ומר אייכן נחקר על האמור בתצהיר. כן העידו מטעמם המתווך אליעזר קרליץ; ויוסף גליק שרכש דירה דומה בפרויקט. השמאי מטעם בית המשפט נחקר על ידי שני הצדדים.

בדיון שהתקיים היום, לאחר שנשמעו העדים כולם וטרם שהחלה שמיעת הסיכומים בעל-פה, הגיעו הצדדים להסכמה, בהמלצת בית המשפט, לפיה ייקבע כי אייכן זכאים לקבל את הדירה בתמורה לתשלום סכום נוסף על זה ששולם על ידם, כאשר שיעור הסכום ייקבע על ידי בית המשפט וכן ייקבע פרק הזמן לתשלום יתרת התמורה ויינתנו הוראות מתאימות לצורך קבלת המשכנתא. לשם כך הסמיכו הצדדים את בית המשפט להכריע בתובענה על דרך הפשרה וללא הנמקה, בהתאם להוראת סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, וזאת לאחר שמשמעות דרך הכרעה זו הוסברה להם במפורט הן על ידי באי-כוחם והן על ידי בית המשפט.

בקליפת האגוז ייאמר כי ניסנוב דרש את ביטול ההסכם על רקע טענתו כי אייכן סירבו לשלם לו חלק ניכר מסכום התמורה בשל טענות לפיהן הדירה שנבנתה בפועל קטנה מזו שהובטחה להם. לטענתו יש בכך כדי להוות הפרה יסודית של ההסכם ולפיכך יש לקבוע שהחוזה בטל. בשל אותה הפרה יסודית דורש ניסנוב כי אייכן ישלמו לו את הפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה, בסכום של 150,000 ₪. כמו כן טוען ניסנוב כי על פי דרישת אייכן הוספו תוספות שונות לדירה בעלות כוללת של 113,569 ₪, ולשיטתו על אייכן לשלם לו גם סכום זה.

אייכן טענו כי בשל סכסוך גבולות עם חלקה שכנה הצר ניסנוב את רוחבה של הדירה, והתוצאה היא כי חדרי המגורים שנבנו בדירה בפועל, השונים במימדיהם מאלה שבתשריט שצורף לחוזה המכר, אינם ראויים עוד לתואר "חדר". בשל המציאות החדשה שנכפתה עליהם נערך מו"מ בין הצדדים, והוסכם כי ימונה שמאי שיקבע מה ירידת הערך של הדירה ומה הסכום שעל אייכן לשלם לניסנוב עבור הדירה לאחר הפחתה מהתמורה המוסכמת. כן טענו שעל אף ההתחייבות בהסכם לא נבנתה מרפסת סוכה במרפסת הקדמית והמרפסת נבנתה כשהיא מקורה במלואה, וכי ניסנוב לא עמד בהתחייבותו גם בנוגע להקמת קונסטרוקציה שתאפשר הקמת סוכה במרפסת האחורית.

כידוע, על בית המשפט הבא להכריע בתובענה על דרך הפשרה לאזן בין שיקולים המבוססים על הדין לשיקולים ראויים אחרים (ע"א 1639/97 אגיאפוליס בע"מ נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דל טרה סנטה, פ"ד נג(1) 337, 350 (1999), להלן: הלכת אגיאפוליס; ע"א 2312/02 דרוק נ' דנציגר, פ"ד נט(6) 421, 428 (2005)). יובהר כי ככלל עניינה של הפשרה אינו אלא בריכוך של הדין המהותי, שהרי "הרעיון הנאצל של פשרה קשור ברגיל לעוגן הדין במובנו הרחב, והוא מהווה ריכוך ועידון שלו כדי להשיג תוצאה ששני הצדדים יוכלו לחיות עמה בתחושה טובה" (רע"א 4044/04 יצחק ועמוס בוקרה קבלנים בע"מ נ' סגל, פ"ד נח(6) 894, 900ד (2004)). פסק דין על דרך הפשרה מאפשר לבית המשפט "למצוא נקודת איזון במתח הקיים לעיתים בין תחושת הצדק לגבי התוצאה הראויה, לבין דרישותיו של הדין" (ע"א 9887/04 מ.ד. נאור בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, מיום 9.3.05, בפסקה 5 לפסק-הדין; על הטעמים הפרקטיים התומכים בהכרעה על דרך הפשרה, הנלווים לתפיסה העקרונית, ראו ע"א 10838/05 זקס נ' קלינגר, מיום 23.3.08, בפסקה 6 לפסק-הדין, והאסמכתאות שנזכרו שם). על כל אלה יש להוסיף כי "לדין – פנים זועפות, לפשרה – פנים שוחקות. הפשרה מאירה פנים לכל המתדיינים, מכבה את אש המחלוקת שביניהם ואינה משאירה גחלים לוחשות העלולות להציתה מחדש. לעומתה, ההכרעה השיפוטית 'מזעיפה', בדרך-כלל, את פניה למי מן המתדיינים, היא סופה המשפטי של המחלוקת, אולם לא בהכרח מכבה את גחליה" (הלכת אגיאפוליס, בעמ' 351; ראו גם יעקב טירקל "אחד לדין ואחד לפשרה" - על פשרה ועל פסק דין על דרך הפשרה" שערי משפט ג (תשס"ב) 13, 23; והשוו, בהקשר הרחב של הפשרה, בע"מ 8769/08 פלוני נ' פלונית, מיום 31.12.08, בפסקאות יב-יג להחלטה).

על רקע קביעות אלה יוכרע הדין גם במקרה דנא. שורשיה של דרך פסיקה זו נטועים במעיין הנצחי של תורת ישראל, וכבר למדונו רבותינו כי "יפה כח פשרה מכח הדין" (תלמוד בבלי, סנהדרין, ה, ב; והשוו מכילתא דרבי שמעון בר יוחאי, פרק יח, פסוק טז); והבהיר הרמב"ם (סנהדרין, פרק כב, ד) "מצוה לומר לבעלי דינים בתחילה בדין אתם רוצים או בפשרה? אם רצו בפשרה - עושין ביניהן פשרה, וכל בית דין שעושין פשרה תמיד הרי זה משובח ועליו נאמר 'משפט שלום שפטו בשעריכם' אי זהו משפט שיש עמו שלום? הוי אומר זה ביצוע, וכן בדוד הוא אומר 'ויהי דוד עושה משפט וצדקה לכל עמו' איזהו משפט שיש עמו צדקה? הוי אומר זהו ביצוע והיא הפשרה". בדומה פסק השולחן ערוך (חושן משפט, סימן יב, סעיף ב) כי "מצווה לומר לבעלי דינים בתחילה: הדין אתם רוצים או הפשרה. אם רצו בפשרה, עושים ביניהם פשרה, וכשם שמוזהר שלא להטות הדין, כך מוזהר שלא יטה הפשרה לאחד יותר מחברו". אף אם קביעות אלה שבהלכה יפות בעיקרן לשלביה המוקדמים של ההתדיינות, הרי שניתן ללמוד מהן לעניין טיבה וכוחה של פשרה.

ככלל, בית משפט המכריע על יסוד הפשרה אינו אמור לנמק את פסק-דינו. קביעה זו מושתתת לא רק על הוראת סעיף 79א לחוק בתי המשפט אלא גם על החשש כי הנמקה תביא דווקא לתוצאה ההפוכה מזו שהסכמת הצדדים מובילה אליה, ותחת שתכבה את אש המחלוקת תביא לחיתוי גחליה (השוו לדוגמא ההערה ברע"א 7111/11 אגמי נ' חי, מיום 31.10.13). לפיכך אסתפק בסקירה קצרה של השיקולים לכאן ולכאן שהביאוני למסקנה האופרטיבית במסגרת פסק-הדין.

ככל שהדברים אמורים בטענה לפיה הפרו אייכן את ההסכם יש לתת אל לב את מכלול ההסכמים שבין הצדדים, ובכלל זה הסכם המכר, הנספח בכתב יד (נ/7), ההסכמה בכתב יד על המתווה לפתרון הבעיות שהתעוררו (נספח 4 לתצהיר אייכן, מיום 1.5.09; וראו גם חותמת הפקס על נ/8) והמסמך בכתב יד מיום 3.5.09 (נספח 5 לתצהיר אייכן). כנגד אלה ניתן להעלות את השאלה אם מכלול הסכמים אלה כיוון גם למצב בו חולפות שנים ארוכות עד להגעה לכלל הסכמה סופית בעניין ההפחתה מהתשלום, והאם פרשנות ראויה של ההתפתחויות אינה מחייבת דרך התנהלות אחרת. לעניין זה יש לבחון אשמו של מי הוביל לחלוף הזמן, תוך מתן תשומת לב גם להימנעות מהגשת חוות-דעת שמאיות ואי מתן אפשרות לאייכן לבדוק את הדירה על ידי שמאי מטעמם, אך גם מתוך אספקלריא של העדר נכונות להפקיד ולו חלק מהסכום בידי ב"כ ניסנוב, ככל שהיה צורך לעשות כן. מובן שלכל אלה השפעה על סוגיית החיוב בפיצוי מוסכם. אשר לשאלת התוספות לדירה, לעניין זה לא הובאו ראיות מטעם ניסנוב, והראיות בנוגע להתנהלות מול גליק מצביעות לכאורה על מסקנה הפוכה (למעט הודאת התובע בעניין שדרוג האסלות). בעניין התביעה שכנגד ניתן משקל גם לנוסח ההתחייבויות שנטל ניסנוב על עצמו במסגרת נ/7, והשאלה אם מדובר בהתחייבות לתוצאה או להשתדלות; הטענות בנוגע למרפסות, ובכלל זה הטענות הסותרות בתצהיר ניסנוב והסבריו בדיון; הפער בין המרפסות בתשריט לבין אלה שנבנו, והשאלה אם מדובר בהטבה שעל אייכן לשלם בגינה; ושאלת טיב ההתחייבות לבניית מרפסת סוכה וטיב ההתחייבות בנוגע לבניית סוכה במזרח הבית, כמו גם סוגיית הכימות הכספי של נושא זה. נבחנו הטענות השונות בנוגע לשטחים שנגרעו משטח הדירה; למפתח הכספי שיש לקבוע למ"ר, גם על רקע הסבריו של השמאי בדיון היום ולנוכח דרכי החישוב האפשריות; ולפחת הפונקציונאלי שקבע השמאי. הסכום שנקבע בסופו של יום מתייחס גם למנגנון העדר ההצמדה עליו הסכימו הצדדים עת מחקו את סעיף 16 לחוזה, את מחיקת ההתייחסות להצמדה בנספח א' להסכם ואת האמור בסעיף ט ל-נ/7, כמו גם לטענות התובע בנוגע לסעיפים אחרים בחוזה ולפרשנותו ל-נ/7. יש בו גם כדי להביא בחשבון טענות אחרות בעניין הצמדת חיובים. הסכום שייקבע להלן בוחן את נקודות הזמן האפשריות השונות להערכת שווי הנכס ואת השאלה אם יש מקום להפחתה בערכים נוכחיים מסכום היסטורי, ואם כן – כיצד יש לבצעה. הוא מביא בחשבון את הגרסאות השונות בנוגע למחיר הדירה, ואת שאלת הדרך בה יחושב החלק היחסי (ובכלל זה את שאלת דרך החישוב המתמטית המתאימה). כן נלקחו בחשבון הטענות בעניין הפחתת שכר דירה, הן על רקע הקביעה החוזית בעניין הפיצוי, הן לנוכח הטענות בעניין שכר הדירה ששילמו התובעים בפועל ושכר הדירה ששילמה משפחת רסיד לניסנוב, והן על רקע השאלה אם אכן יש מקום לפיצוי מלא או חלקי על רקע תהיות שונות הנוגעות לעניין. על כל אלה יש להוסיף את טענות אייכן בנוגע לעגמת הנפש שנגרמה להם, ואת הטענות השונות בעניין הוצאות המשפט הרבות בהן נשאו הצדדים ושכר טרחת עורכי-דינם (לעניין זה יש לזכור כי למעשה נוהלה התובענה עד תומה).

בהתחשב במכלול הטענות והתהיות שנסקרו לעיל, וכן עניינים עובדתיים רבים אחרים המצויים בשולי הדברים, ועל רקע הסוגיות המשפטיות הלא פשוטות המתעוררות בהקשרים הרלבנטיים לכל אלה, הגעתי לכלל מסקנה לפיה לסילוק מלא וסופי של התביעה והתביעה שכנגד ולצורך קבלת הדירה ישלמו אייכן לניסנוב סכום כולל של 480,000 ₪ כיתרת התמורה עבור הדירה. הסכום הוא נכון ליום מתן פסק-הדין. סכום זה מביא בחשבון את כל טענות הצדדים, ובכלל זה הטענות בנוגע להוצאות המשפט ולשכר טרחת עורכי-הדין, אף שאלה חושבו על הצד המתון מעט, כמקובל בפסיקה בדרך מעין זו.

הסכום ישולם לניסנוב עד ליום ח' בתמוז התשע"ד (6.7.2014), וכנגד תשלומו תימסר הדירה לאייכן. הסכום שנקבע לעיל (480,000 ₪) לא ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום 6.7.14. אם יעלה בידי אייכן לגייס את התשלום במועד מוקדם יותר יודיע על כך לניסנוב והדירה תימסר לו בתוך שלושה ימי עבודה ממועד ההודעה, בכפוף לכך שהתשלום יבוצע עד למועד המסירה. על המסירה יחולו הוראות סעיפים 6 ו-7 להסכם המכר.

אם אייכן לא ישלמו את יתרת התמורה שנקבעה לעיל עד למועד שנקבע, ייחשב הדבר כויתור של אייכן על הדירה. במקרה זה החוזה יבוטל, הערת האזהרה שנרשמה לטובת אייכן תימחק, וניסנוב ישלם לאייכן סכום של 500,000 ₪ נכון להיום לסילוק כל הטענות בעניין ההסכם.

כדי לאפשר לאייכן לרשום משכנתא על הדירה יחתום ניסנוב בתוך שלושה ימי עבודה על כל מסמך שיידרש לחתום עליו לצורך הסרת המשכנתא הרובצת על הדירה ולצורך רישום משכנתא לטובת אייכן. במקביל ימציא ניסנוב לבאי-כוחו של אייכן עד ליום 1.4.14 יפוי כח בלתי חוזר על שמם של עו"ד גיא לוסקי ועו"ד אשר ברק, המסמיך אותם לבצע כל פעולה לצורך הסרת המשכנתא הרשומה על הדירה ולצורך רישום משכנתא על שמם של אייכן. באי-כוחם של אייכן יהיו רשאים לעשות שימוש ביפוי כח זה לביצוע כל פעולה הנחוצה לצורך הסרת המשכנתא ורישום המשכנתא הנ"ל אם ניסנוב לא ימציא בתוך שלושה ימי עבודה ולו חתימה אחת מאלה שיידרש לחתום.

מובן כי על ניסנוב לקיים את כל התחייבויותיו האחרות על פי הסכם המכר, ובכלל זה לדאוג לכך שזכויות אייכן בדירה יירשמו על שמם בלשכת רישום המקרקעין.

בשולי הדברים אשוב ואבהיר כי במתן פסק-דין זה הנחיתי עצמי על ידי הכלל לפיו פסק-הדין "על דרך הפשרה" אינו אלא בבואה מרוככת קמעא של פסק-הדין שהיה ניתן לגופו של עניין. בפרט כך הם פני הדברים שעה שבית המשפט שמע את הראיות עד תומן, התרשם מהעדים ומהמסמכים וגיבש דעה במרבית הסוגיות העומדות על הפרק.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"א אדר ב תשע"ד, 23 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ