אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> נדחה ערעור על החלטה לחייב אגודה שיתופית במס שבח על מכירת בתים בתחומה

נדחה ערעור על החלטה לחייב אגודה שיתופית במס שבח על מכירת בתים בתחומה

תאריך פרסום : 13/08/2006 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
1002-05
13/08/2006
בפני השופט:
1. הנשיא א' ברק
2. א' א' לוי
3. א' חיות


- נגד -
התובע:
מזור - מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ
עו"ד דן אבישר
עו"ד אלון צדיק
הנתבע:
מנהל מיסוי מקרקעין - אזור רחובות
עו"ד יריב אבן חיים
פסק-דין

השופטת א' חיות:

כללי

           ערעור על החלטתה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט בדימוס ע' זמיר וחברי הוועדה ד' מרגליות וצ' פרידמן) (להלן: ועדת הערר) מיום 2.12.2004, שאימצה את החלטת המשיב לפיה חויבה המערערת במס שבח על מכירת בתים בתחומה.

העובדות

1.        המערערת, אגודה שיתופית רשומה, מאגדת חלק מתושבי המושב השיתופי מזור (להלן: המערערת). המערערת הינה בעלת זכויות במקרקעין הכלולים בתחומי המושב מכוח חוזה שכירות בינה ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) המתחדש מדי שלוש שנים (להלן: חוזה המשבצת). מתוקף זכויותיה אלה התקשרה המערערת במהלך השנים 1998 - 2000 בשבעה חוזים שונים לפיהם מכרה בתי מגורים ומגרשים בשטח המושב לרוכשים שונים (להלן: עסקאות המכר). במסגרת הדיווח על עסקאות המכר למשיב עתרה המערערת לקבלת פטור ממס שבח לפי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין וטענה כי מדובר במכירת זכות במקרקעין על ידי רשות מקומית. את טענתה זו ביססה המערערת, בין היתר, על הוראת סעיף 91(א) לצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958 (להלן: צו המועצות המקומיות) הקובעת את עקרון זהות הוועדים לפיו מכהנים חברי ועד ההנהלה של האגודה השיתופית גם כחברי הוועד המקומי של היישוב השיתופי (להלן: הוועד המקומי). עוד טענה המערערת כי תמורת המכירות שימשה אותה לצורך השקעה בתשתיות ובפיתוח בתחומי המושב, לרווחת תושביו כולם. המשיב דחה את טענות המערערת. בקשותיה של המערערת לפטור ממס שבח בגין עסקאות המכר נדחו והשגות שהגישה המערערת בעניין זה נדחו אף הן. בעקבות כך הגישה המערערת לוועדת הערר שבעה עררים, ערר לכל עסקה, שהדיון בהם אוחד בשל השאלה המשותפת שהם מעלים.  

ההליכים בפני ועדת הערר והחלטתה

2.        בהסכמת הצדדים קבעה ועדת הערר בהחלטתה מיום 9.11.2003 כי:

אין  צורך בהשמעת ראיות, מאחר והשאלה האחת והיחידה העומדת בפנינו היא האם - מבחינת החוק - נחשב המוכר / המוכרת בכל שבעת התיקים המאוחדים כ"רשות מקומית" אם לאו, ועל כך יפול דבר.

בהתאם הוסיפה הוועדה והורתה על הגשת סיכומים בכתב במחלוקת המשפטית שהוצבה. עם קבלת הסיכומים החליטה הוועדה מיוזמתה ביום 22.4.2004, כי עולה בכל זאת שאלה עובדתית המצריכה שמיעת ראיות "בדבר זהותו המדויקת של מוכר הקרקע האם הוא תחת כובע של אגודה שיתופית או תחת כובע של 'ועד מקומי'".  ביום 14.10.2004 קיימה, אפוא, ועדת הערר ישיבת הוכחות בעניין זה ובה העיד מר אילן קופרשטיין ששימש במועדים הרלוונטיים כיושב ראש ועד ההנהלה של המערערת וכן כיושב ראש הוועד המקומי של המושב, על פי עקרון זהות הוועדים הנזכר לעיל. כמו כן העיד באותו שלב מטעם המערערת רו"ח שמשון מנורי, שהציג עצמו כ"מנהל החשבונות של כל הפונקציות במושב מזור".

3.        לאחר הגשת סיכומים משלימים ניתנה ביום 2.12.2004 החלטת ועדת הערר, אשר אימצה כאמור את עמדת המשיב וקבעה כי אין מקום לפטור את עסקאות המכר מתשלום מס שבח. בדחותה את העררים קבעה הוועדה מפי עו"ד מרגליות כי נטל השכנוע בדבר התקיימות תנאי הפטור על פי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין מוטל על המערערת. עוד קבעה הוועדה שהמערערת לא הצליחה להוכיח כי פעלה בעסקאות המכר או באיזו מהן בפונקציה המוניציפאלית שלה כוועד מקומי, וכלשון חבר הוועדה עו"ד דן מרגליות:

האם הוכיח העורר כי פעל בכובעו השלטוני - כוועד מקומי ולא בכובעו הכלכלי - עסקי כאגודה שיתופית בעת מכירת המקרקעין לצדדים שלישיים? לעניות דעתי, התשובה היא שלילית!

הוועדה ציינה בהקשר זה כי המערערת ולא הוועד המקומי היא שהתקשרה בעסקאות המכר הנדונות. הוועדה אף הפנתה לעדות קופרשטיין שהודה כי הזכויות במקרקעין נשוא עסקאות המכר היו בבעלות המערערת "בכובעה" הכלכלי-עסקי, כפי העולה  מחוזה המשבצת. חיזוק למסקנה זו מצאה הוועדה בכך שעסקאות המכר נדונו ואושרו באסיפה הכללית של המערערת והדבר מעיד כי אין מדובר בעסקאות "מוניציפאליות" שנעשו על ידי הוועד המקומי, שכן כשליש בלבד מתושבי המושב הינם חברי האגודה המערערת הזכאים להשתתף באסיפה הכללית. חיזוק נוסף למסקנה שאליה הגיעה מצאה הוועדה בכך שהמערערת לא הציגה ראיה כלשהי המעידה על דיווח למועצה האזורית או על אישור שניתן מטעמה לעסקאות המכר, כנדרש בסעיף 135(א) לצו המועצות המקומיות מקום שבו מבצע הוועד המקומי מכירה של זכויות במקרקעין. אשר לטענת המערערת לפיה שימשה התמורה שנתקבלה מעסקאות המכר למימון עבודות תשתית מוניציפאליות בשטח המושב, קבעה הוועדה כי גם אם כך הדבר אין מדובר ב"מכירת זכות במקרקעין על ידי רשות מקומית" כדרישת סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין ועל כן אין תחולה לפטור הניתן לפיו. הוועדה אף העלתה ספקות לגבי טענה זו ברמה העובדתית בציינה כי הוצגו ראיות המעידות שהשתתפותם של חברי האגודה בלבד היא שמומנה מתוך תמורת העסקאות ואילו תושבי המושב שאינם חברי האגודה המערערת נדרשו לשלם עבור אותן תשתיות מכיסם. חבר הוועדה השופט בדימוס עמוס זמיר הצטרף לתוצאה שאליה הגיע עו"ד מרגליות וכמוהו גם רו"ח פרידמן אשר הוסיף וציין לעניין השימוש שעשתה המערערת לטענתה בתמורת עסקאות המכר כי אף אם אכן נעשה שימוש באותה תמורה לצורך פיתוח תשתיות מוניציפאליות לא ניתן לראות בכך עיתוק מקור הכנסה אלא שימוש בהכנסה שהפיקה המערערת. על כן אין בטענה זו, אפילו היתה מוכחת, להעביר לוועד המקומי את החבות במס וכתוצאה נלווית להחיל על עסקאות המכר את הפטור שבסעיף 72 לחוק מיסוי המקרקעין. רו"ח פרידמן ציין עוד כי:

העורר יכל לבצע את העסקה באופן שונה, במתווה דו שלבי, במסגרתו הוא היה מוכר את הנכסים ללא תמורה לועד המקומי בפטור ממס שבח לפי סעיף 60 לחוק מיסוי מקרקעין (כאשר על עסקת הרכישה עשוי היה להיות מוטל מס רכישה מופחת על פי סעיף 8 לתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה), תשל"ה - 1974), והועד המקומי, בכובעו כרשות מוניציפלית של הישוב מזור, היה מוכר בתורו את הנכס לרוכשים, תוך ניצול הפטור ממס שבח המוקנה למכירה על ידי רשות מקומית בסעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין.

אלא מאי, שומה עלינו לבחון את העסקאות על פי מערכת ההסכמים כפי שנערכה על ידי הצדדים ולא על פי מתווים אחרים לביצוע אותה עסקה, שתוצאות המס הנובעות מהן עדיפות לעורר - מתווים שלפיהם היה פועל העורר לו כלכל את צעדיו כהלכה.

מתווה אפשרי זה לביצוע עסקאות המכר העובר דרך סעיף 60 לחוק מיסוי מקרקעין הוזכר גם על ידי עו"ד מרגליות בחוות דעתו.

           מכאן הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים

4.        המערערת טוענת כי הוועדה שגתה בהתעלמה מעדותו של רו"ח מנורי, שהינו איש מקצוע אובייקטיבי, אשר העיד מתוך ידיעתו האישית כי כל שבעה הבתים נמכרו על ידי הוועד המקומי ולא על ידה כאגודה שיתופית. לטענת המערערת שגתה הוועדה בכך שלא יישמה במקרה הנדון את ההלכה שנקבעה בע"א 569/81 מנהל מס ערך מוסף נ' אביגדור מושב עובדים, פ"ד לט(1) 738 (1985) (להלן: פרשת אביגדור) לגבי מעמדה המיוחד של אגודה שיתופית המאגדת מושב שיתופי ולגבי כפל התפקידים - העסקי והציבורי - המוטלים על ועד ההנהלה באגודה שיתופית בהיותו גם הוועד המקומי של הישוב. המערערת טוענת כי אף שפרשת אביגדור נוגעת לסוגיה של ניכוי מס תשומות על פי חוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975 (להלן: חוק מס ערך מוסף), הקביעות באותה פרשה הן קביעות עקרוניות ויש להחילן גם בכל הנוגע לתחולתו של הפטור שבסעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין. המערערת מדגישה כי ברשויות מקומיות כגון עיריות או מועצות מקומיות להבדיל מקיבוצים וממושבים שיתופיים המאוגדים כאגודות שיתופיות, קיים גוף משפטי אחד הממלא את כל הפונקציות של הרשות המקומית. לעומת זאת במושבים שיתופיים ובהם המושב מזור, נחלקים בפועל תפקידיה הציבוריים של הרשות המקומית בין הוועד המקומי המספק שירותים מוניציפאליים ובין האגודה השיתופית שהינה בעלת הזכויות ברכושה של הרשות. טוענת המערערת כי נוכח מצב דברים זה ועל מנת למנוע אפליה, אין לייחס משקל מכריע לעובדה שהמוכרת הפורמאלית היא האגודה השיתופית ולא הוועד המקומי, לצורך הפטור ממס שבח על פי סעיף 72 לחוק מיסוי מקרקעין. לטענתה יש לבחון, כפי שבחן בית המשפט בפרשת אביגדור, מהו התפקיד שמילאה האגודה השיתופית בפועל - ציבורי-מוניציפאלי או כלכלי-עסקי - בעת שביצעה את העסקה. המערערת שבה ומדגישה כי במקרה דנן בוצעו עסקאות המכר לצורך מימון עבודות פיתוח ותשתית ציבוריות בתחום המושב, באמצעות התמורה שהתקבלה, והיא סבורה כי ועדת הערר קיבלה טענה עובדתית זו. מכל מקום, כך מדגישה המערערת, לו היה מתנהל בפני ועדת הערר הליך ממצה של שמיעת ראיות (ולא הליך מקוצר ומאוחר שהתקיים ביוזמת הוועדה לאחר הגשת הסיכומים), היה בידה להוכיח עובדה זו ולהפריך את טענת המשיב כאילו נעשתה אבחנה לעניין מימון עלויות הפיתוח והתשתית בין חברי האגודה לבין תושבי המושב שאינם חברי אגודה.

           עוד טוענת המערערת כי הסתמכה לעניין הפטור ממס שבח על פטור ממס הכנסה שניתן לה ביום 3.12.1998 לפי סעיף 9(2) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן: פקודת מס הכנסה), לגבי מכירה קודמת (משנת 1996) של שני בתים במושב באותה מתכונת.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ