אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> מ.י. בית בארץ בע"מ ואח' נ' בן טולילה ואח'

מ.י. בית בארץ בע"מ ואח' נ' בן טולילה ואח'

תאריך פרסום : 23/09/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
4673-05-13
15/09/2013
בפני השופט:
חנה פלינר

- נגד -
התובע:
1. מ.י. בית בארץ בע"מ
2. צדיקה מוניק

הנתבע:
1. ג'ררד בן טולילה
2. פרוייקט נ"ב 8 בע"מ

החלטה

1. מונחת לפניי בקשה לסילוק התביעה על הסף בשל העדר יריבות והעדר עילה.

2. המדובר בתובענה לתשלום דמי תיווך בסך 982,488 ₪ שהגישו חב' מ.י. בית הארץ בע"מ והגב' מוניק צדיקה (להלן: "בית הארץ" ו-"צדיקה" בהתאמה; יקראו יחד להלן: "התובעות"/ "המשיבות") כנגד מר ג'ררד בן טולילה וחברת פרויקט נ.ב 8 בע"מ (להלן: "בן טולילה" ו-"נ.ב" בהתאמה, יקראו יחד להלן: "הנתבעים"/ "המבקשים"). על פי כתב התביעה בתמצית, ביום 9.11.2011 התקשר בן טולילה עם המשיבות בהסכם לקבלת שירותי תיווך לצורך רכישת מספר מבנים באזור נחלת בנימין בת"א בניהם בניין בן שלוש קומות המצוי ברח' נחלת בנימין 8 הידוע כ"בית התמר". על פי הסכם התיווך, התחייב בן טולילה בין היתר לשלם למשיבות דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ מסכום העסקה הכולל. צדיקה הציגה לבן טולילה מספר מבנים ובניהם בית התמר. לאור התעניינותו הפגישה בינו לבין מר ג'ררד בוקובזה, בעל האופציה לרכישת המבנים שחיפש שותף עסקי לצורך הרכישה (להלן: "בוקובזה"). בין השניים נכרת הסכם לביצוע משותף של עסקה לרכישת בית התמר. נוכח מועד פקיעת האופציות הוסכם ע"י השניים כי הזכויות בבית התמר תרכשנה על ידם באמצעות נ.ב אשר היתה באותה התקופה בבעלות בוקובזה וכן יפעלו להארכת תוקפן של האופציות לרכישת מבנים נוספים. על פי ההסכם, הבעלות במניות נ.ב תירשם על שם בן טולילה או מי מטעמו והאופציות לרכישת שאר המבנים תרשמנה על שם בוקובזה. ביום 24.4.2012 נחתם הסכם מכר לרכישת בית התמר בין נ.ב לחברת דימרי תמורת הסך 35,650,000 ₪ בתוספת מע"מ, מכאן התביעה לתשלום דמי תיווך.

עיקר טענות המבקשים בבקשה

3. לטענת המבקשים, יש לסלק את התביעה בשל העדר יריבות שכן הסכם התיווך שצורף הינו מסמך אחיד בתוכנו אליו הוכנסו פרטי בן טולילה ללא הפניה למי מהמשיבות. השם היחיד המופיע בהסכם הוא גורם עלום בשם "M Y REAL ESTATE" שאינו אחת מהמשיבות. בית הארץ אינה מוזכרת לא בשמה, לא במס' החברה שלה ולא בשום סימן מזהה אחר. ההסכם גם אינו מופנה לצדיקה.

4. יש לסלק את התביעה בשל העדר עילה. כתב התביעה מתבסס על חוק המתווכים, חוק החוזים ודיני עשיית עושר ולא במשפט. על פי הדין, אין להכיר בתביעה לתשלום דמי תיווך מכח עילות תביעה שאינן לפי חוק המתווכים ובפרט עילות מדיני חוזים ומדיני עשיית עושר. גם לגופו של עניין אין למבקשות עילה מכח דינים אלו. הטענה בגין עשיית עושר אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם הטענות החוזיות ועם הטענות בעניין חוק המתווכים נוכח סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979.

5. למשיבות אין עילת תביעה מכח חוק המתווכים שכן התביעה אינה עומדת בתנאים הקוגנטים שמעמיד החוק. כך, התביעה אינה עומדת בדרישות המצטברות של סעיף 14(א) לחוק המתווכים לזכאות לדמי תיווך: לבית הארץ אין רישיון לעסוק בתיווך כך גם לבעלי הזכויות בה על פי נסח מרשם החברות ולגורם העלום המוזכר לעיל. כאשר הסכם התיווך עליו מתבססת תביעה לתשלום דמי תיווך מופנית כלפי תאגיד שאין לו רישיון תיווך לא תקום עילת תביעה. הדבר נכון גם במקרה בו התאגיד משמש מסגרת ארגונית עבור מי שיש בידו רישיון תיווך ונטען כי סיפק שירותי תיווך בעצמו. על כן ההסכם בטל (בהקשר זה מצטטות המשיבות את ע"א 2178/02 אזרעי נ' בושרי וכן ת"א 2108/03 בהט נ' זילברברג). יתרה מזאת, לבית הארץ אסור היה להציע שירותי תיווך והסכם התיווך שנכרת עימה, ככל שנכרת, מנוגד לחוק אף באיסור פלילי. לגבי צדיקה, ההסכם אינו מופנה כלפיה והיא אינה מצוינת בו כמי שמתבקשת לתת או מסכימה לתת שירותי תיווך. צדיקה אינה בעלת זכויות בבית הארץ ולכל היותר הועסקה בה. לא יתכן שגם תאגיד וגם מתווך המועסק בשירותיו יהיו זכאים לתבוע יחד דמי תיווך בגין אותה עסקה.

6. התביעה גם אינה עומדת בדרישת סעיף 9(א) לחוק המתווכים ותקנות המתווכים המונות את הפירוט הנדרש בהסכם תיווך. אין בהסכם אזכור של מחיר העסקה המבוקשת; אין בהסכם את פרטי המתווך וגם אין פירוט של סוג העסקה המבוקשת (מכירה, רכישה או שכירות) – פגמים אלה לא ניתנים להשלמה ולריפוי; ההסכם ספוג בחד צדדיות וחוסר סבירות המעידים כי אין בו כדי להעיד על גמירות דעת וכוונה של המבקשים לצרוך שירותי תיווך על פיו.

7.עוד נטען בבקשה כי המשיבות לא היוו את "גורם יעיל" לקשירת העסקה. המשיבות לא הפגישו את המבקשים עם בעלי הזכויות בנכס. דובר לכל היותר על עסקאות שונות ופעולתן הזניחה של המשיבות, ככל שהיו, לא היוו גורם סיבתי כלשהו בעסקה לרכישת הנכס ודאי שלא גורם יעיל. בין המבקשים או מי מהם מעולם לא נערכה עסקה בזכות במקרקעין לא בקשר לנכס ולא בכלל. המשיבות טוענות בכתב התביעה שבין בוקובזה למבקש נכרת הסכם בעל פה ל"ביצוע משותף" של רכישה כלשהי אלא שביצוע כזה מעולם לא התרחש וגם המשיבות לא טוענות אחרת. מה גם ולפי סעיף 8 לחוק המקרקעין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ומסמך כזה אין גם לשיטת המשיבות בכתב התביעה. לפיכך, משאין הסכם מחייב הרי שאין זכאות לדמי תיווך. רכישת בית התמר נעשתה ביום 24.4.2012 ע"י פרויקט נ.נ מחברת י.ח דמרי בניה ופיתוח בע"מ, בעלת הזכויות היחידה במקרקעין ובוקובזה לא היה צד לה. מה גם ועל פי כתב התביעה לבוקובזה לא היו כל זכויות במקרקעין ולכן לא ניתן היה לכרות כל הסכם במקרקעין. המשיבות לא תרמו דבר להתקשרות עם דמרי. בעת רכישת בית התמר האופציה של בוקובזה במקרקעין פקעה ולא היו לו כל זכויות במקרקעין. אף אם תצלחנה המשיבות להוכיח כי בהפגשה בין בוקובזה למבקשים פתחו הן בשרשרת סיבתית שהסתיימה ברכישת בית התמר ע"י המבקשים עדיין אין בכך להפכן לגורם יעיל כדרישת החוק.

עיקר טענות המשיבות בתגובה

8. מנגד טוענות המשיבות כי אין מדובר במקרה קיצוני המצדיק סילוק על הסף. ההפך, אם תוכחנה הטענות העובדתיות בכתב התביעה ניתן יהא להסיק שהמשיבות זכאיות לקבלת הסעד הכספי המבוקש. הטענות העובדתיות שנטענו בבקשה לרבות לעניין ה"גורם היעיל" לא נתמכו בתצהיר; טענות המבקשים בבקשה הינן טענות הגנה אשר הכרעה עניינית בהן מקומה בתום שמיעת התובענה.

9. צדיקה הינה בעלת רישיון תיווך במקרקעין ועוסקת במקצוע באמצעות בית הארץ בה משמשת כמנהלת. טופס ההזמנה בכתב נושא בכותרת את שמה המסחרי של בית הארץ בלועזית ובתחתית פרטי צדיקה (שם, מס' רישיון, פרטי התקשרות). צדיקה היא זו שביצעה את פעולת התיווך. על פי כתב התביעה בן טולילה קרא את טופס ההזמנה וכן הוסבר לו תוכנו, הבין אותו לרבות את זהות נותנת שירותי התיווך ותשלום דמי התיווך, חתם על טופס ההזמנה לפני צדיקה, מסר כרטיס ביקור ובו פרטיו האישיים ומסר את פרטי נציגו בארץ.

10. המשיבות הודפות את הטענה להעדר עילה מכח חוק המתווכים. לשיטתן, התנאים המנויים בסעיף 14(א) התקיימו. צדיקה בעלת רישיון תיווך, כאמור, בן טולילה חתם על טופס ההזמנה והבין את תוכנו וצדיקה היוותה הגורם היעיל. הפגמים הפורמליים הנטענים הינם זניחים לאור נסיבות המקרה.

11. לטענת המשיבות קיימת פסיקה עדכנית יותר מזו שהביאו המבקשים בבקשתם שלפיה ניתן ששירותי תיווך ינתנו באמצעות תאגיד ובלבד שפעולת התיווך תעשה ע"י מתווך בעל רישיון (ע"א 3455/06 דה כהן בע"מ נ' אלון עמרם); לאחרונה החלה בפסיקה מגמה של ריכוך בפירוש ויישום הוראות חוק המתווכים (ראו פסקי הדין בסעיף 22 לתגובה); זאת ועוד, הנסיבות בענייננו שונות מהנסיבות שתוארו בפסה"ד בעניין אזרעי, שהובא ע"י המבקשים. מעבר לכך שנקבע בו שהשאלה אם תאגיד יכול לעסוק בתיווך הושארה בצריך עיון, בענייננו פרטי צדיקה פורטו על גבי ההזמנה למתן שירותי תיווך. גם הנסיבות בפסה"ד בעניין בהט שונות מענייננו שכן שם לא היתה מחלוקת שהתובע לא שימש מתווך בעסקה, הוא לא היה צד להסכם ואף במועד חתימת ההסכם לא היה לו רישיון תיווך.

12. דרישת ציון פרטים בהסכם התיווך הינה מהותית אך המגמה העולה מהפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל הפרטים הנקובים בתקנות המתווכים (ראו פסקי הדין המובאים בסעיף 29). מכתב התביעה עולה כי בן טולילה ידע הן את סוג העסקה, רכישת נכס, והן את המחיר המשוער של הנכס המוצע. בנסיבות העניין נהיר כי בן טולילה שהינו איש עסקים בעל ניסיון בתחום המקרקעין אינו "צד חלש" בהתקשרות בינו לבין המשיבות. נסיבות פסקי הדין שהובאו ע"י המבקשים שונות בתכלית מהנסיבות בענייננו.

13. על פי הפסיקה מתווך יחשב גורם יעיל כאשר קיים קשר סיבתי בין ביצוע העסקה לבין פעולותיו. הפסיקה שמה דגש על יעילות הפעולות ולא על ריבויין. על פי כתב התביעה, קיים קשר סיבתי ישיר והכרחי בין פעולות התיווך של המשיבות לבין מימוש העסקה (ראו פירוט בסעיף 35 לתגובה). פעולות התיווך שביצעה צדיקה בין בוקובזה למבקש נשאו פרי והביאו להתקשרות העסקית בניהם במסגרתה נרכש בית תמר. בתגובה לטענת המבקשים שלפיה אין קרבה בין העסקה לבין ההצעה המקורית, טוענות המשיבות שבן טולילה התקשר עם בוקובזה בהסכם מחייב לשיתוף פעולה עסקי שמטרתו לרכוש מס' מבנים לרבות בית התמר. וכראיה, עובר לביצוע העסקה נ.ב, באמצעותה רכש בן טולילה את בית התמר, היתה בבעלות בוקובזה. האופציה לרכישת בית התמר פקעה כחודש לפני ביצוע העסקה אך העסקה יצאה אל הפועל נוכח מו"מ שהתנהל ע"י בוקובזה בעניין הארכת האופציה ומחיר העסקה. מכאן, לא ניתן לנתק את הקשר בין רכישת בית התמר באמצעות נ.ב רק בשל פקיעת האופציה ולא ניתן לנתק את הקשר בין ביצוע העסקה לפעולת התיווך; משהוכחה התקיימות התנאים המנויים בסעיף 14(א) לחוק המתווכים הרי שמתגבשות גם העילות לפי חוק החוזים ודיני עשיית עושר ולא במשפט.

עיקר טענות המבקשים בתשובה לתגובה

14. לא צורף תצהיר מאחר ומדובר בטענות משפטיות או טענות שעלו בכתב התביעה. אף המשיבות בעצמן לא צירפו תצהיר; חוק המתווכים הינו חוק קוגנטי אשר אין להתנות עליו ואין לאפשר שום חריגה מהוראותיו או ריכוך בהקפדה על דרישותיו. המבקשים מפנים לע"א 2232/08 דורון נ' גרשי וטוענים כי אי קיום איזו מהוראות חוק המתווכים או תקנות המתווכים תשלול זכאות לדמי תיווך. אין להכיר בגישה מרוככת לדרישות אלו ואין לסטות כהוא זה מההוראות החקוקות. אין ללמוד אנלוגיה מהדין בקשר לדרישת הכתב במקרקעין. בהקשר זה, מפנים המבקשים לפסיקה נוספת (ראו סעיף 20).

15. בענייננו, לא מדובר במצב בו סיכויי התביעה קלושים אלא בתביעה נעדרת עילה כך שגם אם תתקבל גרסתן העובדתית של המשיבות עדיין יהא צורך בדחיית התביעה בשל אי עמידה בכל הוראותיו הקוגנטיות של חוק המתווכים.

16. לשיטתם, ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קראון הייטס שצוטט ע"י המשיבות אינו מסייע להן ואף מחזק עוד יותר את טענת המבקשים וחיזוק המסקנה כי יש לדחות את התובענה על הסף. כמו כן, נסיבות העניין שם שונות מענייננו ולא ניתן לגזור גזירה שווה (ראו את הנימוקים בסעיף 32).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ