אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> מ.ז. לוי חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל

מ.ז. לוי חברה לבניין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל

תאריך פרסום : 19/02/2012 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום תל אביב - יפו
45180-03
15/02/2012
בפני השופט:
יאיר דלוגין

- נגד -
התובע:
מ.ז. לוי חברה לבניין בע"מ ע"י עו"ד דוד כהן
הנתבע:
מנהל מקרקעי ישראל ע"י עו"ד ד. קמחי מפרקליטות מחוז ת"א-אזרחי
פסק-דין

פסק דין

לפניי תביעה כספית ע"ס 1,200,650 ₪ להשבת דמי היתר שגבה הנתבע מאת התובעת.

רקע

החלקה המדוברת, רכישת התובעת את הזכויות בה והשתלשלות העניינים עד הגשת התביעה

עסקינן בחלקה בשטח של 534 מ"ר בחולון, אשר הנתבע ("המינהל") החכיר בשנת 1955 לשיכון ותיקים בקרית העבודה אגודה שיתופית בע"מ. החלקה הוחכרה לאגודה לתקופת חכירה של 49 שנה (עד יום 31.12.99), עם אפשרות לתקופת חכירה נוספת של 49 שנה. במקביל, האגודה החכירה מחצית מהחלקה, בחכירת משנה למשפחת זילברמן ("מגרש א'"), אשר בשנת 1986 העבירה זכויותיה ליוסף אלוני ואת המחצית השנייה של החלקה ("מגרש ב'") החכירה האגודה לגב' עדנה הולצאפל. בין האגודה לחוכרי המשנה נחתמו חוזי חכירת משנה לתקופות חכירה זהות לזו שבחוזה החכירה הראשי של האגודה מול המינהל.

בשנת 1997, רכשה התובעת את זכויות החכירה בשני המגרשים מחוכרי המשנה האמורים. עם אלוני בוצעה עסקת מכר ועם הולצאפל עסקת קומבינציה. בעת רכישת המגרש, היו בנויים עליו שתי יחידות דיור בבניה נמוכה הצמודות אחת לשנייה, יחידה אחת על כל מגרש. התובעת רכשה את שני המגרשים לצורך הקמת בניין רב קומות ובמטרה לנצל בכך את מלוא זכויות הבנייה, שהיו קיימות אז על החלקה, לפי תכנית בנין העיר שחלה על החלקה בזמנו.

בסמוך לאחר רכישת המגרשים, שילמה התובעת, במסגרת מבצע היוון של המינהל, דמי היוון בשיעור 3.75% ("דמי היוון שבמבצע") מערך הקרקע, זאת בגין יתרת דמי החכירה השנתיים, שטרם שולמו ושהיו אמורים היו להיות משולמים עד תם תקופת החכירה, לגבי הבנייה הקיימת בשני המגרשים. בחודש יוני 1998 חתמה התובעת על חוזה חכירה חדש מול המינהל ביחס למגרש א', תוך כך שבוטלו הן חוזה החכירה הראשי של האגודה עם המנהל והן חוזה חכירת המשנה של אלוני עם המינהל. בחודש מרץ 1999 אישר המינהל את בקשת התובעת לניצול מלוא זכויות הבנייה על המגרש ולבנות עליו בניין רב קומות בן 10 יחידות דיור. המינהל התנה את אישור העסקה בתשלום דמי היתר בשיעור 51% מערך הקרקע, כשוויה לפי זכויות הבנייה שמבוקש לממש כאמור, בניכוי ערך הקרקע לשתי היחידות שכבר היו בנויות עליו (ערך הקרקע האמור יקרא להלן בפסק הדין גם "תוספת הבנייה").

התובעת שילמה את דמי ההיתר בסך של 943,264 ₪ (כולל מע"מ). בחודש אוגוסט 1999, נחתם הסכם פיתוח בין התובעת ולבין המינהל, בו פורטו חלוקת הזכויות בין התובעת והולצאפל לפי עסקת הקומבינציה. התובעת השלימה את בניית הבניין בשנת 2002 לערך, תוך מכירת כל יחידות הדיור שהוקצו לה לפי עסקת הקומבינציה עם הולצאפל, לרוכשים שונים. בשלב זה, שילמה התובעת תוספת דמי היתר בסך של 59,601 ₪ (כולל מע"מ) וזאת בגין שומה חדשה שנערכה על ידי המינהל, עת הסתבר לו כי התובעת חילקה את הבניין ואת שטח הבנייה שהוקצה לה לפי היתר הבניה ל-12 יח' דיור, במקום 10 יח' כהצהרתה בפניו במקור.

הגשת התביעה ותמצית טיעוני הצדדים

בשנת 2003 הגישה התובעת התביעה דנא, בה עתרה היא להשבת דמי ההיתר ששולמו כאמור לעיל ואשר מגיעים לסך של 1,200,650 ₪, וזאת ולאחר הוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ועד הגשת התביעה ולאחר ניכוי 100,000 ₪ החזר שקיבלה התובעת בגין תשלום היטל השבחה.

טענת התובעת בקליפת האגוז הייתה כי המינהל לא היה רשאי כלל לגבות ממנה דמי היתר בגין שינוי הניצול של הזכויות במגרש משתי יחידות ל-12 יחידות, שכן לפי חוזה החכירה הראשי המקורי וחוזי חכירת המשנה, נקבע כי במקרה של תוספת יחידות, יהא המינהל רשאי לגבות אך ורק דמי חכירה שנתיים ("דח"ש") בשיעור 4% מערך הנכסים המוחכרים לפי ההערכה החדשה. התובעת טענה כי המינהל לא היה רשאי להרע מצבה לעומת זכויותיה לפי חוזי החכירה הנ"ל, אשר הפכה היא צד להם עם רכישת זכויות החוכרים במגרשים.

באותה נשימה, טענה התובעת כי תשלום דמי ההיוון שבמבצע, ששולם על ידה בזמנו, כלל תשלום עבור מלוא אפשרויות הניצול של זכויות הבנייה על המגרשים לפי התב"ע שחלה בזמנו ולא השתנתה, כך שאין מקום לחייבה בגין תוספת הבנייה ולו בדח"ש מוגדלים הנזכרים בחוזי החכירה המקוריים, שעה שאלה כבר הוונו כאמור. לחילופין, טענה התובעת כי רשאית הייתה לפי החלטות והוראות שונות של אגפי המינהל והנהלתו, לשלם בגין תוספת הבנייה, את אותו שיעור מופחת של דמי היוון שבמבצע (3.75%), ששילמה היא בגין ערך הקרקע במצבה המקורי, כך שלכל היותר היה רשאי המינהל לחייב אותה בסכום השווה לשיעור דמי ההיוון האמורים.

המינהל מנגד, טען, בין היתר, כי היה מוסמך לגבות דמי היתר, שכן הלכת בית המשפט העליון בפרשת הדר (ע"א 6651/99 הדר ואח' נ' קק"ל פ"די נו (1) 241), בדבר איסור גביית דמי היתר מקום שחוזה החכירה קובע תשלום דח"ש עבור תוספת בנייה, אינה חלה רטרואקטיבית.

המינהל הוסיף וטען כי לא ניתן לקבל את טענות התובעת, גם בשל העובדה כי כבר מכרה את יחידות הדיור לרוכשים, אשר כעת, אם תתקבל טענתה, יבוטלו חוזי החכירה המהוונים שלהם עם המינהל ויוותר ואקום משפטי, תוך שיהיה על הרוכשים והתובעת לשלם דמי חכירה שנתיים מחדש בגין תוספת הבנייה.

עוד טען המינהל כי על רקע שינוי הייעוד של המגרש מבניה נמוכה לצורך שימוש אישי, לבניה מסחרית, היה מקום לנהוג כפי שנהג ולא היה מקום להחיל מנגנונים ארכאיים מלפני שנים אשר נועדו לחול על בניה כפרית. כן טען המינהל כי החלטת הנהלת המינהל מס' 3217, שעליה בעיקר מסתמכת התובעת, אינה חלה, שכן זו הוחלה רק על חוזי חכירה בהם נאמר במפורש כי לא ניתן להטיל תשלום חד פעמי עקב תוספת בניה, ואילו הוראה כאמור אינה מצויה בחוזי החכירה במקרה דנן. המינהל גם דוחה את טענת התובעת כי דמי ההיוון ששולמו, כוללים גם היוון של דמי חכירה עבור אפשרויות הניצול של המגרשים.

פסק הדין הראשון שניתן בתביעה דנא

ביום 8.12.05, לאחר שנשמעו ראיות והוגשו סיכומים, ניתן פסק דין בתיק זה על ידי כב' השופטת יהודית שבח, שדנה בתיק בזמנו. בית המשפט, בהסתמך על שורה של פסקי דין ובהם הלכת הדר הנ"ל וכן הלכת הוד אביב (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל), קיבל את טענת התובעת שלפיה יש ללכת בתוואי הוראות חוזי החכירה המקוריים וכי אין המינהל יכול לגבות דמי היתר על סמך החלטותיו הוא, כאשר חוזה החכירה קובע הוראות נוגדות, היינו כמו במקרה דנא, בו נקבע בחוזה החכירה כי תוספת דירה תגרור תשלום דמי חכירה שנתיים.

בית המשפט לא קיבל את טענת המינהל שלפיה ייווצר ואקום משפטי כתוצאה מאימוץ הוראות חוזי החכירה הישנים וקבע כי אימוץ הוראות אלה, אינו כרוך בביטול חוזה החכירה החדש שנחתם בחודש יוני 1998, אלא כי חוזה זה שריר וקיים, למעט בנושא סוג התשלום שרשאי המינהל לגבות בגין תוספת יחידות דיור, אשר ייקבע לפי הוראות החוזים הישנים.

עוד קבע בית המשפט כי גם מכירת הדירות על ידי התובעת, אשר נעשתה זה מכבר לרוכשים שונים לפי חוזי חכירה מהוונים שנערכו בין אלה ולבין המינהל, אינה מהווה כל מכשול בעניין זה, לנוכח העובדה כי התובעת עצמה מצהירה בריש גלי על רצונה לשלם דמי חכירה כאמור ואף מצהירה כי היא נכונה להוון אותם.

עם זאת, בית המשפט לא קיבל את טענת התובעת שלפיה דמי ההיוון ששולמו בזמנו כללו גם את תוספת הבניה. אולם, באשר לאופן חישוב ההיוון, קיבל בית המשפט את טענות התובעת וקבע (בהסתמך על החלטה 3217 של המינהל, על הוראות אגף מס' 8/97 מיום 3.3.97 ועל פי סיכום מפגש היועצים המשפטיים של המינהל מיום 3.11.98), כי על התובעת, כעיקרון, לשלם דמי היוון בשיעור 3.75% מתוספת הבנייה ואולם משטענה התובעת לפני בית המשפט, כי לפי הוראות אגף החוכרים של המינהל מס' 1/99, יעמוד שיעור ההיוון, בגין בקשות להיוון שהוגשה לאחר יום 1.6.98 על 4.2%, יש לאמץ שיעור זה וזאת משלא הביאה התובעת ראיה לכך שהגישה בקשה קודם לתאריך זה.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ