אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | טפסים | פסקדין Live | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> מתן בתיה ואח' נ' אחוזת אמרלד בע"מ

מתן בתיה ואח' נ' אחוזת אמרלד בע"מ

תאריך פרסום : 11/05/2010 | גרסת הדפסה
ה"פ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
397-07
10/05/2010
בפני השופט:
רות רונן

- נגד -
התובע:
1. מתן בתיה
2. שמואל מתן
3. דבורה רלוי
4. אילנה מתתיהו

הנתבע:
אחוזת אמרלד בע"מ ע"י ב"כ עו"ד סעדיה ועו"ד המפל
פסק-דין

פסק דין

המבקשים התקשרו ביום 21.7.95 בהסכם (נספח א' להמרצת הפתיחה, להלן: "ההסכם") מכוחו הם מכרו למשיבה (אז – "אחוזת שערי תשובה בע"מ") בנין מגורים בן 3 קומות, הידוע כחלקה 50 בגוש 7061 ברח' שערי תשובה 10 בתל אביב (להלן: "הבנין"). אין חולק כי במועד בו נערך ההסכם, היו חלק מהדירות בו מוחזקות על ידי דיירים – חלקם דיירים חופשיים, וחלקם דיירים בשכירות מוגנת.

בס' 6 להסכם התחייבה המשיבה לשלם למבקשים תמורת הזכויות בבנין סכום של210,000$ בשני חלקים שווים. המחצית הראשונה שולמה במעמד החתימה על ההסכם, והמחצית השניה, "לא יאוחר מיום 30.9.05, כנגד מסירת החזקה", וכן כנגד העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, או כנגד המצאת האישורים המאפשרים העברת הזכויות בטאבו. המשיבה לא שילמה את המחצית השניה של התמורה, והמבקשים הודיעו לה לכן ביום 13.12.06, על ביטול ההסכם.

בהמרצת הפתיחה דנן, עותרים המבקשים כי בית המשפט יצהיר כי ההסכם בוטל על ידיהם כדין.

המחלוקת בתובענה מתייחסת לפרשנות ההסכם, וביתר פירוט – לשאלה על מי חלה החובה לפנות את הדיירים ששכרו בבנין דירות בשכירות חופשית, והאם על המבקשים הוטלה חובה להעביר את החזקה בבנין לאחר פינוי השוכרים ששכרו דירות בו בשכירות חופשית. המחלוקת התגלעה משום שאחת הדיירות ששכרה דירה בבנין בשכירות חופשית, הגב' הרשקוביץ, לא פינתה את הדירה אותה היא שכרה בתום תקופת השכירות החוזית שלה עם המבקשים. המשיבה טענה כי החובה לפנות את גב' הרשקוביץ מהדירה חלה בהתאם להסכם, על פי פרשנותו הנכונה, על המבקשים.

לטענת המשיבה, מאחר שהמבקשים הפרו את חובתם לפנות את גב' הרשקוביץ, המשיבה לא שילמה את המחצית השניה של התמורה. זאת משום שלטענתה, החיוב לשלם הוא שלוב בחיוב למסור את החזקה, וכול עוד השוכרת גב' הרשקוביץ הוסיפה לגור בבנין, לא קיימו המבקשים את חיובם למסור לה את החזקה.

מנגד, המבקשים טענו כי לא חלה עליהם חובה מכוח ההסכם לפנות את גב' הרשקוביץ. לכן, לא ניתן לקבוע כי ההסכם הופר על ידיהם בכך שהם לא פינו אותה. מכאן, שהעובדה שהמשיבה לא שילמה את המחצית השניה של התמורה הוותה הפרה של ההסכם על ידיה, הפרה שזיכתה את המבקשים בזכות לבטל את ההסכם.

שני הצדדים העלו טענות שונות ביחס לפרשנות ההסכם, כפי שהיא נובעת מכללי הפרשנות שבחוק ובפסיקה. שני הצדדים הפנו לכללים לפיהם יש לפרש הסכם תוך התחשבות בלשונו, באומד הדעת של הצדדים לו, ובכוונה העסקית שלהם. טענות אלה יידונו בפירוט להלן.

דיון

אין חולק כי במועד ההתקשרות בהסכם, היתה המשיבה מודעת לקיומם של שוכרים בחלק מהדירות שבבנין. בס' 2 להסכם הצהירו המבקשים כי:

"זכויותיהם בבית רשומות בלשכת רישום המקרקעין כשהן חופשיות מכול שעבוד, משכנתה, עיקול, חוב וזכויות צד ג' כלשהן, והם בעלי זכות החזקה בבבית (כפוף לזכויות שכירות המפורטות ברשימה)". הרשימה היא רשימה שצורפה כנספח א' להסכם, ופורטו בה ביחס לכול דירה ודירה מהות השכירות, שם השוכר, מטרת השימוש, האם מדובר בשכירות מוגנת או חופשית, גובה דמי השכירות ומועדי התשלום.

באשר לגב' הרשקוביץ, אין חולק כי מועד תום השכירות החוזית שלה, היה אמור להיות ביום 15.11.06. שמה של גב' הרשקוביץ, ועובדת היותה שוכרת, צוין ברשימה נספח א'. הסכם השכירות של הגב' הרשקוביץ הועבר לידיה של המשיבה לאחר חתימת ההסכם (ר' ס' 49 לתשובה להמרצת הפתיחה ונספח ד' לתשובה). כלומר המשיבה היתה מודעת לכך כי הגב' הרשקוביץ מחזיקה בדירה כשוכרת מכוח הסכם שכירות. היא ידעה כי בהתאם להסכם השכירות שלה, היא אמורה לפנות את הדירה אותה היא שוכרת עד יום 15.11.06.

הצדדים חלוקים ביניהם באשר למסקנה הפרשנית הנובעת מהאמור בהסכם בהקשר זה. המשיבה טענה כי המבקשים התחייבו לפנות את השוכרת מהדירה עד למועד תום תקופת השכירות. לגישתם, העברת החזקה בנכס עם מסיגת גבול, לאו העברת חזקה היא. מנגד, המבקשים טוענים כי בהסכם אין כל התחייבות שלהם לפינוי השוכרת, וכי עולה מכך כי הסיכון הכרוך באפשרות שהדיירת לא תפנה את הדירה במועד, היה סיכון של המשיבה ולא של המבקשים.

אינדיקציה פרשנית אחת התומכת בגרסת המבקשים, היא העובדה כי מכוח ההסכם, מועד תום תקופות השכירות של חלק מהדיירים החופשיים, היה לאחר המועד בו המבקשים היו עשויים להעביר את החזקה בבנין למשיבה. כך, מועד תום השכירות של הגב' הרשקוביץ, היה כאמור ביום 15.11.06. תקופת השכירות של שוכר אחר (מר משה רפאל סדה) בהתאם להסכם עמו (שאף הוא הועבר למשיבה), היתה אמורה להיות עד מוע דמאחחר יותר - עד יום 15.7.06 (הסכם זה צורף כחלק מנספח ד' לתשובת המשיבה).

כפי שצוין לעיל, מועד מסירת החזקה שנקבע בהסכם, היה ביום 30.9.05 (אם כי כידוע בסופו של דבר לא נמסרה החזקה במועד זה). כלומר, הצדדים היו מודעים לאפשרות כי החזקה בבנין תימסר למשיבה לפני שמועד תום השכירות החופשית של שניים מהשוכרים החופשיים יחלוף. מובן כי במקרה כזה – לא היו המבקשים יכולים למסור את החזקה בבנין ללא השוכרים, שתוקפו של הסכם השכירות עמם טרם פג.

האפשרות שעולה מטענות המשיבה, לפיה החובה לפנות את השוכרים הללו חלה על המבקשים, היא לכן אפשרות בלתי סבירה. ראשית, ודאי שלא ניתן לקבל את גישתה הפרשנית של המשיבה לפיה המבקשים התחייבו למסור לה את הבנין כשהוא פנוי מכול השוכרים ששכרו אותו, ולא ניתן לקבל את הגישה לפיה מדובר בחיוב השלוב בחיוב של המשיבה לשלם את יתרת התמורה – כאשר מכוח ההסכם קיימת כאמור אפשרות לפיה החזקה תעבור למשיבה עוד בטרם הגיע המועד של תום הסכמי השכירות. איך יוכלו המבקשים למסור חזקה "נקיה" משוכרים, אם השוכרים שוהים עדיין בדירות בבנין כדין, מכוח הסכם שכירות תקף?

כאמור, המשיבה טענה כי לא שילמה את המחצית השניה של התמורה משום שהדיירת גב' הרשקוביץ לא פונתה מדירתה. אולם, אין ספק כי במועד שצוין בס' 6ב' להסכם, 30.9.05, היה על המשיבה לשלם את המחצית השניה של התמורה, למרות שגב' הרשקוביץ טרם פונתה מדירתה, משום שתוקפו של הסכם השכירות שלה טרם פג באותו מועד.

מסקנה זו עולה גם מעדותו של עד ההגנה, עו"ד נשר. הוא העיד כי אם היתה המשיבה משלמת למבקשים את התמורה ביום 1.1.06, הוא לא היה דורש כי הדירה של השוכר מר סדה תהיה פנויה כתנאי לתשלום, ולא יכול היה לדרוש זאת "כי ידענו שהוא בעוד שנה" – כלומר המשיבה ידעה כי הוא אמור לפנות את הדירה שלו רק מאוחר יותר. עו"ד נשר מאשר למעשה כי אותו דין היה צריך לחול גם על גב' הרשקוביץ ("באותו תשובה תיאורטית התשובה היא כן, אבל זה תיאוריה, זה לא קרה" – עמ' 110 לפרוטוקול). כלומר, גם ביחס לגב' הרשקוביץ, לא ניתן היה לדרוש את פינויה כתנאי לתשלום, אילו היה התשלום מתבצע לפני תום תקופת השכירות שלה.

לאחר העברת החזקה בבנין, הקשר עם הדיירים השוכרים הוא של בעל הבית החדש - קרי המשיבה. אין זה סביר כי חרף "החלפת הידיים" בבנין, כי המבקשים יוסיפו להיות ה"כתובת" הרלוונטית ביחס לקיום הסכמי השכירות על ידי השוכרים. לו היו כל הסכמי השכירות אמורים להסתיים לפני המועד המוקדם ביותר למסירת החזקה, יתכן כי ניתן היה להניח כי הצדדים התכוונו כי בטרם מסירת החזקה, ידאגו המבקשים לפינוי כל השוכרים החופשיים, וכי הם לוקחים על עצמם את הסיכון כי לא כך יהיה. אולם, מאחר שכאמור זה איננו המצב – יש בכך לתמוך בגישתם הפרשנית של המבקשים.

גם מסקנה זו עולה מעדותו של עו"ד נשר, שהעיד כי לו היתה החזקה נמסרת לפני תום הסכם השכירות, הוא לא סבור כי המבקשים היו צריכים "להתעסק עם פינוי דיירים" בהמשך, לאחר מסירת החזקה (ר' עמ' 110 לפרוטוקול).

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ