אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> מספר בעלי זכויות החכירה בקרקע אינו משפיע על היקף הפיצוי מכוח החלטה 727

מספר בעלי זכויות החכירה בקרקע אינו משפיע על היקף הפיצוי מכוח החלטה 727

תאריך פרסום : 05/08/2007 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט העליון
3996-05
05/08/2007
בפני השופט:
1. הנשיאה ד' ביניש
2. מ' נאור
3. א' חיות


- נגד -
התובע:
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד נעמי זמרת
הנתבע:
1. רחל גיטלין דורפמן דה מרקוביץ
2. מויסט גיטלין דורפמן

עו"ד עמירם עדיני
פסק-דין

השופטת א' חיות:

           חוכרי קרקע חקלאית שייעודה שונה ויתרו על זכויותיהם בה לפי החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. האם מספר בעלי זכויות החכירה ישפיע על היקף הפיצוי שישתלם להם בתמורה? שאלה זו, עליה השיב בית משפט קמא בחיוב, עומדת במוקד ערעור זה.

העובדות הצריכות לעניין

 1.       הורי המשיבים, אחים תושבי מקסיקו, התקשרו בשנת 1953 בחוזה עם חברת מהדרין בע"מ (להלן: מהדרין) לחכירת משנה של שתי חלקות חקלאיות בשטח כולל של 49 דונם באזור נתניה, אותן חכרה מהדרין מרשות הפיתוח בחכירה ראשית. על פי ההסכם עם רשות הפיתוח רשאית היתה מהדרין לא רק להחכיר את החלקות בחכירת משנה אלא גם להעביר לחוכרי המשנה את זכויותיה בהן כחוכרת ראשית, בתנאים מסוימים הנוגעים לפיתוח חקלאי של השטח. בהתאם לכך העבירה מהדרין בשנת 1969 את זכויותיה כחוכרת ראשית בחלקות להורי המשיבים, לאחר שהחלקות עברו הליך פרצלציה והפכו לחלקה אחת מאוחדת המשתרעת על שטח של 53,914 מ"ר (כ-54 דונם) (להלן: החלקה). זכויות החכירה שרכשו הורי המשיבים כאמור עוגנו בחוזה חכירה, אף הוא משנת 1969, שנחתם בינם ובין מנהל מקרקעי ישראל (להלן: חוזה החכירה והמערער בהתאמה). בשנת 1977 נפטר אבי המשיבים ובשנת 1983 נפטרה אמם. בעקבות פטירתם ירשו המשיבים את מלוא זכויות החכירה בחלקה בחלקים שווים ביניהם.

2.        ביום 3.7.1995 נתקבלה במועצת מקרקעי ישראל החלטה 727 (להלן: המועצה והחלטה 727 בהתאמה), אשר נועדה ליצור מלאי של קרקעות זמינות לבנייה בדרך של הפשרת קרקעות חקלאיות, תוך מתן תמריץ כלכלי לחוכרי אותן קרקעות לוותר על הזכויות בהן. המשיבים שהיו נכונים לוותר על זכויותיהם בחלקה בהתאם לתנאים שנקבעו בהחלטה 727, התקשרו עם המערער בהסכם מיום 2.12.1999 (להלן: הסכם הפיצוי) לפיו קיבלו תמורת הויתור על הזכויות בחלקה קרקע חלופית ופיצוי כספי בשווי כולל העולה כדי 4,773,111 ש"ח. אולם, בעוד שהמערער סבר כי סכום זה ממצה את הפיצוי המגיע למשיבים מתוקף החלטה 727, סברו המשיבים כי אין הדבר כך וכי על פי אותה החלטה קמה לכל אחד מהם לחוד הזכות לפיצוי בגין חלקו בקרקע באופן המעמיד את הפיצוי הכולל על סכום גדול בהרבה, המסתכם בכ-4 מליון ש"ח נוספים. למרות המחלוקת שהתעוררה בין המערער למשיבים באשר לאופן חישובו של הפיצוי המגיע מתוקף החלטה 727, הם בחרו להתקשר בהסכם הפיצוי ולבצעו תוך שהותירו בידי המשיבים את הזכות לנקוט בהליך משפטי מתאים לקבלת הפרש הסכום הנטען על ידם. הדבר קיבל ביטוי בסעיף 3.1 להסכם הפיצוי הקובע: "המינהל רואה את הפיצוי הכספי בגין יתרת השטח כפיצוי מלא וסופי. למרות האמור לעיל, מובהר בזה, כי במידה ובעלי הזכויות יתבעו פיצוי כספי נוסף בגין זכויותיהם לגבי יתרת השטח כמפורט במבוא להסכם זה, לא יטען המינהל, כי הם מנועים מלעשות כן". למען שלמות התמונה יצוין כי בינתיים ניתן בבית משפט זה ביום 29.8.2002 פסק-דין הקובע כי החלטה 727 הינה בלתי-סבירה בעליל ועל כן בטלה (בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) (להלן: עניין שיח חדש)), אלא שביטולה של ההחלטה כאמור, אין בו כדי לגרוע מזכויות לפיצוי שרכשו המשיבים על פיה בהתאם להסכם הפיצוי אשר נחתם כשלוש שנים קודם לאותו פסק-דין (לעניין הוראות המעבר שגובשו בעקבות פסק הדין בעניין שיח חדש ראו גם בג"ץ 6317/03 הקשת הדמוקרטית המזרחית נ' שר התעשייה, המסחר והתעסוקה, פ"ד נח(5) 108 (2004)).

תביעת המשיבים ופסק-דינו של בית משפט קמא  

3.        בתביעה הכספית אותה הגישו המשיבים ביום 26.7.2000 נטען על ידם כי על פי פירושה הנכון של החלטה 727 יש לחייב את המערער לשלם להם סכום נוסף בשקלים השווה ל-960,955$ בגין הזכויות בחלקה שעליהן ויתרו. לטענת המשיבים זכויותיהם בקרקע כחוכרים במשותף מקימות לכל אחד מהם זכות עצמאית לפיצוי כלפי המערער כדי חלקו היחסי בקרקע, וזאת בניגוד לעמדת המערער הסבור כי הזכות לפיצוי, כמו הזכויות בקרקע, אף היא זכות משותפת לכל בעלי הזכויות כאחד ועליהם לחלוק בה ביניהם. אלו הן בתמצית העמדות המנוגדות של הצדדים באשר למהותה של זכות הפיצוי והן תובאנה ביתר פירוט להלן על כל המשמעויות הכספיות הנובעות מהן. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת ר' משל) קיבל בעניין זה את עמדת המשיבים וקבע כי לכל אחד מהם אכן עומדת מכוח החלטה 727 זכות עצמאית לקבלת פיצוי מן המערער. את קביעתו זו ביסס בית משפט קמא על שלושה אדנים עיקריים. ראשית, סבר בית המשפט כי דיני הקניין המשקיפים על זכותו של כל אחד מן המשיבים בחלקה כזכות עצמאית תומכים בעמדתם. ביטוי לכך מצא בית המשפט בחוזה החכירה שנקשר בין המערער לבין הורי המשיבים "ביחד וכל אחד לחוד", בו נקבע כי כל אחד מהם רשאי לנהוג בחלקו כבשלו. כך למשל הותר לכל אחד מהם להעביר את זכותו בקרקע כולה או חלקה לאחר, וכן ניתנה לכל אחד מהם הזכות לפצל את החלקה ליחידות רישום קטנות יותר. שנית, סבר בית המשפט כי אם רצתה המועצה להתוות מדיניות כללית לפיה עומדת לחוכרים במשותף זכות אחת לפיצוי בגין הקרקע, היה עליה לציין זאת במפורש בהחלטתה ומשלא עשתה כן יש לפרש את החלטה 727 ברוח דיני הקניין ובאופן המקנה לכל אחד מהם לחוד זכות לפיצוי. ולבסוף, בית המשפט מצא תימוכין לעמדת המשיבים בכך שבמקרה קודם (להלן: עניין וישניאק) פיצה המערער חוכרים במשותף בדרך הנטענת על ידי המשיבים. בית המשפט המחוזי קבע, אפוא, כי "לפי הפרשנות הנכונה, זכאי כל אחד מן התובעים לפיצוי בגין מחצית מהחלקה אשר בבעלותו, כחוכר נפרד מרעהו". בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי בהתאם לכך על המערער "לשלם לתובעים [למשיבים] את יתרת הפיצוי המגיעה להם לפי הנוסחה האמורה [נוסחת המשיבים], בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מ-2.12.99 ועד מועד התשלום בפועל". כמו כן חייב בית המשפט את המערער לשלם למשיבים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך-דין בסך של 25,000 ש"ח בצירוף מע"מ.

           מכאן הערעור שבפנינו.

טענות הצדדים בערעור

4.        בערעורו מלין המערער על קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא וטוען כי היקף הפיצוי מכוח החלטה 727 אינו מושפע ממספר החוכרים של קרקע נתונה וכי שגה בית משפט קמא באמצו את עמדת המשיבים לעניין זה. לגישתו של המערער התוצאה שאליה הגיע בית משפט קמא אינה תואמת את תכליותיה של החלטה 727 או את הוראות חוזה החכירה ואף לא את עקרונות דיני הקניין. המערער מוסיף וטוען כי אין אדם יכול להוריש זכות טובה יותר מזו שלו ועל כן אין המשיבים זכאים כיורשי אמם לפיצוי העולה על זה שהייתה האם זכאית לו, כמי שירשה את אביהם והפכה לבעלים יחיד של מלוא זכויות החכירה, אילו הייתה בחיים בעת שהתקבלה החלטה 727. עוד טוען המערער כי על פי דיני השיתוף במקרקעין מהוות זכויותיהם של המשיבים בחלקה מקשה אחת ועל כן קמה להם מכוח זכויות אלו רק זכות אחת משותפת לפיצוי, בהדגישו כי חוזה החכירה הקובע כי ההתקשרות עם החוכרים היא ביחד ולחוד וכי כל אחד מהם זכאי לנהוג בחלקה כבשלו, אין בו כדי לסתור מסקנה זו. יתרה מכך, פירוש הוראות הפיצוי שבהחלטה 727 באופן המקים לכל אחד מן החוכרים המשותפים זכות עצמאית לפיצוי, מגדיל באופן ניכר את סכומי הפיצוי בגין ויתור על זכויות בקרקע חקלאית והוא אינו מתיישב, כך לטענת המערער, עם עקרונות של שוויון וצדק חלוקתי שעמדו ביסוד פסק הדין בעניין שיח חדש לפיו בוטלה החלטה זו. המערער מוסיף וטוען כי עקרונות אלה מן הדין ש"יקרינו" על פירוש הוראות הפיצוי שבהחלטה 727 ועל אופן יישומן באותם מקרים שבהם זכאים חוכרים במשותף לפיצוי מכוחה, למרות בטלות ההחלטה. אשר לעניין וישניאק מטעים המערער כי אין לכבול רשות שלטונית לטעות, ככל שנפלה כזו לגבי המדיניות או לגבי האופן שבו התנהלה אותה רשות בעבר. לבסוף טוען המערער כי על פי הסכם הפיצוי ועל פי נהלים הנוהגים אצלו, לא היה מקום לחייבו בנוסף להפרשי הצמדה גם בריבית על החוב הפסוק.

5.        המשיבים מצידם סומכים ידיהם על פסק-דינו של בית משפט קמא ולשיטתם ראוי שהיקף הפיצוי מכוחה של החלטה 727 לא ייגזר רק משטח החלקה שייעודה שונה, אלא גם ממספר בעלי זכויות החכירה בה. תמיכה לעמדתם מוצאים המשיבים בלשון היחיד שבה נקטו מנסחי החלטה 727 בהתייחסם ל"פיצויים לחקלאי פרטי" ול"פיצויים לחוכר בתנאי נחלה". מכך מבקשים המשיבים ללמוד כי הפרט ולא החלקה המוחכרת הוא העומד בלב הוראות ההחלטה המגדירות את היקף הפיצוי. משתיקתו של חוזה החכירה לעניין שינוי ייעוד ומשתיקתה של החלטה 727 ביחס לזכויותיהם של חוכרים במשותף, מסיקים המשיבים כי המסגרת הנורמטיבית לבחינת היקף זכויותיהם היא דיני הקניין ומהם גוזרים המשיבים שתי טענות עיקריות: האחת - כי החלטה 727 חלה על מצב דברים נתון והוא בעלותם המשותפת בזכויות החכירה. לפיכך, משעה שירשו זכויות אלה כ-11 שנים לפני המועד הקובע לתחולת ההחלטה, אין מקום להחיל על עניינם את הכלל לפיו אדם אינו יכול להוריש זכות טובה מזו שיש לו בנכס. השנייה - כי זכויות החכירה שהוקנו להם בחלקים בלתי מסוימים במקרקעין מקימות לכל אחד מהם זכות עצמאית לפיצוי. המשיבים מפנים בהקשר זה אל הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) ואל הוראות חוזה החכירה המשקפות לדעתם את עצמאותן של הזכויות כאמור. המשיבים מוסיפים וטוענים כי הפרשנות המיטיבה עמם מתיישבת עם מעמדה המיוחס של זכות הקניין ועם תכליתה של החלטה 727 אשר חתרה להפשיר קרקעות חקלאיות לבניה תוך תמרוץ כלכלי של חוכרי הקרקע לוותר על זכויות החכירה שהוקנו להם באותן קרקעות. לבסוף טוענים המשיבים כי טענת המערער לפיה הפיצוי ששולם בעניין וישניאק יסודו בטעות, היא טענה המועלית בדיעבד וכי מכל מקום אין בה כדי להכשיר את הפלייתם לרעה, בייחוד נוכח העובדה כי המערער לא עשה דבר כדי לתקן את הטעות הנטענת.

דיון

6.        שאלת פירושן של הוראות הפיצוי בהחלטה 727 היא, כאמור, השאלה העומדת במוקד ערעור זה ועל כן מן הראוי להביא הוראות אלו כלשונן. הסעיף המרכזי בהחלטה העוסק בנוסחת הפיצוי הוא סעיף 2(ג) הקובע כך:

(ג) בוטל חוזה חכירה של חוכר בתנאי נחלה בהתאם להחלטה זו, יהיה החוכר זכאי לפיצוי כספי כמפורט להלן:

במרכז הארץ - 27% מבסיס הפיצוי כמפורט להלן;

באזור עדיפות לאומית ב' - 28% מבסיס הפיצוי;

באזור עדיפות לאומית א' - 29% מבסיס הפיצוי.

הבסיס לחישוב הפיצוי יהיה תקבולי המינהל, כפי שיתקבלו בפועל משיווק הקרקע שיעודה שונה במכרז.

במקומות בהם שווקה הקרקע שיעודה שונה ללא מכרז או נהוג בהם פטור או הנחה במחיר הקרקע, לפי החלטות הממשלה או המועצה, יהיה הבסיס לפיצוי בהתאם לשיעור המלא של היוון ב-91% מהערכת השמאי הממשלתי...

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ