אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> מועצה מקומית מגדל ואח' נ' רות נחושתן ואח'

מועצה מקומית מגדל ואח' נ' רות נחושתן ואח'

תאריך פרסום : 10/10/2010 | גרסת הדפסה
עש"א
בית משפט השלום נצרת
22809-08-09
10/10/2010
בפני השופט:
עירית הוד

- נגד -
התובע:
1. מועצה מקומית מגדל
2. הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מזרחי

הנתבע:
1. רות נחושתן
2. עדה נחמני
3. צחק הלוי

פסק-דין

פסק דין

רקע ותמצית טענות הצדדים

עסקינן בארבעה ערעורי היטל השבחה אשר הוגשו במקור על ידי המועצה המקומית מגדל. בהמשך, ובהתאם להיתר אשר ניתן למערערות, הוגשו ערעורים מתוקנים. הערעורים הוגשו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל מזרחי ועל ידי המועצה המקומית מגדל כנגד המשיבים. בהתאם להחלטה מיום 21.4.10 אוחד הדיון בתובענות שבכותרת. במסגרת התובענות האמורות, המערערות מלינות על השומה המכרעת אשר נערכה על ידי השמאי יוסף זרניצקי בעניין השבחת חלקות 22, 25, 26, 37, 38 ו- 39 בגוש 15515 במגדל בעקבות אישור תוכנית ג/5966.

במסגרת הערעורים ציינו המערערות, כי הקביעות השמאיות כשלעצמן אינן ניתנות לערעור. הערעורים הוגשו בטענה, כי בשומה המכרעת נפלה טעות משפטית וזאת בהתאם להלכה לפיה טעות הנוגעת להנחות המוצא של השמאי המכריע הינה טעות משפטית. המערערות טענו, כי הסתמכות על פקטור אשר יש להתעלם ממנו כמו גם התעלמות מפקטור אשר מן הדין להסתמך עליו מהווה טעות משפטית אשר לגביה קיימת זכות ערעור.

המערערות טוענות, כי בסעיף 10.3.6 לשומה המכרעת מתייחס השמאי המכריע לגורמים אשר השפיעו על חוות דעתו באשר לחישוב ההשבחה הנובעת מתוכנית ג/5966. לטענתן, השמאי ציין, כי במועד הקובע התאפיינה תקופת גאות ומחירי הקרקע באזור הגיבו לאווירה החיובית. כן טען, כי יש לנטרל את האלמנט הספקולטיבי אשר מבטא את המגמה החיובית הכללית בשוק המקרקעין ולצמצמה לתחום הערך העודף הנובע מהשבחת התכנון בלבד. המערערות טוענות, כי השמאי נתפס לטעות משפטית. לטענתן, תפקידו של השמאי הינו להעריך את שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית ואת שווים לאחר אישורה ומכך לגזור את ההשבחה התכנונית. על השמאי היה לנטרל מהשומה את הצפייה הנובעת מהליכי התכנון אולם זאת רק ביחס למצב הישן טרם אישור התוכנית.

המערערות טוענות, כי מהפסיקה עולה, כי מקום בו מאושרות מספר תוכניות בזו אחר זו הרי שהשיטה הנכונה לחישוב הינה שיטת המדרגות אשר בה מעריכים את שווי הקרקע לפני ואחרי אישורה של כל תוכנית. בשיטה זו אין מקום לנטרול מרכיב של גאות בשוק המקרקעין. לטענתן, היסוד היחיד אשר יש לנטרל הוא הצפייה לאישור התוכנית, מרכיב אשר קיים רק במצב הישן בטרם אישור התוכנית. המערערות טוענות, כי ביחס למצב החדש אין מרכיב ספקולטיבי מאחר והתוכנית המאושרת ידועה וברורה. לטענת המערערות, אין לנטרל מרכיבים ספקולטיביים אשר אינם נוגעים לתכנון שכן שווי מקרקעין מורכב תמיד ממרכיבים ספקולטיביים. לטענתן, דברים אלו יפים בעיקר מקום בו עסקינן במקרקעין המיועדים למטרות כלכליות. לפיכך טוענות המערערות, כי השמאי שגה עת ניטרל את הגאות בשוק המקרקעין במועד אישור התוכנית.

עוד טוענות המערערות, כי השומה נקבעה בצורה שרירותית, ללא נימוק לעניין שווי המקרקעין במצב הישן ושווים במצב החדש. לטענתן, קביעת ערך הקרקע הינה עניין שמאי אולם אופי הנימוק או העדרו, שרירותיות הקביעה והתעלמות מנתונים אשר הוצגו לשמאי מהווים עניין משפטי אשר ניתן לערער עליו. לטענתן, השמאי לא נימק קביעתו ויתרה מזאת, הוא אף לא ציין אף לא עסקת השוואה אחת על מנת לבסס מסקנותיו.

המערערות מוסיפות וטוענות, כי הליכי ההפקדה של התוכנית נמשכו שנים רבות ומטבע הדברים מחירי הקרקע במתחם נשוא התוכנית הושפעו מהליכי ההפקדה והציפיות לאישור התוכנית אשר תהפוך את הקרקע לזמינה לבניה. המערערות ציינו, כי אין לתת משקל לציפיות האמורות. לטענתן, המשיבים הציגו לשמאי עסקה הנוגעת למתחם נשוא התוכנית ואשר נערכה בסמוך לאישור התוכנית ואשר אין ספק, כי הושפעה מהציפיות לאישור התוכנית. מנגד הן הציגו לשמאי עסקאות סביב הכנרת במקרקעין אשר לגביהם לא חלה התוכנית. לטענתן, עסקינן באזורים אשר מחירם משקף באופן מהימן ביותר את מחיר הקרקע במצב הישן שכן חלה עליה תוכנית תמ"א 13 ולא קיים תכנון מפורט.

לטענת המערערות, הן אינן טוענות, כי השמאי המכריע חייב לקבוע את השומה בהתאם לעסקאות אשר הן הציגו, אולם הוא אינו רשאי להתעלם מעסקאות אלו, אשר מהוות ההשוואה היחידה אשר הוצגה בפניו. לטענתן, ככל שהוא בוחר לסטות מעסקאות ההשוואה, עליו לנמק החלטתו האמורה. המערערות טוענות, כי עסקינן בטעות משפטית עליה ניתן לערער.

המערערות טוענות, לחוסר סבירות בקביעת שווי המקרקעין במצב הישן. לטענתן, קביעת השמאי המכריע לפיה שווי המקרקעין בשל שינוי הייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למלונאות עלה ב- 67% כאשר 57% מיוחסים לאישור תמ"א 13 והיתרה לתוכנית בה עסקינן, אינה הגיונית או סבירה. זאת בעיקר בשל העובדה, כי עסקינן במקרקעין סביב הכנרת, דבר המשליך על שווי הקרקע ככל שייעודה הינו מלונאות ואינו משליך על שוויה ככל שייעודה חקלאי. המערערות ציינו, כי קרקעות במתחם נשוא התוכנית נמכרות בכ- 200,000$ לדונם בעוד שקרקע חקלאית נמכרת בכ- 45,000$ לדונם. כן ציינו, כי יחס של 1:5 בין קרקע המיועדת לחקלאות וכזו המיועדת למלונאות הינו יחס שמאי מקובל.

עוד טוענות המערערות, כי ליקוי דומה נפל בקביעת המצב החדש. לטענתן, בפני השמאי המכריע הוצגו עסקאות השוואה ושומות מכריעות בהליכים אחרים אשר התקיימו במתחם נשוא התוכנית ואשר כולם היו גבוהים בשיעור ניכר מקביעתו לגבי שווי המצב החדש. לטענתן, אף בשמאויות נגדיות הוערך שווי הקרקע בשיעור ניכר מעל לקביעתו של השמאי המכריע. לטענת המערערות, השמאי קבע את ערך הקרקע תוך שהוא מתעלם מהאמור לעיל וללא כל נימוק ענייני. עוד ציינו, כי השווי אשר קבע השמאי נמוך מנתונים אשר הוצגו לו בנוגע לקרקע בייעוד שמורת חוף, השווי המלונאי הנמוך ביותר, בסובב כנרת. לטענתן, לא ייתכן ששווי למלונאות יהיה נמוך משווי קרקע בייעוד של שמורת חוף.

המערערות טוענות, כי עיקר המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השווי במצב הישן. לטענתן, המשיבים טענו, כי עיקר ההשבחה נובע מתמ"א 13 בעוד שהן טענו, תוך שהן מסתמכות על עסקאות אחרות, כי עיקר ההשבחה נובע מהתוכנית בה עסקינן. המערערות טענו, כי השמאי המכריע קבע שווי מקרקעין הנמוך בכ- 30% מנתונים אשר הציגו שמאים נגדיים וזאת מבלי שנימק החלטתו האמורה.

לאור כל האמור לעיל עותרות המערערות, כי בית המשפט ייקבע, כי בשומה המכרעת נפלה טעות משפטית. לטענתן, מאחר והשומה אינה מפורטת דיה, לא ניתן לתקנה בדרך של חישוב אריתמטי ועל כן יש להשיב את השומה לשמאי המכריע ולהורות לו לחשב את ההשבחה כך ששווי המקרקעין במצב הישן יחושב על פי מחירי השוק ערב אישור התוכנית בנטרול מרכיב הצפייה מאישורה של התוכנית ושווי המקרקעין במצב החדש יחושב על פי ערכי השוק בסמוך לאחר אישור התוכנית, ללא נטרול המרכיבים שהביאו לגאות במחירי המקרקעין.

המשיבים בעש"א 22809-08-09 הגישו עיקרי טיעון במסגרתם טענו, כי חוות דעתו של השמאי המכריע לא השביעה את רצונן של המערערות ועל כן הן עושות שימוש לרעה בסדרי הדין במטרה להביא לשינוי השומה האמורה וזאת תוך ניסיון בלתי ראוי לקעקע את חוות דעת תוך הצגת נימוקים המבוססים על נתונים הנוגעים לנכסים סמוכים או דומים. דבר המהווה מעשה בלתי ראוי וניסיון לגניבת דעת.

המשיבים ציינו, כי הבורר המכריע מונה בהסכמת הצדדים וכי היה ידוע ומוסכם שכל קביעותיו תהיינה מקובלות על הצדדים ויחייבו אותם. לטענתם, ביחס לחלקה 26 נחלקו דעות הצדדים באשר לשאלה, האם יש מקום להטיל היטל השבחה ובאיזה סכום. המשיבים טוענים, כי השמאי המכריע קיים הליך מורכב אשר כלל שני דיונים, שליחת סטנוגרמה לצדדים לצורך מתן תגובתם, הצגת מסמכים רבים, קבלת אינפורמציה תכנונית מגורמים רבים וביקורים במקום. לטענתם, במסגרת השומה המכרעת פירט השמאי בהרחבה יתרה את המרכיבים התכנונים החלים על נשוא חוות הדעת וסביבתו וכן פירט בהרחבה את כל הגורמים, השיקולים והעקרונות. לטענת המשיבים, השמאי חישב את היטל ההשבחה בשיטת המדרגות תוך נטרול הציפיות משווי הקרקע הנובע מאישור התוכנית. לטענת המשיבים, המערערות לא הצביעו על טעות בשומה או הצדקה כלשהי בגינה יש להתערב בשומה. לטענתם, לא עלה בידי המערערות להצביע על טעות כלשהי ובוודאי שלא עלה בידן להצביע על טעות משפטית המצדיקה את התערבות בית המשפט. המשיבים טוענים, כי קביעת שווי של קרקע איננה שאלה משפטית וכי בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעת השמאי שמונה לשם הכרעה בסוגיה. כמו כן טוענים המשיבים, כי טענת המערערות לפיה התוצאה אליה הגיע השמאי אינה סבירה אינה מעלה או מורידה לענייננו. לטענתם, אין לקבל את ניסיון המערערות "לכפות" על השומה המכרעת את עסקאות ההשוואה אשר פורטו על ידן. כמו כן ציינו, כי השמאי התייחס לטענות המערערות בעניין זה במסגרת חוות דעתו. עוד טענו המשיבים, כי אין ממש בטענת המערערות לפיה קביעת השמאי הינה קביעה שרירותית ונעדרת נימוקים. לטענתם, השמאי ביסס הכרעותיו על נתונים רבים ונימוקיו סבירים ועניינים. לטענתם, אף השמאי מטעם המערערות לא פרט נימוקים רבים יותר מאלו אשר פירט השמאי המכריע. המשיבים מוסיפים וטוענים, כי השמאי פעל כדין שעה שנטרל מרכיבים שאינם רלוונטיים וסברותיהן של המערערות לפיהן השמאי שגה בנטרול מרכיבים אלו הינן סברות סרק. עוד טענו המשיבים, כי השמאי המכריע הינו שמאי בכיר וותיק.

בנוסף טוענים המשיבים, כי הערעור הוגש באיחור וכי הוא הוגש במקור על ידי המערערת מס' 1 על אף שאינה מוסמכת להגיש ערעור כאמור. כן טענו, כי אין לקבל טענת המערערות באשר להמחאת זכות הערעור לפיה המערערת מס' 2 המחתה זכותה למערערת מס' 1. עוד טענו, כי לבקשת תיקון הערעור לא צורף תצהיר כנדרש. באשר לתיקון השני המבוקש, אשר במסגרתו עותרות המערערות, כי יותר להן לצרף משיבים נוספים, טוענים המשיבים, כי הבקשה אינה מראה עילה או נימוק כלשהו המצדיק היעתרות לה. כן טוענים, כי במסגרת הבקשה לא ניתן הסבר מדוע לא צורפו היורשים מלכתחילה כמשיבים בערעור. המשיבים מוסיפים וטוענים, כי אף לבקשת התיקון האמורה לא צורף תצהיר. המשיבים טוענים, כי אין לקבל טענה לפיה המשיבים אשר המערערות מבקשות לצרף היו מעין משיבים בפועל. לעניין זה ציינו המשיבים, כי למשיבים האמורים עומדת הזכות להגיש כתבי טענות. לטענת המשיבים, היעתרות לבקשה משמעה קיום הליך חדש ובין היתר המצאת הזמנה למשיבים החדשים, קיום דיון, מתן הזדמנות למשיבים החדשים לשטוח טענותיהם וכדומה והכל בזמן שהמערערות ממשיכות להחזיק בכספי המשיבים ותוך עיכוב הדיון. לעניין זה ציינו המשיבים, כי שניים מהמשיבים אינם עוד בן החיים ולא יעלה בידם ליהנות מרכושם וכי המשיב השלישי הינו בן 85. המשיבים טוענים, כי אף בנוגע לעניין זה עומדת נגד המערערות טענת התיישנות.

המשיבים בעש"א 22812-08-09 ו – 22816-08-09 מתנגדים אף הם לערעור. המשיבים מצטרפים לטענות אשר העלו המשיבים בעש"א 22809-08-09. המשיבים ציינו, כי המערערות לא סמכו טענותיהן באשר להלכות הנטענות על ידן באסמכתאות כלשהן.

ביום 22.4.10 התקיים דיון במעמד הצדדים, בסופו ניתנה שהות למערערות להגיב על הבקשות לסילוק הערעור על הסף ולמשיבים ניתנה שהות להגיב לגופו של ערעור.

דיון ומסקנות

בענייננו, ולאחר שאושרה תוכנית הנוגעת למקרקעין נשוא התובענה, ניתנה שומה מכרעת אשר נערכה, בהסכמת הצדדים, על ידי אינג' יוסף זרניצקי. המערערות טוענות, כי בשומה האמורה נפלה טעות משפטית שעה שהשמאי התעלם מנתונים אשר הוא לא אמור היה להתעלם מהם. בנסיבות אלו הוגשו הערעורים שלפניי. בשלב זה אקדים ואומר, כי לאחר שקילה ובחינה של מכלול טענות הצדדים והחומר המצוי בפניי מצאתי, כי דין הערעורים להדחות.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ