אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> יאסו ואח' נ' עטון ואח'

יאסו ואח' נ' עטון ואח'

תאריך פרסום : 20/02/2014 | גרסת הדפסה
ת"א
בית משפט השלום באר שבע
34330-11-10
18/02/2014
בפני השופט:
מיכל וולפסון

- נגד -
התובע:
1. שלמה יאסו
2. סיוון יאסו

הנתבע:
1. עמנואל אטון
2. מדלין אטון

פסק-דין

פסק דין

1.בפני תביעה להשבה של 80,000 ₪, פיצוי עונשי בסך של 60,000 ₪ וכן השבת הוצאות בסך של 10,000 ₪ ובסך הכלל 150,000 ₪ בנסיבות של ביטול חוזה מכר של בית על ידי הנתבעים, תוך חילוט הסכום של 80,000 ₪ כפיצוי מוסכם. הנתבעים ביטלו את העסקה כי לא היה בידי התובעים לשלם את מלוא התמורה החוזית. ליבת התביעה היא שהעסקה נשוא חוזה מכר עמדה על 800,000 ₪ ולתובעים התברר בדיעבד משמאי הבנק שנשלח לשום את בית הנתבעים, המוכרים, כי שווי הבית נמוך משמעותית. תוצאת השמאות גם קבעה, על פי הנטען, את חוסר יכולת התובעים לגייס משכנתא על ההפרש מעבר לסכום שהיה בידם לשלם ממקורותיהם. שמאות הבנק התקבלה כראיה והצדדים לא ביקשו לחקור את השמאי.

2.עילות התביעה הן שהנתבעים, המוכרים, הטעו את התובעים, הקונים, וגרמו לכך שהם חתמו על חוזה המכר הנגוע בין השאר ולא רק, בחוסר תום לב במשא ומתן, טעות, הטעיה, כפיה כלכלית ועושק כלכלי. נטען כי הנתבעים הציגו מצגי כזב, ניהלו מו"מ בחוסר תום לב והטעו את התובעים (סעיף 38 לכתב התביעה). נטען כי חילוט הפיצוי המוסכם נעשה שלא כדין ו/או שהנתבעים עשו עושר ולא במשפט ועל כן, היה על הנתבעים להשיב את מצב התובעים למצב בו לא היו נגזלים (סעיף 39(א) לכתב התביעה). כן נטען לתשלום הוצאות התובעים שהוצאו בהקשר לעסקת המכר, ופיצוי על עגמת נפש. נטען כי בנסיבות המקרה זכאים התובעים לפיצוים מוגברים ולחלופין לפיצויים עונשיים.

לחלופי חילופין ביהמ"ש התבקש להכריז שהחוזה בטל מעיקרו או מכאן ולהבא מהטעמים נשוא סעיף 49 לכתב התביעה ולקבוע שעל כן התובעים זכאים להשבה של 80,000 ₪ חזרה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 16.12.08 ועד ליום התשלום המלא בפועל. כן נתבעו יתר הסעדים כמפורט לעיל.

העילות להכרזת הבטלות הם: חוסר תום לב במו"מ לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973; טעות שאינה רק בכדאיות העסקה [סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי)]; הטעיה [סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי)]; כפיה כלכלית [סעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי)]; עושק [סעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי)}; חוזה על תנאי שלא קוים [ סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי)], והוא שהבנק יאשר מתן משכנתא לרכישת הבית על פי החוזה; סיכול התנאי [סעיף 28 לחוק החוזים (חלק כללי)] בכך שהמוכרים התחייבו ששווי הבית הוא לא פחות מסכום העסקה, 800,000 ₪ ונתון זה כשל בשמאות הבנק1 חוסר תום לב בקיום החוזה [סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי)] בהתייחס לחילוט הפיצוי המוסכם כאשר הם הפרו את החוזה. כן נטען גם: לעוולת גזל (סעיף 52 לפקודת הנזיקין, נ"ח); עוולת תרמית (סעיף 56 לפקנ"ז); עוולת הרשלנות (סעיפים 35-36 לפקנ"ז); עוולת הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקנ"ז); ולבסוף עשיית עושר ולא במשפט, בין על פי חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט 1979 או דיני עשיית עושר ולא במשפט.

3.העובדות שאינן במחלוקת הן שהנתבעים, המוכרים, פרסמו בית למכירה בעתון וביקשו עבור הבית 800,000 ₪. הפרסום, שהעתק ממנו צורף לתצהיר התובע מס' 1 (נספח א') היה של מכירת קוטג' דו משפחתי, בשכונה ב', על מגרש חצי דונם, 200 מ"ר בנוי, 5.5 חדרים, 2 מחסנים, מרפסת ומזגנים. ביום 23.11.08 חתמו הצדדים על זיכרון דברים בהתייחס לבית ברחוב סעדיה גאון 1 בבאר שבע הידוע כגוש 38071 חלקה 24 (להלן "הבית") תוך ציון שגודל המגרש 455 מ"ר והשטח הבנוי בערך 200 מ"ר כולל (נספח ב' לתצהיר התובע מס' 1). התובעים העידו כי החתימה על זיכרון הדברים הייתה יוזמת המוכרים, הנתבעים. על כן אין מחלוקת מצד הנתבעים כדי להפסיק לחפש קונים אחרים (סעיף 9 לתצהירו של הנתבע מס' 1). בזיכרון הדברים עמד הפיצוי המוסכם על סך של 150,000 ₪. חוזה המכר נחתם ביום 16.12.08 כאשר שני הצדדים מיוצגים על ידי משרד עוה"ד גוטליב ו/או אברג'יל. לפני החתימה על החוזה בדקה האדריכלית ציפי אלון את הנכס על פי פניית הצדדים וביום 26.11.08 היא נתנה חו"ד הכוללת פירוט של חריגות בניה תוך ציון כי השטח העיקרי המאושר לבניה הוא 126.41 מ"ר (נספח 2 למוצגי הנתבעים). בשלב החתימה על החוזה, נכלל נסח רישום הבית בלשכת רישום המקרקעין (ה"והואיל" השני לחוזה). בפועל עותק לא צורף על ידי מי מהצדדים. בהמשך, לאחר חתימת חוזה המכר, ובהקשר לבקשת התובעים לקבל משכנתא, ניתנה חו"ד שמאי הבנק לפיה שווי הנכס ב"מצבו הנוכחי" הוא 580,000 ₪ ובמימוש מהיר : 464,000 ₪. הבית תואר כבן 4.5 חדרים עם חדרי שירות כולל חניה מקורה, 3 סככות ו- 2 מחסנים צמודים. שטח הדירה הרשום ברוטו הוא: 132 מ"ר. שטח המגרש 455 מ"ר. השטח על פי התוכנית 128 מ"ר (בדומה לחו"ד האדריכלית- מ' ו'). השמאי הוסיף כי בוצעו תוספות בניה ללא היתר: בקומה שניה הוספו חדר, שירותים, אמבטיה, חלק ממחסן והסככות. בהערכה הפחית השמאי 20,000 ₪ בגין עלות הוצאת היתר בניה לתוספות (נספח ה' לתצהיר התובע מס' 1).

4.התמורה החוזית על פי החוזה היא 800,000 ₪ אשר היה על התובעים לשלם בתשלומים הבאים: 10,000 ₪ ששולמו על פי זיכרון הדברים; 280,000 ₪ במעמד חתימת החוזה; 160,000 ₪ עד ליום 30.01.09 בכפוף להמצאת מכתב כוונות, אישורי מס שבח ומס רכוש. במקביל תירשם הערת אזהרה לטובת הבנק שייתן לקונים משכנתא תוך 3 ימים מהעברת הסכום האמור (סעיף 4 (א) (3) לחוזה). את היתרה היה על התובעים לשלם עד ליום 01.03.09 וכנגד מסירת החזקה בקיזוז סך של 27,500 ₪ השתתפות המוכרים, הנתבעים, בעלות השגת היתר בניה נוסף לרבות חדר בטחון שיש לבנות. התובעים היו אמורים , אפוא, להעביר לנתבעים 242,500 ₪ ולעוה"ד נירה גוטליב ו/או נירית אברג'יל 80,000 ₪ בנאמנות עד למילוי התנאים נשוא סעיף 4 (4)(ג) לחוזה).

על פי עדותו של התובע בתצהירו, סירב הבנק לתת להם משכנתא כי ערך הבית נמוך משמעותית מסכום הסכם המכר (סעיף 29 לתצהירו).

על פי גרסת הנתבע מס' 1 בפועל התובעים לא שילמו עד ליום 30.01.09 את הסך של 160,000 ₪ ולכן ביום 12.02.09 הודיעו הנתבעים לתובעים ולעוה"ד נירה גוטליב על ביטול העסקה והשבת התמורה למעט הפיצוי המוסכם. לפיכך, הושבו 210,000 ₪ (סעיפים 19 ו- 21 לתצהיר).

על פי התשתית הראייתית שהונחה בפני התובעים לא הצליחו לשלם את ההפרש, מעבר ל- 290,000 ש"ח ששולמו בפועל. התובע מס' 1 טען כי גיוס המשכנתא היה תנאי לעסקה וגם כי חש לכוד ומחויב לחתום על החוזה כי בזיכרון הדברים הפיצוי המוסכם עמד על 150,000 ₪. הנתבע מס' 1 העיד שלא אפשר לתובע להכניס לבית שמאי מקרקעין לפני החתימה על החוזה בגלל שהתובעים ניצלו את הכנסת האדריכלית כדי להעריך את סוגיית הבניה, כדי להראות שהשטח המבונה הוא פחות מהאמור בזיכרון הדברים במטרה להפחית את סכום התמורה (עמ' 27, 28 לפרוטוקול).

5.טענת התובע כי החוזה היה מותנה בתנאי שהוא יקבל משכנתא לא מעוגנת בחוזה. התובע גם לא העיד עדים ולא הציג ראיות לכך שהבנק דחה אותו מלקבל משכנתא בגלל הערכת השמאי. הנתבע מס' 1 העיד שלתובע הייתה משכנתא לגרור (עמ' 25 לפרוטוקול) אך לכך לא הובאו ראיות. מעבר לחו"ד שמאי הבנק, לא הובאו על ידי התובעים ראיות מדוע בקשתם למשכנתא נדחתה. בסיכומיו מפרט ב"כ התובעים כי הנתבע התחייב בפני התובעים כי תאושר להם משכנתא (סעיף 87 לסיכומים). בין בסעיף 87 לסיכומים ובין בסעיף 4 לסיכומים בו הדברים מצוינים גם כן אין הפניה לראיה עליה מתבססת הטענה. הדברים חוזרים בסעיף 11 לסיכומים ומתוכם ניתן להבין כי מדובר בשלב הטרום חוזי. מסקנה זו מגובה מהאמור בסעיף 26-13 לסיכומי ב"כ התובעים. ב"כ התובעים מדגיש את הפערים בין הצדדים. התובעים כצד החלש, עולים חדשים ומנגד הנתבע מס' 1 היה עובד בכיר בבנק לאומי במשך שנים רבות ואשתו, הנתבעת מס' 2 מזכירה בבית ספר. הנתבע מס' 1 אישר בחקירתו הנגדית שעבד בבנק 43 שנים וערב פרישתו היה מנהל מגזר הקמעונאות בהנהלת מרחב דרום של בנק לאומי (עמ' 23 לפרוטוקול). הנתבע אישר שהציג עצמו כעובד בנק לאומי בהנהלת המרחב שמייצגת 17 סניפים (עמ' 23 לפרוטוקול מול שורות 12-11), אך הוא לא נשאל האם הוא הציג עצמו כמי שיכול לסדר לתובעים משכנתא, אלא רק האם הוא הפנה אותם לבנק לאומי למשכנתאות. הנתבע מס' 1 הדגיש שהוא עבד בבנק לאומי ולא בחברת הבת, בנק לאומי למשכנתאות. בנוסף, לפי עדותו, הוא לא ידע שהתובעים פנו לבנק לאומי למשכנתאות לקחת הלוואה (עמ' 22 לפרוטוקול). הנתבע מס' 1 נשאל מה עשה כדי לברר את יכולת התובעים לממן את העסקה והשיב שהתובעים יצרו רושם שהם יכולים לממן את העסקה. הוא הוסיף שהוא גם העלה את הנושא בשלב שבו כבר הגיעו לעריכת חוזה המכר בפני עוה"ד והתובע מס' 1 התעקש שאין מה לדאוג (עמ' 25 לפרוטוקול מול שורות 4-61 עמ' 28).

בחינת החוזה מלמדת כי לסוגיית המשכנתא שהקונים צפויים לקחת יש אזכור אחד והוא כי המוכרים יחתמו על הממסכים הנדרשים לקבלת משכנתא ואין בהתחייבות זו כדי להתנות ו/או לדחות כל תשלום "עקב אי קבלת הלוואות המשכנתא" (סעיף 5(א) סיפא לחוזה). לכל יתר הסוגיות שמצופה למצוא בחוזה שבו סכום לא מבוטל מהתמורה ממומנת במשכנתא אין זכר.

6.בעדותו בפני הלין התובע מס' 1 כי חש עצמו לכוד בגלל החתימה על זיכרון הדברים והפיצוי המוסכם הגבוה וחתם על החוזה על אף שכבר ידע למועד החתימה כי שטח הבית קטן מהשטח המוצהר בזיכרון הדברים. הנתבע מס' 1 תיאר מסכת לחצים מצד התובע מס' 1 להפחית את סכום העסקה בגלל הבדלי המטראז' והנתונים על הבניה שלא היה לה היתר ובגלל זה הוא הסכים להשתתף בעלות השגת ההיתר לפי הנתונים שמסרה האדריכלית (עמ' 22 לפרוטוקול).אך הוא גם הסכים שאף הוא לחץ על קיום העסקה בגלל סד כלכלי שהוא עמד בו בגלל ההתחייבויות הכספיות שלו (עמ' 23 ו- 24 לפרוטוקול) וכאשר התובע ביקש לפני חתימת החוזה להביא שמאי הוא לא הסכים. הנתבע מס' 1 העיד כי הייתה לתובעים הזדמנות לבדוק את זיכרון הדברים לפני החתימה (עמ' 26 לפרוטוקול) וכך גם ניתנה לכל צד אפשרות לבדוק את החוזה (עמ' 28 לפרוטוקול מול שורה 24). סוגיית אי ההתאמה בהיקף השטח המבונה, שצוין בפרסום אשר גם קיבל ביטוי בזיכרון הדברים עלתה רק כאשר אחרי החתימה על זיכרון הדברים הייתה פניה לאדריכלית בהליך שבו הנתבע מס' 1 היה המפנה. המטרה הייתה לקבל חו"ד על הכשרת הבניה הלא חוקית אך התובע ניצל אותה לקבלת הערכה של השטח, ולפי עדות הנתבע מס' 1 בהמשך הוא גם פנה למודד. בתיק לא הוגשה חו"ד מודד. בנסיבות אלה, חש גם הנתבע מס' 1 לחוץ, שהתובע יבקש להוריד את הסכום המוסכם (עמ' 28 לפרוטוקול מול שורות 32-24 לפרוטוקול).

הנתבע נשאל מדוע נקב בסכום של 800,000 ₪ כסכום שמבוקש עבור הבית והשיב כי השכן ממול פרסם עבור בית במצב פחות טוב דרישה ל – 750,000 ₪ וגם מפני שהוא העריך את הוצאותיו על הבית במשך השנים.

כפי שהחוזה שותק לגבי המשכנתא למעט האמור לעיל, החוזה שותק לגבי הסוגיה שהציקה לתובעים בשלב שבין החתימה על זיכרון הדברים לחתימה על החוזה בסוגיית גודל הנכס ויחסו לתמורה המבוקשת. כל שיש זו הפניה לנסח שכאמור לא הוגש, לגוש ולחלקה, וכן הודגשה הסוגיה התכנונית. הודגש כי הצדדים קיבלו מעורכת הדין את מלוא ההסברים למצב התכנוני והחוקי של הנכס והתנאים והאישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות (סעיף 14 לחוזה). כמו כן ב"והואיל" השביעי הצהירו התובעים, הקונים, כי הם בדקו את המצב התכנוני והם מסכימים לקבל על עצמם את מלוא האחריות בכפוף להסברים נקודתיים שנקבעו בחוזה.

הצדדים אפוא נכנסו לעסקה כאשר המוכרים אינם יודעים מה הסיכוי שהקונים יגייסו את מירב הסכום של העסקה והם חסמו מראש את בירור הסוגיה, לפחות חלקית כאשר לא אפשרו להכניס שמאי לנכס. הקונים נכנסו לעסקה כאשר הם כבר יודעים שיש לממכר בעיות תכנוניות, ויש פער בין הנתונים בהקשר לשטח המבונה לקיים, ו/או בין השטח המבונה בהיתר לשטח מבונה ללא היתר. על אף הליווי של האדריכלית, החוזה אינו נותן מענה לעובדה שלא מובטחת תוצאה של הכשרת הבניה כולה או בחלקה. התמורה החוזית אינה נותנת מענה לסוגיה זו כלל, על אף שהיה צריך לברר סוגיה זו עם הצדדים מראש. שכן לא הרי תמורה עבור הבית שהתובעים ראו וקנו כמו התמורה עבור בית שחלקים ממנו לא מאושרים ויש או עלולים להיות צווי הריסה לגביהם. כמו כן, התובעים נכנסו לעסקה מבלי לדעת האם שווי העסקה סביר ויעמוד בבחינת הבנק למשכנתאות. מעבר לכך, התובעים נכנסו לעסקה מבלי שהיו להם הערכות סבירות ליכולתם לממן את העסקה. התובעים עשו כן לגרסתם בגלל שהסכימו בזיכרון הדברים לפיצוי מוסכם לא מבוטל.

אני מאמינה לנתבע מס' 1 שנתן לתובעים אפשרות לבדוק את זכרון הדברים לפני החתימה. מאחר ובזיכרון הדברים מופיע גוש וחלקה היה בידי התובעים, אילו היה להם הניסיון לעלות על הסוגיות, שהפכו למהותיות אחר כך, לנהל משא ומתן או לוותר על העסקה לפני החתימה על זיכרון הדברים. בהעדר תשתית ראייתית, גם לא ניתן לבחון האם היה בידי התובעים לגייס את ההפרש בהלוואה בנקאית גם אם הנכס היה נמכר במחיר של 580,000 ₪ לנוכח הבעיות התכנוניות שבו וההערכה של השמאי שבמכירה כפויה הסכום שיתקבל יעמוד על 464,000 ₪.

7.דיון והכרעה

התביעה היא להשבת הפיצוי המוסכם וכן לפיצויים נוספים. הפיצוי המוסכם קוזז על ידי הנתבעים מסכום ההשבה כאשר הם ביטלו את החוזה בגלל הפרתו. אין מחלוקת עובדתית שהתובעים, הקונים, לא עמדו בתנאי החוזה מבחינת תשלום יתרת התמורה מעבר לסכום של 290,000 ₪ מתוך 800,000 ₪. אין גם מחלוקת כי הפרת סעיף התמורה החוזי (סעיף 4 לחוזה) משמעה הפרה יסודית (סעיף 9 רישא לחוזה). כמו כן, אין מחלוקת כי על הפרה יסודית זכאי הנפגע לפיצוי מוסכם ומוערך מראש מבלי הצורך בהוכחת נזק (סעיף 9 לחוזה). הקיזוז מהסכום להשבה הוסדר בסעיף 10(ב) לחוזה ולפיכך אף הליך הקיזוז מבוסס בחוזה המכר.

מכאן אפנה לטענות התובעים כנגד השארת הפיצוי המוסכם בידי הנתבעים, אשר הן מרובות ולמעשה מכסות את מירב או כל התרופות המוכרות לביטול העסקה או לפיצוים. אך אין טענה כנגד גובה הפיצוי המוסכם או עילות להקטנתו לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ