אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> טרשית חברה ישראלית לנכסים והאחרים... נ' ו.מ.לתכנון ובניה הרצליה

טרשית חברה ישראלית לנכסים והאחרים... נ' ו.מ.לתכנון ובניה הרצליה

תאריך פרסום : 19/08/2010 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
250-09
19/08/2010
בפני השופט:
רות רונן

- נגד -
התובע:
טרשית חברה ישראלית לנכסים ואחרים ע"י ב"כ עו"ד כרמי
הנתבע:
ו.מ.לתכנון ובניה הרצליה
פסק-דין

פסק דין

עניינו של הערעור בהחלטתה של ועדת הערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר" או "הוועדה") שניתנה בהר/95118/07 ביום 15.6.09 (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה מתייחסת לשני נכסים של המערערות. המערערות טוענות כי ועדת הערר שגתה בהחלטותיה ביחס לשני הנכסים, וכי יש לבטל את ההחלטה.

הנכס הראשון הוא נכס בצדו הדרומי של רחוב המנופים 10-12 באזור התעשייה הרצלייה פיתוח (להלן: "הנכס הראשון"). המערערת 2 מפעילה בנכס הראשון מוסך. ביחס לפגיעה בנכס הראשון, הגישו המערערות חוות דעת של שמאי מטעמן, מר פרמינגר. ועדת הערר קבעה בהחלטה כי חוות הדעת של השמאי אינה מפורטת, ואינה כוללת תחשיבים המעידים כיצד הגיע השמאי לשווי הפגיעה. המערערות טענו כי מסקנה זו של ועדת הערר היא שגויה, משום שהשמאי הבהיר בעמ' 9-12 לחוות הדעת שהגיש, את אופן חישוב הפגיעה.

עוד נטען כי הקביעה של ועדת הערר לפיה השמאי לא ערך השוואה ביחס לשווי הנכסים "לפני" ו"אחרי" איננה נכונה, משום שהשמאי קבע במפורש את השווי לפני ואחרי פרסום התוכנית (שווי קודם – 22,300,000$ ושווי חדש – 9,300,000$). המערערות אף טענו כי הפגיעה היא פגיעה במקרקעין ולא פגיעה נזיקית, כפי שקבעה ועדת הערר. זאת משום שיש לקחת בחשבון, ביחס להערכת הפגיעה לצורכי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה – 1965 (להלן" "חוק התכנון והבניה"), גם את הפוטנציאל התכנוני של הקרקע.

הנכס השני אליו מתייחסת ההחלטה, הוא נכס שנמצא בצדו הדרומי של רח' החושלים בהרצלייה פיתוח (להלן: "הנכס השני"). בנכס השני יש מבנה בן מספר קומות, ובקומת הקרקע שלו מצוי בית דפוס ואולם אירועים. המערערות טענו כי התוכנית הפוגעת סווגה את הנכס השני לשצ"פ, והגבילה את הבנייה על החלקה בה בנוי הנכס. התוכנית הפוגעת עתידה לגרום להריסת חלק מהמבנים הקיימים על הנכס השני, ולגרום לנזקים מהותיים למבנים האחרים. המערערות טענו כי במקרה זה לא היה מקום לבצע תחשיב של "לפני" ו"אחרי", שכן ניתן היה לחשב את הפגיעה בנכס השני באופן ישיר. תחשיב כזה אינו התחשיב היחיד ממנו ניתן ללמוד על הפגיעה. לטענתן, גם שמאֵי המשיב לא הסתמכו על תחשיב שווי של "לפני" ו"אחרי".

המערערות הוסיפו וטענו, כי חוות דעתו של השמאי מטעמן, כוללת התייחסות לאלמנטים משביחים, בניגוד לקביעת ועדת הערר. עוד נטען כי היה על ועדת הערר לתת למערערות הזדמנות להשלים או לתקן את חוות הדעת בטרם קבלת החלטה, אם היא סברה כי קיים בה חסר, וזאת כדי לא לפגוע בזכויותיהן. בנוסף נטען כי ועדת הערר היתה צריכה למנות שמאי מכריע.

המערערות טענו כי החלטת ועדת הערר ניתנה במותב חסר, וכי זהו פגם היורד לשורשה של ההחלטה, ואינו ניתן לריפוי. הטעם לכך הוא משום ששמאית הוועדה, הגב' לבנה אשד, מונתה קודם למתן ההחלטה לשמאית מכרעת, וככזו היא לא היתה רשאית להיות חברה בוועדת הערר – וממילא לא היתה רשאית לתת בה החלטות.

המשיבה טענה כי יש לדחות את הערעור. לטענתה, דין המערערת 3 להימחק מהערעור, משום שהיא אינה בעלת זכויות במקרקעין נושא הערעור, כפי שקבעה ועדת הערר. המשיבה טענה כי ניתן לערער על החלטות של ועדות ערר רק בשאלות משפטיות, ואילו הערעור דנן מתייחס בעיקרו לשאלות שמאיות, שהועלו בפני ועדת הערר, נדונו על ידיה, ונדחו.

המשיבה טענה כי ועדת הערר דנה בכול אחד מראשי הנזק שנטענו על ידי המערערות, ודחתה את הטענות ביחס אליהם. לטענת המשיבה, צדקה הוועדה בקביעתה כי חוות הדעת של השמאי מטעם המערערות נעדרת פירוט. נטל ההוכחה מוטל על המערערות – התובעות. לכן, היה על השמאי לפרט את כל הרכיבים המבססים את חישוביו. בהעדר דוגמאות וניתוח לביסוס חוות הדעת, היתה הוועדה רשאית לא לייחס לה משקל, ולא למנות שמאי מכריע.

לטענת המשיבה, ועדת הערר התייחסה לכול אחד מרכיבי התביעה, והסיקה מסקנות ביחס אליהם, שאין מקום להתערב בהן. נקבע כי אין הסבר ואין פירוט על מה מבוססים הערכים השונים אותם קבע השמאי.

המשיבה הוסיפה וטענה, כי הוועדה צדקה גם בקביעתה לפיה השומה אינה כוללת התייחסות לאלמנטים המשביחים בתוכנית. לא ניתן למצוא בשומה התייחסות לאלמנטים אלה. הוועדה אף צדקה בקביעה כי השומה אינה כוללת שווי "ישן" ו"חדש". באשר לנכס השני, אין מחלוקת כי אין השוואה כזו. באשר לנכס הראשון, הציון של השווי הנוכחי, נועד רק כדי להבהיר את הנזק שייגרם אם המוסך יפונה.

הנזק הנטען בהקשר זה אינו אחד הנזקים שנתבעו ביחס לנכס זה. השומה כוללת רק חישוב של האלמנטים הפוגעים, ואין כל חישוב של שווי הנכסים במצב החדש, כולל כל האלמנטים המשביחים – כאשר התוכנית הגדילה את זכויות הבנייה בנכס הראשון ב-45%, בנוסף להוספת שימוש של מסחר. יתרה מזאת, בחישוב השווי הקודם נכללו פרטים לא רלוונטיים.

באשר לטענה לפיה המערערת 2 מפעילה במקום מוסך, וכי יש להביא בחשבון גם את שווי הפעילות – נטען כי טענה זו לא עלתה בערעור, ומדובר בטענה שאינה ברורה ולא מוסבר כלפי מה היא מועלית. הטענה כי מדובר בפגיעה שאינה במקרקעין (החשש לאיבוד רישיון הייבוא בשל הריסת המוסך), היא טענה שוועדת הערר דחתה, משום שהיא קבעה כי אין בהוראות התוכנית הקודמת ייעוד ספציפי של מוסך, ולא הוכח כי זה השימוש המיטבי במקרקעין.

באשר לנכס השני, אין פירוט ביחס לכול אחד מרכיבי התביעה, כפי שקבעה ועדת הערר. השמאי לא הציג ראיות או מסמכים המאששים את המספרים בהם הוא נקב בחוות הדעת שלו. עוד נטען כי גם אם התוכנית כוללת רכיבים פוגעים, היא כוללת גם רכיבים משביחים, והשמאי היה חייב להביא זאת בחשבון.

המשיבה טענה, כי לא היה מקום למתן זכות להשלים או לתקן את חוות הדעת לפני מתן ההחלטה, משום שהמערערות לא בקשו זאת מעולם, ומשום שהטענות בדבר פגמים בחוות הדעת הועלו על ידי המשיבה מלכתחילה. נטל ההוכחה מוטל על המערערות, משהן לא עמדו בו, היה מקום לדחות את טענותיהן. עוד נטען כי לא היה מקום למנות שמאי מכריע, ועל כל פנים אין להתערב בשיקול הדעת של ועדת הערר בהקשר זה.

המשיבה טענה כי אין בעובדה שהגב' לבנה אשד היתה חברה בוועדת הערר כדי לפגוע במעמדה כשמאית מכרעת. הגב' אשד לא היתה שמאית מכרעת במהלך הדיון בערר. המערערות היו צריכות להפנות את טענותיהן בהקשר זה מייד לוועדת הערר, ולא להמתין לקבלת ההחלטה שדחתה את טענותיהן.

האם ההחלטה של ועדת הערר ניתנה במותב חסר?

מאחר שלטענת המערערות מדובר בפגם הנוגע לשורשה של ההחלטה, המחייב את ביטולה ואינו ניתן לתיקון, נדון תחילה בטענה זו. המערערות הפנו בהקשר זה לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, מכוחו הפכה השמאית גב' אשד, שהיתה חברה בוועדת הערר, לשמאית מכרעת. לטענתן, שמאי מכריע אינו יכול להיות חבר בוועדות ערר, וממילא אינו יכול לתת החלטות כחבר בהן.

המשיב טען כי לא נטען ולא הוכח כי השמאית פעלה בניגוד עניינים, או כי היא פעלה בניגוד להוראות חוק מחייבות כלשהן. לכן, דין הטענה להידחות על הסף. עוד נטען כי היה על המערערות להעלות את טענותיהן בהקשר זה בסמוך לאחר פרסום מינויים של השמאים המכריעים. הפרסום נעשה ביום 19.3.09, בעוד שההחלטה נשלחה לצדדים בחודש יוני 2009. המערערות היו חייבות לפנות לוועדת הערר בהקשר זה לפני שניתנה ההחלטה הדוחה את טענותיהם, ומשלא עשו כן – הן מנועות מלהעלות את הטענה. לחלופין נטען כי מדובר בגוף מקצועי, שאין מניעה כי החלטותיו יתקבלו רק על ידי חלק מחבריו, וכי הפגם אינו יורד לשורשו של ענין ואינו מחייב את ביטול ההחלטה.

אני סבורה כי אין לקבל את הטענה לפיה ההחלטה ניתנה בהרכב חסר. פרק ט'1 לחוק התכנון והבנייה, קבע את האופן בו תיקבע רשימת השמאים המכריעים. ס' 202 ה(6) קבע כי לא ימונה לשמאי מכריע מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי מכריע, לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ