ח נ' ח' ואח'

פתח דבר:

1. לפני תביעה שהוגשה בת.א. 9616-05-17 (להלן :"התביעה"), למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובעת-ח. א. (להלן-"התובעת") הינה הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין הידועים כחלקות 39-40 בגוש 15408 ואשר שטחם הכללי 317 מ"ר מאדמות כפר עילבון (להלן-"הנכס" או "המקרקעין"). בית המשפט התבקש עוד להורות על בטלות הסכם מתנה משנת 1988(להלן-"הסכם המתנה"),שנכרת בין התובעת לאחיה הנתבע 1 ואשתו הנתבעת 2, הם החייבים בתיקי הפש"ר המאוחדים שבכותרת (להלן-"החייבים") וכן להורות על ביטול שתי הערות אזהרה שנרשמו לטובת בנק ירושלים בגין הלוואה שהחייבים קיבלו (הערת אזהרה מיום 5.5.1988 בשטר מס' 3393-1988 והערת אזהרה מיום 29.8.1989 בשטר מס' 6016/1989) וצו מניעה שנרשם על הזכויות בנכס ביום 15.11.15 בהתאם לצו איסור הדיספוזיציה שניתן בהחלטת כב' השופטת ע.אטיאס מיום 5.11.15 במסגרת שני הליכי הפש"ר המאוחדים לבקשת עו"ד נפתלי נשר, הנאמן שמונה לנכסי החייבים (להלן-"הנאמן").

2. יצויין כי התביעה הוגשה תחילה לבית המשפט המחוזי בנצרת ובהתאם להחלטתי מיום 19.11.17, שניתנה בבקשת הנאמן, הדיון בתביעה הועבר לבית משפט זה ואוחד עם הדיון בשני הליכי הפש"ר המאוחדים שבכותרת וזאת בהתאם לסמכותי מכוח סעיף 178(ג) לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש), התש"מ-1980 (להלן-"הפקודה").

   תיאור ההליכים המאוחדים שבכותרת והשתלשלות העניינים:

3. ביום 6.1.14 ניתן בפש"ר 55680-11-13 צו כינוס לנכסי החייבת,לבקשתה, וביום 10.12.15 הוכרזה החייבת פושטת רגל ועו"ד נשר נפתלי מונה כנאמן לנכסיה.

    

4. ביום 6.2.14 ניתן בפש"ר 55645-11-13 צו כינוס לנכסי החייב, לבקשתו, וביום 4.2.16 הוכרז החייב פושט רגל ועו"ד נשר נפתלי מונה לשמש כנאמן לנכסיו.

    

5. בטרם הוכרזו החייבים פושטי רגל, הוגשה על ידי הנאמן בהליכי הפש"ר ביום 5.11.15 בקשה דחופה למתן צו לאיסור דיספוזיציות בזכויותיה של התובעת בנכס, עד למתן החלטה אחרת, וזאת לאחר שמידע שהתקבל ממס שבח העלה כי ביום 5.6.1998 רכשו החייבים מהתובעת זכויות בנכס ועיון בנסח רישום עדכני העלה כי הזכויות לא נרשמו על שמם של החייבים וכי הדבר היחיד המעיד על הקשר של החייבים למקרקעין אלו הינן שתי הערות האזהרה שנרשמו כאמור בפתח פסק הדין על זכויותיה של התובעת לטובת בנק ירושלים. הנאמן הוסיף וטען כי החייבים הסתירו את עובדת היותם בעלי זכויות בנכסי מקרקעין בדו"ח על חובות ונכסים שהגישו במסגרת הבקשות העיקריות לפשיטת רגל וציין עוד כי מדובר בזכויות ששווין כיום נאמד בסך של כ-150,000 ₪ מבלי להתייחס לשאלה אם החייבים בנו על המקרקעין.

    

6. בהחלטת בית המשפט (כב' השופטת עפרה אטיאס) מיום 5.11.15 ניתן לבקשת הנאמן צו איסור דיספוזיציה במעמד צד אחד.

    

7. ביום 27.11.15 עתרו החייבים לביטול הצו לאיסור דיספוזיציה במקרקעין ובבקשתם טענו כי בשנת 1988 נזקקו להלוואה לצורכי מחייה והקמת עסק ונוכח המצב הכלכלי בו היו נתונים עם תחילת נישואיהם ולצורך קבלת ההלוואה, העמידה התובעת, את המקרקעין והדירה הבנויה עליהם, שהם בבעלותה, כביטחון לבנק כנגד קבלת ההלוואה, שניתנה כמשכנתא, כך שלטענת החייבים אין להם כל קשר למקרקעין האמורים פרט לעניין ההלוואה שנפרעה ומדובר בדירת מגורים של התובעת שבה היא מתגוררת והיתה ונותרה בבעלותה.

    

8. הנאמן בתגובתו לבקשה טען כי דין הבקשה לביטול הצו לאיסור דיספוזיציה להידחות על הסף מאחר והחייבים דיווחו בשנת 1988 למס שבח על עסקה לרכישת זכויות במקרקעין וכי מדובר בעסקה שלא בוטלה בחלוף 27 שנים כך שאין לקבל את טענתם בדבר תקפות העסקה ואמיתותה.

    

9. ביום 29.12.15 עתר הנאמן במסגרת הליכי הפש"ר בבקשה להתיר לו להוציא למכירה פומבית את זכויותיהם של החייבים במקרקעין הידועים כגוש 15408 חלקה 39 ( הבקשה התייחסה רק לחלקה אחת מבין שתי החלקות נשוא התביעה) ואשר זכויות הבעלות בה רשומות כאמור על שם התובעת.

    

10. לאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שהתקיים לפני ביום 19.2.17 קבעתי בהחלטתי מתום הדיון כי נראה שאין מנוס אלא לקיים דיון במהות הזכויות של החייבים בחלקה 39 בגוש 15408 מהנימוקים שפורטו בהחלטה וקבעתי דיון נוסף בבקשת הנאמן למתן צו אשר יאפשר לו לממש את זכויות החייבים והוריתי לזמן לדיון גם את התובעת.

     

11. בין לבין, ביום 7.5.17 הוגשה התביעה ובדיון שהתקיים לפני ביום 17.5.17 בבקשת הנאמן לממש את הזכויות בנכס, אליו התייצבה גם התובעת, הודיע ב"כ התובעת על הגשת התביעה בבית המשפט המחוזי בנצרת ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, לרבות טענות ב"כ התובעת, קבעתי כי בשל הגשתה של התביעה בעניין דירת אחותם של החייבים ,כאשר על פי הטענה נמכרה לחייבים, נראה כי לא ניתן, באותו שלב, להתקדם לגיבוש תוכנית פרעון בהליכי הפש"ר של החייבים והוריתי לנאמן להגיש תוך 90 יום הודעת עדכון בדבר תוצאות פעולתו להעברת הדיון בתביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה ובמקביל לכך להשלים את בדיקת טענות ב"כ החייבים ביחס לתביעת החוב של בנק מרכנתיל דיסקונט, ובאם ימצא כי יש בהם ממש, יפעל ביחד עם ב"כ החייבים לגיבוש תוכנית פרעון בנוגע לחייב וציינתי כי ככל שתבוטל תביעת החוב של בנק מרכנתיל, ניתן יהיה לגבש תוכנית פרעון בעניינו של החייב גם בהתעלם מהזכויות הנטענות בדירה שרשומה ע"ש התובעת.

     

12. ביום 29.5.17 הוגשה מטעם הנאמן בקשה להעברת הדיון בתביעה לבית משפט זה ולבקשת הנאמן הוריתי כאמור בהחלטתי מיום 19.11.17 על העברת הדיון בתביעה לבית משפט זה והדיון אוחד עם הדיון בשני הליכי הפש"ר המאוחדים שבכותרת .

     

     

13. יצויין כי ביום 2.1.19 הודיע הנאמן כי לאחר שבחן את טענותיו של החייב, לא מצא לשנות מהכרעתו בתביעת החוב של בנק מרכנתיל , ולאור האמור הנאמן סבור כי לא ניתן לגבש לחייבים תוכנית פרעון בלי להביא בחשבון את זכויותיהם הנטענות של החייבים במקרקעין. מכאן הצורך בהכרעת בית משפט זה בתביעה שהוגשה על ידי התובעת.

     

    כתב התביעה:

14. התביעה הוגשה כנגד החייבים, הכונס הרשמי, הנאמן ולשכת רישום המקרקעין בנצרת.לפי גרסת התובעת כפי שהועלתה בכתב התביעה, החייבים פנו לתובעת בשנת 1988 בבקשה לעזור להם לקבל הלוואה מבנק ירושלים וכי החייבים הציגו בפניה מצג לפיו על מנת שיקבלו משכנתא מבנק ירושלים עליהם להציג לבנק ירושלים הסכם לפיו הם רכשו נכס והתובעת אשר הינה אישה תמימה ללא כל השכלה חתמה בתום לב ומתוך מטרה לעזור לאחיה (החייב) חתמה על הסכם הוויתור על הנכס נשוא המחלוקת , וזאת, נטען, ללא כל תמורה.

     

15. התובעת טענה כי מטרת חתימתה על ההסכם היתה לסייע לאחיה לקבלת ההלוואה מבנק ירושלים אשר כבר סולקה על ידו מזה מספר שנים וכי התובעת מעולם לא התכוונה לוותר על זכויותיה בנכס אשר ישמש לה כבטחון כלכלי בעתיד. התובעת הוסיפה כי הנכס עדיין רשום על שמה והיא בעלת השליטה בו כאשר אמה מתגוררת בו היום ברשות התובעת וכי לחייבים אין כל זיקה לנכס מלבד שהינם מבקרים את אמם (של החייב והתובעת).

     

16. התובעת עוד ציינה בכתב התביעה כי מזה מספר שנים החייבים והתובעת אינם בקשר לאחר שיחסיהם עלו על שרטון וכי רק לפני חודש ימים מיום הגשת התביעה הופתעה התובעת לקבל את בקשת הנאמן להתיר לו להוציא למכירה פומבית את זכויותיה בנכס נשוא המחלוקת וזאת עקב חובם של החייבים לנושים שונים.

     

17. התובעת עתרה לביטול ההסכם משנת 1988 בטוענה כי מדובר בהסכם שנכרת למראית עין ובהתאם בטל לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן-"חוק החוזים").

     

18. לחילופין, טענה התובעת כי גם אם ייקבע כי מדובר בהסכם מתנה, דבר אשר מוכחש על ידה, הרי לאור הסכסוך שקיים בין התובעת לחייבים ומאחר והזכויות בנכס טרם נרשמו על שמם של החייבים וההלוואה כבר סולקה, התובעת רשאית לחזור בה מההסכם בהתאם לסעיף 5 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968 (להלן-"חוק המתנה") ולא ייגרם כל נזק לבנק ירושלים שממנו נטלו החייבים את ההלוואה ואילו לתובעת, לאור מצבה האישי והרפואי, ייגרם נזק רב מאי ביטול ההסכם.

19. יוקדם ויצויין כי התובעת לא צירפה לכתב התביעה את ההסכם נשוא התביעה משנת 1988, וכן לא הציגה אותו במהלך ההליכים בתיק, ומאידך גם הנאמן לא הגיש את הסכם המתנה לבית המשפט .

     

    ההליכים והדיונים שהתקיימו בהליכים המאוחדים (לאחר העברת התביעה לדיון לפניי):

     

20. ביום 15.1.19 התקיים לפני דיון בתיקים המאוחדים שבכותרת. ב"כ התובעת חזר בדיון על הגרסה שהועלתה בכתב התביעה אם כי כבר באותו שלב נראה כי זנח את הטענה להיות ההסכם חוזה למראית עין והדגיש כי התובעת לא קיבלה כל תמורה בזיקה להסכם וכי החייבים עצמם הם אלה שקיבלו את כספי ההלוואה ולא התובעת והציג בפני הנאמן אישור בדבר קבלת הכספים על ידי החייבים. ב"כ התובעת ציין במפורש: "אנחנו מבטלים לפי חוק המתנה...אני אוכיח שלא הייתה תמורה, אין תמורה..." (עמ' 14 ש' 5 לפרוט').

     

21. לאחר ששמעתי את טיעוני הצדדים החלטתי כי אין מנוס אלא לקיים בירור לגופו של עניין בתביעה ולפיכך הוריתי לצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית ונקבע מועד לשמיעת הראיות בתביעה.

     

22. התובעת בתצהיר העדות הראשית מטעמה חזרה למעשה על אותה הגרסה שהעלתה בכתב התביעה וגם לתצהירה לא צירפה התובעת את הסכם המתנה. החייבים לא הגישו מטעמם תצהירי עדות ראשית והתצהיר היחיד שהוצג מטעמם הוא התצהיר התומך בבקשתם של החייבים לביטול הצו לאיסור דיספוזיציה.

     

23. ביום 5.5.19 (יום לפני מועד שמיעת הראיות),הוגשה מטעם הנאמן בקשה דחופה למתן צו לבנק ירושלים להמציא לנאמן או לתיק בית המשפט את כל המסמכים הנוגעים למשכנתא שקיבלו החייבים (הלוואה מס' 12039-981). בבקשה פורט כי ביום 2.5.19 המציא הבנק לנאמן הודעה ממנה עולה כי ככל שמדובר בהסכם ההלוואה שניתן על ידי הבנק לחייבים, אין המדובר בעסקת רכישה של מקרקעי התובעת אלא בהלוואה שניתנה לצורך בנייה עצמית במקרקעי התובעת, עוד צויין כי אין בתיק ההלוואה מסמכים המתייחסים לרכישת הזכויות מהתובעת עם זאת, צויין, כי התובעת חתמה כלפי הבנק על התחייבות לרישום משכנתא בגינה נרשמה לטובת הבנק הערת אזהרה. בהתחייבות האמורה הצהירה התובעת, בין השאר, כי הלווים (החייבים) זכאים להירשם כבעלי זכויות בדירה שתיבנה על ידם במקרקעין הנ"ל. מסמך ההתחייבות מיום 6.3.1988 צורף להודעת הבנק (להלן: "ההתחייבות").

     

24. הנאמן טען כי מאחר והזמנת העדים דיברה על הלוואה שניתנה בקשר עם רכישת הזכויות על ידי החייבים מהתובעת, ולא למטרת בניית יחידת מגורים נפרדת, סבורה ב"כ הבנק כי היא מנועה מהמצאת יתר המסמכים. מכאן, עתר הנאמן למתן הצו המבוקש לבנק מאחר ולטענתו בהמצאת המסמכים הנדרשים יהיה כדי לשפוך אור על העסקה האמיתית שנערכה בין הצדדים.

     

25. ביום 6.5.19 התקיימה ישיבת הוכחות במהלכה נחקרו התובעת והחייב בחקירה נגדית ע"י הנאמן, ולעדותם אתייחס בפירוט בהמשך.

     

26. בתום חקירת התובעת והחייבים ובהסכמת ב"כ התובעת ניתן על ידי צו המופנה לתובעת והמורה לה להמציא לנאמן לא יאוחר מיום 25.5.19 את מלוא המסמכים הנוגעים לתביעתה ו/או לכל העסקאות שנעשו בינה לבין החייבים, ככל שישנם מסמכים כאלה שלא גולו עד לאותו שלב וכן ניתן על ידי הצו שביקש הנאמן ביום 5.5.19 והמופנה לבנק ירושלים להמצאת כל המסמכים שפורטו במבוא לבקשה באופן מיידי.

     

27. ביום 28.5.19 הוגשה הודעת הנאמן אליה צורפו מסמכים שונים שהבנק המציא לידיו בהתאם לצו שניתן ביום 6.5.19 בקשר עם ההלוואות שקיבלו החייבים מהבנק ובהודעה נוספת מטעמו מיום 8.9.20 הודיע הנאמן כי לאחר מספר פניות מטעמו ב"כ התובעת המציא לידיו מספר מסמכים באיכות קריאה ירודה מאוד והנאמן ביקש כי המסמכים שהומצאו על ידי התובעת ואשר צורפו להודעה, ובפרט מסמך ההתחייבות, יהיו חלק מהמוצגים בתיק ובהמשך להחלטתי מיום 6.5.20 ביקש הנאמן לקבוע צו סיכומים בתיק.

     

    סיכומי טענות הצדדים:

    סיכומי התובעת:

28. בכתב הסיכומים מטעמה חזרה התובעת על הגרסה העובדתית שהעלתה בכתב התביעה ובתצהירה, זאת מבלי להתייחס כלל לגרסה השונה שהועלתה בחקירתה לעניין נטילת ההלוואה לצורך בניית ביתם של החייבים.

     

     

     

29. בכתב הסיכומים התמקדה התובעת בטענה כי ההסכם משנת 1988 הינו הסכם מתנה ומשהזכויות לא נרשמו ע"ש החייבים, דינו של ההסכם להתבטל בהתאם לסעיף 5 לחוק המתנה. לטענת התובעת, הוכח מעדויותיהם של החייבים כי מדובר במתנה שניתנה להם למראית עין וכי מעולם לא התכוונה לוותר על זכויותיה במקרקעין נשוא המחלוקת.

    סיכומי החייבים:

30. החייבים חזרו וטענו בכתב הסיכומים מטעמם כי ההסכם משנת 1988 לא קוים וכי לא היתה כל כוונה להשלים את העסקה ולהעביר את זכויותיה של התובעת לשמם וכי התמורה הלכאורית שנקבעה בהסכם והסכום שהתקבל מהבנק כנגד ההלוואה שהועמדה לחייבים התקבלו לידי החייבים עצמם מבלי שתועבר תמורה כלשהי לידי התובעת.

     

31. לטענת החייבים, עם השלמת החזר ההלוואה שנטלו מבנק ירושלים, החייבים החזירו את החזקה בדיקה שנבנתה על המקרקעין לידי התובעת וכי מאז שעברו מכפר עילבון להתגורר בחיפה הם אינם משתמשים בנכס ואינם משכירים אותו כך שאין להם כל זיקה לאותו נכס פרט לביקורים שעורכים החייבים בבית שבו מתגוררת אמו של החייב .

     

32. החייבים ביקשו להדגיש כי הדירה שנבנתה על המקרקעין על ידם לא נרשמה על שמם בפועל כך שלשיטתם אין סיום עסקה כמצוות חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן-"חוק המקרקעין") ואין להם כל זכות בדירה שנבנתה על המקרקעין.

     

    סיכומי הנאמן :

33. הנאמן טען בסיכומיו כי הימנעותה של התובעת מלצרף את ההסכם משנת 1988 שנטען כי במסגרתו העבירה התובעת לחייבים את זכויותיה במקרקעין ולא נתנה כל הסבר מדוע היא נמנעה מלצרף אותו הסכם ומהם המאמצים שהיא עשתה על מנת למצוא את אותו הסכם העברת זכויות נשוא התביעה, כל אלה פועלים כנגד התובעת ויש לקבוע כי אילו הובא אותו הסכם "מתנה" לבית המשפט, האמור בו היה מחזק את הטענה כי למעשה העברת הזכויות במקרקעין הייתה על מנת לאפשר לחייבים לבנות עליהם בית כפי שאכן נעשה בפועל.

     

34. הנאמן אינו חולק על כך כי ההסכם משנת 1988 הינו הסכם מתנה, וכך גם העסקה דווחה למיסוי מקרקעין כעולה מתעודת עובד הציבור של סגן מנהל מיסוי מקרקעין(נצרת) (שהוגשה על ידי הנאמן במסגרת בקשה 28 ביום 5.5.19 (להלן-"תע"צ")) ואולם לטענת הנאמן, לאור הגרסה שמסרו החייבים בחקירתם הנגדית ביום 6.5.19 ומשהתובעת לא צירפה את ההסכם משנת 1988, הרי שאין עסקינן בהסכם מתנה סתם אלא בהסכם שנעשה על רקע העובדה שהחייבים ביקשו לבנות בית על אותם מקרקעין –בית שהתובעת והחייבים טרחו להסתיר את עובדת בנייתו על ידי החייבים עד שלב החקירה הנגדית ובהקשר זה הפנה הנאמן לגרסה שהעלו החייבים והתובעת בחקירתם בשונה ובסתירה למה שנטען על ידם בתצהיריהם וכן לאסופת המסמכים שהומצאה לידיו של הנאמן על ידי הבנק וכי יש בכך כדי להקרין על אמינותם של התובעת והחייבים בכל יתר טענותיהם.

     

35. הנאמן הפנה עוד למסמך ה"התחייבות" עליו חתמה התובעת, ואשר במסגרתו הסכימה התובעת כי זכויותיה במקרקעין ישועבדו לטובת הבנק בגין הלוואה שמקבלים החייבים מהבנק כאשר בסעיף 12 להתחייבות נרשם שהיא גם ניתנת לצורך בניה. לטענת הנאמן מחתימתה של התובעת על מסמך "ההתחייבות" לא יכולה להיות מחלוקת כי התובעת ידעה היטב שהחייבים מקבלים הלוואה מהבנק לצורך בניית בית על המקרקעין וכי לצורך כך היא הסכימה כי זכויותיה במקרקעין ישועבדו לטובת אותו בנק. הנאמן הפנה עוד לסעיף 2 להתחייבות בו נרשם כי החייבים (הם הלווים) יהיו זכאים בין השאר לזכות בלעדית לרישום שמם של הבעלות או החכירה לדורות בדירה וכן לחזקה הבלעדית עליה.

     

36. הנאמן הוסיף בהקשר זה והפנה ל"היתר בניה" שניתן ביום 3.10.1987 לבקשת החייב ואשר לפיו אושרה בקשתו של החייב לצורך בניית תוספת מגורים בשטח של 97 מ"ר בקומת קרקע ו-תוספת מגורים בקומה א' בשטח של 97 מ"ר במקרקעין הידועים כגוש 15408 חלקות 39 ו- 40. (ההיתר צורף להודעת הנאמן מיום 28.5.19 והומצא לידיו במסגרת אסופת המסמכים שהמציא בנק ירושלים כפי שפורט לעיל) (היתר הבניה האמור ייקרא להלן: "ההיתר"). בנוסף להיתר, הנאמן הפנה למסמכים נוספים מבין אסופת המסמכים שהומצאה על ידי הבנק ביניהם מסמך שנכתב בכתב יד ונחתם על ידי החייב ובו נרשם כי החייב נותן הצעה על עלות בניה שהועמדה על סך של 50,000 ₪.

     

37. לטענת הנאמן, טענת התובעת להיות הסכם המתנה "חוזה למראית עין" נזנחה בהמשך הדיונים שהתקיימו בבית המשפט משעה שבדיון מיום 15.1.19 הצהיר ב"כ התובעת כי התובעת מבקשת לבטל את ההסכם לפי חוק המתנה. לגופה של הטענה, הנאמן סבור כי אין מדובר בעסקה למראית עין שהיא בטלה לפי סעיף 13 לחוק החוזים שכן התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים להסכם המתנה אינו מעלה כי כוונתה האמיתיות של התובעת הייתה שונה מזו המשתקפת מהסכם המתנה שבמסגרתו היא ביקשה לתת במתנה לחייבים את זכויותיה במקרקעין.

     

38. בהתייחס לגרסה "החדשה" שהעלתה החייבת בחקירתה הנגדית ואשר לפיה הוסכם בין החייבים לתובעת כי יתנו לה תמורה כספית בגין העברת זכויותיה במקרקעין אליהם לאחר 25 שנה, בעוד שהעסקה דווחה למיסוי מקרקעין כעסקת מתנה על מנת שלא לשלם מסים המתחייבים ממכירת נכס מקרקעין בתמורה, טען הנאמן כי גם אם תתקבל גרסתה החדשה של התובעת, עדיין העסקה תקפה ואין לומר שמדובר בחוזה למראית עין. מאידך הפנה הנאמן לפסיקה לפיה התובעת מנועה מהעלאת טענה לפיה מדובר בעסקה בתמורה זאת נוכח הצהרותיה לרשויות מיסוי מקרקעין.

     

39. לעניין הטענה לפיה התובעת זכאית לבטל את הסכם המתנה משנת 1988 ללא נימוק כלשהו בהתאם להוראות סעיף 5 לחוק המתנה, משלא הושלמה העברת זכויותיה של התובעת במקרקעין ע"ש מקבלי המתנה (החייבים), הנאמן סבור כי דין טענה זו של התובעת להידחות;

     

40. הנאמן טען תחילה כי ככל שגרסתה המאוחרת של התובעת , שהועלתה כאמור בחקירה הנגדית, תתקבל הרי שאין תחולה לחוק המתנה משעסקינן לפי אותה גרסה בהסכם מכר בתמורה.

     

41. בהתייחס לטענות התובעת לפי חוק המתנה טען הנאמן כי התובעת אינה יכולה לבטל את הסכם המתנה וזאת מאחר ולשיטת הנאמן יש להחיל את החריג הקבוע בסעיף 5(ב) לחוק המתנה, של שינוי מצב לרעה, שכן לטענת הנאמן החייבים נטלו את ההלוואה מבנק ירושלים בהסתמכם על התחייבות התובעת להעביר להם במתנה את זכויותיהם במקרקעין ובנו את ביתם עליהם כפי שעולה מגרסתם של התובעת והחייבים עצמם. בכך, טען הנאמן, שינו מקבלי המתנה (החייבים) את מצבם לרעה בהסתמך על התחייבות התובעת ובהתאם להוראת סעיף 5(ב) לחוק המתנה התובעת אינה יכולה לחזור בה מהמתנה.

     

42. הנאמן טען עוד כי התובעת לא יכולה לבטל את הסכם המתנה בהעדר תחולה של סעיף 5 (ג) לחוק המתנה המאפשר לנותן המתנה לחזור בו מההתחייבות ליתן מתנה אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה לפי הנותן. ולעניין זה טען הנאמן כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח קיומה של "התנהגות" מחפירה מצד החייבים המצדיק את ביטול המתנה שניתנה להם.

     

43. לאור האמור, הנאמן טען כי דין התביעה להידחות וכי יש לקבוע כי הנאמן זכאי להשלים את רישום הזכויות במקרקעין על שם החייבים על מנת להוציאם, לרבות הבית שהם בנו עליו, למכירה פומבית, למרבה במחיר.

     

44. התובעת, בסיכומי התשובה מטעמה חזרה למעשה על סיכומיה והטענות שהעלתה בכתב התביעה ובתצהירה, מבלי להתייחס כלל לגרסה המאוחרת שהועלתה על ידי התובעת בחקירתה הנגדית.

     

    צירוף הסכמי השכירות

45. בדיון ההוכחות שהתקיים כאמור ביום 6.5.19 הוצג על ידי התובעת הסכם שכירות , אשר סומן על ידי אך הוחזר לידי ב"כ התובעת על מנת שיגישו לתיק בית המשפט (עמ' 24 לפר' מיום 6.5.19 ש'4-5 ) , ולאחר שהמסמך לא הוגש הוריתי ביום 6.6.20 לב"כ התובעת להגיש את ההסכם.

     

46. בתגובה להחלטתי הוגש על ידי ב"כ התובעת הסכם שכירות לא רלבנטי משנת 2020 ורק לאחר החלטה נוספת , הוגשו על ידו 3 הסכמי שכירות לשנים 2017 -2019 , כשמתוכם רק הסכם אחד הוא ההסכם שהוצג במהלך ההוכחות , וגם ביחס אליו יצוין כי בישיבת ההוכחות ציינה ב"כ הנאמן כי ההסכם שהוצג אינו חתום על ידי השוכרת (שם,ש'8 ), ואילו ההסכם שהוגש ונשא את הסימון שנעשה על ידי , היה דווקא חתום על ידי השוכרת .

     

47. מכל מקום , ב"כ התובעת טען כי ההסכמים מהם עולה כי התובעת משכירה את הדירה שנבנתה על ידי החייבים , מלמדים כי יש לקבל את תביעת התובעת , ואילו הנאמן טען כי ההסכמים מפריכים את גרסתה של התובעת בכתב התביעה שלפיה , הסכם המתנה היה הסכם למראית עין ובפועל לא הוקנו לחייבים זכויות כלשהם במקרקעין ואין להם כל זיקה למקרקעין , ומההסכמים עולה כי בפועל יש לחייבים זיקה ברורה למקרקעין בכך שהם בנו בכספם בית מגורים על המקרקעין.

     

48. כמו כן טען הנאמן כי העובדה שהחייבים נטשו את הדירה בנסיבות שאינן ברורות, אין בה כדי להפקיע את זכויותיהם במקרקעין ויותר מכך ככל שיתברר כי התובעת גבתה לאורך השנים דמי שכירות המגיעים לכאורה לחייבים , הנאמן יתבע מהתובעת את תשלום דמי השכירות.

     

    לאור טיעוני הצדדים עלי ליתן הכרעתי.

     

     

     

    דיון והכרעה:

49. כפי שפורט לעיל , הסכם המתנה שהתובעת מבקשת לבטלו, לא הוצג כלל לבית המשפט , ולמעשה אין בפני בית המשפט הסכם בכתב המעיד על הקניית הזכויות במקרקעין במתנה על ידי התובעת לחייבים.

     

50. אלא שהתובעת עצמה היא שטוענת לקיומו של הסכם מתנה או בלשונה "הסכם וויתור" ובסעיף 7 לתצהירה טענה התובעת כי :,,,בתום לב חתמתי בתום לב ומתוך מטרה לעזור לאחי חתמתי על הסכם הויתור על הנכס נשוא המחלוקת וזאת ללא כל תמורה !!!!".

     

51. זאת ועוד , התובעת חתמה כאמור על כתב התחייבות מופנה לבנק ירושלים שבו אישרה והתחייבה בין היתר כי "... הלווים (החייבים ש.מ.) זכאים בין השאר לזכות הבלעדית לרישום על שמם של הבעלות או החכירה לדורות בדירה וכן לחזקה הבלעדית עליה " והתובעת אף התחייבה להשלים את רישום הזכויות על שם החייבים בתוך 3 חודשים (סעיף 4 לכתב ההתחייבות).

     

52. בנוסף, הוצגו ראיות ברורות לקיומו של הסכם מתנה ובכלל זה הוגשה כאמור תע"צ של סגן מנהל מיסוי מקרקעין בנצרת, שלפיה הוגש דיווח למיסוי מקרקעין על עסקת העברה ללא תמורה מהתובעת לחייבים,

     

53. בנסיבות אלו שבהן התובעת עצמה מודה בקיומו של הסכם מתנה בכתב, ואף קיימות ראיות בכתב המעידות על הענקת זכויות מצד התובעת לחייבים ,העובדה שלא הוצג ההסכם עצמו, אין בה לכשעצמה כדי לפגוע בתוקפו הנטען של הסכם המתנה, וכפי שנקבע בפסיקה , גם במקרים בהם קיומו של הסכם בכתב הינו תנאי הכרחי לתוקפו של ההסכם (כגון במקרה שלפנינו , לאור הוראות סעיף 5(א) לחוק המתנה וסעיף 8 לחוק המקרקעין), ניתן להתבסס במקרים בהם אין מחלוקת בין הצדדים על עצם קיומו של הסכם בכתב,על ראיות לקיומו של ההסכם ולתוכנו כתחליף להסכם עצמו (ראו ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (21.3.2011 , פסק דינו של כבד השופט י.עמית).

     

54. בהקשר זה אציין כי אינני מקבל את טענת הנאמן שלפיה התובעת יכלה ללא קושי להציג את הסכם המתנה וכי יש להסיק מהעובדה שלא עשתה כן שאילו הייתה מציגה את הסכם המתנה, הדבר היה פוגע בטענותיה,זאת מאחר ולעמדתי ניתן למצוא צידוק סביר לאי הצגת הסכם המתנה הן לאור השנים הרבות שחלפו מעת עריכתו ועד למועד הגשת התביעה (כ-30 שנה), והן מאחר והוכח בפני כי אין העתק של ההסכם בבנק ירושלים , ואף לא במיסוי מקרקעין , ובנסיבות אלו אין לזקוף לחובתה של התובעת את עובדת אי הגשת הסכם המתנה.

     

55. בכל מקרה וכפועל יוצא מהאמור לעיל , נטל הראיה במקרה שלפנינו מוטל על התובעת אשר נדרשת להוכיח ולבסס עילה לבטלותו או לאפשרות ביטולו של הסכם המתנה , שבקיומו היא מודה כאמור , ועליה לבסס את תביעתה במידה הנדרשת של "עודף הסתברות" וכפי שנקבע : "... בבחינת הכלל עתיק היומין "המוציא מחברו עליו הראיה". על פי כלל זה, יזכה התובע בתביעתו אם ירים את נטל ההוכחה בשיעור העולה על 50%. שאז תוטל החבות במלואה או האחריות במלואה על הנתבע. לא עמד בכך, יפסיד את כל תביעתו, כלל זה הוא לכאורה יעיל, הוגן, רציונלי, אחיד וישים לכל משפט אזרחי...".(דנ"א 4693/05 בית חולים כרמל- חיפה נ' עדן מלול (29.8.10, פסקה 11)), ובהתאם עלינו לבחון האם עלה בידי התובעת לבסס עילה כאמור לבטלותו או לביטולו של הסכם המתנה ואדון תחילה בטענת התובעת בדבר היותו של הסכם המתנה הסכם למראית עין.

     

    הסכם למראית עין

56. בענין זה הוצגה כאמור על ידי התובעת והחייבים גרסה עובדתית ראשונית שלפיה החייבים נזקקו להלוואה לצורך כיסוי חובות שנוצרו עקב הנישואין וכן לצורך הקמת עסק , ומאחר ולצורך קבלת ההלוואה נדרשו החייבים להציג הסכם לרכישת מקרקעין , נערך על ידם הסכם למראית עין עם התובעת שלפיו התובעת מקנה להם זכויות במקרקעין , אך בפועל לא הוקנו להם זכויות כלשהן.(ראו סעיף 6 לתצהיר החייבים מיום 26.11.15 שהוגש בתמיכה לבקשה לביטול צו איסור הדיספוזיציה שהוטל על המקרקעין ).

     

57. החייבים אף הצהירו כי "...אין לנו קשר למקרקעין הנ"ל פרט לנטילת המשכנתא ותו לא "(סעיף 8 לתצהיר ),והתובעת מצידה טענה בכתב התביעה "חשוב לציין כי לנתבעים 1-2 אין כל זיקה לנכס , מלבד שהינם מבקרים את אימו של הנתבע 1 אשר כיום מתגוררת בנכס הנ"ל "(סעיף 9 לכתב התביעה ).

     

58. גם בדיון שהתקיים ביום 17.5.17 טען ב"כ התובעת , בנוכחותה של התובעת , כי "החייבים אינם גרים בנכס, הם גרים בחיפה והנכס בעילבון, אין להם שום זיקה בנכס זה , הם לא עשו שום שימוש בנכס הזה מלבד קבלת ההלוואה ..."(עמ' 10 לפר' ש' 8-10).

     

    על בסיס גירסה עובדתית זו טענה התובעת כי הסכם המתנה הינו הסכם למראית עין ,שעל פי סעיף 13 לחוק החוזים הוא הסכם בטל (void), ובפועל לא הוקנו לחייבים זכויות כלשהן במקרקעין.

     

59. גרסה עובדתית זו של החייבים והתובעת קרסה לחלוטין בחקירותיהם הנגדיות של התובעת והחייב , שבהן התברר כי התובעת הקנתה בפועל זכויות לחייבים במקרקעין , וכי לחייבים זיקה הדוקה למקרקעין , לאחר שבנו בכספי ההלוואה שנלקחה מבנק ירושלים תוספת נרחבת לבית מגורים שכבר היה בנוי במקרקעין (להלן-"התוספת").

     

60. כך העידה התובעת כי "אני נתתי להם את הקרקע שעשו תוספת....אמרתי להם אני נותנת לכם שתבנו, קחו משכנתא ותעשו תוספת לבית הקטן ואחר כך אין להם כסף. אחר כך תחזירו לי. אם אתם משלמים לי תמורת הקרקע שאתם בניתם או תחזירו לי את הבית או תשלמו לי שכירות על הבית. אנחנו משפחה וזה אחי, יש לי 3 אחים. איפה הם גרים? אבא לא נתן להם כלום. לא כסף, לא אדמה...." (עמ' 20 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 19-22)(דגש שלי ש.מ.).

    בהמשך ב"כ החייבים מסר לפרוטוקול כי החייבים קיבלו כסף והוסיפו לנכס שהיה בנוי-חדר וחצי שבו התגוררה אם החייבים- ואת הקיר הפרידו ביניהם "להיות יחידת דיור שלהם" (עמ' 21 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 3-4).

    בהמשך בהתייחסה לגרסה לפיה התובעת העבירה את זכויותיה בקרקע לחייבים על מנת שיוכלו לקבל הלוואה מבנק ירושלים לצורך תשלום חלק מחובותיהם השיבה התובעת:"לא אני לא יודעת, אם הם עשו את זה אני לא יודעת. עשינו את זה כדי לבנות בית" (עמ' 22 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 25).בהמשך התובעת אישרה כי החייב התגורר בתוספת שבנה עד לפני 5-6 שנים אז עזב את הכפר ועבר לגור בחיפה וכי היום מתגוררת בנכס (בתוספת) שוכרת בשם קמיליה מנסור(עמ' 23 לפר' מיום 6.5.19 ש/ 24 ואילך).

     

61. החייב כאמור לא הגיש תצהיר מטעמו (או מטעם החייבת) בהמשך להחלטה מיום 15.1.9. ואולם יש לציין כי כבר באותו דיון, בהתייחס לנכס הבנוי באותם מקרקעין היום, מסר החייב לפרוטוקול :"יש שני בתים, הבית של אמא שהוא 86 מ"ר , ותוספת שעשינו לבית. לקחנו משכנתא על זה והיא נתנה לנו מתנה, יש בעיות שהיא רוצה את הבית. אני עזבתי את הבית בשנת 2010 ואני גר בשכירות. אני בן אדם, עזבתי את הורי בגלל בעיות" (עמ' 16 לפרוט' מיום 15.1.19 ש' 9-11)(דגש שלי ש.מ).

     

62.  בחקירתו הנגדית בידי ב"כ הנאמן בדיון מיום 6.5.19 התבקש החייב להתייחס לגרסה שהעלה בתצהירו לפיה נטל יחד עם החייבת את המשכנתא מבנק ירושלים על מנת שיוכל לסגור חלק מחובותיהם, השיב החייב: "לקחנו משכנתא בגלל אבי ז"ל, הוא התחיל בבנייה, המשכנו, אין חשמל...אבא שלי נפטר לפני החתונה שלי בחודש. שילמנו חובות ונשאר כסף ואיתו המשכנו את הבית" (עמ' 25 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 10-21)(דגש שלי ש.מ.). החייב מסר עוד כי מבנק ירושלים נטל 3 הלוואות בסך כולל של 56,000 ₪ וכי בחלק מהסכום הכולל סגר חובות ומהיתרה שנותרה בנו את התוספת לנכס ולשאלה מה הסכום ששולם עבור בניית התוספת השיב החייב "לא זוכר, עברו 30 שנה" (עמ' 25 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 25). גם לשאלה מדוע לא ביטלו את ההסכם משנת 1988 ולא דווח במיסוי מקרקעין על ביטול העסקה שנטען כי מהווה עסקת מתנה, לאחר סילוק ההלוואה, השיב החייב ב"לא זוכר" (עמ' 26 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 10).

     

63. החייב אישר גם כי בנה את ה"תוספת" בשנת 1988 וכי לצורך בניית "התוספת" קיבלו היתר בניה (עמ' 26 לפרוט' מיום 6.5.19 בש' 31), ובענין זה יצויין כי בין המסמכים אשר התקבלו מבנק ירושלים מצוי היתר בנייה על שם החייבים ממנו עולה כי החייבים קיבלו היתר לבניית בית בן שתי קומות כשכל אחת מהקומות הינה בשטח של 97 מ"ר(סה"כ 194 מ"ר).

     

64. בנוסף לכל האמור לעיל הוגשו על ידי הנאמן לתיק בית המשפט מסמכים נוספים שהתקבלו מבנק ירושלים , זאת ללא התנגדות מצד החייבים או התובעת, הכוללים מסמך בחתימת ידו של החייב ובו פירוט עלויות בנייה בסך של 50,000 ₪ וכן תצהיר שהוגש על ידי החייב ובו מצהיר החייב בין היתר כי :,,,ברצוני להקים את ביתי במסגרת התכנית ....ביישוב עילבון הידוע כגוש 15408 חלקות 39,40 ".

     

65. לאור כל הראיות לעיל , ניתן היה לצפות כי החייבים והתובעת יזנחו את גירסתם העובדתית שהופרכה ואולם עיון בסיכומי באי כחם העלה כי הללו חזרו בסיכומיהם על אותה גירסה ראשנית שלפיה אין בין החייבים למקרקעין זיקה כלשהי,וכי ההלוואה נלקחה על ידי החייבים לצורך כיסוי חובות, תוך התעלמות מוחלטת מכל הראיות לעיל (ראו לדוגמא סעיפים 6-7 לסיכומי החייבים).

     

66. בנסיבות אלו , אני נדרש לקבוע כי יש לדחות את גרסתם העובדתית של החייבים והתובעת בכל הנוגע לנסיבות נטילת ההלוואה על ידם ונסיבות עריכת הסכם המתנה,ואני קובע כי מדובר בגרסה כוזבת שהופרכה כאמור גם על ידי התובעת והחייב עצמם.

     

67. בהתאם אני קובע גם כי הוכח בפני כי התובעת העניקה בפועל לחייבים זכויות במקרקעין במסגרת הסכם המתנה, לצורך בניית ביתם במקרקעין בין היתר בכספי ההלוואות שניטלו מבנק ירושלים,וכי בניגוד לגרסת התובעת בדבר העדר זיקה של החייבים למקרקעין, והחייבים בנו בפועל את ביתם במקרקעין, ואף התגוררו בו במשך שנים רבות (למעלה מ-20 שנים !!! לפי כל הגרסאות).

     

68. לאור קביעותי העובדתיות, אתייחס גם לטיעון המשפטי וכפי שנקבע לא אחת בפסיקה בהתייחס לפרשנות המונח "חוזה למראית עין" שבסעיף 13 לחוק החוזים, כאשר חוזה נערך למראית עין בלבד, קיימת אי התאמה בין רצונם המשותף והמוצהר של הצדדים, אשר משתקף בחוזה, לבין רצונותיהם וכוונותיהם האמתיות. חוזה למראית עין מציג, כלפי חוץ, הסדר משפטי מסוים אליו הגיעו הצדדים, ואולם, בפועל, הם הגיעו להסכמה סמויה, אשר משקפת את כוונתם האמיתית. משכך, ההסדר המשפטי המופיע בהסכם הגלוי, אינו משקף את אומד דעתם של הצדדים, והוא נעשה למראית עין בלבד.

     

69. בטלותו של חוזה למראית עין נובעת מהתחקות אחר רצונם האמיתי של הצדדים להסכם, אשר לא התכוונו לייחס תוקף משפטי לחוזה הפיקטיבי שכרתו ולקיים את התנאים הקבועים בו. חוזה למראית עין בטל מעיקרו, מאחר שמיסודו לא היה לו כל תוקף ביחסים בין הצדדים [ראו: ע"א 810/17 גילה באשה נ' סמי גרדג'י (31.10.18) (להלן: "עניין גרדג'י") בפסקה 34 לפסק הדין והאסמכתאות המפורטות שם].

     

70. ההלכה הפסוקה מבחינה בין שני מצבים של חוזה למראית עין, אשר מסווגים על פי כוונתם האמיתית של הצדדים. המצב האחד הוא של "סימולציה חלקית", שלפיו קיים מאחורי החוזה למראית עין חוזה נסתר, אשר הצדדים מתכוונים לקיימו והוא מייצג את אומד דעתם. במצב של "סימולציה מוחלטת", לעומת זאת, הצדדים אינם מעוניינים בשינוי המצב המשפטי, שעמד בתוקפו ערב חתימת החוזה למראית עין, ואין תחתיו כל הסכם נסתר.[ראו: ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן (24.10.17) בפסקה 15 לפסק הדין].

     

71. עוד נקבע בפסיקה כי כאשר בית המשפט נדרש לשאלה, האם מדובר בחוזה אשר נעשה למראית עין בלבד, עליו לקבוע מה הייתה כוונת הצדדים בעת כריתת החוזה, ועד כמה הכוונה האמורה משתקפת בחוזה. רצונם של הצדדים, במעמד עריכת החוזה היא שאלה עובדתית, אשר התשובה לה מצריכה קביעת ממצאים עובדתיים על ידי הערכאה הדיונית.

     

     

72. לעניין נטל ההוכחה, נפסק כי הנטל להוכיח, כי החוזה נעשה למראית עין בלבד רובץ על שכמו של הטוען לכך וכי מאחר שהטענה כי מדובר בחוזה למראית עין עשויה לייחס מרמה או מצג כוזב לאדם שהטענה מופנית כלפיו, נדרשת רמת הוכחה מוגברת, והצגת ראיות משכנעות לשם ביסוס הטענה [ראו: עניין גרדג'י בפסקה 37 לפסק הדין].

     

73. בענייננו , גרסתם העובדתית הראשונה של הצדדים מבססת לכאורה טענה של "סימולציה מוחלטת", שלפיה מאחורי הסכם המתנה , לא עמדה כל כוונה והסכמה לשינוי כלשהו בזכויות התובעת במקרקעין , ולהקניית זכויות כלשהן לחייבים במקרקעין, אלא שכאמור לעיל גרסה זו הופרכה לחלוטין ובהתאם יש לדחות את טענתה המשפטית של התובעת בדבר היות הסכם המתנה "חוזה למראית עין" ואני קובע כי מדובר בהסכם מתנה של ממש , שבמסגרתו הקנתה התובעת לחייבים זכויות של ממש במקרקעין לצורך בניית ביתם במקרקעין.

    סימולציה חלקית

74. בצד הפרכת גרסתה הראשונית כאמור לעיל , העלתה התובעת בעדותה גרסה עובדתית חדשה ושונה לפיה , הסכם המתנה אמנם הקנה זכויות לחייבים במקרקעין , אך אין מדובר בהעברת זכויות ללא תמורה , אלא בהסכם תמורה והתובעת טענה כי: "סיכמתי עם אחי שלאחר 25 שנה או שהוא נותן לי כסף תמורת הקרקע או שהוא משלם שכירות אבל הוא לא נתן. לשאלת בית המשפט, לא היה הסכם, אך סיכמתי איתו במילים, כי הוא אח שלי ואני אוהבת אותם, אנחנו משפחה ואף אחד לא עזר לנו כשאבא נפטר....הם צריכים לשלם לי שכירות. זה נכס, אחר כך זה לילדים שלי... לשאלת בית המשפט, אני משיבה שאין הסכם בכתב שבו רשומים הדברים האלה, זה אח שלי." (עמ' 23 לפרוט' מיום 6.5.19 ש' 16-23), וכן ראו דברי התובעת שהובאו בסעיף 61 לעיל.

     

75. גרסה זו של התובעת מגלמת בתוכה למעשה טענת "סימולציה חלקית" ולפיה מאחורי הסכם המתנה המוצג כהעברת זכויות ללא תמורה ,"מסתתר" הסכם אחר שלפיו הוסכם עם החייבים כי לאחר 25 שנים בהם הם יעשו שימוש במקרקעין ללא תמורה , הם ידרשו לשלם על המקרקעין , או לשלם דמי שכירות או להשיב את המקרקעין לידי התובעת.

     

76. אינני מקבל את גרסתה "החדשה" של התובעת למהותו של הסכם המתנה , וזאת בשל מספר טעמים מצטברים שיפורטו להלן.

     

     

77. ראשית, מדובר ב"גרסה כבושה" שהועלתה לראשונה על ידי התובעת בעל פה, תוך כדי חקירתה הנגדית וכבר נאמר:"הכלל הוא: עדות כבושה , ערכה ומשקלה מועטים ביותר , משום שה"כובש עדותו",חשוד, מטבע הדברים,על אמיתותה" (י.קדמי "על הראיות", 2009 , חלק ראשון עמ' 500-501 , וראו יישום של הכלל האמור בהליך אזרחי בע"א 14047-10-14 נסים נפתלי נ' עיריית תל אביב יפו (7.3.16).

     

78. הכלל האמור , מקבל משנה תוקף במקרה שלפנינו שבו לא ניתן הסבר כלשהו של התובעת ל"כבישת" גרסתה , וכשנשאלה התובעת מדוע לא הופיעה הגרסה האמורה בכתב התביעה השיבה "לא יודעת, אמרתי לעו"ד, הוא יודע הכל"(עמ' 21 לפר' מיום 6.5.19 ש' 19).

     

79. יותר מכך , הכלל האמור נכון במיוחד במקרה שלפנינו, שבו גרסתה החדשה של התובעת סותרת באופן חזיתי את גרסתה העקבית כפי שהועלתה עד לעדותה , ולא ניתן הסבר כלשהו על ידי התובעת כיצד מתיישבת גרסתה החדשה לדוגמא עם הצהרת בא כחה בדיון מיום 15.1.19 , שבו נכחה התובעת, כי:"...אני אוכיח שלא הייתה תמורה, אין תמורה..."(עמ' 14 ש'5).

     

80. זאת ועוד , גרסתה החדשה של התובעת אינה נתמכת בראיה בכתב כלשהי , והיא מבוססת באופן מלא על עדותה היחידה של התובעת שהינה בעל דין ומן הראוי להזכיר את הוראותיו של סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש] תשל"א – 1971 הקובע כי בית המשפט נדרש לנימוקים מיוחדים כאשר הלה מבסס את פסק דינו על יסוד עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע, ואת פסיקתו של בית המשפט העליון לפיה בית המשפט נדרש להזהיר את עצמו לנקוט במשנה זהירות בבואו להתבסס על עדות יחידה של בעל דין וכדברי בית המשפט העליון:

    " פירושה של אותה 'אזהרה עצמית' אינו יכול להיות אלא זה שבשקילת עדות יחידה חייב השופט בזהירות כפולה ומכופלת. אולם עצם הצורך בזהירות מיוחדת כזאת עדיין אינו ממצה את החובה המוטלת על השופט לפי סעיף 54, לפרט מה הניע אותו להסתפק בעדות יחידה. לשון אחרת, אין השופט יכול לצאת ידי חובתו בהצהרה סתמית כי 'הזהיר את עצמו', כלומר שנהג בזהירות מיוחדת וזה אשר הניעו להסתפק בעדות היחידה, אלא כאן דרוש טעם אמיתי – טעם שבהערכת העדות היכול להיות נעוץ בהגיון הדברים או בטעם מיוחד אחר – שיש להעלותו על הכתב במצוות החוק".(ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, בעמ' 771).

     

     

81. במקרה שלפנינו לא מצאתי "טעם אמיתי " או אף קרוב לכך כנדרש בפסיקה להתבסס על עדותה של התובעת לצורך קבלת גרסתה החדשה לפיה היא סיכמה עם החייבים על תשלום תמורה בגין המקרקעין ולחילופין על השבת המקרקעין לידיה, וזאת הן בשל המהימנות הנמוכה שאני מייחס לעדותה של התובעת ,לאחר שגרסתה הראשונית שהופיעה בכתב התביעה הופרכה כאמור , והן לאור הסתירה בין גרסה זו לבין תוכנו של הסכם המתנה שעל פי עדות התובעת עצמה היה הסכם ללא תמורה,והן לאור התע"צ בו צויין כי התובעת והחייבים דיווחו לרשויות מיסוי מקרקעין על הסכם ללא תמורה.

     

82. הראיה היחידה שניתן היה אולי למצוא בה עיגון לגרסת התובעת היא העובדה שאינה שנויה במחלוקת שלפיה החייבים אינם מתגוררים מזה מספר שנים בתוספת,ומהסכמי השכירות שהוצגו עולה לכאורה שהתובעת משכירה את התוספת, וגובה בגינה דמי שכירות.

     

83. אלא שגם בענין זה , נשמעה עדותו של החייב , אשר לא תמך כלל בגרסת התובעת באשר לנסיבות השבת המקרקעין לידיה וטען כי "...עזבתי כי היו בעיות עם אח שלי הגדול, רבנו והיו מכות בגלל זה יצאתי מהכפר..."(עמ' 26 לפר' מיום 6.5.19 ש 3-4 ) ובהמשך "...יצאתי מהכפר ולא רוצה כלום . החזרתי את הבית לאחותי, לא מדברים ולא כלום. נתתי להם את המפתחות..."(שם, ש'23-24 ), כך שאף עדות החייב לא תמכה כלל בגרסה לפיה השבת המקרקעין לידי התובעת הייתה בהתאם להסכמה בינהם, כפי שטענה התובעת , ועל פי גירסת החייב , השבת המקרקעין הייתה אך ורק בשל סכסוך משפחתי עם אחי החייב, ולפיכך גם השבת המקרקעין לידי התובעת לכשעצמה אינה יכולה להוות בסיס מספיק לקבלת גרסתה החדשה של התובעת במיוחד נוכח מכלול הראיות שפורטו לעיל.

     

84. על כל האמור יש להוסיף את העובדה שהתובעת לא הציגה ולו ראשית ראיה , לדרישה כלשהי שהופנתה על ידה לחייבים לשלם עבור המקרקעין או להשיב את המקרקעין לידיה ולא נמסרו על ידה פרטים כלשהם באשר לנסיבות בהן נמסרה לה החזקה במקרקעין, וכמו כן קיים חוסר הגיון בגרסת התובעת אשר ערכה הסכם בכתב להקניית זכויות ללא תמורה במקרקעין למרות שהחייב הוא אחיה, ומאידך כשנשאלה על ידי האם ערכה מסמך בכתב בענין הסיכום על תשלום התמורה השיבה:"...אני משיבה שאין הסכם בכתב שבו רשומים הדברים האלה , זה אח שלי".

     

85. ניתן כמובן לתת "הסבר" לצורך בעשיית הסכם בכתב דווקא לענין העדר התמורה , זאת בשל שיקולי מס או הרצון בהצגת מצג שאינו משקף את המציאות לאמיתה בפני בנק ירושלים, אך דווקא "הסבר" זה צריך לעמדתי לשמש כנימוק נוסף לדחיית גירסתה החדשה של התובעת. בענין זה אבקש לאמץ את האמור בע"א 8430/06 אמנון שבתאי נ' משה ספני ואח'(3.11.2008 ,פסקה 37) , שם התייחס בית המשפט העליון לעיקרון ה"השתק השיפוטי" שלפיו בעל דין שטען טענה בהליך אחד וטענתו התקבלה , מושתק מלטעון טענה משפטית או עובדתית הפוכה בהליך משפטי אחר , ובית המשפט סבר כי"יתכן כי ניתן ללמוד מהלכות אלה על דרך האנלוגיה כי במצב דברים בו מקבל פלוני , על בסיס טענות עובדתיות מסויימות שאותן טען , פטור ממס בהתאם לחוק , מנוע הוא מלטעון טענות עובדתיות הפוכות בהליך משפטי, וכי מצב דברים כאמור עולה כדי השתק שיפוטי."

     

86. אני סבור כי דברים אלו יפים למקרה שלפנינו שבו כפי שהוכח התובעת הצהירה בפני רשויות המס על כך שמדובר בעסקת העברה ללא תמורה , וכך לא נדרשה ככל הנראה לשלם מס שבח בגין העברת הזכויות לחייבים על פי הסכם המתנה, ובנסיבות אלו יש למנוע ממנה לטעון כיום טענה עובדתית הפוכה שלפיה מדובר בעסקת תמורה זאת בהיקש ועל בסיס עקרון ה"השתק השיפוטי".

     

87. לפיכך ולאור כל הנימוקים לעיל , אני דוחה את גירסתה החדשה של התובעת ועמה את טענת ההסכם למראית עין,(סימולציה חלקית), ןאני קובע כי העסקה היחידה שנערכה בין התובעת לבין החייבים הייתה עסקת העברה ללא תמורה במסגרתה הקנתה התובעת לחייבים זכות בעלות במקרקעין על מנת שיבנו את ביתם בין היתר בכספי ההלוואות שילקחו על ידם ,ולא עלה בידי התובעת לבסס במידה הנדרשת טענה לפיה הייתה הסכמה בינה ובין החייבים לתשלום תמורה בגין הקניית הזכויות .

     

    האם התובעת רשאית לחזור בה מהסכם המתנה בהתאם לסעיף 5 לחוק המתנה?

88. כאמור לעיל, אין מחלוקת על כך שהחייבים והתובעת לא ביטלו באופן פורמאלי את הסכם המתנה עד היום , ואולם כפי שפורט לעיל,העברת הזכויות לפי הסכם המתנה לא הושלמה בספרי רשם המקרקעין והחייבים לא נרשמו כבעלי זכויות הבעלות ואף לא נרשמה הערת אזהרה לטובתם,אלא אך ורק הערות אזהרה לטובת בנק ירושלים בגין ההלוואות שנלקחו על ידי החייבים.

     

89. כפי שנקבע לא אחת:"הקניית מתנה של זכות בעלות במקרקעין מסתיימת עם רישום הבעלות במרשם המקרקעין על שמו של מקבל המתנה. בהיעדר רישום כאמור, אין מדובר אלא בהתחייבות ליתן מתנה" (ע"א 879/14 נחשון נ' נחשון (5.5.16),פסקה 16 ).

     

90. משמדובר בהתחייבות בלבד למתן מתנה , קיימת גם כיום לנותן המתנה אפשרות עקרונית לחזור בו מהתחייבותו ,וזכות זו מוסדרת בס"ק 5(ב) ו-(ג) לחוק המתנה בהם נקבעו ההוראות כדלקמן:

     

    "5. התחייבות לתת מתנה

    ........

     

    (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

     

    (ג) מלבד האמור בס"ק (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן".

     

91. בעניין זכות החזרה של נותן המתנה נקבע ב-בע"מ 4778/17 פלוני נ' פלוני (2.8.17) פסקה 16, כי: "זכות החזרה של נותן מתנה, כל עוד לא הושלמה המתנה, אינה מוגבלת לטעמים מסוימים: "לשונו של החוק ברורה ואינה מותירה סימני שאלה באשר לכוונתו. המחוקק ביקש לשייר בידי נותן המתנה את הכוח לחזור בו מהתחייבותו (בסייגים המנויים בסעיף) כל עוד לא הושלמה המתנה, יהיו הטעמים שבשלהם לא הושלמה ההקניה אשר יהיו, ואפילו הם 'פורמאליים' או 'טכניים'"....".כמו כן אפנה למ' א' ראבילו " חוק המתנה, תשכ"ח- 1968 –פירוש לחוק החוזים (מהד' 2, תשנ"ז) (להלן-"ראבילו") עמ' 359, שם נאמר: "אין צורך במסמך פורמלי שבו הנותן מודיע למקבל על חזרתו מן ההתחייבות לתת מתנה, ודי, למשל, בהודעה בעל-פה או בהגשת תביעת-ביטוח (שאכן יכולה להיחשב כ"מסמך בכתב" הגם שאינו הכרחי). זכות החזרה אינה מוגבלת בזמן והיא קיימת כל עוד לא הושלמה המתנה או כל עוד לא שינה המקבל את מצבו בהסתמך על המתנה... זכות החזרה של הנותן אינה מוגבלת בשום אמת-מידה להערכת הסיבה לחזרה מהמתנה, כלומר: הנותן רשאי לחזור בו מכל סיבה שהיא".

     

92. עם זאת וכפי שהיחס בין ס"ק 5(ב) –(ג) פורש בפסיקה,קיימות מגבלות על זכות החזרה של נותן ההתחייבות למתן מתנה, וזכות זו תעמוד בתוקפה רק אם נותן המתנה לא ויתר על זכותו לחזור בו מהמתנה בכתב וכל עוד מקבל המתנה "לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות (לתת המתנה)".

     

     

93. לעניין הדרישה בסעיף 5(ב) לחוק המתנה לפיה המקבל של המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות לתת את המתנה, צויין והודגש על ידי ראבילו, כי:"יש לשים לב לביטוי שבו החוק משתמש. נאמר "שינה את מצבו", ולא נאמר "שינה את מצבו לרעה" או שינה את מצבו הרכושי" דווקא.....שינוי מצב על – הסתמכות על התחייבות יכול להיות שינוי מקום –מגורים, מבלי שהדבר יהיה קשור בהכרח בשינוי במצבו הכלכלי של המקבל. יש לתת משקל לזיקת ההגינות שבין ההתחייבות להסתמכות, ובמקרה זה אלה הם "המתנה ומהותה מחד גיסא והשינוי ומהותו מאידך גיסא....אם המקבל עשה מעשה של ממש-כגון רכישת דירה על סמך הבטחת המתנה –ברור כי המבטיח לא יכול לחזור בו מהבטחתו, שהרי על יסודה המקבל הכניס את עצמו להתחייבות כספית. יש מקרים שבהם השקעת כספים בבניית בית על קרקע שאיננה רשומה בשם המשקיע היא שינוי מצב....מובן כי שהשינוי צריך להיות מהותי וכן מן ההכרח שיהיה תוצאה של ההבטחה, ולא תוצאה של החזרה" [ראבילו, בעמ' 362-363 והאסמכתאות שם].

     

94. לעניין נטל ההוכחה נקבע כי הנטל להוכיח כי מקבל המתנה שינה את מצבו בהסתמך על ההבטחה במובן סעיף 5(ב) לחוק מוטל עליו [ראבילו, עמ' 364]. ובענייננו, הנטל חל על הנאמן שנכנס בנעלי החייבים, מקבלי המתנה, עם הכרזתם פושטי רגל בכל הקשור לתביעות בעניין נכסיהם.

     

95. אני סבור כי הנאמן הרים את נטל ההוכחה המוטל עליו כאמור להוכיח כי החייבים שינו את מצבם בהסתמכם על התחייבות התובעת לתת להם את המתנה; אין מחלוקת בתיק כי החייבים, בהסתמכם על התחייבות התובעת, נטלו מבנק ירושלים הלוואות שלהבטחת פרעונן נרשמו לטובת הבנק שתי הערות אזהרה כמתואר לעיל על אותן זכויות של התובעת במקרקעין וכן אין חולק, הן לפי גרסת התובעת והן לפי גרסת החייב בחקירתם הנגדית, כי החייבים השתמשו בכספי ההלוואות לצורך בניית ביתם שבו התגוררו במשך שנים רבות (עד לפני 6-7 שנים) וכי החייבים סילקו אותן הלוואות, כך שבכל מקרה החייבים הם שמימנו מכספם את בניית התוספת.

     

96. כפי שטען הנאמן, ובצדק, וביישום הדברים והעקרונות שהבאתי לעיל מתוך ספרו של ראבילו, בעצם נטילת ההלוואות מהבנק בהסתמך על התחייבותה של התובעת לתת את המתנה האמורה והשקעת הכספים בבניית ביתם על אותם מקרקעין, סילוק ההלוואות על ידם והעובדה כי החייבים התגוררו באותו בית שבנו במשך כ-20 שנים לכל הפחות מבלי שנרשמו כבעלי הזכויות, שינו החייבים, מקבלי המתנה, את מצבם במובן הוראת סעיף 5(ב) לחוק המתנה, ובהתאם לכך אקבע כי התובעת אינה רשאית לחזור בה היום מהתחייבותה לתת את המתנה לאחר שהחייבים כאמור שינו את מצבם.

     

97. בהקשר זה אפנה בנוסף לדברים שהבאתי מספרו של ראבילו,גם לעמ(חי')358/06 ס.י נ' ס.א (25.9.06 ,פסקה 21),שם בית המשפט המחוזי (כב' השופט י.עמית ) קבע בנסיבות דומות כי אין לאפשר לנותן התחייבות למתן מתנה לחזור בו מהתחייבותו , לאחר שעל בסיס ההתחייבות השקיעו מקבלי המתנה כספים בבניית ביתם במקרקעין שניתנו להם במתנה , והתגוררו במקום במשך מספר שנים, ובית המשפט שם הפנה גם לע"א 157/85 פלדמן נ' פלדמן פ"ד מג(1) 173(1989),שם נקבעו על ידי בית המשפט העליון קביעות דומות.

     

98. גם לאחר קביעתי לעיל אני נדרש עדיין לדון בשאלה האם הוכחה בפני "התנהגות מחפירה" של החייבים כלפי התובעת או "הרעה ניכרת" במצבה הכלכלי , שכן אם התקיימו נסיבות אלו נותן המתנה רשאי לחזור בו מהתחייבותו,גם אם שינה המקבל את מצבו בהסתמך על ההתחייבות [ראו: ע"א 11502/05 אילנה לניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (24.2.2008) בפסקה 5 לפסק הדין ו-ע"א 2215/00 ג'ורי נ' דנגורי, פ"ד נו(3) 932 בעמ' 942ד'], וכן ראו ע"א 1516/99 מרים לוי נ' נזיה חיג'אזי פ"ד נה(4) 730,764 (2001).

     

99. לעניין הוכחת יסודות ס"ק 5(ג) לחוק המתנה, הנטל להוכיח כי מקבל המתנה התנהג בצורה מחפירה כלפי נותן המתנה וכי חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי של נותן המתנה, מוטל על נותן המתנה [ראבילו, בעמ' 386];

     

100. לעמדתי, התובעת, כנותנת המתנה, לא הוכיחה "התנהגות מחפירה" של החייבים כלפיה . אמנם נכון הוא כי הפסיקה פירשה את הביטוי "התנהגות מחפירה" באופן מרחיב המיטיב עם נותן ההתחייבות (ראו דעת הרוב בע"א 350/96 וייסר נ' שביט פ"ד נב(5) 797 (1999) וכן ע"א 7158/06 כרמי צמח נ' דוד גבאי (19.7.09 ,פסקה 24 ), ואולם עדיין נדרש כי הטוען להתנהגות מחפירה יניח בסיס של ממש לטענתו.

      

     במקרה שלפנינו הועלתה טענה סתמית ובלתי מפורטת של התובעת בדבר "סכסוך" עם החייבים, מבלי שנמסרו פרטים כלשהם ומבלי שהובאו ראיות כשלהן,באשר למהות הסכסוך, ולעומת זאת החייב העיד על סכסוך עם אחיו ולא עם התובעת,ולפיכך אני קובע כי לא הונח בסיס מספיק להוכחת זכאותה של התובעת לביטול התחייבותה מחמת "התנהגות מחפירה" של החייבים כלפיה.

      

101. אותם הדברים נכונים בשינויים המחויבים בכל הנוגע למצבה הכלכלי של התובעת. כעולה מהוראות סעיף 5(ג) לחוק המתנה , היה על התובעת להצביע על הרעה ניכרת במצבה הכלכלי ,וגם בנושא זה לא הונחה על ידי התובעת בפני בית המשפט תשתית ראייתית בסיסית הנדרשת לצורך ביסוס הטענה, וכל שנטען על ידי התובעת היה כי "הנני נכה, קטועת אצבעות יד ימין, הנכס הנ"ל מהווה רשת בטחון עבורי..."(סעיף 19 לתצהיר התובעת).

      

     אלא שמעדותה של התובעת עלה כי היא מתגוררת עם בעלה בבית מגורים אחר בעילבון , וכי בנוסף היא בעלת הזכויות במקרקעין , וכי היא אינה עובדת משנת 90 או 91 (עמ' 19 לפר' מיום 6.5.19 ש'25) וכי רכשה את המקרקעין מכספים שלה שקיבלה מתאונת דרכים (שם ש'30 ),כך שמדבריה של התובעת לא עולה תמונה של מצוקה כלכלית, ובכל מקרה התובעת לא הוכיחה כי חלה "הרעה ניכרת" או הרעה כלשהי במצבה הכלכלי , ועובדת היותה נכה לכשעצמה או רצונה כי התוספת תשמש לה כבטחון כלכלי, אין בהם כדי לבסס טענה להרעה ניכרת במצב הכלכלי, המצדיקה את ביטול התחייבותה להקניית זכויות לחייבים.

      

102. על כל האמור ,יש להוסיף את העובדה שהתובעת לא טענה ולא כל שכן שלא הוכיחה כי נקטה בפעולה כלשהי לאורך כל השנים לביטול התחייבותה למתן המתנה , זאת כאשר על פי גירסתה החייבים עזבו את ביתם רק לפני 5-6 שנים , דהיינו החייבים התגוררו בנכס קרוב ל-25 שנה , מבלי שהתובעת נקטה בפעולה כלשהי לביטול הסכם המתנה עמם.

     סיכום .

103. לאור כל האמור לעיל,אני קובע כי הסכם המתנה הינו הסכם אמיתי בר תוקף שלא בוטל מעולם על ידי הצדדים, המשקף התחייבות של התובעת להקניית זכות בעלות לחייבים במקרקעין עליהם נבנתה התוספת, ללא תמורה.

      

104. כמו כן אני קובע כי לאור ההסכם שינו החייבים את מצבם, וכי לא עלה בידי התובעת לבסס עילה לביטול התחייבותה על פי הסכם המתנה בשל התנהגות מחפירה של החייבים או הרעה ניכרת במצבה הכלכלי, בהסתמך על הוראות חוק המתנה.

      

105. כמו כן , ובשים לב לקיומו של הסכם המתנה והצהרות התובעת בכתב ההתחייבות , ובניית הבית(התוספת) במקרקעין על ידי החייבים מכספם , והעדר עילה לביטולו של הסכם המתנה , אני מקבל את טענת הנאמן לפיה כי לחייבים זכות להירשם כבעלים של חלק המקרקעין עליו נבנתה התוספת , וכמו כן לחייבים זכויות במקרקעין הנובעות מבניית התוספת על ידם.

      

106. לפיכך אני מורה על דחיית תביעת התובעת בת.א 9616-05-17 על כל חלקיה והתובעת תשא בהוצאות הנאמן בסכום של 7,500 ₪.

      

107. לקראת סיום , אני מוצא לנכון להעיר ולהדגיש כי כאמור לעיל , הוכח בפני כי החייבים אינם מתגוררים יותר בתוספת שנבנתה על ידם , אלא שלא הונחה בפני תשתית עובדתית מספיקה ביחס לנסיבות עזיבת התוספת על ידי החייבים,אשר תאפשר לי לקבוע האם לעזיבה זו השפעה על מהות זכויותיהם של החייבים בתוספת או במקרקעין.לפיכך למעט קביעתי שלפיה לא עלה בידי התובעת לבסס את טענתה שלפיה עזיבת התוספת על ידי החייבים ומסירת החזקה לידיה היו בהתאם וכחלק מהסכם המתנה , אינני קובע קביעה נוספת בסוגיה זו.

      

108. עם זאת יצויין כי כעולה מתצהירי החייבים אשר הוגשו בראשית הליך הפש"ר , החייבים הסתבכו בחובות החל משנת 2001(סעיף 9 לתצהיר מיום 12.9.13), ובהתאם ספק בעיני אם החייבים היו רשאים לוותר על הזכויות שהוקנו להם בתוספת או במקרקעין, במועד בו עזבו את התוספת (בשנים 2012-2013 בסמוך לתחילת הליך הפש"ר) , ולפיכך ובכל מקרה הנאמן רשאי לפעול כיום למימוש הזכויות שהוקנו לחייבים על פי הסכם המתנה ואשר לא בוטלו עד היום, ו/או למימוש זכויות החייבים הנובעות מבניית התוספת על ידם.

      

109. בשלב זה ניתנת לחייבים הזדמנות להגיש עד ליום 30.9.2020 הצעה לתוכנית פרעון או הצעת הסדר שיש בה כדי לגלם את זכויותיהם במקרקעין נשוא הסכם המתנה וזאת על מנת להימנע ממימוש הזכויות, וככל שלא תוגש הצעה על ידם עד המועד האמור הנאמן יהא רשאי לפעול למימוש זכויות החייבים במקרקעין כפי שעתר במסגרת הליכי הפש"ר המאוחדים ולצורך כך יגיש בקשה עדכנית שבה יפרט את כל ההוראות הנדרשות לצורך כך וכפי שימצא לנכון, זאת לא יאוחר מיום 15.10.2020 .

      

     בענין זה מופנית תשומת לב הנאמן לכך שבהתאם לכתב ההתחייבות ויתר מסמכי ההלוואות, זכויות החייבים הינן בחלקות 39 ו-40 בגוש 15408 בעוד שבקשת הנאמן לנקיטת הליכי מימוש התייחסה לחלקה 39 בלבד.

     ניתן היום, י"ד אלול תש"פ, 03 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.