אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> ח'ורי נ' ג'ודה בחוס ואח'

ח'ורי נ' ג'ודה בחוס ואח'

תאריך פרסום : 17/07/2013 | גרסת הדפסה
ת"א
בית המשפט המחוזי חיפה
51208-05-12
08/07/2013
בפני השופט:
דר' מנחם רניאל

- נגד -
התובע:
ג'סאן ח'ורי
הנתבע:
1. חביב ג'ודה בחוס (נפטר)
2. ג'ודי בחוס
3. גני שפרעם בע"מ

פסק-דין

פסק דין

1.לפי כתב התביעה, התובע, הנתבע 1 ואדוארד בחוס מנהל הנתבעת, התקשרו בהסכם שותפות לייסוד גני שפרעם ביום 5.9.82, ולפי נספח מיום 31.7.83. לפי ההסכמים, במסגרת השותפות, התובע ואדוארד בחוס (להלן: אדוארד) התחייבו לממן את הקמת המבנה, והנתבע 1 התחייב למסור את 10,000 מ"ר בחלקות 64 ו- 68 בגוש 10260 באדמות שפרעם, שבבעלותו, תמורת 20% מהשותפות. השותפות החלה לנהל עסקיה לאחר בניית המבנה בתאריך 7.3.87, וב- 7.1.89 רכשה מהנתבע 1 350 מ"ר נוספים. לטענת התובע, אף שמכר לאדוארד את חלקיו בשותפות שהפכה לחברה בע"מ, הזכויות במקרקעין נרכשו על ידי השותפים עצמם ולא על ידי השותפות, ועל כן הוא זכאי כלפי הנתבע 1 שיעביר לו את חלקו במקרקעין.

2.הנתבעים 1-2 טוענים כי התובע אינו זכאי לרישום המקרקעין על שמו, שכן ההסכם היה כלפי השותפות שהפכה לנתבעת, ותביעתה לרישום המקרקעין נדחתה. התובע, כך נטען, עזב את העסק למשך 20 שנה ובכך הודה שאין לו זכויות. יתר על כן, התובע העיד בת"א 9823/98 שאין לו שום חלק בגני שפרעם שכן מכר את חלקו ב- 91. לטענת הנתבעים 1-2, יש להם תביעות רבות, שעוד יוגשו, נגד הנתבעת ואדוארד.

3.הנתבעת טוענת בעיקר כי אין לתובע כל זכות, שכן מכר את כל חלקו בנתבעת, וכי התביעה נגד הנתבע 1 התיישנה. התובע העיד והצהיר שאין לו חלק בנתבעת, שהיא הזכאית לזכויות כלפי הנתבע, כחליפת השותפות. עוד נטען, כי הסכם העברת זכויות התובע לאדוארד לא כלל רק מניות, אלא אדוארד רכש ממנו את כל זכויותיו העולות מהסכם השותפות, כך שגם אם רכש לפי הסכם שותפות זכויות במקרקעין, אלו נרכשו על ידי אדוארד.

4.בין הצדדים נוהלו מספר הליכים קודמים. הנתבעת הגישה נגד הנתבע בבית המשפט המחוזי תובענה לאכיפת העברת המקרקעין על שמה, אך התביעה נדחתה לפי פסק דינו של השופט סלוצקי בת"א 440/91 מיום 24.3.94, משנקבע שהנתבעת לא הוכיחה שבניית הפרוייקט הושלמה לפי התכנון. הנתבע 1 הגיש תביעה נגד הנתבעת ואדוארד, לפינוי המגרש, ביטול הערות האזהרה שנרשמו וקבלת חשבונות השותפות, עקב הפרת ההסכם. תביעה זו נדחתה בפסק דינו של השופט סוקול בבית משפט השלום בחיפה בת"א 9823/98 מיום 26.10.03, משנקבע שלא הוכח כי בניית אולם השמחות היתה חלק מהתחייבויות השותפים כלפי התובע ועל כן לא הוכח שהחוזה הופר על ידם. אגב כך, נקבעו מספר ממצאים מחייבים, שאתייחס אליהם בהמשך.

5.הנתבעת 3 טענה להתיישנות התביעה. לטענת התובע, המקרקעין הם מקרקעין מוסדרים ועל כן לפי סעיף 158 ו- 159 (ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 לא תישמע טענת התיישנות. אני דוחה טענה זו. זו אינה תביעה לקיום זכות שלא נרשמה במקרקעין מוסדרים, אלא תביעה לאכיפת זכות לרישום בעלות במקרקעין לפי הסכם שנכרת בין הצדדים, אשר תקופת ההתיישנות עליה היא 25 שנה. התובע טען בסיכומיו שמירוץ ההתיישנות החל רק בעת סיום העבודות בתחילת 1989, פחות מ-25 שנה לפני הגשת התביעה, וכי לפי קביעת השופט סלוצקי, לא הוכח בפניו שהתנאים לרישום המקרקעין מולאו ולכן מירוץ ההתיישנות טרם החל במועד מתן פסק הדין של בית המשפט העליון שדחה את הערעור ביום 10.11.97. אמנם בכתב תביעתו טען שזכותו נוצרה ביום 7.3.87, עת החלה הפעלת העסק, אבל כפי שנקבע על ידי השופט סלוצקי, המועד לרישום הבעלות הוא סיום העבודות ולא הפעלת העסק. אכן, מתחילת 1989 עד מאי 2012, עת הוגשה התביעה, לא חלפו 25 שנה. אני דוחה את טענת הנתבעת 3, כאילו יש לחשב את תקופת ההתיישנות מיום 5.9.82, מועד חתימת ההסכם הראשון. לפי ההסכמים בין הצדדים, לא היה על הנתבע 1 להעביר את זכות הבעלות במקרקעין, דהיינו לרשום את זכות הבעלות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, אלא לאחר סיום העבודות. אין מחלוקת שהעבודות לא הסתיימו לפני תום 1989. אציין, שמועד מתן פסק הדין של בית המשפט העליון בשנת 1997 אינו מועד רלבנטי, שכן השאלה היא מתי הסתיימו העבודות, ולא מתי נדחה הערעור על הקביעה שהעבודות לא הסתיימו. על כן, התביעה לא התיישנה, ואין צורך לדון בטענה המוזרה של התובע, שאין לקבל את טענת ההתיישנות עקב אי העדת הנתבע 1, ובטענה המופרכת, כאילו כאשר אדם חותם על חוזה לרכישת מקרקעין, יש בינו לבין המוכר נאמנות קונסטרוקטיבית, ואז מירוץ ההתיישנות נכנס לתוקפו רק עם כפירת הנתבעים בנאמנות שהיתה בין התובע לבינם.

6.הנתבעים טענו לשיהוי בהגשת התביעה. התובע טען שיש לדחות את טענת השיהוי משום שלא השתהה בתביעתו יתר על המידה. לטענתו, בראשית שנות ה- 90 פקד אותו אסון, כאשר עובד שלו נפל ונפצע באורח אנוש, וכל מעייניו היו נתונים לנושא זה. כמו כן טען, שהמתין להכרעת בתי המשפט בסכסוכים שונים לפי הסכם השותפות, בין צדדים אחרים, שנים רבות. עוד ביקש התובע להסתמך על עדותו בעמ' 7 לפיה אמר לו הנתבע 1 לשבת בשקט עד לסיום המחלוקות בינו לבין מנהל הנתבעת, וחלקו מובטח. בנוסף נטען, שאין בשיהוי ביטוי לויתור על זכויות. אני דוחה את טענת התובע שמעייניו היו נתונים לתביעת העובד שלו שנפגע ללא ביטוח, וזאת על פי דבריו, שלאחר שברח לדרום אפריקה מאימת התביעה, חזר כעבור מספר חודשים, דהיינו לכל המאוחר בתחילת 1988, והתמודד באומץ עם התביעה. אני דוחה גם את הטענה שהתובע המתין להכרעת בתי המשפט בסכסוכים אחרים בין הצדדים, הן משום שהיה שותף, כעד לאותם סכסוכים, ולא טען מעולם שיש לצרפו כצד, שהרי יש לו ענין כבעלים של המקרקעין, אלא להיפך, העיד שהמקרקעין אינם שייכים לו אלא לשותפות ולחברה. מכל מקום, פסק דינו של השופט סוקול ניתן ב- 26.10.03. לא ניתן כל הסבר לכך שהתובע המתין מאז ועד מאי 2012 להגשת תביעתו. זו גם התשובה לטענת התובע, שהנתבע 1 אמר לו להמתין עד לסיום הסכסוכים משום שחלקו מובטח. ראשית יש לומר, שאיני מאמין לעדותו של התובע, שסתר עדויות קודמות שלו, משך שנים רבות, ועדותו התאפיינה בסידור העובדות לפי המצב המשפטי הנטען כעת. איני מאמין לתובע שבמהלך המשפטים שהתנהלו בין הנתבע 1 לנתבעת ולמנהל הנתבעת, בהם הופיע התובע כעד נגד הנתבע 1, אמר לו הנתבע 1 לשבת בשקט משום שזכויותיו מובטחות. יתר על כן, מאז 2003 לא היה מה לשבת בשקט. שתיקתו של התובע בדבר זכויותיו הנטענות כעת, משך שנים רבות, מלמדות על ויתורו על תביעתו, שלאמיתו של דבר לא חשב מעולם שהיא קיימת, ודין טענת השיהוי להתקבל. מעל המידה, אמשיך בדיון בטענות התובע, שאותן יש לדחות גם בשל השיהוי הרב לבדו.

7.השאלה הראשונה והעיקרית שיש להכריע בה היא האם כאשר הוסכם על העברת המקרקעין מהנתבע 1, היה זה לשותפות או לשותפים. ואולם, מסתבר שהתובע אינו חולק, ובדין הוא עושה, על כך שהנתבע 1 התחייב להעביר את המקרקעין לשותפות שנתכוננה בין הצדדים, והיא שהיתה אמורה להיות בעלת המקרקעין בסופו של דבר. עובדה זו מתבטאת בין היתר בכך שנאמר מפורשות בנספח מיום 31.7.83 שכונה "נספח לחוזה השותפות" שעל הנתבע 1 "להעביר את כל הזכויות שיש לו במגרש ע"ש השותפות לפי החלק היחסי שיש לכל אחד מן השותפים בהתאם להסכם השותפות" (סעיף 5), ובכך ש"עם סיום העבודות בפרוייקט ומיד עם התחלת הפעלת העסק גני שפרעם, הרי הבעלות וכל הזכויות שיש לצד ג' במגרש יעברו לבעלות כל השותפות" (סעיף 4 (ב) לנספח). הדבר מתיישב עם ההגיון, שלפיו כאשר מכוננים שותפות, כל אחד מהשותפים משקיע את חלקו. הנתבע 1 השקיע את המקרקעין כחלקו בשותפות. אילו היתה הכוונה שהנתבע 1 יעביר לכל אחד מהשותפים את חלקו היחסי במגרש לפי חלקו בשותפות, לא היה על הנתבע 1 להעביר "את כל זכויותיו", אלא להותיר בידו 20%, כחלקו בשותפות, ולהעביר רק 80% מהזכויות במקרקעין. מסקנה זו אף מתחזקת לאור העיסקה הנוספת שנערכה בין הצדדים, לפיה נרכש על ידי השותפות שטח נוסף של 350 מ"ר בנוסף על השטח של 10,000 מ"ר שנרכש תחילה, והפעם ללא ספק היתה זו השותפות שרכשה את המקרקעין. כדין התוספת כך דין העיקר.

8.אין להתפלא על כך שהצהרה על העיסקה לשלטונות מס שבח נרשמה כעיסקה בין הנתבע 1 לשותפים עצמם. אין חולק שהיה מדובר בשותפות שאינה רשומה. שותפות שאינה רשומה אינה "איגוד" כמשמעותו בחוק מס שבח מקרקעין (היום: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 – להלן חוק מס שבח). על כן, גם כאשר שותפות שאינה רשומה רוכשת מקרקעין, העיסקה נרשמת ברשות המס כעיסקה בין הבעלים לפי חלקיהם בשותפות לבין המוכר, ולא בין המוכר לשותפות שאינה תאגיד. גם כאשר הוגשה בקשה להיתר בנייה, לא ניתן היה להגיש אותה בשם גוף שאינו אלא שותפות בלתי רשומה, ולכן הוגשה הבקשה להיתר בניה בשם "גני שפרעם – אדוארד בחוס +חביב בחוס +גסאן חורי +פחרי נימר". יתר על כן, התובע עצמו העיד בפני השופט סוקול (נ/9) שהשותפות נוסדה על ידי שכל אחד השקיע משלו – הנתבע 1 נתן מקרקעין והתובע ומנהל הנתבעת נתנו כסף ועבודה. בכל עדותו התייחס למקרקעין כשייכים לגני שפרעם שהפכה לחברה, וכך גם חיובי המסים (עמ' 33 לנ/9). על כן, אני קובע שלפי הסכמי היסוד של השותפות, שהנתבע היה שותף להם, השותפות היא שרכשה את המקרקעין, ולא השותפים.

9.כעולה מטיעוניו של התובע, למרות שהמקרקעין נרכשו על ידי השותפות, ולמרות שהדבר מנוגד לעדותו בפני השופט סוקול (נ/9) שנסמכה גם על תצהיר באותה רוח שהוגש בפני השופט סלוצקי (נ/13), ולמרות שדרש ממנהל הנתבעת לשלם את חוב מס הרכישה בגין המקרקעין (נ/6) דבר המתיישב רק עם רכישה על ידי השותפות, חל פיצול לגבי המקרקעין ביום 7.1.89. לטענת התובע, 3 מתוך 4 השותפים החליטו ביום 7.1.89 להפוך את השותפות לחברה בערבון מוגבל שנרשמה ביום 7.1.89, אך חברה זו לא רכשה את המקרקעין, והשותפים לא העבירו את זכויותיהם במקרקעין על שמה. על כן, לטענתו, נותרו השותפים בעלי הזכות למקרקעין. כלומר, השותפות אינה זהה לחברה גני שפרעם בע"מ. יוצא מטענה זו שהשותפות בין הצדדים ממשיכה להתקיים, מכיוון שאין חולק שלא פורקה מעולם. הטענה הזו מנוגדת לא רק להגיון אלא גם לדברי התובע בכתב תביעתו, סעיף 10, שם נאמר שהשותפות החליטה להמשיך לנהל את עסקיה במסגרת חברת גני שפרעם שנרשמה ביום 7.1.89, וגם לראיות, לפיהן, משקמה החברה לא המשיכה השותפות לפעול אלא התמזגה בתוך החברה, כפי שהניחו גם בתי המשפט שדנו בענין זה לפני, וכפי שהנחתי בפני הצדדים בקדם המשפט, כאשר אף אחד מהצדדים לא טען שהחברה אינה באה במקום השותפות. הדבר נאמר במפורש בהסכם מיום 7.1.89 לפיו הוקמה החברה, כי הוסכם "להפוך את השותפות שבין השותפים לחברה בע"מ".

10.התובע מסתמך גם על טענות אלה, והכרעתי בצידן:

א.לא הוצג פרוטוקול של החברה גני שפרעם בע"מ, לפיו היא מקבלת על עצמה את זכויותיה וחובותיה של השותפות - אכן, לא הוצג. איני יודע אם יש. מכל מקום, אין ספק שהעסק שנוהל קודם לכן על ידי השותפות נוהל מעתה על ידי החברה שנכנסה בנעליה, גם בלי שיוצג בהליך זה פרוטוקול על כך שהחברה קיבלה על עצמה את זכויות השותפות וחובותיה.

ב.הנתבע 1 שהיה אמור לקבל מניות בחברה, לא קיבל מניות אלא בנו כמיל שנפטר קיבל במקומו. מכך מבקש התובע להסיק שהועברו מניות בניגוד להסכם השותפות - גם אם הנתבע 1 העביר את זכותו למניות לבנו, אין לכך כל משמעות לגבי הזכויות של החברה במקרקעין.

ג."אם בהחלטת השותפים במסמך הנ"ל (מיום 7.1.89) יש משום העברת זכויות במקרקעין, דבר המוכחש כאמור, האם אין בכך כדי להערים על שלטונות המס? אם אין מדובר באיגוד מקרקעין (שכן אנו עדיין בשלב טרום הקמת חברה או פעילות החברה) האם אין בהעברת "זכויות" המגלמות לטענת מנהל הנתבעת גם זכויות במקרקעין בדמות "הענקת מניות" משום עבירה על חוקי המס?" - הבאתי את טענת התובע בציטוט ישיר, משום שהשאלות, שאינן טענות, אינן מובנות. יכול להיות שהעברת המקרקעין מהשותפות לחברה היא אירוע מס. אין בכך כדי לקבוע שהמקרקעין לא הועברו, במיוחד כאשר עולה מן הראיות שרשויות המס ידעו על ההעברה לחברה ודרשו מסים בגינה, בעוד הצדדים מנסים להציג את העיסקה כנאמנות כדי להמנע מתשלום מס.

ד.המסמך מיום 7.1.89 אינו יכול להעניק זכויות במקרקעין משום שאינו עונה על התנאים של מסמך בכתב - ספק רב אם טענה זו נכונה. כאשר יש מסמך מפורט העונה על דרישות חוק המקרקעין, בצידו מסמך המעביר את זכויות אחד הצדדים מאדם למשנהו, תוך הפנייה למסמך המפורט, ספק אם יש צורך שגם מסמך ההעברה יהיה מפורט באותה מידה, שהרי הוא עונה על דרישת הכתב, מסוים במידה המספיקה להתקשר ומראה על גמירת דעתם של המתקשרים לכריתת הסכם.

ה.השותפות לא פורקה לפי הסכם השותפות - אכן, היא לא פורקה אלא התמזגה לתוך החברה, כפי שהעיד התובע גם בהליכים קודמים, וחדלה להתקיים.

ו.המסמך מיום 7.1.89 אינו אלא נספח להסכם אחר שאינו ידוע ולא הוצג – כפי שעולה מן הראיות, כפי שהצדדים התיימרו בשנת 1983 לערוך הסכם כנספח להסכם השותפות משנת 1982, התיימרו כנראה לערוך את ההסכם בשנת 1989 כנספח להסכמי השותפות משנים 1982 ו- 1983. אילו היה ב"כ התובע שואל את אדוארד להסברו לכותרת "נספח" היה יכול לקבל תשובה.

ז. אחד השותפים, פכרי נימר, לא היה שותף להסכם מיום 7.1.89, שכן חתימתו אינה על המסמך – לא ברור שכל החלטה בשותפות צריכה להתקבל פה אחד. מכל מקום, גם בכתב תביעתו, הסתמך התובע על מסמך זה כמסמך של השותפות. אם נפגעו זכויותיו של פכרי נימר, שמעולם לא טען כך, אין התובע יכול להיבנות מכך.

ח.לא ברור מי היה נוכח בישיבה בה נחתם מסמך 7.1.89 – נניח. מה התוצאה?

ט.במסמך נאמר "השותפות הנוכחית תיהפך לחברה בע"מ" בלשון עתיד ולא נאמר מתי – העתיד הוא כל הזמן משניה לאחר החתימה על המסמך. מתי טוען התובע שהאמור במסמך בלשון עתיד התקיים? זו טענה סתמית שאינה מתיישבת עם הטענות והראיות הסותרות, גם מטעם התובע, שהפיכת השותפות לחברה נעשתה באותו יום.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ